젠트리피케이션과 상가임차인 보호 (Gentrifizierung und Schutz von Geschäftsraummietern)

서지정보

· 발행기관 : 한국집합건물법학회
· 수록지 정보 : 집합건물법학 / 42권 / 73 ~ 104페이지
· 저자명 : 김성은

초록

젠트리피케이션은 원래 도심의 저소득 노동자의 주거지가 중산층의 유입으로 고급화되고 지역의 성격이 변하게 되어, 원주민인 노동자들은 높아진 임대료를 감당하지 못하고 이주(displacement)하게 되는 현상을 말한다. 젠트리피케이션에 대한 논의는 스미스(Smith)의 ‘생산부문이론’과 레이(Ley)의 ‘소비부문이론’이 대립하면서 발전하였다. 그러면서 젠트리피케이션에 대한 논의는 주거지뿐만 아니라 상업지역 젠트리피케이션, 관광 젠트리피케이션 등으로 다양하게 발전하고 있다. 그런데 한국에서는 젠트리피케이션이 유명 연예인 건물 소유권자에 의하여 상가 임차인이 쫓겨나고, 그 자리에 프렌차이즈 상점이 들어오는 사례 등으로 알려지면서, 원주민의 강제적인 이주에 초점을 둔 부정적인 의미를 담고 있다. 그러나 젠트리피케이션에는 ‘원주민 축출’과 같은 부정적인 측면과 아울러, ‘도심 부흥’과 같은 긍정적인 측면이 병존한다.
2015년 상가소유자로부터의 부당한 권리금의 갈취를 막고, 상가임차인의 권리금 회수를 보장하는 것을 내용으로 하는 「상가건물임대차보호법」(상가임대차법)의 개정이 있었다. 또한 2021년 지역상권의 젠트리피케이션 현상을 예방하기 위한 「지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률」(지역상권법)이 제정되었다. 그런데 상가임차인은 상가소유자와 유사하게 상가의 신규임차인을 주선하고 그 신규임차인으로부터 권리금을 수수할 수 있다는 점에서, 상가임차인은 단순한 임대차계약의 임차인이 아니라, 중세의 분할소유권(geteiltes Eigentum)과 유사하게 임대인과 아울러 상가에 대한 소유권을 분할하여 보유하며, 따라서 소유자와 유사한 일종의 물권자로 볼 수 있다고 생각한다. 또한 권리금도 그 성질은 상가소유자에게 귀속되어야 할 지대(rent)이며, 상가임차인과 신규임차인 간의 상가에 대한 분할소유권의 매매대금으로 보는 것이 타당하다고 생각한다. 이러한 상가에 대한 분할소유권은 물권법정주의에 따라 우리 민법상 용인될 수 없고, 따라서 원칙적으로는 권리금 제도 자체를 무효로 보는 것이 타당하다고 생각한다. 또한 상가임차인을 지나치게 보호하려고 하는 것은 상가 소유자의 권리를 지나치게 제한하는 것이라고 할 것이다. 또한 상가임차인이 신규임차인으로부터 제한 없이 고액의 권리금을 받는 것은 신규임차인에게 지나친 부담을 주기 때문에 부당하며, 상가를 임차하는 데 진입장벽이 되어 젠트리피케이션의 원인이 된다. 따라서 상가임차인의 보호는 건물소유자와 새로운 임차인의 이익과 조화를 이루도록 제한될 필요가 있다.

영어초록

Die Wohngegend der Bevölkerungsgruppen mit niedrigerem Einkommen in der Innenstadt wird durch Zufluss der Mittelschicht fortgeschritten und ändert sich. Dann wandern diese Bevölkerungsgruppen mit niedrigerem Einkommen wegen des höheren Mietpreises ab. Dieses Phänomen wird als Gentrifizierung bezeichnet. Die Diskussion der Gentrifizierung entwickelte sich durch die Gegenüberstellung zwischen der Theorie der Produktionsseite von Niel Smith und der Konsumtionsseite von David Ley. Und die Diskussion der Gentrifizierung entwickelt sich nicht nur zur Wohngegend, sondern auch zur wirtschaftlichen und touristischen Gentrifizierung auf verschiedene Richtung. In Korea wurde ein Fall über die Gentrifizierung bekannt, auf dem ein Geschäftsraummieter durch berühmten Eigentümer vertrieben wurde und Franchise-Geschäft an dieselbe Stelle hineinging. Deshalb ist Gentrifizierung in Korea eine negative Bedeutung in Bezug auf die zwanghaften Abwanderung der Bevölkerungsgruppen mit niedrigerem Einkommen. Dagegen hat Gentrifizierung eine positive Seite wie Aufschwung der Innenstadt.
Im Jahr 2015 gab es eine Veränderung des Mietenschutzgesetzes für Geschäftsgebäude. Die Inhalte des Gesetzes sind Verhinderung des unberechtigten Goodwills durch Eigentümer der Geschäftsgebäude und Gewährleistung der Goodwillzurückziehung durch Geschäftsraummieter. Auch gibt es nun eine Diskussion der neuen Veränderung des Mietenschutzgesetzes für Geschäftsgebäude, dessen Inhalt ist, dass Gelegenheiten der Goodwillzurückziehung durch Geschäftsraummieter, der durch Gentrifizieung großen Schaden erleidet, sich erweitert und damit Geschäftsraummieter in Schutz genommen werden. Aber der Schutz von Geschäftsraummietern durch neue diskutierte Veränderung des Mietenschutzgesetzes für Geschäftsgebäude beschränkt das Recht der Eigentümer der Geschäftsgebäude im Übermaß. Und dass der ursprüngliche Mieter vom neuen Mieter hohes Goodwill empfängt, ist ungerecht aufgrund der großen Last zum neuen Mieter und deshalb kann eine Ursache für Gentrifizieung sein. Daher ist die Zurückziehung des Goodwills von Geschäftsraummietern zu beschränken, um Vorteile der Eigentümer der Geschäftsgebäude und der neuen Mieter zu sichern.

참고자료

· 없음