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주택연금의 특성과 법률관계

-주택연금의 특성과 법률관계목 차Ⅰ. 서론Ⅱ. 주택연금제도1. 주택연금제도의 의의2. 주택연금제도의 주요내용3. 주택연금제도의 위험성Ⅲ. 주택연금제도와 법률관계1. 당사자2. 목적물로서의 담보주택3. 보증채무이행Ⅳ. 결론Ⅰ. 서론UN은 65세 이상의 고령인구 비율이 7% 이상이면 고령화 사회, 14% 이상이면 고령사회, 20% 이상이면 초고령 사회라고 정의하였고, 우리나라는 2000년에 고령화 사회로 진입하였으며 2018년에는 18년 만에 고령사회로 진입하고, 2026년에는 초고령 사회가 될 것으로 예상하고 있어 세계 최고의 고령화 속도를 보이고 있다. 뿐만 아니라 저출산으로 인하여 한국인구의 중위연령이 최초로 40대에 진입하게 되었으며, 노인 1명당 부양인구는 해마다 줄고 있다. 노인들은 스스로 노후준비를 하여야 한다.현행 사회보장제도 중 우리나라 최초의 공적연금제도인 공무원 연금제도가 도입된 이후, 도시 지역자영업자에게 국민연금제도가 확대되면서 전 국민 연금시대가 열리게 되었고, 공적연금만으로 노후소득을 충분하게 보장받을 수 없기 때문에 이를 보완하기위하여 1994년 개인연금이 도입되었으며, 2007년 현 고령세대들을 위한 주택연금제도가 실시되었다. 주택연금제도가 중요한 이유는 노동시장과 연금시장에서 생활비를 마련하지 못하는 경우, 생애기간 동안 마련한 자기소유의 주택을 담보로 생활자금을 추가적으로 마련할 수 있는 유일한 방법이 되기 때문이다. 아래에서는 주택연금제도의 일반적 내용을 알아보고, 그 법률관계를 살펴보고자 한다.Ⅱ. 주택연금제도1. 주택연금제도의 의의주택연금제도는 더 이상 경제활동을 할 수 없는 고령자들로 하여금 주택 등 자신이 소유하고 있는 주택에 계속하여 거주하면서 일정한 경제능력이 없어도 부동산을 매도하지 않고 매월 또는 계약된 내용에 따라 그들이 소유하고 있는 주택 등의 자산을 전환하여 노후생활에 필요한 자금을 연금형태로 지급받아 안정된 주거생활을 확보하여 주는 것을 목적으로 하는 제도이다.(단위 :건, 억원)구분2007~2009년201이상의 자(※부부 공동으로 주택 소유 시 연장자가 만 60세 이상, 확정기간방식은 주택 소유자가 만 60세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 ~ 만 74세)로서 1세대 1주택 소유자(※상속, 이사 등으로 인한 2주택 보유자는 3년 내 처분조건으로 1주택 가입가능 (사전가입방식은 부부 1주택만 가입가능))이어야 한다.(2) 대출의 규모기본적으로 대상자의 연령, 주택가격, 예정이자율 등에 의하여 결정되고, 대상자의 연령이 높을수록 대출규모가 확대되는 것이 일반적이다. 계약의 특성상 주택가격 및 이자율의 장기예측 결과에 따라 대출규모가 변동되기도 한다. 또한 일반적으로 주택가격의 70% 정도로 대출이 결정되며, 대출규모에 대한 최저한도 및 최고한도가 설정되어 최저한도는 최소한의 생활비지원이 가능한 규모로 정하여지며 최고한도는 생활자금 이외의 용도로 활용하는 것을 방지할 수 있는 규모로 결정된다.(3) 대상주택주택연금의 이용 대상주택은 시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택(※확정기간 방식은 노인복지주택 제외)이며, 2014년 3월 10일 제도를 개선하여, 주택면적이 1/2이상인 복합용도주택과 실시계획인가 전의 도시(군)계획시설 부지 주택도 가능하게 되었다.* 1주택으로 보지 않는 주택① ‘도시지역이 아닌 지역 또는 수도권에 소재하지 않는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택(가) 사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택(나) 85제곱미터 이하의 단독주택(다) 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속(조부, 조모, 부, 모 등 본인을 출산하도록 한 친족) 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전 받은 단독주택② 문화재로 지정된 주택③ 20제곱미터 이하의 주택(아파트는 제외한다)주 1) “토지이용계획 확인서”상 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)임2) 주거의 용도로 쓰이는 건물(주거 전용면적)임* 보유주택수 판단시 유의사항① 지분으로 소, 이사한 주택을 담보주택으로 변경하는 경우에는 제외 ④ 주택소유와 배우자 모두 1년 이상 계속하여 주택에서 실제로 거주하지 않는 경우 ⑤ 담보주택의 소유권을 상실한 경우 (예를 들어 매각, 증여, 재건축ㆍ재개발 등) ⑥ 대출 잔액이 저당권의 설정액을 초과할 것으로 예상되는 경우로서, 금융기관이나 공사의 설정액 변경요구에 응하지 않은 경우 ⑦ 기타 공사가 정하여 통지한 일정한 사유가 발생한 경우이다.(5) 지급방식 및 지급기간월지급금을 종신까지 지급받는 것을 원칙으로 하고 있으나, 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식(확정기간방식)도 가능하다. 월 지급금 지급유형(종신방식)에 따라서는 정액형, 증가형(12개월마다 3%씩 증가), 감소형(12개월마다 3%씩 감소), 전후후박형(초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식)이 있으며, 확정기간방식의 월지급금 지급기간유형은 10~30년형이 있다.