도시개발사업의 공공성 강화 (Increasing the Publicity of Urban Development Projects)

서지정보

· 발행기관 : 한국감정평가학회
· 수록지 정보 : 감정평가학논집 / 20권 / 3호 / 185 ~ 216페이지
· 저자명 : 배명호

초록

민간참여 도시개발사업의 공공성 강화 핵심은 개발이익환수이다. 먼저 공공성 강화 가 요구되는 도시개발사업의 근거법률을 연혁법적으로 고찰하였다. 민간사업시행자의 개발이익환수 범위를 획정하기 위하여 개발이익의 정의 규정도 연혁법적으로 검토하였다. 그리고 공공성 강화의 빌미가 된 대장동 개발사업의 개요와 개발이익환수 경과를 검토하였다. 논란이 된 개발이익환수법제의 입법개선을 위하여 수차례 의원입법이 발의 되었으나 상임위원회 심사 결과 「도시개발법」과 「주택법」은 국회 국토교통위원회 대안으로 제안하여 법제사법위원회를 거쳐 2021. 12. 9. 본회의에 서 원안가결 되었다. 「개발이익환수법」에 따른 개발부담금 부담률은 당초 제정당시 로 돌아가 40∼50%로 상향하려는 것이 의안골자이나 이에 대한 정치권의 견해가 대립되어 상임위 문턱을 넘지 못하였다. 부담률은 민간사업시행자의 공공복리 기여 분이 얼마인가라는 관점과 부과기준의 현실성 등을 고려하여 결정되어야 한다. 「도시개발법」에 따른 민간참여자의 이윤율 상한에 대해서는 사업의 특성, 민간참여자 의 기여 정도 등을 고려하여 대통령령으로 정하도록 상임위 대안으로 채택되었다. 이러한 개정으로 민간사업자의 이윤율 제한과 조성토지공급계획에 지정권자의 관여 가 강화된다. 무엇보다 대장동 개발사업 논란의 핵심은 경쟁입찰ㆍ추첨ㆍ수의계약 방식의 조성토지공급방법에서 비롯된 것이며 아쉽게도 대안에서는 지정권자의 권한 통제에 관한 내용을 개정안에서 담고 있지 않다. 입법자의 학이불행(學而不行)이라 본다. 다만 민간참여자가 조성토지 등을 직접 사용하려고 할 때 전체 조성토지 중 해당 민간참여자의 출자 지분 범위 내에서만 조성토지 등을 사용할 수 있도록 규정 하였다. 이 규정이 민간참여를 유인하는 인센티브조항으로 작용하기를 기대하며 동시에 지정권자의 권한남용에 대한 통제법리가 되기를 기대한다. 「주택법」 개정으로 100분의 50의 비율을 초과하여 출자한 법인이 시행자로서 조성한 공동주택 건설용지를 공공택지로 보아 분양가상한제를 적용함으로써 민간사업시행자가 과도한 이익 을 누리는 것을 방지하게 된다. 민간참여 도시개발사업의 개발이익환수법제 정비로 공공성 강화의 기대와 주택공급위축 우려가 공존한다. 그 밖의 몇 가지 아쉬운 법적 쟁점을 검토하였다.

영어초록

The key to strengthening the publicity of private-participating urban development projects is the return of betterment. First, the basis law for urban development projects, which requires reinforcement of publicity, is reviewed in its historical context. To define the scope of restitution in the betterment of private project implementers, the definition of betterment is also reviewed. In addition, the Daejang-dong development project, which served as an example for strengthening publicity, and the progress towards the recovery of betterment were reviewed. Legislation has been proposed several times to improve the controversial Restitution of Development Gains Act. However, because of the standing committee’s review, the Urban Development Act and the Housing Act were proposed as alternatives to the National Assembly’s Land, Infrastructure and Transport Committee, and passed the original bill at the plenary session on December 9, 2021. The main point of the bill is to reset to when it was enacted and raise the development burden rate to 40-50% under the Restitution of Development Gains Act. However, political views on this were conflicting and failed to cross the threshold of the standing committee. The burden rate should be determined in consideration of the view of how much the private project implementer contributes to public welfare and the reality of the imposition criteria. The upper limit of the profit rate of private participants under the Urban Development Act was adopted as an alternative to the standing committee to be prescribed by Presidential Decree in consideration of the characteristics of the project and the degree of contribution of private participants. These revisions strengthen the involvement of designated persons in the limitation of the profit rate of private businesses and the creation land supply plan. Above all, the core of the controversy over the Daejang-dong development project stems from the method of supplying land created by competitive bidding, lottery, and private contracts, and conclusively the amendment does not contain the control of the designated authority. In this fashion, legislators cannot implement it even after learning of it. However, when a private participant intends to directly use the created land, etc., it is stipulated that the created land, etc., can only be used within the scope of the private participant’s investment stake among the total created land. It is expected that this regulation will act as an incentive clause to induce private participation, and at the same time, it will be a control law against the abuse of authority by designated persons. With the revision of the Housing Act, the ceiling on the sale price of apartments created by a corporation that has invested more than fifty percent of the proportion is considered a public housing site. This prevents private project implementers from earning excessive profits. Expectations for strengthening publicity and concerns over shrinking housing supply coexist with the reorganization of the betterment return legislation for private-participating urban development projects. Several other unfortunate legal issues are also reviewed.

참고자료

· 없음