주택(상가건물)임대차보호법에 의한 임대차의 공시방법과 대항력

소개

주택임대차 보호법에 의한 임대차 공시방법과 대항력에 대한 리포트 / 부동산 경매론

목차

1. 주택 임대차보호법의 입법 목적

2. 주택 임대차보호법의 적용범위

3. 주택 임대차보호법 상의 대항력

(1) 대항력의 의미
(2) 대항력의 발생시기
(3) 대항력의 범위

4. 임차인의 순위에 의한 우선변제권
(1) 확정일자
(2) 보증금의 범위
(3) 인정받기 위한 신고 기한
(4) 사례

5. 주택임대차보호법의 문제점

(1) 대항요건 및 대항력의 효력발생시기
(2) 보증금반환 지연
(3) 보증금의 「일정액」의 범위

6. 개정된 주택임대차보호법

(1) 임대차등기 명령제도 시행
(2) 묵시적 계약 갱신시 효력 발생시점 연장
(3) 전세소송분쟁 즉각 해결
(4) 2년 미만 전세계약 가능
(5) 경매 우선 변제권 인정

본문내용

정리하자면 다음과 같다. 전세권은 상가이든 주택이든 전세금액을 등기함으로써 성립하는 물권이고, 임차권은 단순히 임차보증금을 되돌려 받을 권리 즉 채권인데 등기할 수도 있는 채권이다. 만일 집주인의 협조를 받아 전세권을 설정하고 산다면 민법에 의해 확실하게 전세금을 반환받을 수 있다. 문제는 전세권 설정을 하지 않고 주택에 세드는 경우, 즉 주택임차권인데 이것도 1981년부터 민법에 대한 특별법인 주택임대차보호법의 보호대상이 되었다.이러한 점을 고려하여 정부는 당시 무주택서민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하여, 1983년 12월 30일 법률 제3682호와 1989년 12월 30일 법률 제 4188호로 개정하여 시행함으로써 주거용건물의 임대차에 관하여 민법상의 특례를 규정하여 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마친 경우에는 그 다음날부터 제3자에게 대하여 효력을 갖게 하였다. 특히 소액임차인에게 최우선변제권을 부여함으로서 민법상의 물권에 대한 특례를 인정하여 임차인을 한층 보호하고 있다. 또한 이 법은 임차인에게 불리하게 약정한 것을 무효로 하는 강행 규정이다.

1. 주택 임대차보호법의 적용범위

주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다(법 제2조 전단). 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게된다. 즉 공부상 공장용 건물이나 차옥용 건물이라도 건물의 내부구조를 적용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이다. 또한 관하관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게된다.

참고자료

· - 박문각, 민법 및 민사특별법
· - 양형우(2005), 가정생활과 법, 고시연구원
· - 원상순(1992),주택임대차보호법의 개선방안에 관한 연구, 단국대학교 대학원석사학위논문
· - 윤일식(1993), 한국의 임대차보호법, 서봉금재덕교수 회갑기념논문집, 법문사
· - 정긍식(1993), 주택임대차실태에 관한 연구, 한국법제연구원
· - 최원현, 판례주택임대차보호법
· - 한규선(1998), 주택임대차보호법의 개선방안에 대한 연구, 경원대학교 행정대학원