상가건물임대차에서의 권리금 보호에 관한 연구 (A Study on the Protect of Foregift in Commercial Store Lease)

서지정보

· 발행기관 : 대한부동산학회
· 수록지 정보 : 대한부동산학회지 / 28권 / 2호 / 191 ~ 206페이지
· 저자명 : 조장우, 배병일, 김홍택

초록

권리금에 관한 문제는 비단 사법의 영역에서만 문제시되는 것에 그치지 않고, 재개발 사업 등의 도시환경정비사업과 관련하여 공법상 손실보상에서도 중요한 논제가 되고 있다.
공법상 권리금의 보호문제는 재개발사업 등으로 상가임차인의 생존권적 법익이 위협받는 상황에서의 손실보상 범위와 직결되어 있는 데, 대법원이 이미 권리금에 관해 개념과유형을 밝힌 만큼, 거래처, 신용, 장소적 이익과 같은 무형적 재산은 금전적으로 평가하기가 사실상 어렵다는 측면에서 직접적으로 손실보상항목에 넣기는 어렵겠지만, 적어도영업시설·비품 등의 유형물의 이전 등으로 발생하는 손실에 대한 보상은 토지보상법이나 도시정비법에서 권리금이라는 항목으로 현실화되어야 할 것이다.
또한, 권리금을 임대차계약서에 그 내용을 명기하도록 하여 보증금에 대해 우선변제권을 확보하기 위해 확정일자를 받아두는 것과 같이 관할 세무서에 신고하도록 하는 방안도생각해 볼 수 있다. 따라서 권리금을 주고 임차권을 양도받았거나 임차목적물을 전대받아영업을 하다가 재개발사업 등의 공익사업으로 부득이 휴·폐업을 해야 하는 경우에는 세무당국에 확인된 권리금을 기준으로 남은 임대차기간만큼의 권리금을 보상해주도록 하는것이다.
사법상 권리금에 관한 논제를 정리하면, 일반적으로 임대차기간이 정상적으로 만료한뒤에 임차인이 지급한 권리금을 임대인에게 반환청구하는 것은 비록 임대기간 동안 임차인의 영업력으로 인해 해당 상가의 금전적 가치(임대가치)가 크게 증가되었다 하더라도받아들여지기 어렵다고 보아야 할 것이다. 물론, 임차권의 양수인 또는 전차인의 노력으로 상가의 가치가 상승한 것을 임대차기간 종료 후 임대인이 모두 취하는 것이 과연 정당한가에 대해서는 고민해보아야 할 가치가 있을 것이다. 대개 이러한 경우 임차목적물에임대인이 종전과 같은 업종으로 영업하는 경우가 많기 때문에 더욱 그러하다.
생각건대, 이러한 경우 다소 부당하다고 볼 여지도 있지만, 권리금은 임대차 기간 중에임차인이 영업으로 인해 회수할 수 있고, 설령 회수하지 못하였더라도 본인의 판단에 따른 투자자본이라는 점에 비추어 본다면 임대인에게 반환을 요구하는 것은 무리라고 생각한다. 다만, 임대차기간이 임대인측의 사유나 또는 임차인의 과실없이 만료한 경우에는그것이 임대인에게 지급한 권리금이라면 정상적인 임대차 만료시까지 남은 기간에 해당하는 권리금은 임대인이 반환해야 하는 것으로 보아야 할 것이다.
권리금을 입법화하지 않고 사법상 보호하기 위한 방안은 민법상 부속물매수청구권이나비용상환청구권에 의하는 방안 및 상가건물임대차보호법상 계약갱신청구권에 의한 방안

영어초록

The problem of premium is not just an issue in the area of jurisdiction but also in the area of compensation in public law related to Urban Environmental Improvement Project such as redevelopment project.
The protection of premium in public law is directly connected to the scope of compensation in situations where the commercial building tenant’s right to live and the benefit and protection of the law is threatened by redevelopment projects. As the Supreme Court has already defined the concept and types of premium. It is difficult to monetarily evaluate intangible assets such as customers, credit and location benefits and it is not feasible to include them in the compensation items. However, compensation for the losses caused by moving tangibles such as business facilities and equipments must at least be specified as premium in Land Compensation Law or Urban Improvement Project.
Also, just like applying for a fixed date to secure a seniority, reporting to the tax office and specifying the premium in the lease could be a good idea. Therefore, in case the leasehold was transferred or the leased building was subleased with a payment of premium, if the business must be closed temporarily or permanently due to public services such as redevelopment projects, the premium corresponding to the remaining term of lease can be specified in the contract so that the compensation can be made based on the premium amount verified by the tax authorities.

참고자료

· 없음