상가권리금 회수기회 보호를 위한 상가건물임대차보호법 개선방안 (Improvement Plans for Protection of the Opportunity to Collect Commercial Building Premiums)

서지정보

· 발행기관 : 숭실대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 49권 / 1 ~ 51페이지
· 저자명 : 김경세

초록

우리나라는 OECD 국가 평균보다도 자영업에 종사하는 상인들이 많고 상인들 간에 수수하는 권리금이 존재하며 임차인들 사이에 주고 받는 관행속에서 분쟁이 많아 이를 적절히 규제하고 보호하기 위한 법제가 필요하다. 이러한 요구에 부응하기 위해 2015년 상임법 개정을 통해서 법적으로 인정하지 않았던 권리금에 대한 정의를 규정하며 법제화시켰고, 권리금 회수기회 보호 규정을 신설해서 임차인이 권리금을 안정적으로 회수할 수 있는 기회를 마련하였으며, 이를 방해하는 임대인에게 손해배상의 의무를 규정했다. 그러나 이러한 입법적인 보완조치에도 불구하고 권리금과 관련한 분쟁은 심화되고 격화 되었다. 이에 따라 2018년 개정을 통해서 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하고, 권리금 회수기간을 3개월에서 6개월로 연장했다.
하지만 아직도 권리금과 관련한 분쟁들이 계속적으로 나타나고 있다. 그 이유로 현재의 상임법에는 임차인의 지위를 약화시키는 독소조항과 입법적인 불비점이 남아있기 때문이다. 먼저 독소조항을 보면 아이러니하게도 권리금 회수기회 보호를 규정하고 있는 동법 제10조의4 제1항 단서조항으로서 이것은 임대인의 갱신거절 사유를 규정한 것이다. 이처럼 권리금 회수기회 보호 규정과 입법 취지 및 내용적인 측면에서 아무런 연관성이 없는데도 불구하고 이 규정을 적용하게 만들어서 임차인이 권리금을 회수하는데 여러 가지 사유로 제한을 가하고 있다.
다음으로 임차인의 지위를 약화시켜서 당사자 지위를 불균형하게 만드는 입법적 한계와 불비점이다. 첫째로, 제10조 계약갱신요구 등에서 법정갱신시 존속기간 짧고, 계약갱신요구권의 적용례 범위 협소. 둘째로, 제10조의4 권리금 회수기회 보호 등에서 권리금 회수기간 짧음, 임대인의 방해금지의무 추상적, 권리금 평가방법 구체적이지 못하고 추상적, 권리금 회수기회 보호는 계약갱신요구권의 행사기간과 관계없이 보호된다는 규정 부재. 셋째로, 차임 등의 증감청구권에서 인상 시기 짧게 규정. 넷째로, 임대인 변경시 무리한 차임요구를 규제할 수 있는 규정 부재. 다섯째로, 재건축과 재개발시 보상대책 부재. 마지막으로, 권리금계약서 작성 및 제출 의무 미부여 등이다.
이와 같이 상임법에는 제도적인 문제점과 당사자들이 협조해야 하는 사항들이 존재한다. 따라서 이러한 입법적인 미비점과 독소조항 등의 제도적인 문제점들을 개선하기 위해서는 현실적인 상임법 일부개정이 필요하다. 그리고 당사자 협조사항으로 임대인은 임차인들이 안정적인 환경속에서 영업에 종사할 수 있도록 존속보장을 배려하고, 영업을 종료할 때에는 임차인이 권리금을 원만히 회수할 수 있도록 협조를 해야 한다. 또한 임차인은 권리금 계약서를 작성하고 세무서에 사업자등록 신청시 신청서에 권리금 액수를 기재하고 권리금 계약서를 제출해야 한다. 결과적으로 상가임대차 시장에서 임대인과 임차인은 갑과 을의 관계가 아닌 사업의 대등한 파트너로서 상호간의 입장을 이해하고 존중하는 협력적 상생의 관계라는 인식의 전환이 필요하다.

영어초록

The number of self-employed merchants with their own businesses in Korea exceeds the OECD average. There are also premiums received by merchants, as well as many disputes associated with the custom of secretly exchanging them among tenants; therefore, legislation for adequate regulation and protection is needed. To meet such needs, premiums that had not been legally acknowledged were defined and legalized by amending the Commercial Building Lease Protection Act in 2015. The regulation on protection of the opportunity to collect premiums was newly established to allow tenants to stably collect premiums and require landlords to compensate for damages. However, despite such legislative complementary measures, disputes over premiums became more intensified. According to the 2018 amendment, the period for exercising the right to request the renewal of a contract was extended from five years to 10 years, and the period for collecting premiums was extended from three months to six months.
However, disputes related to premiums are still occurring constantly because of the remaining “poison pill” and legislative defects that weaken the position of tenants in the current Commercial Building Lease Protection Act. Regarding the poison pill, the provisory clause of Article 10-4 (1) in this Act that prescribes protection of the opportunity to collect premiums stipulates the landlord’s reason for refusing to renew a contract. As such, this regulation must be applied even though there is no relevance regarding legislative intent or content in the regulation on protection of the aforementioned opportunity, thus limiting the tenants from collecting the premiums for various reasons.
Next, there are legislative limitations and defects that cause an imbalance in the positions of the parties by weakening the position of the tenants. First, the period during which a lease continues to exist is short in terms of legal renewal, and the applicability scope of the right to request the renewal of a contract is narrow in Article 10 (Request for Contract Renewal). Second, in Article 10-4 (Protection of Opportunity of Collecting Premiums), the period for collecting premiums is short, the landlord’s obstruction prohibition duty is abstract, and the premium appraisal method is abstract rather than concrete. Furthermore, there is no regulation for protecting the opportunity to collect premiums, regardless of the period during which the right to request the renewal of a contract can be exercised. Third, the length of time for the right of claim for an increase or a decrease in rent is short (i.e., just one year). Fourth, there is no rule to regulate an unreasonable rent request if there is a change in landlords. Fifth, there is no compensation plan in case of rebuilding and redevelopment. Finally, there is no obligation to write and submit a contract for premiums.
As such, the Commercial Building Lease Protection Act has institutional issues and matters that require the cooperation of relevant parties. Therefore, to resolve such institutional issues as legislative defects and poison pills, it is necessary to partially amend the Commercial Building Lease Protection Act in a more realistic way. For example, to ensure cooperation among the parties, landlords should consider providing a guarantee of existence so that the tenants can operate their businesses in a stable environment. Additionally, cooperation is needed so that the tenants can smoothly collect premiums after a business closes. Furthermore, tenants should write a premium contract, specify the amount of the premium in the application form when registering a business at the tax office, and submit the premium contract. In addition, there must be a change in perception to regard landlords and tenants as equal business partners in the commercial building leasing market. The relationship must not be a dominant-subordinate relationship but a cooperative, win-win relationship whereby the parties mutually understand and respect each other.

참고자료

· 없음