(6) 보증료와 대출이자주택연금을 이용하기 위해서는 보증료를 납부하여야 한다. 보증료는 초기보증료로 주택가격의 2%(다만, 주택가격이 높거나 나이가 많으면 초기보증료율이 2% 미만일 수 있음)를 최초 대출 취급 시에 1회 납부하고, 연 보증료는 보증잔액(대출 잔액, 월지급금+수시인출금+보증료+대출이자)의 연 0.5%를 매월 나누어서 납부하여야 한다. 보증료 납부는 이용자가 직접 현금을 내는 것이 아니고 대출이자와 마찬가지로 금융기관에서 최초 대출시점 및 월지급금을 지급할 때마다 보증료에 해당하는 대출을 일으켜 이용자를 대신하여 공사 계좌로 직접 납부하고 해당 보증료는 대출원금에 가산한다. 대출이자는 양도성예금증서 금리(CD 91일물 수익률)+1.1%이다.(7) 채무상환방식대출원금은 연금수급자의 사망 시나 주택이전 시에 일시에 상환된다. 대출이자는 대출원금 상환 시 주택매각대금에서 원금과 동시에 차감하는 방식과 매월 연금지급액에서 차감하는 방식이 있다. 주택매각대금에서 대출원리금을 상환하고 남는 잔액은 연금위험변동금리의 경우 시장금리 변동에 따라 주택연금의 금리가 변동되어 금융기관 대출채권의 수익률이 유지되는 장점이 있으나, 주택연금 대출금융기관은 주택연금 대출기간 중에 금리가 상승하면 주택연금채권의 원리금이 예상보다 빨리 담보주택의 가치를 초과하는 위험이 있다.(3) 담보자산 가격변동의 위험담보자산인 주택은 부동산 시장의 전반적인 가격등락으로 인한 미래가치 예측의 어려움으로 인해 발생하는 위험과 부동산 시장 내의 개별 부동산으로서 담보대상주택의 미래가치가 예상보다 낮음에 따라 주택연금 대출금융기관이 입게 되는 손실이다.(4) 비용 위험주택연금 시장 형성 과정에서 발생하는 마케팅 관련 비용, 규제관련 비용, 주택연금 대출 관련 비용, 판매전략 수립과정에서 발생하는 시행착오 등으로 주택연금 취급비용이 예상보다 많이 발생하여 주택연금 대출 금융기관이 손해를 입게 되는 위험을 의미한다. 이러한 위험요인들로 인하여 주택연금의 가입조건을 크게 완화하는 등의 조치를 실행하지 못하고 있다.Ⅲ. 주택연금제도와 법률관계1. 당사자(1) 채무자의 권리와 의무주택연금을 가입할 수 있는 만60세 이상의 주택소유자로서, 주택연금에 가입하게 되면 한국주택금융공사법(이하 공사법) 제22조 제1항에 의거 국가가 주택담보노후연금지급을 보증하므로 금융기관의 파산에도 불구하고 연금을 안정적으로 수령할 권리를 가지게 된다.채무자는 변제시기가 도래하지 않아도 이용 도중에 언제든지 임의로 변제 할 수 있으며, 채무금액은 담보주택가격 내에서만 가능하다. 그러나 공사법 제43조의4 제2항 제4호에 따라 주택담보노후연금보증을 받은 사람의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액에 관하여는 담보주택에서 회수하지 못하는 금액에 대하여 상속인에게 부족분을 청구할 수 있다. 이는 사망 혹은 확정기간 종료 등의 사유로 대출금을 상환하는 경우를 대비하여 선량한 관리자의 주의로 대상 주택을 사용하도록 요구한다. 선량한 관리자의 주의란 거래상 평균인에게 일반적으로 요구되는 주의를 말한다. 이는43조의2 제1항 제2호).이때 설정되는 저당권은 근저당권의 형태를 취하며 근저당의 채권최고액은 예상보증총액의 120%의 금액으로 한다. 그런데 근저당의 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우에는 더 이상 채권자로서는 대출에 대한 담보를 확보할 수 없기 때문에 이 경우 채권자는 근저당권의 채권최고액의 변경을 청구할 수 있고(공사법 제28조의2 제2항 제6호), 채무자가 이에 응하지 않는 경우 주택연금에 대하여 채권자는 채무상환청구를 할 수 있게 된다. 또, 이렇게 근저당권의 채권최고액의 변경 청구의 실효성을 확보하기 위하여 공사법 제43조의7 제1항은 주택담보노후연금보증을 받은 사람은 주택금융공사의 동의 없이는 담보주택에 대하여 채권 확보에 지장을 주는 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권 설정행위, 전세권 설정행위 및 임대행위를 하지 못하도록 규정하고 있다. 그리고 이러한 처분행위를 하지 못한다는 사실을 부기등기 하도록 하는 한편, 그 부기등기일 이후에 이루어진 등기는 무효로 하고 있다(동법 제43조의7 제2항, 제3항).금융기관은 계약기간의 종료 혹은 공사법 시행령 제28조2 제2항의 사유가 발생할 때까지는 채무자에게 연금을 지급하여야 한다.2. 목적물로서의 담보주택주택연금채권의 담보로 당해 주택에 근저당권이 설정된 이후에 채무자는 당해 주택에 대하여 저당권, 가등기담보 설정행위, 전세권 설정행위, 임대행위를 하지 못하도록 하는(공사법 제43조의7 제1항) 한편, 그러한 사실을 부기등기로 공시하도록 하고 있다(공사법 제43조의7 제2항). 그리고 부기등기가 된 이후에는 주택금융공사의 동의 없이는 채무자가 담보 목적물에 대한 제한물권 등을 설정하는 것은 물론 제3자도 주택금융공사의 동의 없이는 압류?가압류?가처분을 할 수 없으며 이를 부기등기로 공시한다(공사법 제43조의7 제2항). 부기등기가 이루어진 이후에 제3자에 의해 담보주택에 압류?가압류?가처분 등기가 이루어진 경우에는 이를 무효로 하고 있다(공사법 제43조의7 제3항).이러한 처분 제한은 첫째로 각된다.

