[부동산 경매]우리나라의 경매 제도

소개

우리나라의 경매제도에 대해 절차순으로 빠짐없이,
그러나 목차가 눈에 띄게 간단명료하게 작성하였습니다.
실제 법원에 가서 입찰과정을 견학하여 자료에
견학내용을 반영함으로써 더 사실적이고 현실적인 내용이 되었으리라 생각됩니다.
경매견학 보고서 제출을 필요로 하시는 분께 많은 도움이 되길 바랍니다.

목차

Ⅰ. 경매란 무엇인가
Ⅱ. 권리분석
Ⅲ. 주택임대차보호법과 경매 그리고 임차인의 권리보호
Ⅳ. 경매절차1_입찰 전 절차
Ⅴ. 경매절차2_입찰
Ⅵ. 경매절차3_입찰 후 절차

본문내용

1. 주택임대차보호법의 법적 성질: 주거용건물의 전부 또는 건물의 일부의 임대차계약에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 강행규정으로서 임차인에게 불리한 약정으로 계약체결을 한 경우에는 무효임을 주장할 수 있다.
※비주거용 건물(상가)의 경우에는 상가건물임대차보호법 적용
2. 대항력: 임대차계약관계에 있어서 임차인이 그 계약체결의 효력을 임대인은 물론 제3자(양수인 포함)에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 것이다.
(1)대항력취득요건: 주택인도+주민등록 (2)효력: 대항력취득요건 갖춘 그 익일부터 발생
3. 임차권등기명령제도와 권리: 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있게 해, 임차인의 자유로운 주거의 이전을 보장한다.
(1)효력: 주택임대차보호법 제3조의 3 ⑤항, ⑥항 참고
4. 소액임차인의 최우선변제권: 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리이다.(주임법 제8조)
(1)최우선변제권의 요건: ①경매신청등기 전에 입주+전입신고 ②첫 매각기일 이전 지정된 배당요구종기일까지 배당요구서를 제출
(2)소액보증금 순위와 범위: ①소액보증금은 선순위저당권 등의 담보물권 설정당시의 규정에 따라 적용 ②소액보증금 배당범위는 하나의 주택에 여러 명의 소액임차인이 거주하고 있는 경우 동순위 ③대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의 없이 일방적으로 전대차한 경우 전차인은 대항력을 취득 불가 ④소액임차인이 아닌 대항요건을 갖춘 임차권등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액보증금에 대한 최우선변제권 불인정 임차인은 확정일자를 받았을 경우에만 우선변제에 있어 타물권과 동등한 자격 발생 ⑤임차권등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액보증금에 대한 최우선변제권 불인정
5. 확정일자: 대항요건을 미리 갖추었을 때 그 효력이 발생한다.
(1)확정일자 받은 임차인의 배당순위: 확정일자 받은 날짜를 기준으로 타 담보물권자들과의 배당순위를 따져 배당 시 타물권들과 동등한 자격으로 순위에 따라 우선변제 받는다.
(2)확정일자의 효력발생: (1)의 배당순위는 확정일자부여일? 입주일? 전입신고일 중 각각의 날짜를 따져보아 맨 뒤의 날짜를 기준으로 정하여지고, 확정일자는 갖춘 즉시 효력이 발생한다.

참고자료

· EBS 돈 되는 부동산 경매
· 알고하자! 권리분석
· 초보자를 위한 경매 등