부동산 강제 경매와 부동산 임의 경매의 절차 및 차이점

문서 내 토픽

1. 부동산 경매 종류

경매는 개인이 주체가 되는 사경매와 국가기관이나 공공기관이 주체가 돼 집행하는 공경매로 나뉜다. 사경매의 대표적인 예로는 미술품, 골동품, 농수산물 경매가 있으며, 공경매는 법원에서 집행하는 법원경매와 한국자산관리공사(캠코)가 집행하는 공매가 있다. 공매는 국세·지방세 등 세금을 체납해 체납처분을 받은 압류부동산을 매각하는 경우와 국가나 금융기관 등으로부터 매수 또는 위탁받아 비업무용 부동산을 대신 매각하는 경우가 있다.
2. 경매 절차

경매는 입찰 14일 전에 법원 게시판이나 각 일간신문에 입찰공고를 하고 각 지방법원의 민사집행과 경매계에 가면 물건에 대한 현황조사서나 감정평가서를 열람할 수 있다. 입찰 당사자나 입찰 대리인이 법원에 직접 나서 진행하는 현장 입찰이 원칙이며 입찰자가 가장 어려운 권리 분석 역시 입찰자가 직접 해결해야 한다.
3. 공매 절차

공매에서는 주로 세금 체납으로 압류된 재산과 비업무용 부동산(수탁재산)을 취급하고 압류재산이 아니면 한국자산관리공사에서 권리 분석을 책임지기 때문에 입찰자의 부담을 덜어준다. 경매의 경우 대금을 완납해야 소유권 이전이 가능하나 공매의 경우 대금의 1/3 이상 납부하면 점유가 가능하고 1/2 이상 납부하면 경우에 따라 소유권이전도 가능하며 대금 납부시 장기할부나 대금 선납시 이자를 감액하는 등 납부조건이 유리하다.
4. 강제경매와 임의경매의 차이

강제경매는 민사집행법 제2편 강제집행편으로, 임의경매는 민사집행법 제3편 담보권 실행 등을 위한 경매편으로 설명하고 있다. 강제경매는 채무자의 특정 재산이 아닌 일반재산에 대해 일반책임, 즉 인적책임을 실현하는 절차인데 반해 임의경매는 채무자의 특정재산에 대한 특정책임, 즉 물적책임을 실현하는 절차라고 할 수 있다. 또한 강제경매는 집행권원이 있어야 강제집행을 신청할 수 있지만 임의경매의 경우 담보권을 증명할 수 있는 서류를 제출하면 된다.

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1. 부동산 경매 종류

부동산 경매에는 크게 강제경매와 임의경매가 있습니다. 강제경매는 법원의 판결에 따라 진행되는 경매로, 채권자가 채무자의 재산을 강제로 매각하는 것입니다. 이에 반해 임의경매는 채무자가 자발적으로 자신의 재산을 매각하는 경매입니다. 이 외에도 공매, 공개경매, 수의계약 등 다양한 형태의 경매가 있습니다. 각각의 경매 방식은 절차와 특성이 다르므로, 상황에 맞는 경매 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
2. 경매 절차

경매 절차는 크게 경매 신청, 경매 개시, 경매 진행, 낙찰 및 대금 납부 순으로 진행됩니다. 먼저 채권자가 법원에 경매 신청을 하면, 법원은 경매 개시 결정을 내립니다. 이후 경매 공고가 이루어지고, 입찰자들이 경매에 참여하게 됩니다. 입찰이 완료되면 최고 입찰가로 낙찰자가 결정되며, 낙찰자는 대금을 납부해야 합니다. 이 과정에서 다양한 법적 절차와 서류 작업이 필요하므로, 경매에 참여하는 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
3. 공매 절차

공매는 국가나 공공기관이 보유한 재산을 일반 국민에게 공개적으로 매각하는 것을 말합니다. 공매 절차는 먼저 공매 공고가 이루어지고, 입찰자들이 참여하게 됩니다. 입찰이 완료되면 최고 입찰가로 낙찰자가 결정되며, 낙찰자는 대금을 납부해야 합니다. 공매는 투명성과 공정성이 강조되는 절차이므로, 일반 경매와 비교하여 절차가 보다 엄격합니다. 또한 공매 대상 물건의 경우 국가나 공공기관이 보유하고 있는 재산이므로, 일반 경매와는 다른 특성을 가지고 있습니다.
4. 강제경매와 임의경매의 차이

강제경매와 임의경매의 가장 큰 차이점은 경매 진행 주체와 목적입니다. 강제경매는 법원의 판결에 따라 채권자가 채무자의 재산을 강제로 매각하는 것이며, 임의경매는 채무자가 자발적으로 자신의 재산을 매각하는 것입니다. 따라서 강제경매의 경우 채무자의 의사와 관계없이 진행되지만, 임의경매는 채무자의 자발적인 의사에 따라 이루어집니다. 또한 강제경매는 채권자 보호를 위한 절차이지만, 임의경매는 채무자의 재산 처분을 위한 절차라는 점에서 차이가 있습니다. 이처럼 두 경매 방식은 진행 주체, 목적, 절차 등에서 구분됩니다.

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