경영/경제| 2015.06.08| 15페이지| 1,500원| 조회(206)

연금, 주택연금제도, 주택연금, 주택연금제도의 주요내용, 담보주택, 보증채무이행

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제5공화국의 붕괴와 민주화

제5공화국의 붕괴와 민주화Ⅰ. 서론「대한민국헌법」 제1조 제1항에 “대한민국은 민주공화국”이고, 제2항에 “대한민국의 주권은 국민에게 있고, 모든 권력은 국민으로부터 나온다.”라고 선언함으로써 우리나라는 민주공화국이란 형태를 취하여야 함을 명시하고 있다. 너무나도 간단히 기술되어 있는 대한민국헌법과는 달리 국민은 민주주의를 얻기 위해 엄청난 피의 대가를 필요로 하였다. 국민의 여망과 정치적 정당성뿐 아니라 정치, 경제, 행정적인 효율성 측면에서도 역사적 당위의 문제였던 군부 통치의 종식은 제5공화국에 의해 재현되었다. 孟子는 “順天者存逆天者亡”이라하여, “하늘의 순리에 따르는 자는 살아남고, 하늘을 거스르는 자는 망한다.”라고 하였다. 제5공화국은 출발에서부터 하늘의 순리(정당성)를 따르지 않은 근본적인 정당성의 결핍을 가진 ‘잉여 군사정권’으로, 그 붕괴(亡)를 살펴보고자 한다.Ⅱ. 군사권위주의 정권의 붕괴과정에 관한 이론적 고찰1. 정당성과 효율성(1) 정당성유신정권의 쿠데타 원인은 군 내부 요인으로는 장성그룹의 인사적체를 들고, 군 외부 요인으로는 장면정부가 지속될 경우 한국은 적화(赤化)될 위험성을 안고 있다는 위기의식, 4월 혁명 후 국가의 취약성, 민주당 신구파 분열에 따른 정치사회의 권력투쟁과 장면의 지도력 부재, 장면정부의 군 통제 실패, 그리고 시민사회의 도전 등을 들고 있다. 그러나 전두환 정권은 권력지향적인 신군부가 주동이 되어 권력투쟁과 특정 파당의 집권의지가 더 큰 원인이 되었다. 516쿠데타가 장면 정부의 혼란에 실망한 국민들의 최소한 순응을 끌어내었고, 이후 정부가 경제성장을 통해 통지의 정당성을 어느 정도 확보할 수 있었던 반면, 전두환 정권은 국민의 피의 대가로 집권한 결과 치명적인 정당성의 결함을 안고 있었다. 이런 정당성의 결여를 신군부는 단순히 법에 정해진 대통령의 임기가 끝난 후 평화적으로 정권을 이양하는 것 밖에는 찾을 수 없었다.(2) 효율성유신정권은 ‘신속한 공업화’ 및 ‘신속한 공업구조의 고도화’등의 개발정책을 바탕으로 중복 과잉 투자와 생산시설 과잉, 높은 인플레이션, 높은 대외의존도에 따른 무역수지 악화를 야기하게 되었다. 전두환 정권은 태생적인 정당성 결핍을 포장하기 위해, 유신체제를 공식적으로 부인하며, 초기에는 실질적인 외환위기 극복을 위한 정책, 중기에는 등한시된 사회부문에 대한 경제사회개발계획을 이행하고, 말기에는 안정, 적정성장, 균형, 효율, 복지증진, 국제수지 개선, 시장경제질서확립, 기술향상 등 체계적이고 다양한 형태의 정책을 수행하였다. 그러나 실상은 복지국가, 정의사회 구현은 구호뿐이었고, 독점 재벌기업에 대한 자본 집중은 더 강화되고, 심화된 정경유착은 각종 부정부패 사건들을 발생시켰다.2. 정권과 반정권 세력 간의 힘의 균형구군부와 신군부는 정치권력 장악과정에서 비슷한 과정을 보였다. 부정축재자 구속, 정보기구를 통한 정당 창당 등을 통해 정치사회를 장악하였고, 국회해산, 사법, 행정권 통제, 군부장악 등을 통해 국가기구를 장악하였고, 국민재건운동, 사회정화운동, 언론기관 정비 및 통폐합 등을 통해 시민사회를 통제하고자 하였다. 압도적 힘의 우위를 통해 군부는 정권을 잡았으나, 학생, 노동자, 종교인, 지식인, 문화예술인을 중심으로 하는 부문운동세력은 민주화에 대한 갈망으로 꾸준히 성장하여 정권과 마주할 수 있을 정도의 영향력을 키우게 되었다. 이와 같은 부문운동과 아울러 지역운동이 확산됨으로써 반체제세력의 기능적, 지역적 기반이 현저히 확대되었다. 그리고 학생과 젊은 지식인을 중심으로 체제의 모순을 분단모순과 계급모순, 그리고 반민주의 상황이 연결된 총체적 구조로 파악하고 이의 타파를 위한 변혁논리를 모색하는 이념권이 형성되었다. 즉, 반체제세력의 양적 확대와 질적인 강화가 급속히 이루어지게 되었다.Ⅲ. 전두환 정권의 등장과 전개과정1. 등장 배경과 전개전두환과 하나회 세력이 1979년 1212사태를 일으켜 군의 주도권을 장악하게 된 계기는 중앙정보부장 김재규에 의한 유신체제의 화신인 대통령 박정희와 차지철 경호실장의 살해, 그리고 그에 따른 권력의 공동화였다. 1980년 5월 31일 전두환은 국가보위비상대책위원회 상임위원장에 취임하고, 그 해 8월 16일 최규하 대통령의 사임 후, 통일주체국민회의를 통하여 8월 27일 제11대 대통령에 당선되었고, 10월 22일 제5공화국 헌법개정안을 국민투표로 통과시킨 후 1981년 2월 11일 대통령선거인단 선거 후 임기 7년의 제12대 대통령으로 당선되었다.2. 1985년 212총선과 야권의 도전 강화통치의 공고화를 이룬 전두환 정권은 1983년 말 이른바 ‘자율화조치’를 취함으로써, 민족민주운동세력은 급속한 조직화의 진전과 양적 확대를 이룰 수 있었다. 1983년 9월 민주화운동청년연합의 결성을 필두로 하여 각 지역, 각 부문별로 조직적 근거지를 마련한 민족민주운동세력은 민중민주운동협의회, 민주통일국민회의와 같은 연합조직을 결성하고, 노동운동에서는 해고노동자를 중심으로 노동자복직협의회가 결성되고, 학생운동은 대학별로 학생회를 부활하여 공개적대중적인 토대를 강화하며 학원자율화 투쟁을 전개하였다. 1983년 5월의 김영삼 단식을 계기로 보수야당 정치인들도 나름의 활로를 모색하여, 보수야당세력의 양진영이 단결하여 1984년 5월 민주화추진협의회를 결성하게 되었다. 민주화추진협의회를 중심으로 한 야당정치세력은 1984년 11월 30일 3차 해금조치와 동시에 신당 결성을 추진하여 1985년 1월 18일 신한민주당(신민당) 창당과 동시에 212 총선에 참여했다. 전두환 정권은 212총선으로 ‘거대여당과 분열된 군소야당’의 구도를 만들어 냄으로써 1987년 대통령 선거에서의 안정적 정권연장을 꾀하고자 하였다. 그러나 선거는 신민당의 약진과 민한당 국민당의 몰락 그리고 특히 대도시에서의 민정당의 참패였으며, 선거직후 민한당에서 무려 32명이 집단 탈당하여 신민당으로 이적함으로써 신민당은 임시국회 소집이 가능한 거대야당이 되었다.212 총선으로 인해 노동운동, 사회운동 등 대중투쟁이 급속히 활성화 되었고, 민족민주운동세력과 보수야당세력의 연대문제가 중요하게 부각되었고, 변혁운동론의 본격적인 정립이 모색되기 시작하였다.3. 박종철 사건과 정권의 붕괴1987년 1월 15일자 중앙일보 석간 사회면에 보도된 박종철의 사망기사는 전두환 정권 도덕성에 치명타를 입혔다. 박종철 고문치사사건과 함께 1987년의 전국민적인 항쟁을 불러온 계기가 된 것은 4.13 호헌 조치였다. 각계각층의 반박성명이 줄을 이었고 학생을 필두로 노동계와 재야단체들까지 가세해 적극적인 반대시위에 나섰다. 4.13 호헌조치는 박종철 고문치사사건과 맞물려 전두환 정권에 대한 정면도전으로 발전했고 이런 상황들은 야권과 재야, 종교계 등 모든 민주세력이 하나로 뭉칠 수 있는 조건들을 만들어 주었다. 박종철 고문살인 및 호헌철폐 규탄 시민대회에 참여한 이한열이 최루탄에 맞아 의식불명 상태가 되면서 국민들의 분노는 더욱 높아져, 전국 곳곳에서 시위가 벌어졌다. 이러한 전면 투쟁은 6월 봉기로 극화되었고, 뒤이은 629선언으로 국민 직선의 대통령제를 채택하고, 대통령의 임기를 5년 단임으로 국한한다는 내용으로 헌법을 개정하게 되었다.

사회과학| 2015.06.08| 7페이지| 1,000원| 조회(125)

5공화국, 정치학, 대한민국헌법, 유신체제 붕괴, 전두환 정권, 이론적 고찰, 군사..

