project financing SOC 부동산금융론 프로젝트 파이넨싱 사회간접자본 SOC적용사례지역 프로젝트 파이낸싱의 적용사례 인천국제공항철도 , 목포 외항 , 신 대구 부산 고속도로 문제점 자금조달의 취약성과 국내 법률 및 제도 , 경쟁의 미흡 , 전문기관 부족 등 프로젝트 파이낸싱의 문제점 고찰 목차 개선방안 SOC 투자에 대한 프로젝트 파이낸싱의 개선방안인천국제공항철도 프로젝트 파이낸싱 사례분석 목포 신 외항 프로젝트 파이낸싱 사례분석 신 대구 부산 고속도로 프로젝트 파이낸싱 사례분석 1 TITLE 1 TITLE SOC 투자에 대한 프로젝트 파이낸싱의 개선방안1 TITLE 인천국제공항철도 TRIANGLE1 TITLE 위치 인천국제공항철도 운행노선 인천국제공항역 ↔ 공항화물청사역 ↔ 운서역 ↔ 영종역 ↔ 청라국제도시역 ↔ 검암역 ↔ 계양역 ↔ 김포공항역 ↔ 디지털미디어시티역 ↔ 홍대입구역 ↔ 공덕역 ↔ 서울역1 TITLE 사업개요 인천국제공항철도 인천국제공항 철도는 민간사업자인 인천국제공항철도 ( 주 ) 가 서울역과 인천국제공항 간에 총연장 61km 의 복선 전철을 건설하여 정부에 기부체납 후 30 년간 운영하는 민간투자 사업으로써 1 단계로 인천국제공항에서 김포공항 .3 월까지 72 개월 동안 신공항 1↔ 신공항 2↔ 지원도시↔경서↔ 굴현 ↔김포공항의 40.3km 에 6 개역을 건설하고 완공 후 2039 년까지 운영권을 가지며 , 2 단계로 2004.1 월부터 2009 년 12 월까지 김포공항↔수색↔ 홍대 ↔공덕↔서울역 /( 용산역 ) 의 20.7km 에 4 개역 건설 및 시설준공 후 국가에 소유권을 이전하되 준공 후 30 년간 운영권을 보유함으로써 적정이윤 및 투자비를 회수하는 BTO(Build-Transfer-Operate) 방식의 민자 사업이다 .1 TITLE 재원조달계획 인천국제공항철도 사업비등을 포함한 총 소요자금 4 조 4,149 억 원은 정부의 건설 부담금 , 자기자본 및 타인자본 , 1 단계 운임수입 등으로 조달한 계획인 바 , 구체적 내 총 사업비 초과위험은 크지 않을 것으로 판단된다 . 총사업비 초과위험 인천국제공항철도 사업위험 분석 허가 및 보상업무 등 정부와 관련된 사업지연 위험은 실시 협약상 정부가 합리적으로 지원토록 규정되어 있으며 , 출자자 및 시공사에 의한 공사지연 위험은 주주협약과 금융약정으로 관리하고 있으며 기술능력 및 사업관리로 인한 지연위험은 국내 SOC 사업경험이 풍부한 KOPEC( 한국전력기술 ( 주 )) 와 국제적인 전문회사인 벡텔이 CM(Construction Monitoring) 을 수행하여 관리하도록 하여 위험을 경감시켰다 . 공사완공 지연위험1 TITLE 운영위험 사업성 분석 시 추정운임수입을 실시협약의 61% 수준에서 수행하였으며 이 경우에도 원리금 상환에 지장이 없도록 자본구조를 수립하고 자금보충의무를 부과하였다 . 또한 주무관청이 실시 협약 상 예상운임수입의 90% 를 운영기간동안 보장하기로 규정하고 있으므로 재징지원 유입 시에는 원리금 상환능력이 크게 증가하게 되어 원리금상환 위험은 완화된다 . 운영수입 미달위험 인천국제공항철도 사업위험 분석 사업시행자는 무상 사용기간 동안 실제운영비용이 실시계획상 운영비용을 초과하여 발생하는 경우 운영비용 초과위험에 노출되는 바 , 운영비용 수준을 적정한 것으로 판단될 뿐 아니라 출자자의 자금보충의무 (Cash Deficiency Support) 및 신용공여대출 ( CreditLine ) 을 통해 경감 가능하다 . 