[시장분석] 오피스 빌딩 담보대출 시장 분석

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국내의 경우 오피스 빌딩을 담보로 대출을 하는 상업용 모기지 시장이 열악한 관계로 이를 증권화하는 상업용 담보증권시장도 거의 불모지와 다를 바 없는 상황이다. 지금까지 오피스 빌딩을 담보로 대출을 받으려면 상대적으로 대출금리가 높음에도 불구하고 신용금고를 주로 이용해왔다. 그리고 기업들이 보유한 빌딩의 경우에는 기업대출의 담보로 활용되는 수준이었다. 즉 순수하게 빌딩 그 자체의 수익력과 가치를 담보로 삼아 대출이 이루어지는 경우는 은행권에서 찾아보기 어려운 실정이었다.
그러나 최근 국고채 금리가 5%대로 진입하고 은행권은 물론 투신권도 유동성이 풍부해지고 있어 여유자금의 운용이 가장 큰 현안으로 등장하고 있다. 그러나 금융기관에 대한 구조조정이 마무리되지 않아서 아직까지도 아파트 담보대출과 같은 리스크가 낮은 대출을 제외하고는 뚜렷한 움직임이 보이지 않고 있다.
하지만 외국계 펀드들이 국내 빌딩을 적극적으로 매입하기 l작하면서 오피스 빌딩 담보대출 시장이 서서히 형성되어 가고 있다. 이들이 장기 빌딩담보 대출에 관심을 갖는 것은 빌딩의 수익률을 높이려는 이유에서이다. 즉 임대수입에 비해서 저리로 대출을 받을 경우 레버리지 효과(leverage effect)에 의해서 빌딩에 대한 지분 투자분의 투자 수익률이 올라가기 때문이다. 최근들어 일부 국내 은행과 생보사들이 외국계 펀드들이 국내 빌딩을 매입할 경우 빌딩가치대비 대출비율(LTV ratio, Loan To Value) 50% 수준까지 대출을 제공하는 사례가 하나 둘씩 발생하고 있다.
그리고 오피스 빌딩의 임대차 계약구조도 과거의 전세방식에서 보증부 월세로 전환되고 있다. 구조조정으로 인한 빌딩소유주의 파산 등으로 임차인들의 전세금 회수에 대한 불안감이 증대되고 있는 반면에 빌딩 소유주들은 대출 금리가 내려가면서 전세방식보다는 보증부 월세로 전환하여 실효 총임대수입(effective gross income)을 높여 빌딩 성과를 개선시키려는 노력이 맞물리면서 이런 추세가 가속화되고 있는 것이다.
한편 자산유동화에 관한 법률이 제정된 이후 다양한 형태의 자산담보부증권(ABS, asset backed securities)이 발행되고 있으며 최근에는 미래의 카드 대금,

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