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부동산경매와 유치권과의 관계 평가A좋아요

-부동산경매와 유치권과의 관계목 차Ⅰ. 서론Ⅱ. 부동산 경매에 따른 유치권 제도1. 유치권의 의의2. 유치권의 법적성질3. 유치권의 성립요건4. 유치권의 소멸사유Ⅲ. 유치권의 효력1. 유치권자의 권리2. 유치권자의 선관주의 의무Ⅳ. 결론Ⅰ. 서론부동산은 일반적으로 다른 재화에 비하여 가치가 큰 편이며, 국민의 정서상 ‘자신의 주거공간 확보’는 큰 의미를 지닌다. 요즘과 같이 부동산 거래시장이 여러 요인들에 의하여 정체되어 있는 시기에도 불구하고, 경매시장을 통해 자신의 부동산을 만들기 위해 참여하고 있다.그러나 현행 민사집행법체계의 경매절차에서 유치권은 부동산의 불확실성 가운데 가장 큰 문제라고 할 수 있다. 유치권은 등기부 등에 공시되지 않는 권리로, 실제를 파악하기가 어렵고 유치권 신고가 있더라도 허위, 과장, 악용하는 경우가 많아 법률전문가가 아니면 확실히 알 수 없다.아래에서는 일반인이 알아야 할 유치권의 이해를 위해서, 부동산경매와 관련된 한도 내에서 유치권의 일반적 법리, 효력 및 일부개정에 따라 변동되는 사항에 관하여 살펴보기로 한다.Ⅱ. 부동산 경매에 따른 유치권 제도1. 유치권의 의의(1) 의의유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제 받을 때까지 그 목적물을 유치함으로써 심리적 압박의 효과를 나타내어 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이다(민법 320조 제1항). 즉 유치권이란 어떤 물건을 법률적 또는 사실적 관계로 인하여 점유하게 된 자가 그 물건과 관련이 있는 채권을 가지게 되었을 때에 공평의 원칙에 의하여 자기의 채권을 변제받을 때까지 물건을 계속하여 점유할 수 있는 권리를 말한다.(2) 인정근거유치권은 당사자의 의사와는 관계없이 법률상 당연히 인정되는 담보물권으로써 그 핵심적인 권능은 목적물의 인도거절권이다. 법률이 이러한 제도를 인정하는 것은 오로지 공평의 원칙을 실현하기 위함이다. 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권보물에 대한 일반채권 또는 다른 담보권자와의 관계에서 우선변제권을 인정하는 것을 말한다. 유치권은 담보물권으로서 우선변제권이 인정되지 않는다. 그러나 유치권자는 다른 물권자와 마찬가지로 대항력이 인정된다. 즉 소유자가 변경된다 하더라도 유치권자는 새로운 소유자에 대하여 유치권을 주장할 수 있는데 즉 유치권자는 자신의 채권의 만족을 얻을 때까지 목적물을 유치할 수가 있으며, 새로운 소유자의 소유권의 행사는 제한을 받는다.2) 물권적 청구권물권적 청구권이란 물권의 행사가 어떤 사정으로 방해당하고 있거나 방해당할 염려가 있는 경우에 그 침해의 불법여부를 불문하고 물권자가 방해자에 대하여 방해의 제거 또는 예방에 필요한 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리다. 유치권은 목적물이 반드시 채무자의 소유일 필요가 없고 목적물에 대한 소유권이 이전되어 제3자의 소유가 되더라도 그 소유자에 대하여 유치권을 주장할 수 있지만, 점유를 그 성립 및 존속요건으로 하므로 점유를 상실하면 곧 소멸하며, 점유를 침탈당하는 경우에는 점유물반환청구권에 의하여 그 점유를 회복할 수밖에 없다.(2) 법정담보물권성1) 부종성담보물권의 특성 중 피담보채권의 존재를 전제로 해서만 담보물권이 존재할 수 있게 되는 성질을 부종성이라고 한다. 유치권은 목적물과 채권사이에 견련관계를 요건으로 하여 당연히 발생하는 법정담보물권이므로 그 부종성이 특히 강하다. 즉 채권이 존재하지 않으면 유치권 역시 존재할 수 없고 채권이 발생하지 않거나 소멸한 때에는 유치권도 또한 발생하지 않거나 소멸한다.2) 수반성유치권은 담보물권이 피담보채권의 이전에 따라 이전하고 피담보채권 위에 부담이 설정되면 역시 그 부담에 복종하는 수반성이 인정된다. 즉 채권의 양도가 이루어지면서 유치권도 함께 이전할 수 있는 것이다. 다만 유치권은 목적물의 점유가 없이는 존재할 수 없으므로 채권과 함께 목적물의 점유도 이전되어야 한다.3) 불가분성유치권은 피담보채권의 전부가 변제될 때까지 유치물의 전부에 대하여 효력이 미친다(민법 제321조). 따1항).4) 물상대위성담보물권의 특성 중 담보물권의 목적물의 멸실·훼손·공용징수 등으로 그 목적물에 갈음하는 금전 기타의 물건이 목적물 소유자에게 귀속하게 된 경우에 담보물권이 그 목적물에 갈음하는 것에 관하여 존속하는 성질을 물상대위성이라고 한다. 유치권은 우선변제권이 인정되지 않기 때문에 이를 보존하기 위한 물상대위성을 갖지 않는다. 즉 유치권자는 경매신청권을 갖지만 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 권리가 없으므로 물상대위성을 인정할 여지가 없다. 다만 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 유치권에 관하여 별제권을 인정하고 있다(동법 제411조)3. 유치권의 성립요건(1) 유치권의 목적물유치권의 목적이 될 수 있는 것은 물건 또는 유가증권이다. 물건이면 되므로 동산과 부동산이 모두 대상이 된다. 이 점에서 같은 담보물권이지만 동산과 권리만이 목적이 되는 질권이나 부동산만이 목적이 되는 저당권과 다르다. 유치권은 점유를 그 성립 및 존속요건으로 하는 것이므로 점유하고 있는 물권이 부동산이라 하더라도 유치권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다. 즉 유치권은 등기되지 않는다. 유치권은 물건의 점유와 함께 시종하는 권리이기 때문에 점유로써 공시의 목적이 달성되며, 점유 외에 별도의 공시방법이 존재하지 않는다.(2) 채권과 물건 사이의 견련관계1) 학설의 검토‘물건이 채권발생의 직접적인 원인으로 되는 경우’에 견련관계를 인정하는 일원설과 ‘물건이 채권발생의 간접적인 원인으로 되는 경우’ 에도 견련관계를 인정하는 이원설이 있다.2) 판례의 태도통상 법원은 ‘물건에 관하여 생긴 채권’ 이라는 법조문을 그대로 인용하여 사용하고, 논리적 일관성의 유지보다는 공평의 원칙에 비추어 유치권의 성립여부를 판단함으로써 구체적인 타당성의 유지에 치중하고 있는데, 유치권에 관한 판례 중 어떠한 경우에 채권과 물건 사이의 견련관계를 인정할 것인가에 관하여 분명한 입장을 표명하는 판례를 찾아보기는 어렵다.(3) 채권의 존재 및 변제기의 도래1) 채권의 존재유치권이 성립하기 위해서는 점다. 다만 채권자가 목적물을 계속 점유하고 있는 한, 그 후 허용된 기간이 만료되면 그 때부터 유치권이 성립한다. 변제기가 정하지 아니한 채권에 관하여는 채권의 발생과 동시에 유치권이 성립한다. 유치권자가 채권의 수령지체에 빠져있는 경우에는 유치권을 행사할 수 없다. 또한 채권의 변제기가 되었어도 상대방이 동시이행의 항변권을 행사하면 유치권을 행사할 수 없게 된다.(4) 타인 소유의 물건 또는 유가증권의 점유1) 타인유치권은 타물권이므로 유치권자는 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자이어야 한다. 따라서 자기의 물건에 대하여는 유치권을 행사할 수 없다. 여기에서 타인은 채무자에 한하지 않고 제3자도 포함된다.2) 물건 또는 유가증권부동산도 유치권의 목적물이 될 수 있으나 유치권은 점유를 그 성립 및 존속요건으로 하는 것이므로 점유하고 있는 물건이 부동산이라고 하더라도 유치권의 득실변경은 등기를 요하지 아니한다. 유치권의 목적물은 양도성을 가지는 재산권이어야 한다. 유치권자는 목적물에 관하여 경매 및 간이변제충당의 기능을 가지고 있기 때문이다.3) 점유점유란 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적으로 판단하여야 한다.유치권자가 목적물의 점유를 잃으면 유치권은 당연히 소멸한다. 따라서 유치권자로부터 목적물의 점유를 상계한 자가 있을 경우에 이미 유치권자는 그 점유를 상실하면서 유치권도 상실하였기 때문에 승계인은 전 점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수가 없다. 그러나 유치권자가 일시점유를 상실하였다가 후에 같은 조건을 다시 점유하게 된 경우에는 유치권을 취득한다. 여기서의 점유에는 직접 점유뿐만 아니라 간접점유도 포함한다.(5) 유치권의 성립을 배제하는 특약의 부존재유치권은 법정담보물권이지만 채권자의 이익소멸하면 담보물권도 당연히 소멸한다.(4) 타 담보 제공에 따른 유치권의 소멸채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제327조). 담보에 관하여는 제한이 없으므로 물적담보로서 저당권·질권 뿐만 아니라 인적담보도 포함된다.(5) 점유의 상실점유는 유치권의 성립요건인 동시에 존속요건이기 때문에 점유의 상실에 의하여 유치권이 소멸된다. 유치물의 점유가 침탈된 경우 점유의 상실이 되나, 침탈을 당한 날로 1년 이내에 점유물 반환청구권을 행사하여 점유를 회수할 수 있으며(민법 제204조) 점유를 회복한 때에는 점유를 상실하지 않았던 것으로 되고 따라서 유치권은 소멸하지 않았던 것으로 본다(민법 제192조 제1항).Ⅲ. 유치권의 효력1. 유치권자의 권리(1) 유치물을 유치할 권리1) 목적물에 대한 계속 점유유치권자는 채무변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다. 여기서 “ 유치” 의 의미는 목적물의 점유를 계속함으로써 인도를 거절하는 것을 말한다. 이러한 일시적 권능에 의하여 물건 반환의무를 지는 자가 이를 반환하지 않더라도 불법행위가 되거나 이행지체가 되지 않는다.2) 유치적 효력의 제3채무자에 대한 주장유치권은 물권이므로 채무자뿐만 아니라 그 외의 모든 사람에게 유치적 효력을 주장할 수 있다. 그러므로 유치물이 제3자의 소유가 된 때에는 채권의 청구를 채무자에게 할 수 밖에 없지만, 유치권의 행사는 새로운 소유자에 대하여 행사할 수 있다. 부동산의 경우에는 민사집행법 제91조 제5항, 동산이나 유가증권의 경우에는 민사집행법 제191 조에 의하여 유치권자는 목적물의 인도를 거절 할 수 있다.3) 유치권 행사의 효과구두변론 종결 후 인도할 때까지 목적물에 관하여 견련하는 채권을 취득한 때에는 유치권을 행사할 수 있다. 채무자(원고)가 목적물의 인도청구를 하였는데 점유자(피고)가 유치권을 주장하여 목적물의 인도를 거절하는 때에는 법원은 원고 패소판결을 할 것이 아니라 피고가 원고로부터 받을 채권이 수령과 상환으로 급부를 명하는 상환이행판결 한다.