또한 실시 협약상 총사업비 변동에 다른 운영비용 증가는 운임인상 , 무상 사용기간 연장을 통해 지원하도록 규정하고 있다 . 운영수입 초과위험1 TITLE 재무위험 신용위험은 차주가 금융약정을 불이행하거나 차입원리금을 상환하지 못할 위험을 말하는바 , 본 사업은 차주의 원리금 상환능력이 충분할 뿐 아니라 금융약정이행을 담보하기 위하여 출자자약정과 금융약정을 체결하여 신용위험을 경감시켰다 . 유동성 위험은 건설기간 및 운영기간 중 원리금 상환 또는 운영비용의 지급으로 인해 일시적으로 자금부족이 발생하는 위험으로여한다 . 주요사업구조 목포 신 외항1 TITLE 주요사업구조 총 투자비는 1,2 단계 합하여 1,636 억원 수준으로 다음과 같이 조달된다 . 소요자금 및 재원 조달 목포 신 외항1 TITLE 주요사업구조 주요 금융조건 목포 신 외항 주요 사업 재원 부두시설 및 배후부지 조성을 위해 장기 대출 A,B 로 조달되는 바 , 주요 금융조건은 다음과 같다 .1 TITLE 주요사업구조 수수료 및 자금관리 목포 신 외항 대출약정 한도액의 2.0% 에 해당하는 관리수수료 , 연도별 인출한도액 중 미 인출 잔액의 0.3% 의 약정수수료를 각각 지급하고 이밖에 대리은행 수수료 및 기한 전 상환 수수료를 부담하며 , 자금은 사용료계정 , 운영계정 , 유보계정 , 적립계정 , 담보계정 등을 통해 관리한다 . 이외에 채무부담 및 담보제공을 금지하고 , 이익배당을 제한하며 , 건설 및 운영보험에 가입하고 운영기간 중 부채비율 300% 이하 , 연도 말 기준 누적 DSCR 1.2 이상 , 이자지급일 기준 DSCR1.0 이상을 유지하여야 하는 등의 재무약정 비율을 준수하여야 한다 .1 TITLE 사업 타당성 검토 사업성 검토 목포 신 외항 현금흐름은 양호한 편 , 단순 및 누적 원리금상환계수를 고려할 때 차입금 상환에도 문제 없음 . 목포 신 외항사업 추정현금 흐름 표1 TITLE 사업 위험 분석 Risk 분석 및 경감방안 목포 신 외항1 TITLE 해양 수산부 최초의 민자 사업으로 항만사업에 대한 최초 민간투자 사업 경쟁을 통한 사업시행자를 선정함으로써 최초 사업제안자는 탈락하고 제 3 자가 사업을 수행하는 형태 출자자의 낮은 신용도를 보강하기 위하여 금융주선 전액에 대해 산업기반신용보증기금에서 보증서를 발급 목포 신 외항 의의 및 평가 자기자본 투입 등에 대한 Support Letter 를 제출하여 채권보전 및 성공적 사업추진에 차질이 없도록 설계된 프로젝트1 TITLE 신 대구 부산 고속도로 TRIANGLE신 대구 부산 고속도로 사업개요 경상남도 김해시 대동면에서 대구광역시 동구정하고 프로젝트 회사의 모든 계약상의 관리에 대한 양도담보를 설정한다 . 참여수수료가 0.5~0.8% 로 설정 약정수수료는 연도별 인출한도액 중 미인출잔액에 대하여 최초 인출 예정일로부터 당해연도의 인출한도액 잔액이 인출되는 날까지 1 년 미만 0.3%, 1 년 이상 0.5% 신 대구 부산 고속도로신 대구 부산 고속도로 자금조달방안 4.900 억원 (19.4%) 원화차입금 7.141 억원 (28.3%) 자기 자본 7.058 억원 (28.0%) 국고 보조금 5.000 억원 (19.8%) 회사채 1.116 억원 (4.4%) 외화 차입금 원화 차입금 총 민간투자비 2 조 5,214 억원신 대구 부산 고속도로 자금조달방안1 TITLE 사업 위험 분석 Risk 분석 및 경감방안 프로젝트 위험관리 1) 건설기간 중 위험경감 건설기간중 출자자의 