부동산매매계약의 해제

목차

1. 문제의 소재
2. 계약 해제의 요건
3. 계약 해제의 효과
4. 가계약금의 문제
5. 계약 후 가격변동 사례의 경우에 대응하는 방법
6. 맺으면서

본문내용

1. 문제의 소재
최근 정부의 부동산 정책에 따라 부동산 매매가격의 급등 현상이 나타나면서 매물은 줄고 동시에 매수 심리는 강해지는 현상이 나타나고 있다. 그런데 이렇게 가격이 급등하면 매수의지가 줄어야 함에도 불구하고 오히려 앞다투어 사려는 사람이 더 많아지는 현상을 보면 가격이라는 것이 역시 심리의 영향을 많이 받는 다는 것을 보여주고 있다.
이러한 현상으로 인하여 매매계약을 체결한 이후에 매매계약의 해제와 관련한 분쟁도 아울러 증가하고 있는 것이 사실이다. 그 예로 계약금 5천만원, 계약일로부터 1개월 후에 중도금 1억5천만원, 2개월 후에 잔금 3억원으로 하는 내용의 매매가격 5억원의 매매계약을 체결하였는데, 갑자기 부동산 시세가 폭등을 하여 매매시세가 7억원이 되는 경우 계약의 해제와 관련한 분쟁이 발생한 것이다.
이에 아래에서는 먼저 계약의 해제와 관련한 일반론을 살펴보고, 위 사례의 경우 매도인과 매수인이 계약에 대응하기 위하여 어떠한 방법이 필요한 지를 살펴보고자 한다.

2. 계약 해제의 요건
가. 법정해제
(1) 민법의 규정
법정해제권이 발생하는 경우와 관련하여 우리 민법은 채무불이행의 경우를 기본으로 하고, 담보책임의 경우에 이를 준용하고 있다. 채무불이행은 민법 제544조에서 이행지체, 제546조에서 이행불능을 규정하고 있다.

(2) 이행지체를 이유로 하는 해제
(가) 채무자가 이행을 지체한 사실과 이에 대해 채권자의 반대급부의 제공으로 이행지체에 이른 경우, 상당한 기간을 정하여 이행을 최고 하였으나, 그 기간 내에 이행 또는 이행의 제공이 없는 경우 계약을 해제할 수 있다. 다만 상대방의 명확한 이행 거절의 의사표시가 있는 경우에는 최고가 필요 없다 할 것이다.

(나) ‘채권이 가압류된 경우라도, 가압류는 제3채무자에 대하여 채무자에게 지급을 금지하는 데 그칠 뿐 채무 그 자체를 면하게 하는 것이 아니고, 가압류가 있다 하여도 그 채권의 이행기가 도래한 때에는......<중 략>

참고 자료

없음