민법상 토지공신력에 대한 고찰

소개

본 연구는 부동산 등기의 공신력 인정을 위해 기초이론과 문제점을 검토하고, 공신력을 인정하기 위한 제도의 정립을 위한 방안을 제시하여 부동산 등기의 신뢰성을 회복하고, 건전한 부동산 거래 질서의 정착에 기여하고자 함을 연구 목적으로 한다.

목차

I. 서론 ……………………………………………………………………… 1

II. 공시제도에 관한 이론 및 외국의 입법례 ………………………… 2
1. 공시제도의 개념 및 원칙 ………………………………………… 2
1) 공시제도의 개념 ………………………………………………… 2
2) 공시제도의 원칙 ………………………………………………… 2
2. 부동산 등기제도의 발전과정 …………………………………… 4
3. 각국의 등기제도 검토 …………………………………………… 6
1) 독일 …………………………………………………………… 6
2) 일본 …………………………………………………………… 8
3) 미국 (토렌스 등기제도) …………………………………………10
4) 각국의 등기제도 종합비교 ………………………………………10

III. 우리나라 등기제도 및 문제점 ……………………………………17
1. 우리나라 등기 제도의 발전 과정 …………………………………17
2. 우리나라의 등기제도 …………………………………………17
1) 등기부……………………………………………………………17
2) 등기절차 ………………………………………………………18
3) 등기신청 ………………………………………………………19
4) 등기 공무원의 심사권 …………………………………………19
5) 등기의 효력 ……………………………………………………19
3. 우리나라 등기제도의 문제점 ………………………………………20
1) 지적제도상의 문제점 ……………………………………………20
2) 등기부의 복잡성 ………………………………………………21
3) 등기부와 대장의 이원화 ………………………………………21
4) 부실등기의 발생 ………………………………………………22
4. 부실등기의 사례 ………………………………………………22
1) 실제적권리에 부합하지 않는 등기 ………………………………22
2) 원인무효등기 ……………………………………………………23
5. 부실등기에 대한 신뢰자 보호제도 ……………………………23
1) 공신력의 인정여부 ……………………………………………23
2) 물권행위의 무인론 ……………………………………………23
3) 선의의 제3자 보호규정 …………………………………………24
4) 해제의 효과와 제3자의 권리 …………………………………24
5) 취득시효 ………………………………………………………24
6) 채권법적 구제 …………………………………………………25
7) 통정허위표시 규정의 유추해석론 ………………………………26





IV. 공시력 향상을 위한 등기제도 개선방안 …………………………27
1. 단기적 제도적 개선방안의 모색 …………………………………27
1) 등록강제주의 채택 ………………………………………………27
2) 등기공무원의 실질적 심사제 도입 ……………………………28
3) 부동산 권원보험제도의 활성화 방안 …………………………28
2. 장기적 제도적 개선방안의 모색 ………………………………32
1) 등기제도와 지적제도의 통합 ……………………………………32
2) 국가보상제도 도입 ……………………………………………33

V. 결론 ……………………………………………………………………35
참고문헌 ……………………………………………………………………38
표 목 차
<표 II-1> 각국의 부동산 공시제도 비교 ………………………… 16
<표 III-1> 지적제도와 등기제도의 현황 비교 ……………………21

본문내용

가끔 신문지상에서 위조한 등기부를 믿고 거래를 하여 중개사 및 그 부동산을 구입한 고객까지 피해를 입은 사례를 본적이 있다. 이 사건을 통한 우리의 판례는 이러한 경우 중개사와 피해 상대방이 책임을 부담하게 되어 있다. 물론 임장활동을 제대로 하지 않은 중개사의 과실과 함께, 등기를 믿고 산 상대방까지의 책임을 지우는 판례인 것이다. 이 사건을 통해 우리사회의 등기부는 신뢰의 대상이 될 수 없다는 것을 보여주는 사례로서 공신력이 없는 등기부의 폐단을 보여주는 것이다. 즉 등기를 믿고 거래한 선의의 상대방은 법률상 보호를 받지 못하고 있는 실정인 것이다.
부동산은 일반적으로 권리관계가 매우 복잡하여 분석 당시에는 파악할 수 없는 권리상의 하자가 추후에 발견됨으로써 예상치 못한 손실이 발생할 우려가 있으며, 더욱이 부동산은 일반 재화와는 달리 그 경제적 가치가 매우 크기 때문에 단 한번의 판단 착오로 막대한 재산을 잃게 되는 불행에 처할 우려가 있다. 앞 사례에서 살펴보다시피, 등기부를 믿고 산 상대방은 자신의 재산의 전부와도 가까운 금액을 손해를 보게 되었고, 중개사 역시 자신의 임장활동비 보다도 많은 금액을 손해를 보게 된 것이다. 이렇듯 등기에 공신력이 부재를 통해 일반인들의 재산에 막대한 피해를 가져오게 되는 결과를 초래한다. 따라서 부동산 활동에 직접 관계하고 있는 전문가는 물론 일반인에게 있어서도 부동산 거래사고를 미연에 방지할 수 있는 경우는 선의의 피해를 최소화 할 수 있는 구제방법의 제도화가 요청된다.

참고자료

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· 곽윤직, 물권법, 박영사, 1998
· 곽윤직, 물권법, 박영사, 2001
· 권용우, 물권법, 법문사, 1993
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· 김상용, 미국부동산법론, 삼지원, 1986
· 기대통, 부동산 등기법, 유비각, 1998
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· 배석, 부동산 선의취득자보호, 법조, 1982
· 이계연․정승호․임동혁, 부동산 권리보험과 권리분석, 부연사, 2002
· 임동진, 취득시회의 기산점과 완성시점, 경문사, 1981
· 2. 논문
· 김상용, 미국의 권원조사 및 권원보험에 관한 연구, 서울대박사학위논문, 1985
· 김용구, 부동산등기의 공신력에 관한 연구, 강남대석사학위논문, 1999
· 정옥태, 부동산등기의 공신력에 관한 연구, 서울대학교 대학원 박사학위 논문, 1987
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· 3.인터넷 사이트
· 1. 경향신문, 1990, 1. 17.
· 2. http://www.empas.com/
· 3. www.scourt.co.kr