신용위험 , 완공지연 및 공사비 초과위험 등과 관련하여 본 파이낸싱 시행전 자기자본 선투입 , 공동이행방식에 의한 건설공사계약을 체결 , 실시협약서상 위험배분 및 중도해지 사유조항 명시 , 출자자 보증서 미 출자자 약정서상의 출자 지분액에 대한 연대보증 및 자금 보충의무 등이 장치를 하였으며 건설시공 보장을 위하여 대주단을 위한 기술자문단을 선정하여 위험을 경감 2) 운영기간 중 위험경감 운영기간 중 각종 위험과 관련하여 정부와의 협약 상 운영수입 보장과 협약의 중도해지시 대출 원리금 전액보장 등에도 불구하고 외부의 교통량추정 전문기관이 제시한 교통량을 바탕으로 사업타당성을 제분석하여 최저 DSLR 1.35 가 유지되도록 하였다 . 최악의 상황으로 운영자금 부족시 대출 원리금 부족분에 대하여 한국산업은행이 Credit Line 1,700 억원을 설정함으로써 신용도를 향상시켰다 . 신 대구 부산 고속도로1 TITLE 사업 위험 분석 Risk 분석 및 경감방안 신 대구 부산 고속도로SOC 투자에 대한 프로젝트 파이낸싱의 개선방안 제도정비 자본과 기술 도입 제도정비를 통한 개선방안 해외 자본과 기술의 과감한 도입 프로젝트 파이낸싱의 주체개선방안개선방안 Soc 투자에 대한 프로젝트 파이낸싱의 개선방안 정부공모사업제도 도입 경쟁의 활성화 도모 사업 추진방식으로서 정부공모사업제도 도입 검토 민간투자 사업방식은 정부주도로 추진하는 정부고시사업과 민간부문의 창의적 , 효율적 사업제안을 중시하는 민간제안사업으로 구분되어 있다 . 재정이 비교적 취약한 지방자치단체가 SOC 시설에 대한 민간부문의 투자를 유도하여 지역경제의 활성화 및 균형발전을 도모코자 하는 경우 정부고시사업으로 추진하기 위해서는 해당사업이 법에 규정된 사회간접시설의 종류에 부합하여야 할 뿐만 아니라 , 해당 절차를 추진하는데 번거롭고 시간이 많이 소요되는 반면 , 민간업체에 대한 특혜 시비 우려로 특정 SOC 사업을 민간사업으로 추진하기 위하여 사업시행 예정자로부터 해당사업에 대한 제안서의 제출을 권유하는 것 또한 어렵다 . 이러한 문제점을 해결 할 수 있으면서 지역경기의 활성화를 위한 지자체의 민간투자방식으로써 정부공모사업 방식의 제도화를 추진할 요가 있다고 본다 . 경쟁의 활성화 도모 민간사업자 간에 실질적인 경쟁을 유도하기 위해서는 , 첫째 , 담합을 방지하기 위하여 단독으로 응찰하는 경우 한 번 더 모집 공고를 하는 유찰제도를 조속히 시행하여 단독으로 응찰하려는 기대심리를 차단하고 , 둘째 , 제 3 자제안 공고 시에도 타당성 조사수준의 제안서를 제출할 수 있도록 요건을 완화하고 이에 소요된 비용을 정부에서 보상하는 방안을 도입하며 , 셋째 , 컨소시엄 구성 시 건설사 , 운영사 , 재무적 투자자 등이 복합적으로 참여한 컨소시엄에 가산점을 주어 복수의 컨소시엄의 구성을 용이하게 유도함으로써 건설뿐 아니라 운영 측면에서도 효율을 달성할 수 있도록 하고 , 넷째 , 우선 협상자 선정 시에도 종합점수제를 지양하고 사전 적격심사를 통과한 경우의 사업계획의 타당을 판단하여 공정성과 투명성을 확보하여야 할 것이다 . 사업 추진방식으로서 정부공모사업제도 도입 검토 민자 유치를 통한 SOC 의 건설과 운영이 성공할 수 있느냐에 중요한 사항은 여
