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교통계획

REPORT< 교통계획 >교 통 계 획1. 정의- 현재의 인구ㆍ경제ㆍ토지 이용 따위의 지표와 관련하여 현재의 교통 체계를 진단하고, 이를 바탕으로 장래의 지표들을 예측하여 교통사업의 대안을 설정ㆍ평가하고, 집행 계획ㆍ재정 조달 따위의 정책을 제안하는 일련의 작업을 말하며, 대상으로 하는 공간의 넓이, 계획기간, 계획목적, 대상으로 하는 교통기관 등에 의해 분류된다. 공간의 넓이로서는 국제교통으로부터 시설 내까지와 폭넓게, 계획기간으로서는 수년부터 수십년의 경우가 많다. 교통공학과의 차이는 명확하지 않지만, 정체(停滯) 등의 현상의 해명을 하는 도로 교통공학 등, 주관적인 판단을 피하여 공학적인 분석만을 하는 경우에 교통공학이라는 말이 사용되는 것이 많다.2. 교통계획 수립과정 (4단계 교통수요 추정법)1) 통행발생(Trip Generation)- 계획 대상지역의 인구, 토지이용 등 경제사회지표에 관한 정량적인 지표를 이용하여 각 교통지구별 통행발생량(Trip Production) 및 통행유입량(Trip Attraction)을 산정하는 과정2) 통행배분(Trip Distribution)- 각 교통지구별로 예측된 기/종점 통행량을 각 교통지구간 통행교차량(Trip Interchange)으로 배분하는 과정3) 교통수단분담(Modal Split)- 추정된 교통량을 이용가능한 교통수단에 분할하는 과정4) 통행배정(Trip Assignment)- 추정된 교통지구별 교통수단별 통행량을 교통망 시설에 배정하는 과정으로 도로의 각 구간별, 주요 차로별 교통량을 추정3. 도로(道路)가. 정의1) 도로법상 도로- 일반의 교통에 공용되는 고속국도, 일반국도, 특별시도, 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도를 말함. 도로에는 터널, 교량, 도선장, 도로용 엘리베이터 및 도로와 일체가 되어 그 효용을 다하게 하는 시설 또는 공작물과 도로부속물이 포함※ 시설 또는 공작물：삭도, 옹벽, 지하통로, 무넘기시설, 배수로 및 길도랑 등※ 도로부속물：도로원표, 이정표, 방호울타리, 가로수, 가로등, 도로에 연접하는 자동차주차장, 정보제공장치 등 도로관리청이 설치한 것2) 도시계획도로- 폭 4ｍ이상의 도로로서 통상의 교통을 위하여 설치되는 도로.다만, 보행자전용도로의 폭은 1.5ｍ이상 되어야 하며, 자전거전용도로의 폭은 1.1m(길이가 100m미만인 터널 및 교량의 경우 0.9m) 이상3) 사도- 도로법에 의한 도로나 도로법의 준용을 받는 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길(사도를 개설하고자 하는 자는 관할시장,군수의 허가를 받아야 하며, 사도는 설치한 자가 관리한다.)나. 도로의 구분1) 사용 및 형태별 구분－ 일반도로 : 폭 4m 이상의 도로로서 통상의 교통을 위하여 설치되는 도로－ 자동차전용도로 : 도시 내 주요지역간이나 도시 상호간에 발생하는 대량교통량을 처리하기 위한 도로로서 자동차만 통행할 수 있도록 하기 위하여 설치하는 도로－ 보행자전용도로 : 폭 1.5m 이상의 도로로서 보행자의 안전하고 편리한 통행을 위하여 설치하는 도로－ 자전거전용도로 : 폭 1.1m(길이가 100m 미만인 터널 및 교량의 경우 0.9m) 이상의 도로로서 자전거의 통행을 위하여 설치하는 도로－ 고가도로 : 도시 내 주요지역을 연결하거나 도시 상호간을 연결하는 도로로서 지상교통의 원활한 소통을 위하여 공중에 설치하는 도로－ 지하도로 : 도시 내 주요지역을 연결하거나 도시 상호간을 연결하는 도로로서 지상교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 도로2) 기능별 구분－ 주간선도로 : 도시 내 주요지역을 연결하거나 도시 상호간이나 주요지방 상호간을 연결하여 대량 통과교통을 처리하는 도로로서 도시의 골격을 형성하는 도로－ 보조간선도로 : 주간선도로를 집산도로 또는 주요 교통발생원과 연결하여 도시교통의 집산기능을 하는 도로로서 근린생활권의 외곽을 형성하는 도로－ 집산도로 : 근린생활권의 교통을 보조간선도로에 연결하여 근린생활권내 교통의 집산기능을 하는 도로로서 근린생활권의 골격을 형성하는 도로－ 국지도로 : 가구(街區：도로로 둘러싸인 일단의 지역을 말함)를 구획하는 도로－ 특수도로 : 보행자전용도로, 자전거전용도로 등 자동차 외의 교통에 전용되는 도로4. 