법학| 2015.06.08| 16페이지| 2,000원| 조회(331)

경매, 유치권, 부동산경매, 유치권의 성립요건, 유치권의 의의, 유치권과의 관계, 유치권의 소멸사유

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공공주택사업에 대하여

-공공주택사업에 대하여(舊보금자리주택사업)목 차Ⅰ. 서론Ⅱ. 공공주택정책에 관한 고찰1. 공공주택사업(舊보금자리주택사업)의 추진배경 및 경과2. 공공주택사업의 문제점(1) 민간부문에 대한 영향(2) 개발제한구역 관리와 해제 타당성(3) 정책 대상자 선정의 형평성Ⅲ. 공공주택의 이해당사자1. 토지소유자2. 주택소유자3. 세입자4. 청약자Ⅳ. 행복주택1. 행복주택의 목적2. 행복주택의 공급계획3. 기타사항4. 행복지구 추진현황Ⅴ. 결론Ⅰ. 서론「대한민국헌법」 제34조 제1항 “모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다.”를 통해, 우리나라는 복지국가의 건설을 추구하고 있음을 명시하고 있다. 북유럽의 국가들에 비하여 아직 미성숙한 형태이나, 외환위기 이후 경제적 불평등이 증가하면서, 한국 사회는 복지에 대한 관심이 높아지고 있다. 지난 대통령 선거에서도 이를 반영하듯 대선 후보들은 노인, 의료, 교육, 노동, 주택 등의 여러 분야에서의 복지관련 대선공약을 약속하였다.주택은 식량, 의복과 함께 생활에 필요한 필수재이며, 그 중 경제적 부담이 가장 큰 재화로, 현 정부뿐만 아니라 과거의 정부 모두, 주택에 관하여 많은 정책의 수립과 변경을 통해 국민의 ‘복지’를 추구하였다. 이 보고서에서는 MB정부에서 시작되어 현 정부의 지지를 받고 있는 공공주택사업(舊보금자리주택사업)에 관한 문제점과 정책의 집행에서의 국민의 경제적 측면에서의 이해당사자로서의 시각에서 알아보고자 한다.Ⅱ. 공공주택정책에 관한 고찰1. 공공주택사업(舊보금자리주택사업)의 추진배경 및 경과(1) 공공주택의 정의"공공주택"이란 법상 공공(국가 또는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 대통령령으로 정하는 기관 등)이 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 임대 및 분양(85㎡이하)하는 주택을 말한다.(2) 공공주택의 도입과 추진 과정가. 보금자리주택 150만호 공급계획 수립(2008.09.19대책)「국민 주거안정을 위한 도심 거안정 효과를 제고하고자 하였다.다. 보금자리주택 공급계획 일부 조정(2010.08.29대책)정부는 주택경기 침체로 서민 경제의 어려움이 가중되는 상황에서, 집값 안정 기조를 확고히 유지하면서 실수요자의 주택거래 정상화를 위한 대책을 마련하였다. 보금자리주택은 2010년 하반기 지정예정인 4차 지구는 3차지구(광명시흥) 이월물량 등을 감안하여 지구 수를 축소하였다. 또한 주택시장 수급 상황을 고려하여 사전예약 물량을 줄이고, 사전예약시기도 탄력적으로 조정하였다. 보금자리주택지구내 민영주택 공급비율(25%)은 지구별 특성을 감안하여 상향 조정하고 수요 및 지구여건 등을 감안하여 85㎡이하 규모의 주택도 건설을 허용하였다.라. 보금자리주택 공급물량 조정(2011.6.29, 2012.6.8 주택종합계획)정부는 연 43만호의 주택수요와 2011년 4월말 미분양주택 7.2만호 등을 감안할 때 연 40만호 수준의 주택 공급이 필요하다고 보았다. 민간부문은 2008년 이후 공급 위축을 고려하더라도 규제완화 등을 통해 증가추세임을 감안하여 연 25만호 공급 가능하다고 보고, 주택수요 및 민간건설 물량 등을 고려할 경우 공공부문에서 연 15만호 공급시 주택시장 안정이 가능하다고 보았다. 또한 LH 등 사업시행자의 재무여건 악화 등에 따라 약화된 공공부문의 공급능력도 감안할 필요가 있었다. 다만, 무주택서민의 주거안정을 위해 2018년까지 150만호 공급계획은 유지하였다.- 보금자리주택 수도권 내 지정현황2. 공공주택사업의 문제점(1) 민간부문에 대한 영향공공주택 공급이 심리적인 측면에서 민간수요를 위축시키는 측면이 있으며 공공주택 공급은 지역별로 차등적 영향을 줄 것으로 보이는데 특히 공공주택과 수요층이 겹치는 강북 및 수도권지역의 타격이 가장 클 것으로 전망되고 있다. 공공주택 중 절반이 2기 신도시보다 서울과의 근접성 측면에서 입지적 장점이 있으므로 강북 및 2기 신도시의 주택가격을 하락시킬 것이라는 지적이 있으며, 공공주택공급이 주택구매자들의 공공주택 청약의 대기수요를 필요로 하는 생태적 자원을 제공하는 극히 소중한 생존의 기반이다. 그린벨트를‘비닐하우스만 가득 찬 곳’이라고 폄하하는 이명박 대통령의 주장은 대단히 잘못된 것이다. 비닐하우스는 그린벨트를 부분적이고 일시적으로 훼손하지만 도시에서 필요로 하는 생태적 자원을 생산하기도 한다. 이에 비해‘공공주택’은 그린벨트를 대대적이고 영구적으로 훼손하며 도시에서 필요로 하는 생태적 자원을 전혀 생산하지 않는다. 다른 하나는 이미 망국적 상황에 이르렀다고 비판받기도 하는 서울/수도권의 과밀을 더욱 악화시키는 것이다. 서울은 1㎢에 17,000명이 모여 사는 세계 최악의 인구과밀지역이다. 국토의 0.6%밖에 되지 않는 서울에 전체 인구의 1/4이 모여 살고 있다. 이렇게 과밀 상태에 있기 때문에 서울/수도권의 환경 질은 대단히 나쁘고, 나아가 서울/수도권의 과밀을 유지하기 위해 강원도와 충청도 등의 지역들이 여러 규제를 받아야 한다. 