쇼핑센터 사례조사-대구백화점 프라자점-목 차◈대구백화점 프라자점1. 입지2. 형성 역사3. 내부구조4. 상가구성 및 상권5. 특성, 경쟁력 및 기타1. 입지-대구광역시 중구 명덕로 333 (대구광역시 중구 대봉동 214)-2. 형성 역사1944.01.10. 대구상화가 설립되었고 이후 1962년 대구백화점 본점을 설립하였다.1969.12.26.(주)대구백화점 으로 상호를 변경하고 이후 1993.09.15. 대구백화점 프라자점을 오픈하였다.대지면적은 2,798평, 영업면적은 7,804평 주차대수는 1,500여대가 가능하다.관리제도는 인사관리제도 교육제도 복리후생제도가 있다3. 내부 구조출처 : 대구백화점 프라자점 홈페이지 (www.debec.co.kr)위 사진은 대백프라자의 1F 내부구조이다.각 층마다 다양한 브랜드가 입주하고 있다 1층에는 해외 유명브랜드, 화장품, 악세서리가 있고 2층에는 해외 유명브랜드 3층-여성정장, 핸드백 4층 여성캐주얼 5층 영캐주얼 6층 아웃도어 스포츠 7층 남성의류 8층 골프, 아동복 9층 리빙관 10층 가구 11층 식당, 주얼리 12층 문화센터 캘러리가 각 층별로 입주하고 있다.4. 상가 구성 및 상권자료 : 네이버 www.naver.com대구백화점 프라자점의 상권은 수성구, 달서구, 동구, 남구 등의 아파트 단지로 한 ‘광역상권’의 ‘도시형 백화점’이라 볼 수 있다. ‘지역상권’은 수성구 지역으로서 전체 구매액의 40%이상이 차지하고 있다. 위 사진은 대구백화점 프라자점의 중심 상권을 보여주고 있다. 프라자점의 상권 특성은 현재 주변 1km이내 아파트단지와 수성1가, 지산동, 범물동 등 반경 2km이내 주변 아파트 단지에서 구매율이 이루어진다. 청운맨션아파트, 강변타운아파트, 화성파크드림, 영남타운, 신세계아파트 등 주변에 아파트단지들이 많은 것을 볼 수 있다.5. 특성▶층별 매장구성 및 패션죤프라자점에는 (1층~2층)에 명품을 선호하는 중년 상류계층을 타켓으로 하는 ‘명품브랜드 죤’으로 자리잡고 있다. 층별 매장구성은 1~2층에 명품잡화, 명품의류 3~4층에 여성의류, 캐주얼 의류 9층에 영타운 순으로 이루어져 있는데, 이것은 곧 저층에서 고층으로 갈수록 고가의 퍼멀패션에서 캐주얼죤으로 패션죤이 전개되고 있음을 알 수 있었다.▶규모 및 편의시설대백프라자의 영업면적은 10,500평이다. 또한 다양한 편의시설과 친절할 서비스도 제공되고 있었다. 매장 이용에 대하여 안내해주는 안내데스크와 불편사항, 건의사항을 담당하는 고객상담실 또한 유아휴게실도 마련되어 있으며 유모차대여소에서 유아용 유모차를 무료로 제공하고 있다.
세계의 클러스터 사례 조사 스웨덴 시스타Index 01 스웨덴 시스타 입지 : 위치 02 형성 원인 및 역사 형성 원인 시대별 역사 03 현황 및 산업구조 시스타 사이언스 시티의 전략 시스타 사이언스 시티의 비전 시스타 산업구조 04 스웨덴 시스타 사례 특성 , 혁신사례 성공요인 및 미래전망01 스웨덴 시스타 입지 : 위치 스웨덴 수도 스톡홀름시의 북서쪽 20km 지역에 위치 도심과 지하철로 연계되고 공공도로망의 확충 KISTA Science CityStep 1 Step 2 Step 3 1905 년 군주둔지로 선정 군 장비의 보안조치 증대로 군주둔지로서 부적합 지방자치단체가 군주둔지를 인수 02 형성 원인 형성 원인 및 역사 군사시설지역을 점진적으로 확대 KISTA Science City02 시대별 역사 1970 1980 1990 2000 KISTA 건설 시작 KISTA 성장기 KISTA Science City 의 출범 첨단산업의 중심지로 성장 형성 원인 및 역사 KISTA Science City02 시대별 역사 – 1970 년대 형성 원인 및 역사 KISTA Science City Process 수도 외곽지역인 시스타 , 아칼라 , 후스뷰를 포함한 시스타 개발계획을 예르봐지역에 추진할 것을 결정 스웨덴 내 최대자본가인 봘렌버그 가문과 최대 기업인 에릭슨이 참여하면서 예르봐 지역에 최첨단 주거지역 건설뿐만 아니라 첨단기업이 입주할 수 있는 환경을 조성할 것을 결정 1970 년대 후반 에릭슨과 IBM 이 이 지역에 입주하게 된다 . 