[시장분석] 오피스 빌딩 매매 시장분석

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부동산투자회사 제도가 도입되면서 오피스 빌딩 시장에 큰 변화가 일고 있다. 외국계 펀드가 주도하던 오피스 빌딩 매매시장에 구조조정 리츠가 매수세력으로 등장하면서 오피스 빌딩 매매시장이 다소 가열되고 있는 것이다.
지난 6월부터 구조조정 리츠의 설립이 구체화되면서 구조조정 리츠를 준비하는 집단들이 펀드에 편입시킬 오피스 빌딩매입에 적극적으로 나서면서 오피스 빌딩의 호가가 1-2개월 사이에 10-15% 상승하고 있다. 이런 과정에서 기존에 외국계 펀드와 매각 협의가 이루어지고 있던 오피스 빌딩은 물론 국내인간의 빌딩 거래가 매도 및 매수자간의 호가 격차가 커지면서 거래 자체가 중단되거나 매각이 연기되고 있다.
최근 3-4년 간 이루어진 3조 원 규모의 빌딩거래는 국내 오피스 빌딩 매매시장에서는 전례를 찾아볼 수 없을 정도로 대규모이다. 알투코리아의 분석에 따르면 서울지역 10층 이상 대형 오피스 빌딩 시장 규모가 60조 원 규모이므로 지난 3년 간 거래되었던 3조 원은 전체 시장 규모의 5% 수준이다. 이 중에서 국내인간의 거래규모가 21% 수준인 6,300억 원이며 나머지 79%가 외국계 펀드나 기업이 매입한 것이다. 따라서 지난 3-4년 동안 국내 오피스 빌딩 매매시장은 외국계펀드가 주도한 시장이며 특히 500억 원 이상의 대규모 오피스 빌딩의 경우 외국계 펀드들의 독무대였던 것이다.
그러나 지난 해 연말부터 오피스 임대료가 하락국면에 진입했음에도 불구하고 오피스 빌딩의 평당 매매가격의 상승이 지속적으로 이루어지면서 투자수익률은 점점 하락하고 있다. 예를 들어 1998년도의 강남구 오피스 빌딩 평당 매매가격이 623만원이었으나 2001년에는 801만원으로 상승하였다. 결과적으로 최근에는 오피스 빌딩의 부채이전 연수익률이 8-9% 내외로 하락하였다. 따라서 외국계가 매입을 기피하면서 실제 오피스 빌딩의 매매성사는 거의 이루어지지 않고 있다.

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