서울/수도권의 과밀을 당연한 전제로 여기고 그린벨트를 대대적으로 해소해서 주택을 대량으로 급속하게 공급하겠다는 것은 극히 위험한 것이다. 그린벨트지역 해제와 관련된 법률적 근거는 공공주택건설 등에 관한 특별법 제22조(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법의 적용 특례)① 항에 의하면 “국토교통부장관은 주택수급 등 지역여건을 감안하여 불가피한 경우「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항에 따라 해제할 필요가 있는 개발제한구역을 주택지구로 지정할 수 있다.”고 명시되어 있다. 그리고 공공주택건설 등에 관한 특별법 제22조(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법의 적용 특례)② 항에 의하면 “국토교통부장관은 제1항에 따라 주택지구를 지정하는 경우 개발제한구역으로서 보전가치가 낮은 지역 중 대통령령으로 정하는 지역을 지정하여야 한다.”고 명시되어 있다. 이때 개발제한구역으로서 보전가치가 낮은 지역이라 함은 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 시행령 제13조에 의하면 첫째, 개발제한구역에 대한 환경평가 결과 보존가치가 낮게 위한 것이나 주택지구의 지정은 공공주택 건설을 위한 계획적 성격의 행정처분으로 그린벨트 지역 내 주택지구의 지정은 적법한 것으로 판단된다. 그러나 그린벨트지역을 개발 할 경우에는 거시적 측면에서 지속가능한 개발과 녹색성장 기조에 부합되도록 보전가치가 낮은 개발제한구역을 우선 선별하여 주민공람, 전문가와 지자체 등 관계기관 협의, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐, 그 동안 힘들게 지켜 온 그린벨트가 무분별하게 훼손되지 않도록 해야 할 것이다.그리고 보존가치가 낮은 개발제한구역을 공공주택지로 활용할 때, 미시적 측면에서 정부는 탄소배출 저감, 그린홈, 훼손지 복구 등을 통하여 그린벨트지역 개발에 따른 부작용이 최소화 될 수 있도록 노력해야 한다.(3) 정책 대상자 선정의 형평성공공주택 공급이 일반적인 주택공급 방식과 다른 점은 신혼부부, 3자녀, 노부모 가구 등에 대한 특별공급을 통해 이들 가구에 대한 정책적 지원을 강화하고 있다는 점이다. 실제 현재까지 분양이 시행된 공공주택지구의 경우 공공분양주택의 62%, 공공임대주택의 약 70%가 특별공급 및 우선공급의 형식으로 이들 가구에게 분양되었다.공공 주택의 특별공급과 관련해서 두 가지 관점에서 검토해볼 필요가 있다고 생각된다. 첫째는, 현재의 정책대상 계층별 특별공급의 비중이 적절한가의 문제이다. 대체적으로 특별공급의 공급 대상을 비중별로 보면 생애최초, 기타, 신혼부부, 3자녀, 노부모특별공급 순을 보이고 있다. 이런 특별공급의 공급비중은 공급지역의 주택시장 여건을 고려하여 탄력적으로 조정할 필요가 있을 것이다.두 번째로는, 특별공급 대상 선정에서의 형평성 문제이다. 사회적으로 주거 빈곤과 열악한 주거환경에 거주하는 매우 다양한 계층들이 있는데 현재 특별공급의 형식으로 우선권을 부여하고 있는 이들 그룹들이 우리사회의 주거소요정도를 적절히 반영하고 있는가의 문제이다. 특별공급의 대상의 범위를 정책적으로 배려가 필요한 계층으로 이를 축소할 필요가 있을 것으로 보인다. 예를 들면, 근로자 계층그룹을 장기근속수준 등주택이라는 개발정책에 의해 의존하고 있던 토지를 버리고 타지에서 살아가야 하는 처지에 놓이게 되었다.토지수용에 있어서도 그린벨트라는 특수한 지역 특성으로 인해 보상가가 적을 것이 예상되기 때문에 토지소유자는 공공주택 개발에 반대하게 되었다.(가) 무주택 토지소유자 : 토지를 소유하고 있는 토지소유권자가 자신이 소유한 주택은 없고 남의 집에 전세나 월세를 사는 경우로 1,000㎡ 이상 토지를 소유했던 경우 협의의 생활보상의 하나로 아파트입주권이 발생한다. 아파트입주권은 아파트 분양시 일반아파트의 시중가격보다 30∼50% 저렴하게 공급되므로 시세차액이 발생하게 되므로 재산권에 이익을 가져다준다.(나) 유주택 토지소유자 : 토지를 소유하고 있으면서 자신의 이름으로 주택을 소유한 자로 입주자모집공고일 이전까지만 주택을 소유하지 않으면 아파트에 입주할 수 있는 권리가 발생하여 재산권이 향상된다.(다) 토지 위에 주택소유자 : 공공주택지구로 지정된 토지에 주택이 있을 경우 아파트입주권은 당연히 발생한다. 이 때 토지의 평수에 관계없이 아파트입주권이 발생한다. 이 주택 이외에 다른 지역에 주택을 소유하고 있으면 입주자모집공고일 이전까지 주택을 매도해야만 아파트입주권이 발생하므로 재산권이 조금은 향상된다고 할 수 있다.(라) 토지 위에 비닐하우스소유자 : 공공주택지구로 지정된 토지에 비닐하우스가 있을 경우 아파트입주권은 발생하지 않는다.(마) 상가입주권 대상자 : 토지를 나대지 상태 또는 노지상태에서 1,000㎡ 이상 농사를 지을 경우 상가입주권이 발생하고 비닐하우스의 경우는 330㎡ 이상 농사를 지을 경우 상가입주권이 발생한다. 단, 농사를 짓는 사람이 토지소유자이면 토지소유자에게 상가입주권이 발생하고 농사를 짓는 사람이 임대차계약에 의해서 농사를 지을 경우 임차인에게 상가입주권이 발생하므로 재산권에 이익이 크게 발생한다.(바) 인접토지소유자 : 공공주택의 토지소유자는 토지에 대한 보상금을 받으면 양도소득세 신고 대상이 되며, 토지에 대한 보상금을 받은 토지소유자는 인접토.

