세법상 부동산 시가규정의 개선방안 (Improvements on Regulations for Market Value of Real Estates under Tax Law)

서지정보

· 발행기관 : 국민대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 26권 / 3호 / 323 ~ 353페이지
· 저자명 : 홍순기

초록

우리나라 세법은 과세물건의 가액을 산정하는 기준으로 ‘시가’(時價)라는 개념을 사용하고 있다. 과세물건의 가액을 산정하는 데에 있어 실지거래가액이 존재한다면 그 가액으로 하면 되지만, 무상이전과 같이 평가가 수반되어야 하거나, 부당행위계산의 부인과 같이 세법상 당사자의 거래행위를 실제 내용 그대로 용인하기 어려운 경우 및 실지거래가액은 존재하지만 그 내용을 알 수 없는 경우에 그 평가기준으로서 실지거래가액과는 별도로 ‘시가’라는 개념이 필요하게 되는 것이다. 우리 세법은 이러한 ‘시가’라는 개념을 사용함으로써 시가주의(時價主義) 원칙을 채택하고 있다.
부동산 중 토지의 경우, 법제도적으로는 개별공시지가가 시가를 나타내도록 설계되어 있고, 이것은 법률상 보충적 평가방법에 의한 평가액으로서 시가로 의제되고 있다. 그러나 개별공시지가는 시가를 제대로 반영하지 못하며, 더구나 지역별 또는 대상물건별로 차이가 크다는 점이 문제다. 토지에 대한 보충적 평가방법에 따른 시가산정의 결과는 실제가액보다 낮게 평가되면서 그 편차가 너무 크다는 문제점이 지적되었다.
본고에서는 부동산을 중심으로 시가 관련 법규정에 관한 검토를 통해서 현행법상의 문제점을 찾아내고, 법체계와 시가 산정기준 및 산정방법에 대한 효율적인 개선방안을 모색하는 데에 주안점을 두고자 한다. 이를 위하여 우리나라의 부동산 시가분쟁과 관련된 판례들을 검토하여 문제점을 찾아내고, 미국 일본 영국 독일 등 주요국들의 시가규정을 분석하여 시사점을 도출한 후, 현행 시가 산정기준과 산정방법 및 산정절차를 포함한 부동산 시가규정 전반에 대한 개선방안을 제시하고자 한다.
우리 세법상의 부동산 시가규정에 관한 문제점은 다음과 같다. 첫째, 시가규정의 법체계상의 문제점이다. 우리나라 세법은 형식적 조세법률주의 원칙에 따라 시가의 정의는 물론 시가 산정기준이나 산정방법에 관한 규정들마저 법률과 시행령 및 시행규칙에서 모두 규정하고 있다. 그러나 경제상황이 급격하게 변화하는 현대사회에서 시가 관련 규정들을 모두 개정이 어려운 국회 제정의 법률이나 법규명령인 시행령과 시행규칙에 규정하고 있다는 것은 과세요건의 결정과 세액산정의 탄력성을 떨어뜨리고 새로운 재산 평가기법의 반영을 어렵게 하고 있다.
둘째, 법률상 시가로 인정되는 가액인 매매가액 감정가액 유사사례가액등은 그 인정 여부 및 범위와 관련한 많은 문제점이 있다. 특히 감정가액과 관련해서는 하나의 감정기관이 감정한 가액, 소급감정가액 등을 시가로 인정할 수 있느냐의 문제가 있다. 더 큰 문제는 조세회피를 방지하기 위해서 규정한 현행법상의 감정가액에 관한 규정들이 판례에 의해서 거의 사문화가 되고 있다는 점이다. 유사사례가액은 유사성의 기준, 유사사례가액의 정보에 대한 접근방법의 어려움 등의 문제가 있다.
셋째, 시가의 산정을 위한 상세하고도 전문적 기술적인 평가기준이 마련되어 있지 않다. 경제여건과 사회현상의 급격한 변화, 이전에는 전혀 경험하지 못했던 새로운 재화와 용역의 등장은 상세하면서 전문적이고도 기술적인 시가 산정기준의 마련을 요구하고 있다. 그러나 우리 세법은 시가 산정기준을 획일적으로 정형화된 계산식으로 공식화(公式化)하여 법률과 시행령 및 시행규칙에 규정하고 있어서 각각의 재산에 대한 구체적이고 특성에 맞는 개별적인 평가가 불가능하다.
넷째, 시가 산정방법과 산정절차상의 문제점이다. 우리 세법의 시가 산정방법의 특징은 평가대상 재산의 개별적인 상황이나 특성을 고려함이 없이 획일적으로 적용되는 보충적 평가방법에만 의존하고 있다는 점이다. 그리고 시가 산정절차에 관한 규정이 거의 없다는 점이다.
이상과 같은 문제점과 관련하여 외국의 입법례와 국내의 판례를 검토해서 시사점을 도출하고, 그에 따라 다음과 같은 개선방안을 제시하였다.
첫째, 시가산정과 관련된 모든 사항을 규정하기 위해서 국세청의 행정규칙으로 ‘재산평가기본통칙’을 제정하여야 한다. 시가규정과 관련하여 법률에는 원칙적인 규정만을 두고, 현재 시행령과 시행규칙에서 정하고 있는 사항들과 재산의 평가와 관련된 모든 요소들을 포괄하는 사항들을 국세청의 행정규칙인 ‘재산평가기본통칙’에 규정하자는 것이다.
둘째, 상세하고 전문적 기술적인 시가 산정기준을 마련하여야 한다. 다시 말하면 과세대상 재산의 가액에 영향을 미치는 모든 평가요소를 반영한 시가 산정기준의 마련이 필요하다. 부동산의 경우 유사사례가액의 정보를 공유할 수 있도록 하고, 부동산의 평가에 영향을 미치는 모든 요소들을 고려할 수 있도록 하여 상세하고도 전문적이며 기술적인 시가 산정 기준을 마련하여야 한다.
셋째, 다양한 시가 산정방법을 도입하여야 한다. 우리나라 현행 시가 산정방법의 문제점은 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법이 평가방식을 정형화된 계산식으로 공식화(公式化)해서 규정해 놓고, 재산의 개별적 상황이나 특수성에 관계없이 일률적으로 적용함에 따라 그 평가액이 과세대상 재산의 실질가치를 제대로 반영하지 못하고 있다는 사실이다. 외국 주요국들은 다양한 시가 산정방법을 마련하여 두고서 각각의 경우에 따라 적절한 산정방법에 가중치를 달리하여 활용하도록 하고 있다. 우리나라도 이제부터는 획일적인 평가방법에서 벗어나 부동산의 특성에 따른 다양한 시가 산정방법을 개발해서 적용함으로써 공정하고 실질적인 재산의 평가가 가능하도록 하여야 한다.
그리고 합리적인 시가의 산정절차를 위해서는 국세청 내부에 평가전담부서를 두고, 국세청 산하에 평가자문기관을 설치하여 이를 활용하며, 시가의 산정절차에 외부의 전문평가인들이 적극 참여하도록 하는 것이 필요하다.

