주택임대차에서 임대인의 선제적 갱신거절이 임차인의 갱신요구권을 침해한 경우의 법률관계 - 대상판결 : 의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나203178 판결 - (Landlord's Preemptive Refusal to Renew Violates the Tenant's Right to Renewal - A Commentary on the Uijeongbu District Court 2023NA203178 on June 20, 2024 -)

서지정보

· 발행기관 : 한국사법학회
· 수록지 정보 : 비교사법 / 31권 / 4호 / 185 ~ 217페이지
· 저자명 : 추선희, 김제완

초록

우리나라 특유의 모습인 임대차기간 단기화는 주거불안정, 빈번한 차임 상승 등의 문제점을 발생시켰고, 이러한 문제를 해결하기 위해 「주택임대차보호법」 개정을 통해 갱신요구권제도가 도입되었다. 갱신요구권 도입 후 다양한 유형의 사례가 발생하였고, 대상판결과 같은 갱신요구권의 주요 쟁점에 관한 판례법리가 형성되고 있다. 그러나 갱신요구권 도입을 위한 주택임대차보호법 개정 당시에는 충분히 반영하지 못했던 다양한 유형의 사례가 여전히 발생하고 있고, 이에 대한 하급심 판결의 태도도 나뉘는 등 과도기적 혼란이 계속되고 있다.
대상판결은 입법 당시 충분히 반영하지 못하였던 사안에 관한 판단으로, 대상판결이 ‘임대인의 선제적 갱신거절’과 그에 따른 손해배상 문제에 관한 유의미한 판결임에는 분명하다. 그러나 이후에도 임대인의 선제적 갱신거절과 관련된 분쟁유형이 다양하게 나타날 수 있으므로 대상판결을 통해 관련 분쟁 해결 기준이 모두 제시되었다고 볼 수는 없다. 이처럼 주택임대차계약 관계에 있는 임대인과 임차인 사이에서 갱신요구권과 관련하여 발생하는 분쟁을 법원의 해석론에 의지하는 것은 한계가 있다.
갱신요구권 관련 다양한 유형의 사례가 계속 발생하고 있고, 위와 같은 해석론의 한계를 극복하기 위해 관련 법제 개선이 필요하다. 이에 아래에서는 갱신요구권과 관련하여, 문제가 될 수 있는 다양한 사례를 고려하여 ① 임대차의 자동갱신 및 갱신거절권 중심 구조로의 개편, ② 임대인의 갱신거절과 실거주 의사 증명을 위한 ‘갱신거절통지서’ 도입, ③ 법정 손해배상제도의 보완, ④ 임대주택의 매매계약과의 관계 규율, ⑤ 갱신 후 차임 증감에 관한 절차적 보완 등 관련 법제 개선방향을 종합적으로 제시하고자 한다.

영어초록

The short term of the house leases, which is unique to Korea, caused problems such as housing instability and frequent rent increases, and the renewal request system was introduced through the revision of the Housing Lease Protection Act to solve these problems.
Various types of cases have occurred since the introduction of the right to request for contract renewal, and case law has been formed on major issues of the right to request for contract renewal, such as the target judgment. Various types of cases that were not sufficiently reflected at the time of the revision of the Housing Lease Protection Act to introduce the right to request for contract renewal are still occurring, and the attitude of lower court judgments is also divided, continuing to be confused in the transitional period.
The main legal issues of this judgement was not sufficiently reflected at the time of legislation, and it is clear that the judgment is a meaningful on the issue of 'the lessor's preemptive refusal for contract renewal' and the resulting damages.
Various types of cases related to the right to request for contract renewal continue to occur, and related legislation needs to be improved to overcome the difficulties of interpretation. In consideration of various cases that may be problematic regarding the right to request for contract renewal, below, we would like to comprehensively present the direction of improvement of the relevant legislation, such as ① automatic renewal of leases and reorganization into a structure centered on the right to refuse for contract renewal, ② introduction of a "notice of refusal for contract renewal" to prove the landlord's refusal to renew and actual residence, ③ supplementation of the legal damage compensation system, ④ regulation on the relationship between rental housing sales contracts, and ⑤ procedural supplementation on the increase or decrease of rent after renewal.

참고자료

· 없음