경영/경제| 2015.06.08| 19페이지| 1,000원| 조회(260)

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처분제한의 등기절차-가압류가처분

-처분제한의 등기절차처분제한의 등기(가압류,가처분,경매,공매)의 절차1. 가압류?가처분에 관한 등기1) 가압류와 가처분(1) 가압류가령 갑이 을을 상대로 대여금청구의 소를 제기하여 전부승소판결을 받았다 할지라도 을이 자기 명의의 재산을 모두 다른 사람 명의로 돌려놓았거나 처분하였다면 그 동안 갑이 승소판결 받기 위해 들었던 수고와 노력은 물거품이 되고 만다. 즉 을의 명의로 된 재산이 한 푼도 없으므로 실질적으로 을에게 돈을 받아 낼 수 없을 것이다.따라서 이러한 손해발생을 방지하려고 우리 「민사소송법」 제696조는 보전처분의 일종인 가압류를 규정하고 있다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채권자가 장래 행할 강제집행을 보전하기 위하여 현재 채무자의 재산을 일시 압류하여 채무자 가 처분하지 못하도록 하는 것이다.(2) 가처분가처분이란 채권자가 채무자에게 금전채권이 아닌 특정의 물건에 대한 청구권을 가지고 있는 경우에는 판결이 확정되어 그 강제집행 시까지 방치하면 채무자가 그 물건의 현 상태를 변경할 수 있으므로 이를 저지시키는 것을 말한다. 가처분에는 '다툼의 대상에 대한 가처분'과 '임시지위를 정하는 가처분'이 있다.2) 처분제한등기의 가능여부권리의 일부에 대하여는 처분제한 등기를 할 수 있으나, 부동산의 일부에 대하여는 그 등기를 할 수 없다. 이 경우 처분제한등기를 하기 위해서는 그 부분을 분필 또는 구분등기를 신청하여야 한다. 다만 그 부동산에 대하여 바로 분할등기가 될 수 있다는 등 특별한 사정이 없으면 그 1필지 전부에 대하여 가처분결정을 하여야 할 것이다.(75다190 판결)가등기상의 권리 자체의 처분을 금지하는 가처분은 등기할 수 있으나, 가등기의 본등기를 금지하는 가처분을 가등기상의 권리 자체의 처분의 제한에 해당되지 아니하므로 그러한 내용의 가처분등기는 할 수 없다.이전등기청구권은 그 청구권이 가등기된 때에 한하여 부기등기의 방법에 의하여 가압류등기를 할 수 있다.3) 신청에 의한 처분제한권자의 등기명의인 표시변경액을 기록한다.(2) 가처분등기가처분집행법원의 가처분기입등기촉탁에 의하여 부동산처분금지가처분등기를 하는 경우에는 다음 예시와 같이 가처분의 피보전권리와 금지사항을 기록하여야 한다.가처분의 피보전권리는 반드시 등기할 수 있는 권리에 제한되는 것은 아니다. 실무에 따르면 토지거래허가절차 이행청구권이나 건물철거청구권 또는 사해행위취소에 따른 원상회복청구권도 가처분의 피보전권리가 될 수 있다.가처분의 피보전권리가 소유권 외의 권리설정 등기청구권으로서 소유명의인을 가처분채무자로 하는 경우에는 그 가처분등기를 등기기록 중 갑구에 한다.2) 가처분에 저촉되는 등기 및 가처분등기의 말소 등(「등기법」 제94조(가처분등기 이후의 등기의 말소))구법에는 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 가처분에 의하여 보전된 등기청구권에 의한 등기신청을 하는 경우 해당 가처분등기나 가처분에 저촉되는 후순위의 등기를 말소하는 절차에 관한 규정이 없었다. 이로 인하여 실무에서는 일반적인 말소절차에 따라 처리하고 있었는데 그 절차가 너무 복잡하였다.개정법과 규칙에서는 이와 같은 문제점을 해결하고 피보전권리의 종류와 관계없이 통일적으로 등기업무를 처리하고자 해당 가처분등기 및 가처분에 저촉되는 등기의 말소절차에 관한 규정을 신설하였다(1) 가처분에 저촉되는 등기의 말소(「등기법」시행규칙 제154조(가처분등기 이후의 등기의 말소신청))가처분에 저촉되는 등기의 말소는 아래의 절차에 따른다. 가처분권리자가 승소판결에 의하지 않고 가처분채무자와 공동으로 신청하면서 그 신청이 가처분채권에 의한 것이라는 것을 소명한 경우에도 마찬가지이다. 가처분의 효력으로서 가처분등기 이후의 등기의 말소를 신청하는 경우 등기원인은 “가처분에 의한 실효”라고 표시하여야 한다.(가) 피보전권리가 소유권이전등기청구권 또는 소유권말소등기청구권인 경우(「등기법」시행규칙 제152조(가처분등기 이후의 등기의 말소))소유권이전청구권 또는 소유권말소등기청구권을 보전하기 위한 가처분등기가 마쳐진 후 그 가처분채권자가 가처분채무자를 정 또는 제한된다는 실체적 효력 상실의 입장이다. 따라서 제한물권 또는 임차권의 설정등기청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분에 있어 그 피보전권리 실현의 등기를 하는 경우 가처분 이후의 다른 등기가 당연히 그 효력을 잃고 말소되는 것은 아니고 다만 피보전권리 실현의 등기의 용인하는 것에 불과하게 된다.그런데 그 피보전권리 실현의 등기인 제한물권 또는 임차권의 설정등기를 할 때에 그 등기를 가처분 이후의 다른 제한물권 또는 임차권의 설정등기보다 앞서는 순위번호로 등기할 수밖에 없다. 이렇게 되면 등기기록상으로 뒤에 등기된 권리가 앞에 등기된 권리보다 우선하는 경우가 발생하여 그 공시에 혼란을 가져 올 우려가 있다고 할 것이다.이러한 혼란을 막기 위하여 그 피보전권리 실현의 등기를 할 때에 “**년**월**일 접수 제**호 처분금지가처분에 기초한 것”이라는 뜻을 기록하도록 한다.4) 가처분등기 등을 말소한 경우의 집행법원 등에의 통지등기관이 가처분권리자의 단독신청 또는 직권으로 가압류, 가처분, 주택임차권등기를 말소한 때에는 지체 없이 그 뜻을 집행법원에 통지하여야 하며, 또 같은 절차에 의하여 경매개시결정등기를 말소할 때에는 그 등기사항증명서를 경매법원에 송부하여야 한다.5) 채권자가 다수인 가압류. 