1970 1980 1990 2000 KISTA 건설 시작 602 시대별 역사 – 1980 년대 형성 원인 및 역사 KISTA Science City 1970 1980 1990 2000 KISTA 성장기 Process 1980 년대에는 시스타 사이언스시티의 핵심활동주체이며 심장부인 일렉트룸을 중심으로 형성 일렉트룸은 중앙정부 , 스톡홀름 시 , 기업 연구개발기관이 주체가 되어 시스타 사이언스시티를 정보통신 전문 클러스터로 발전시키기 위해서 1988 년 3 월 24 일 설립 구체적인 발전은 1985 년 스톡홀룸 시정부가 소유하고 있는 전문 부동산개발회사인 히뷰사가 정보통신 클러스터 구축을 위한 개발을 시작하면서 발전의 전기를 맞게 된다 . 702 시대별 역사 – 1990 년대 형성 원인 및 역사 KISTA Science City 1970 1980 1990 2000 첨단산업의 중심지로 성장 Process 일렉트룸의 강력한 성장정책에 의하여 정보통신부문 클러스터 중 미국의 실리콘밸리와 함께 첨단사업의 중심지로 성장 이 결과 단지 내 400 여 개의 기업과 3 만여 명의 고용을 창출 시스타 사이언스파크 주식회사는 시스타 , 아킬라 , 후스뷰 , 애르빙에 지역에 중소규모의 첨단기업 창업을 유도하기 위해서 전력을 다함02 시대별 역사 – 2000 년대 형성 원인 및 역사 KISTA Science City 1970 1980 1990 2000 KISTA Science City 의 출범 Process 지속적인 팽창과 발전의 거듭하였으며 이후에도 성장을 지속화하기 위해서 시스타 사이언스파크 주식회사를 시스타 사이언스시티 주식회사로 조직을 확대 개편함 2002 년에 독일의 컨설팅기업인 엠피리카 델라사세사가 유럽 내 214 개 지역의 성장잠재력과 산업역동성을 분석한 순위에서 스톡홀롬 시스타 지역이 가장 역동적인 지역으로 선정03 현황 및 산업구조 시스타 사이언스시티 전략 Customized Mobile S ervices Wireless systems Broadband system 수요자 선택 이동통신 서비스 기업 내에서 활동하는 고용인과 기계 간의 상호접촉에 관한 전반적인 이동통신을 제공 고용인의 작업환경을 크게 개선시키고 생산성을 향상시키는 데 초점을 맞춤 무선 시스템 서비스 기업이 보유하고 있는 모든 하청시스템과 주요 부품을 연결시키는 데 필요한 전 무선시스템 서비스를 목표로 하고 있다 . 광대역 무선시스템 광대역 정보통신서비스를 제공하기 위한 서비스 플랫폼과 접근기술 부문에 초점을 맞추고 있다 . KISTA Science CityKISTA Science City 03 현황 및 산업구조 시스타 사이언스시티 비 전KISTA Science City 03 현황 및 산업구조 산업구조 45.9 % 1 차 산업 건설업 제조업 서비스 부문 서비스 부문은 지속적으로 증가하여 현재 전체 GDP 의 70% 에 육박하고 있다 . 이러한 현상은 OECD 국가 전체에 일반적인 것이나 스웨덴의 경우 특히 높은 사회보장 수준을 포함하는 공적 서비스의 비중이 매우 큰 것으로 지적되고 있다 . 