[부동산]부동산경매 절차와 해설

소개

부동산경매(법원경매)진행 절차와 그에대한 해설입니다.

목차

(1) 경매절차도
(2) 경매절차 개관
1) 경매신청
2) 경매개시결정 및 송달
3) 경매준비절차
4) 현장답사
5) 입찰실시
6) 입찰방법 및 주의사항
7) 입찰표를 작성한 이후의 절차

본문내용

1) 경매신청
법원경매신청은 서면을 통한 신청에 의해 이루어지고 임의경매와 강제경매 신청으로 구분하여 신청을 받게 되는데, 법원은 당사자의 신청이 있을 때 이를 심사하여 신청요건을 구비하는데 적합하면 경매신청을 받아들인다.
① 경매신청서의 접수
경매신청서가 법원에 제출되면 법원은 신청서의 기재사항이나 첨부서류가 요건을 구비하고 있는지, 소정의 인지가 첨부되어 있는지 여부를 검토하여 흠결이 있으면 신청서 제출자에게 구술로 그 흠결을 지적ㆍ고지하고, 그 보정을 촉구하여야 한다. 법원에서 흠결에 대한 보정을 촉구하였음에도 불구하고 신청자가 이에 응하지 아니하더라도 그 접수를 거부할 수 없고, 그 흠결사항의 간결한 내용을 기술한 부전지를 첨부하여야 한다.

※ 공통으로 구비하여 할 서류로 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본, 농지인 경우
도시계획안을 제출해야 한다.
② 경매비용의 예납
경매절차를 진행하는데 필요한 경매비용을 경매신청과 동시에 예납하여야 한다. 경매비용에는 집행관 수수료와 감정평가 수수료 등이며 예납비용은 통상 부동산 감정가격의 1～2%정도이며 경매비용은 매각대금의 배당순서에서 가장 먼저 우선변제를 받게 된다.
2) 경매개시결정 및 송달
① 경매개시결정
경매신청이 있으면 경매법원은 경매신청서의 기재 및 첨부서류를 토대로 경매개시의 형식적ㆍ실질적 요건의 적부를 심사하여 요건이 적법하게 구비되면 경매신청후 약 3일 정도 후에 매각결정을 하는데 이를 법률용어로 “임의경매개시결정” 또는 “강제경매개시결정”이라고 한다.
경매개시결정 정본 및 입찰기일 등은 당사자(소유자, 채무자)에게 필히 송달 해야 하며, 주소지가 불명이거나 외국에 있어도 송달을 해야 한다.

② 경매개시결정의 효력
경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다.
압류에는 처분금지효가 있으나, 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대해서만 대항할 수 없을 뿐이다. 즉 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다. 따라서 압류후의 채무자의 처분행위는 당사자간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에 있어서만 효력이 없게 된다. 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물을 관리■사용■수익할 수 있다.

참고자료

· 없음