가처분등기 및 경매개시결정등기 또는 그 등기의 변경등기 촉탁이 있는 경우의 처리 방법(1) 가압류. 가처분등기 또는 경매개시결정등기의 촉탁이 있는 경우촉탁에 의하여 가압류등기 등을 하는 경우, 다수의 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록하여야 하며, 채권자 ***외 **인과 같이 채권자 일부만을 기록하여서는 안 된다. 채권자가 선정당사자인 경우에도 선정자목록에 의하여 채권자 전부를 등기기록에 채권자로 기록하여야 하며, 등기촉탁정보에 채권자로 선정당사자만 표시되어 있고 선정자 목록이 없는 경우에는 결정서에 첨부되어 있는 선정자 목록의 사본을 만들어 등기촉탁정보와 함께 보존한다.(2) 착오로 마쳐진 가압류. 가처분 등기 또는 경매개시결정등기를 발견한 경우등기관이 등기의무자를 갑으로 표시하여도 그 등기는 수리하여야 할 것이다.미등기 토지의 가압류촉탁에 의하여 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 경우에 후일 신청인이 가압류취하 또는 집행법원이 가압류를 취소한 경우에도 가압류말소촉탁만 할 것이지 피신청인 명의의 소유권보존등기의 말소를 촉탁할 것은 아니다.3.경매에 관한 등기1) 경매개시결정의 등기(1) 경매개시결정등기의 실행법원이 경매개시결정을 한 때에는 결정정본을 첨부 정보로서 등기소에 제공하여 경매개시결정등기의 촉탁을 하고 등기관은 이 촉탁에 의하여 그 경매개시결정등기를 하여야 한다.체납처분에 의한 압류등기가 있는 부동산에 대하여도 경매개시결정의 등기를 할 수 있고, 경매개시결정의 등기가 있는 부동산에 관하여도 중복하여 경매개시결정의 등기를 할 수 있다. 이는 제1의 신청이 강제경매신청이고 제2의 신청이 담보권의 실행을 위한 경매신청인 경우나 그 반대의 경우에도 동일하다.담보권의 실행을 위한 경매에 있어서는 경매개시결정에 기록된 소유자로부터 제3자에게로 소유권이전등기가 이루어져 변동사항이 생긴 경우라 하더라도 경매개시결정의 등기를 기입하여야 한다. 그리고 가압류등기 후에 소유권이전등기가 된 경우 강제경매기입등기촉탁정보에 등기의무자를 가압류 당시의 소유명의인으로 표시하여도 그 등기를 수리하여야 한다.「민법」제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권) 및 「민사집행법」83조(경매개시결정 등)에 의하면 토지에 대한 저당권자가 그 설정된 토지와 그 지상건물을 일괄경매에 붙인 때에는 법원은 그 건물에 대하여도 압류를 명하여야 하고 경매개시결정등기의 촉탁을 하여야 한다.강제경매개시결정의 등기촉탁정보의 등기목적란에 그 등기권리자가 가압류의 피보전채권자라는 취지의 기록(**번 가압류의 본압류로의 이행)이 있는 때에는, 그 등기의 목적 아래에 “**번 가압류의 본압류로의 이행”이라고 기록하여, 해당 경매개시결정의 등기가 가압류채권자의 경매신청에 의한 그 기입등기의 촉탁에 따른 것임을 표시하여야 한다. 마찬가지로 그 등기권리자가 가 매각 대금을 다 낸 때이므로(「민사집행법」제135조(소유권의 취득시기)),매각으로 인한 등기의 촉탁도 매각대금의 완납이 있는 때에 하여야 한다.현실적으로 등기를 촉탁하기 위해서는 매수인이 취득세 등을 납부하고 등기촉탁에 필요한 정보를 집행법원에 제출하여야 한다.(3) 촉탁의 방법 등(가) 일괄촉탁매각을 원인으로 한 등기는 등기목적이 다르다 하더라도 1개의 촉탁으로 일괄하여 하여야 한다. 다만 부담기입의 말소등기의 촉탁이 누락된 채 매수인명의로 권리이전등기를 촉탁한 경우에도 등기관은 그 촉탁을 수리하고 경매법원에 그 뜻을 통지하여야 한다.1개의 촉탁으로 일괄해서 하더라도 촉탁수수료 등의 산정을 위한 건수를 계산할 때에는 등기의 목적에 따라 건수를 계산하여야 한다. 촉탁정보에 등기원인은 “강제(임의)경매로 인한 매각”으로, 등기원인일자는 “매각대금 완납일”로 표시한다. 또한 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 경매 진행 중에 토지가 분할된 후 분필등기를 하지 않아 매각으로 인한 등기기록상의 토지표시가 토지대장의 표시와 일치하지 않더라도 등기관은 그 등기촉탁을 수리하여야 한다.(나) 등기당사자의 표시매각으로 인한 소유권이전등기의 등기의무자는 경매신청당시의 소유권의 등기명의인(압류의 효력발생 당시의 소유권의 등기명의인)을 표시하여야 한다. 경매개시결정등기 이후에 제3자에게 소유권이전등기가 된 경우에도 같다. 다만 경매개시결정등기 이후에 상속등기를 한 때에는 상속인을 표시한다.등기권리자로는 매수인을 표시한다. 그러므로 대각대금 완납 후 매수인으로부터 해당 부동산을 양도받았다 하여 매수인이 아닌 양수인을 등기권리자로 표시하여 등기촉탁을 할 수는 없다. 다만 소유권이전의 효력이 발생하기 전 매각대금완납 전에 매수인이 사망한 때에는 등기권리자의 표시를 “매수인 ***의 상속인 ***”라고 표시하여 등기촉탁을 하여야 한다.(다) 첨부정보매각허가결정정본과 등기권리자의 주소(사무소 소재지)와 주민등록번호(등기용등록번호)를 증명서와 납부한 취득세(등록면허세)영수필확인

법학| 2015.06.08| 22페이지| 1,500원| 조회(747)

가압류, 가처분, 처분제한

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