미등기 임차인의 대항력 한계에 관한 연구 (A study on the Opposing Power limitations of Unregistered Tenant)

서지정보

· 발행기관 : 동아대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 동아법학 / 52호 / 475 ~ 510페이지
· 저자명 : 김만웅

초록

주택과 상가임대차보호법이 주택과 상가의 미등기전세문제를 일부 해결하였지만, 물권과의 근본적 차이점과 경매신청권 등의 문제를 해결하지 못하여, 보호에 충실하지 못한 점이 많고, 이법의 적용대상이 아닌 수많은 등기 없는 임차인의 보호는 여전히 숙제로 남아 있다. 한편, 주택과 상가임대차보호법의 적용대상인 임차인이 전세권을 겸하고 있을 때, 경매에서 법적취급을 어떻게 할 것인가의 문제는 주로 대항력과 우선변제권의 문제로 논의되어왔고, 양자는 성격을 달리하는 것으로만 취급되어 왔다. 경매실무에서 경락인에게 인수되는 것과 제3자 모두의 이해관계를 포괄하는 배당의 지위는 동일하게만 볼 수 없는 것이므로, 양자를 달리 보아야 한다.
특별법상 보호대상이 아닌 미등기전세의 경우에는 임차권등기명령제도를 확장하여 대항력 및 우선변제권과 경매신청권을 부여하는 입법안을 제안하며, 특별법상 보호대상인 주택상가임차인과 전세권과의 법적지위차별문제는 말소기준이 되는 권리를 기준시점으로 그 이전을 대항력, 그 이후를 우선변제로 나누어 개념하여, 배당과 무관한 기준시점 이전의 임차권인 경우에는 전세권과 같거나 병행의 효력을 인정하고, 배당과 관계있을 때는 반드시 전세권이나 특별법상 임차인의 지위중 하나를 선택하도록 입법적으로 해결함이 바람직하다.
민사특별법의 적용이 확대되면 가뜩이나 움츠러들고 있는 전세권의 기능이 축소되는 것이 아닌가 하는 우려가 있겠으나, 이점은 민사특별법의 확대로 이해할 것이 아니라, 민법에 규정되어야 할 사항을 특별법으로 만들어 온 우리나라 입법경향의 문제라 할 것이고, 양 규범의 통합문제는 진지하게 논의될 필요가 있다. 향후 이러한 세부적인 입법사항을 주택, 상가임대차보호법과 민법의 통합운영문제와 함께 활발하게 논의되어야 한다고 생각한다.

영어초록

Although unregistered Jeonse Tenant can be solved through a law for protection of house and commercial building lease, the law can't solve the problem that is raised on fundamental difference from a real right and auction. There leaves something to be desired and the protection for tenant that is unregistered and is not applied by this law needs to be amended.
Meanwhile, when the tenant who is for application object on a law for protection of house and commercial building lease serves as the right of Jeonse, how to deal with legal handling in auction is treated as the opposing power and the right of preference of repayment. Two are treated differently as well. Because we don't treat the acquirement of successful bidder in auction and allocation status of a third party including interests equally, we must do differently.
In case of unregistered Jeonse that is not a protection object, the registration law of the right of lease needs to be extended independently, and the legislative solution that administers the right of preference of repayment and the auction right is required. The question of legal discrimination between residential building tenant and the right of Jeonse must be solved through standard of cancellation. Before cancellation, it's called the opposing power. After cancellation, the right of preference of repayment.
The lease which is unrelated with allotment must be acknowledged along with leasehold rights.
The legislative solution to choose the right of Jeonse or the lease status on special law is desired when it is to do with allotment. There will be concerned about the role of the right of Jeonse. That's because the matter is not the special law expansion in civil code but the Korean legislation cases which must have been made as special law.
We suggest to derive legislative solutions for activating Jeonse rights based on Civil Code on the right of Jeonse was enacted in Korea.
The unification of the two standards is required to be discussed. We expect active discussion on detailed legislation, housing, Commercial Building, Lease Protection Act and Civil Code totally.

참고자료

· 없음