공동주택 개발사업 사례연구 (Case study on apartment development project)

서지정보

· 발행기관 : 사단법인 한국부동산산업학회
· 수록지 정보 : 부동산산업연구 / 6권 / 2호 / 1 ~ 25페이지
· 저자명 : 김병국, 황보창, 장한익

초록

현재 부동산 PF 시장은 고금리 기조 및 주택경기 침체로 인하여 불확실성과 변동성에 노출되어 있다. 이에 본 연구는 울산 다운 2지구 개발 사례연구를 통하여 부동산 개발사업 절차 및 부동산 PF가 가지는 리스크를 금융, 건설, 법적 요인으로 나누어 살펴보았으며, 부동산 개발사업 절차 및 자금조달 계획을 분석하였다. 더불어 LTV, 탈출(exit) 분양률과 같은 지표의 중요성을 고찰하고자 한다.
먼저 주요 리스크별 분석을 통해서 금융기관, 시행사가 부담하는 리스크 파악을 통해 해당 사례가 사업기간 내 유의적 불확실성이 존재하지 않는 안정적인 사업구조라는 결과를 확인하였다. 부동산 PF 자금조달의 경우 현금유입 및 현금유출을 반영하여 사례의 사업기간 내 현금흐름을 분석한 결과 준공과 함께 PF 전액 상환 가능함을 추정하였다. 한편 분양률 증가 시 LTV 감소 경향 도출 및 주택금융시장 불확실성 확대 시기 LTV의 중요성을 확인하였으며 시행사, 시공사, 금융기관의 탈출(exit) 분양률 분석을 통해 시나리오별 필요한 분양률을 제시하였다.

영어초록

Currently, the real estate PF market is exposed to uncertainty and volatility due to the high interest rate trend and housing recession. Accordingly, this study examined the real estate development project process and the risks of real estate PF by dividing them into financial, construction, and legal factors through a case study on the development of Ulsan District 2, and analyzed the real estate development project procedure and financing plan. In addition, we would like to consider the importance of indicators such as LTV and exit sales rate. First, through analysis of each major risk, we identified the risks borne by the financial institution and the developer, confirming that the case was a stable business structure with no significant uncertainty during the business period.
In the case of real estate PF financing, we analyzed the cash flow within the business period of the case by reflecting cash inflow and cash outflow, and estimated that full PF repayment was possible upon completion. Meanwhile, the trend of LTV reduction when the sales rate increases was identified and the importance of LTV was confirmed in times of increased uncertainty in the housing finance market. The necessary sales rates for each scenario were presented through analysis of the exit sales rates of developers, construction companies, and financial institutions.

참고자료

· 없음