영어초록

The Korean tax law adopts “Market Value basis” as a calculation standard for a value of a taxable article. If an actual transaction value existed in order to calculate a value of a taxable article, the actual transaction value would be the value of the taxable article. However, in the case of in which no value is established such as a case of gratuitous transfer, or a transaction activity cannot be approved because of wrongful calculation under the tax law, or actual transaction value cannot be identified, a concept of ‘Market Value’ is needed as a calculation standard of taxable value, apart from the actual transaction value. Under the tax law, the concept of ‘market value’ is being used as a standard for a taxable property valuation.
In the case of real property, individual land price appraisal indicates market value through supplementary valuation method under the current legal system. However, individual land price appraisal cannot reflect the market value appropriately, especially, there is a big difference between the individual land price appraisal and the market value by regional groups and by items. The market value through the supplementary valuation method regarding real properties are lower than the actual transaction value and the difference between the market value and the actual transaction value has been pointed out.
Therefore, through the review of the relevant regulations for market value focusing on real properties, this research paper will discuss the problems under the current tax law, and focuses on the improvements of legal systems and regulations for market value. This paper especially concentrates on the improvements of calculation standards and methods of market value based on the analysis of the tax legislations of foreign countries such as the U.S., Japan, U.K. and Germany and the judicial precedent regarding market value in Korea.
There are some problems of the Regulations of market value under the current tax law. First, there is a problem of the legal system and formation of the regulation of the market value. Under the “Principle of No Taxation without Law”, our tax law, regulations and codes regulates all of the definition of the market value, standards and methods for market value. However, the regulations for market value, included in the tax law, regulations, and codes which are hard to be amended, has depleted the determination of the tax requisition and flexibility of the assessment of the tax and has unencouraged to reflect the new method of property valuation.
Second, there is many problems whether market value includes the value of purchase and sale, the appraisal value, the value of public action, and the similar active deal value. Especially, in the case of appraisal value, there is an issue whether the market value includes the appraisal value provided by an institution the appraisal value for a specific purpose or the retroactive appraisal value. Moreover, the bigger problem is that the regulations for appraisal value under a current tax law in order to prohibit avoidance of tax has become a dead letter by case law. In the case of the similar active deal value, there is a problem of standard of similarity and access of information of similar active deal value.
Third, there is no detailed, professional and technical standard of valuation for calculation of market value. The rapid change of economic and social situation, and the appearance of new goods and services have required the establishment of the detailed, professional and technical standard of valuation for calculation of market value. However, our tax law formulates the standard of calculation of market value uniformly so that it is not possible to individually evaluate assets respectively.
Fourth, there is a problem regarding the calculation methods and procedure of market value. The methods of calculation rely on supplementary valuation method without consideration of individual characteristics of the taxable property. Also, there is no sufficient regulations regarding the procedure of calculation of market value.
In regard to the above-mentioned problems, the following improvements are drawn with the review of the analysis on the legislation of foreign countries and domestic tax judicial precedents in related to market value. First, “General Provisions of Property Valuation” as National Tax Service’s administration regulation need to be established in order to regulate all factors of the calculation of market value. the tax law needs to include the fundamental regulations only and “General Provisions of Property Valuation” needs to regulates all factors regarding the property valuation.
Second, there should be a detailed, professional and technical standard of calculation of market value which reflects all evaluation factors of taxable value of a property. In the case of real estate, it should be possible to share the similar taxable value and consider all factors which could affects the real property valuation for the establishment of the detailed, professional and technical calculation standard.
Third, it is essential to adopt a variety of evaluation methods. Under the current tax law, one of the biggest problems regarding the calculation for market value is that the valuation does not appropriately reflect the substantial value because the supplementary valuation method under inheritance tax or gift tax formulates the method of calculation and applies the formulated method uniformly regardless of different circumstances and characteristics. The leading countries utilize a variety of methods of calculation of market value. Our system should also need to develop and adopt various calculation methods and facilitate a substantial and fair valuation of property.
Also, for an appropriate calculation procedure for market value, the Department of Property Valuation in the National Tax Service should be established. Also, evaluation advisory institutions and outside experts system should be actively utilized.

참고자료

· 없음