주택임차인의 최우선변제권에 대한 재조명 (A Review on The First Priority Discharge Right of Housing Lessee)

서지정보

· 발행기관 : 건국대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 일감법학 / 32호 / 147 ~ 169페이지
· 저자명 : 조상용, 민태욱

초록

1981년 3월 5일 제정된 주택임대차보호법은 임차인의 임차보증금을 보호함으로써 서민들의 주거안정을 도모하고자 하는 매우 중요하고 의미있는 법이다. 그러나 이러한 제정취지와는 달리 가장임차인이 낙찰가율을 낮추거나 배당을 받는 수단으로 이용되고 있는것이 현실이다. 가장임차인이란 소유자의 친척이나 직계존비속 또는 소액임차보증금을노린 채권자 등이 대항력요건을 갖추고 대항력이나 최우선변제권을 주장하려는 자를 의미한다. 이들은 경매시장에서 응찰자나 채권자에게 위험을 주는 요인으로 작용하고 있다.
이에 본 연구에서는 실제 경매사건에서 소액임차인과 가장임차인이 어느 정도의 비중을 차지하는지 확인하기 위해 2005년부터 2014년까지 서울, 경기, 인천지역의 집합건물 중10년간 진행된 경매사건을 근거로 하여 확인하였다. 특히 금융기관에서 가장임차인을 배척한 136건의 사건을 가장임차인 유형별로 분류하고자 한다. 또한 유형별 분류한 내용은판례와 함께 검토하였다.
이를 토대로 주택임대차보호법에 대한 개정을 제안하고자 한다. 본 연구의 근본목적은 진정한 임차인은 보호되고, 가장임차인은 원천적으로 배척이 되어 더 이상 최우선변제권이 남용되는 사례가 근절되도록 하는 것이다. 더 나아가 제안된 개정안이 서민의 주거안정을 꾀하는데 조금이나마 기여할 수 있기를 기대한다.

영어초록

The Housing Lease Protective Law on March 05, 1981 was one of the most important laws for the lessees. However it is reality that the institutions which protect tenants drop auction price ratio and they are used as means of allocating because of pretense tenant. The pretense tenant is that a person who claims for a opposition power with fact that owner’s relatives or lineal ascendant and descendant move in the house in advance. He will affect risky factors for bidders. The pretense tenant who claims for the first priority discharge right with fact that he or she moves in the house just before auction will affect risky factors for creditors.
For this analysis, this research categorized and investigated 136 apportionment exclusion application forms registered in the financial institutions during the past 10 years from 2005 to 2014. We will confirm the weight of small tenant and pretense tenant in the auction market.
We will limit auction event to collective housing in the metropolitan area. This area means Seoul, Gyeonggi, Inchon’s distict. Also as a legal, we presented Supreme Court’s Precedents.
In this study, we wish that real tenant will be protected and pretense tenant will be excluded.
So we expect that the example which abuse the first priority discharge right will be exterminated. By extension, we expect that The Housing Lease Protective Act aim residential stabilization of common people.

참고자료

· 없음