21.5 %04 특성 특 성 지식기반산업의 발달 R D 중심 클러스터 정부 , 산 - 학 - 연 스웨덴 시스타 사례 시스타 사이언스 시티는 지식기반산업인 통신 , 미디어 , 엔터테인먼트산업을 특화하여 산업화함 시스타는 첨단산업분야에서 무선통신 관련 GSM 기술 등 350 여종 이상의 세계 정상급 기술을 확보하여 정보통신 , 이동전화 , 통신장비 등을 핵심상품으로 생산 시스타 사이언스 시티의 주요 구성체는 R D 를 위한 대학 , 연구소 , 기업들이고 , 생산은 해외공장의 아웃소싱으로 해결 R D 에 대한 집중적인 투자로 세계 수준의 첨단 클러스터로 성장 1970 년대부터 통신산업을 국가전력산업으로 육성하는 등 시스타 사이언스 시티를 간접적으로 지원 IT 관련 프로젝트에서 노벨상을 지향하는 프로그램을 제정하고 , 참여 유도 및 홍보 KISTA Science City04 혁신사 례 스웨덴 시스타 사례 KISTA Science City 도시 내의 빌딩은 시스타 사이언스 타워 (32 층 ) 를 빼곤 대부분 10 층을 넘지 않아 시야가 탁 트여 있다 . 에릭슨을 비롯한 700 여 개 기업 , 스웨덴왕립공대와 스톡홀롬 대학이 설립한 IT 대학 , 연구기관 등 산 - 학 - 연이 몰려 있어 도보로 10 분이면 어디든 찾아갈 수 있다 . 혁신사례04 혁신사 례 스웨덴 시스타 사례 KISTA Science City 일렉트룸의 실체는 시스타 내에 있는 산학협력지원센터의 건물을 지칭하고 건물을 관리하는 기관이 일렉트룸 재단이며 자회사인 시스타 사이언스 시티 AB(Kista Science City AB) 가 일렉트룸 , 쇼핑센터 , 시스타 사이언스 타워 본부 (32 층 ) 등 시스타 내 모든 공공시설을 관리 · 운영 일렉트룸은 산학연 협력네트워크 활성화를 위한 공간으로서 개방적으로 운영되며 기업 , 대학 , 연구소의 협력 연구 , 세미나 , 교류회 등 모든 네트워크 활동이 이루어지는 장소임04 혁신사 례 스웨덴 시스타 사례 KISTA Science City 구성통신기술 국제표준화와 연구개발에 대한 스웨덴 정부의 적극 지원 성공요소 초기 기업가적 마인드에 의한 기업유치 04 성공요소 및 미래전망 스웨덴 시스타 사례 스톡홀름 대학 및 스웨덴 왕립공대의 활발한 산학협동 유리한 입지적 선택과 혁신여건 조성 KISTA Science CityKISTA Science City 시스타 사이언스 시티의 미래전망은 미국의 실리콘밸리와 함께 지속적인 발전가능성의 측면이 강하다 . 그러나 동시에 실리콘밸리가 정보통신산업의 단일 특화산업업종에서 나노산업을 핵심특화산업으로 선정하여 양대 특화산업발전방향으로 전략을 전환하고 있는 시점에서 시스타 사이언스 시티는 정보통신 특히 이동통신산업 이라는 단일산업에 특화되어 있는 전략을 고수하고 있다 . 미래전 망 04 성공요소 및 미래전망 스웨덴 시스타 사례출처 경북드림밸리 http :// dreamv.gb.go.kr/open_content/main_page.php 혁신도시 http ://innocity.mltm.go.kr / 스웨덴 시스타 www.kista.com 박동 외 , 2004, 세계의 지역혁신체계 , 한울아카데미 . 박동 외 , 2005, 선진국의 혁신클러스터 , 동도원 . 배영자 , 2002, 스웨덴의 산업 및 혁신정책 동향 , 과학기술정책연구원 박상철 , 산업단지 미래를 생각하다 , 한국산업단지공단 산업입지연구소THANK YOU Name or Logo{nameOfApplication=Show}
