감정평가이론중 수익환원법

목차

Ⅰ. 수익환원법
1. 수익환원법의 의의
2. 수익환원법의 산식 및 기본도
1) 산식
2) 기본도

Ⅱ.수익환원법의 적용방법
1. 순수익
1) 의의
2) 순수익의 요건
3) 순수익의 구분
4) 순수익을 구하는 방법
2. 환원이율
1) 의의
2) 환원이율의 성격
3) 환원이율을 구하는 방법의 종류
4) 환원이율의 종류
3. 순수익을 환원하는 방법
1) 직접법
2) 직선법(straight capitalization with straight-line recapture)
3) 연금법 (Inwood method, Annunity method)
4) 상환기금법(Hoskold Method: sinking fund method)
4. 순수익을 환원하는 방법에 대한 검토

본문내용

우리나라 감정평가에 관한 규칙 4조 6호에 의하면 수익환원법이란 『대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순순익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다』라고 규정하고 있다. 이 방법에 의하여 산출한 가격을 수익가격이라 한다. 수익가격은 기대되는 장래의 순수익을 수익환원한 가격시점 현재의 대상물건의 가격이다.
수익환원법의 적용에 있어서 중요한 요소는 순수익, 환원이율, 수익환원방법인데 이 3가지를 수익환원법의 3요소라고 한다.
이 방법은 수익방식중 부동산의 가격을 구하는 방법이고, 임대용부동산이나 기업용부동산의 가격을 구하는 경우에 유효하며 순수익 환원이율 및 수익환원방법 결정이 가격의 정도를 결정하게 된다.
일반적으로 부동산의 가격은 당해 부동산의 수익성을 반영하여 형성되며, 수익은 부동산의 경제가치 본질을 형성하는 것이다.
따라서 이 방법은 학교·공원 등 공공 또는 공익의 목적에 제공되고 있는 부동산 이외의 것에는 모두 적용할 수 있기 때문에, 자용의 주택지일지라도 임대를 예상(상정)하면 적용할 수 있다.
더구나, 시장에 있어서 토지의 거래가격 상승이 현저할 때는 상승가격과 수익가격과의 괴리가 증대하므로, 상승하고 있는 거래가격에 대한 유력한 검증수단으로서 이 방법이 활용 된다.

참고자료

· 없음