경매권리분석

목차

1. 권리분석이란?
2. 등기부등본 보는 방법
3. 물권과 채권의 이해
4. 지상권의 이해
5. 전세권
6. 유치권
7. 근저당권
8. 가압류
9. 제시외
10. 가처분, 가등기, 예고등기
11. 말소기준권리의 이해
12. 주택임차인 분석

본문내용

경매대상물은 부동산이다. 따라서 경매물건에 대한 접근은 부동산에 대한 접근이고, 이는 곧 부동산을 취득하는 것으로서 부동산 권리를 취득한다는 의미와 통하며, 단지 싼 맛으로 경매물건에 접근하기보다는 부동산에 투자한다는 마음으로 접근하여야 할 것이다.

투자대상으로서의 부동산은 일반 재화에 비해 상대적으로 경제적 가치가 커서 경매대상물인 부동산에 대한 권리분석을 자칫 잘못하여 권리상 하자있는 부동산을 취득하면 막대한 손해를 입을 가능성이 높다. 실제 우리 주변에서 그러한 사례들이 왕왕 목격되곤 한다.

그 예로서 ▶주택 임차인에 대한 권리분석을 잘못해서 매각대금을 납부하지 않아 재매각이 진행되는 경우(⇒이 경우 전 낙찰자는 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금을 손해보게 된다) ▶낙찰 후 소멸되지 않는 권리로 가슴앓이를 하는 경우로서, 부동산등기부상 표시되지 않는 유치권이 있는 물건을 낙찰받은 후 유치권자의 채권을 매각대금과는 별도로 부담하고 나서 “경매는 다시는 할 것이 못된다”고 푸념하는 경우 등이 있다.

이처럼 경매물건 요소 요소에 숨어있는 함정을 찾아내서 성공한 경매투자로 이어지기 위해서는 투자대상 부동산에 대한 철저한 권리분석이 요구되어 진다.

권리분석은 경매투자에 있어서 첫 출발점이고 또한 가장 중요한 부분이다. 경매물건에 대한 하자책임은 어디까지나 경매투자자 본인의 책임이지, 법원에서 경매를 진행한다고 하여 법원이 책임을 져주지 않는다. 따라서 경매투자를 함에 있어서 어디까지나 경매투자자 본인이 경매물건에 대하여 완전 분석할 수 있는 능력을 키워야 할 것이다.


그러면 권리분석은 어떻게 해야 하는가? 간단하다. 권리분석은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있는데, 부동산등기부 분석과 주택임차인 분석이 이에 해당된다. ▶부동산등기부 분석은 경매결과 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 여부를 파악하는 것이고, ▶주택 및 상가임차인 분석은 경매결과 임차권이 소멸되지 않아 낙찰자가 매각대금 이외에 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 여부만을 분석하면 권리분석은 완벽해진다.

참고자료

· 없음