부동산 이중매매와 제1매수인의 보호 (Double Sale of Real Estate and the Protection of the First Buyer)

서지정보

· 발행기관 : 동아대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 동아법학 / 84호 / 105 ~ 146페이지
· 저자명 : 김신

초록

부동산 매도인이 이중으로 매매계약을 체결하는 것은 허용된다. 그러나 매도인이 제1매수인으로부터 중도금을 수령한 후 제1매수인에게 등기를 이전하지 않고, 제2매수인에게 등기를 넘겨주었다면 배임죄가 성립한다는 것이 판례의 태도이다. 또한 판례는 제2매수인이 매도인의 행위에 적극 가담한 경우에는 제2매매계약은 민법 제103조의 사회질서에 반하는 행위로서 무효라고하여, 제1매수인의 지위를 절대적으로 보호하고 있다. 이러한 태도는 현행 민법이나 형법의 규정에 부합하지 않고 정책적으로도 타당하지 않다.
우선, 부동산을 이중으로 매도한 행위가 배임죄에 해당한다는 판례는 배임죄의 본질에 관한 배신설의 입장에 근거한 것이다. 그러나 우리 배임죄는 배신설에 기초하여 입법된 것이 아니다. 배신설에 근거하여 특별한 신임관계, 등기협력의무 등의 개념을 동원하여 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있다는 입장은 우리 형법상 배임죄의 해석으로는 부적합하다. 그러한 판례이론은 형법 규정의 확대해석을 가져올 뿐만 아니라 배임죄의 해당여부가 불명확한 결과를 가져온다. 최근의 전원합의체 판례는 동산 이중매매사건과 부동산 이중매매 사건에서 배임죄 해당 여부에 대한 결론을 달리하여해결하기 힘든 숙제를 던졌다.
부동산 매도인이 제1매수인으로부터 중도금을 수령하고 나면 임의로 매매계약을 해제할 수 없다. 그렇다고 하여 이중으로 매매계약을 체결하고 제2매수인에게 등기를 하는 것이 불가능하거나 금지되어 있지 않다. 두 사람 중 등기를 먼저 경료한 매수인에게 소유권이 이전되고, 그로 인해 소유권을 취득하지 못한 매수인에게 매도인은 손해배상을 하면 된다는 것이 우리 민법의 태도이다. 그런데도 판례는 제1매수인에게는 민법이 보장하는 것 이상의 권리를 인정하여 절대적으로 보호하는 반면 매도인 또는 제2매수인에게는 형사처벌로 위협하는 가혹한 태도를 보이고 있다.
판례는 이중매매가 원칙적으로 공서양속에 위반되지 않지만 제2매수인이매도인의 이중매매에 적극 가담한 경우에는 공서양속에 위반된다고 한다. 이것은 판례가 종래 유형화해왔던 일반적인 공서양속의 개념이나 요건에 맞지않으므로 재고를 요한다. 뿐만 아니라 공서양속 위반이론을 적용하면 채권자에 불과한 제1매수인이 등기를 마쳐 소유권을 취득한 제2매수인보다 우선한다는 결론을 가져온다. 그러나 이것은 민사법의 일반원칙에 어긋난다.
결론적으로 현재의 판례의 태도는 법리적으로 난점이 많고 정책적으로도바람직하지 않다. 조속히 우리 민법과 우리 형법의 규정과 그 법리에 충실하게 변경되기를 바란다.

영어초록

It is permissible for a seller of real estate to enter into double contracts for the sale of the real estate. However, it is the attitude of cases that, if the seller does not transfer the recorded title to the first buyer after receiving the intermediate payment from the first buyer and passes the recorded title to the second buyer, the crime of breach of trust is constituted. In addition, in case where the second purchaser's active participation in the seller's action, the second contract for the sale is invalid as an act against the social order set forth in the article 103 of the Civil Code, thereby protecting the first purchaser's status. This attitude does not conform to the provisions of the current Civil Code or Criminal Code and is not valid in terms of policy.
First of all, the cases finding the double selling of real estate constitutes the crime of breach of trust (CBT) is based on the proposition that the nature of the crime is based on the theory of betrayal. However CBT was not enacted on the basis of the theory of betrayal. The attitude viewing that the seller is situated on the position of the person performing the buyer’s work by way of employing special relation of trust, the duty to cooperate for recording based on the theory of betrayal is not appropriate for the interpretation of CBT under the current Criminal Code. Such theory of cases not only brings in expansive interpretation of the provisions of Criminal Code but unclear result as to the relevant application of CBT. The recent en bank decision, making different conclusions in double sale of chattel and in double sale of real estate, cast a problem hard to solve.
Once a real estate seller receives the intermediate payment from the first buyer, he or she cannot arbitrarily avoid the sale contract. Besides, it is not impossible or prohibited to make another sale contract and transfer the recorded title to a second buyer. It is the attitude of our civil law that ownership is transferred to one of the two buyers who completes the recording first, and the seller may pay damages to the buyer who has not obtained the ownership because of the other buyer’s completion of the recording. Nevertheless, the cases shows such attitude as guaranteeing the rights of the first buyer more than what the Civil Code guarantees, taking a harsh attitude against the seller and the second buyer threatening the seller or the second buyer with criminal punishment.
Cases view that, though the double sales does not against the good public order and customs as a principle it violates the same when the second buyer actively engages in the double sales. This dose not comply with the general concept and elements of the good public order and customs generally recognized so far, and thus the reconsideration is required. Besides, the application of the theory of non-compliance with the good public order and customs results in going against the general principle of civil law because the first buyer, who is a mere creditor, prevails over the second buyer, who acquired the ownership of the real estate by completing the recording.
In conclusion, the current attitude of cases have many problems in legal theory and are not desirable in view of policy and it is hoped that such attitudes should be changed in faithfully compliance with the provisions of Criminal Code and the legal theory therefor as soon as possible.

참고자료

· 없음