관리형 토지신탁

소개

일반적인 토지신탁은 수탁자가 개발자금의 조달책임을 가지고 있어 사업초기 또는 임대․분양이 원할히 이루어지지 않는 경우 수탁자가 자신의 신용으로 외부에서 자금을 조달하고, 이후 임대․분양 또는 공매 등의 신탁재산 처분을 통해 통 조달자금을 상환함.

이렇게 수탁자가 자기의 책임으로 조달한 자금을 원만히 상환하지 못하는 경우에는 수탁자의 존립에 까지 영향을 미치므로 이러한 자금조달 책임을 부담하지 않는 토지신탁을 관리형 토지신탁이라 함.

관리형 토지신탁을 통해 수탁자가 사업의 명의상 주체(시행사, 건축주)의 지위를 유지하고 개발사업의 전부 또는 일부의 업무를 수행하므로, 일반 시행사(위탁자)의 계약불이행 및 계약이행능력 상실에 따른 사업진행 불가 리스크를 제거할 수 있음.

목차

관리형 토지신탁
관리형 토지신탁을 하는 이유
토지거래허가구역에서의 부동산 거래시에 이행강제금 부과

본문내용

관리형 토지신탁을 하는 이유

관리형 토지신탁은 신탁회사에서 소유권을 관리해 주는 것으로 완전히 별개의 상품이다.
관리형 토지신탁을 하는 이유는 시행사의 유고시 신탁회사가 사업시행자가 되고, 신탁재산은 위탁자와 분리되어 보호되므로 정상적인 사업진행이 가능하기 때문이다.
따라서 금융기관이나 시공사의 요청에 의해서 관리형 토지신탁이 많이 활용되고 있다.
신탁보수는 사업규모에 따라 상당히 유동적이다.

시행사 <=> 시공사 이런 구도로 시행사가 자기 토지에 건축비까지 자금이 풍부할 때 그렇고, 시행사가 자금이 부족할 때 토지 취득 시 타인 자본을 빌리고 건축비도 없을 때
시행사 + 시공사 + 은행 + 수분양자 이런 구도가 나오면 은행이나 시공사에서는 신탁을 요하게 된다.

소유권을 신탁사로 하면 시행부지에 법적인 조치가 어렵기 때문이다.
신탁사는 신탁계약서 상에 수익자 순위를 만든다. 예를들어 1순위 은행 2순위 시공사, 3순위 신탁사, 제일 마지막으로 시행사는 수익을 볼 수 있게끔 한다.
그러나 요즘 PF구도가 시공사에게 아주 불리하고 많은 부담이 되는 경우가 많이 있어,
건설사 부도의 원인이 되곤 한다.

참고자료

· 없음