차로1) 자동차가 도로의 정하여진 부분을 한 줄로 통행할 수 있도록 차선에 의하여 구분되는 차도의 부분2) 도로의 차로수는 도로의 구분 및 기능, 설계시간교통량, 도로의 계획목표연도의 설계서비스수준, 지형상황, 나누어지거나 합하여지는 도로의 차로수 등을 고려3) 차로의 폭은 차선의 중심선에서 인접한 차선의 중심선까지로 하며, 도로의 구분, 설계속도 및 지역에 따라 구분 다만, 설계기준 자동차 및 경제성을 고려하여 필요한 경우에는 차로폭을 3m 이상으로 할 수 있다.4) 회전차로의 폭은 3m 이상을 원칙으로 하되, 필요하다고 인정되는 경우에는 2.75m 이상으로 할 수 있다.5) 도로에는 도로교통법 제13조의2의 규정에 의하여 자동차의 종류 등에 따른 전용차로를 설치할 수 있다.5. 보도1) 보행자의 안전과 자동차 등의 원활한 통행을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 도로에 보도를 설치. 보도는 연석이나 방호울타리 등의 시설물을 이용하여 차도와 분리 필요하다고 인정되는 지역에는 장애인, 노인, 임산부 등의 편의증진에 관한 법률에 의한 편의시설을 설치.2) 차도와 보도를 구분하는 경우에는 다음 각호의 기준에 의함a. 차도에 접하여 연석을 설치하는 경우 그 높이는 25cm 이하로 할 것b. 연석의 앞면은 적절한 기울기를 유지하여야 하며, 윗면과 곡선으로 접속 처리가 될 것c. 횡단보도에 접한 구간으로서 필요하다고 인정되는 지역에는 장애인, 노인, 임산부 등의 편의증진에 관한법률에 의한 편의시설을 설치. 자전거도로에 접한 구간은 자전거의 통행에 불편이 없도록 할 것3) 보도의 폭은 보행자의 통행량을 고려하여 결정6. 보행자 전용도로가. 결정기준1) 차량통행으로 인하여 보행자의 통행에 지장이 많을 것으로 예상되는 지역에 설치할 것2) 도심지역, 부도심지역, 주택지, 학교, 하천주변지역 등에서는 일반도로와 그 기능이 서로 보완관계가 유지되도록 할 것3) 보행의 쾌적성을 높이기 위하여 녹지체계와의 연관성을 고려할 것4) 보행자통행량의 주된 발생원과 버스정류장, 지하철역 등 대중교통시설이 체계적으로 연결되도록 할 것5) 보행자전용도로의 규모는 보행자통행량, 환경여건, 보행목적 등을 충분히 고려하여 정하되, 장래의 보행자통행량을 예측하여 보행형태, 지역의 사회적 특성, 토지이용밀도, 토지이용의 특성을 고려할 것6) 보행네트워크 형성을 위하여 공원, 녹지, 학교, 공공청사 및 문화시설 등과 원활하게 연결되도록 할 것나. 구조 및 설치기준1) 차도와 접하거나 해변, 절벽 등 위험성이 있는 지역에 위치하는 경우에는 안전보호시설을 설치2) 보행자전용도로의 위치, 폭, 통행량, 주변지역의 용도 등을 고려하여 주변의 경관과 조화를 이루도록 다양하게 설치할 것3) 적정한 위치에 화장실, 공중전화, 우편함, 긴의자, 차양시설, 녹지 등 보행자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있는 시설을 설치하고, 그 미관이 주변지역과 조화를 이루도록 할 것4) 소규모광장, 공연장, 휴식 공간, 학교, 공공청사, 문화시설 등이 보행자전용도로와 연접된 경우에는 이들 공간과 도로를 연계시켜 일체화된 보행공간이 조성되도록 할 것5) 보행의 안전성과 편리성을 확보하고 보행이 중단되지 아니하도록 하기 위하여 보행자전용도로와 주간선도로가 교차하는 곳에는 입체교차시설을 설치하고, 보행자우선구조로 할 것6) 필요시에는 보행자전용도로와 자전거도로를 함께 설치하여 보행과 자전거통행을 병행7) 점자표시를 하거나 경사로를 설치하는 등 장애인, 노인, 임산부, 어린이 등의 이용에 불편이 없도록 할 것8) 포장을 하는 경우에는 빗물이 땅에 잘 스며들 수 있도록 투수성 재료를 사용할 것9) 역사문화유적의 주변과 통로, 교차로 부근, 조형물이 있는 광장 등에 설치하는 경우에는 포장 형태?재료 또는 색상을 달리하거나 로고?문양 등을 설치하는 등 당해 지역의 특성 반영10) 최대경사도는 1/18(지형상 곤란한 경우 1/12)로 할 것(계단의 경우에는 그러하지 아니하다.)11) 폭은 1.5m 이상으로 할 것12) 차량의 진입 및 주정차를 억제하기 위하여 차단시설을 설치할 것7. 자전거도로가. 자전거도로의 구분1) 자전거전용도로- 자전거만이 통행할 수 있도록 분리대, 연석 기타 이와 유사한 시설물에 의하여 차도 및 보도와 구분하여 설치된 자전거도로2) 자전거보행자겸용도로- 자전거 외에 보행자도 통행할 수 있도록 분리대, 연석 기타 이와 유사한 시설물에 의하여 차도와 구분하거나 별도로 설치된 자전거도로3) 자전거자동차겸용도로- 자전거 외에 자동차도 일시 통행할 수 있도록 차도에 노면표시로 구분하여 설치된 자전거도로나. 설치기준1) 자전거 통행폭 : 1대당 1미터 기준, 부득이한 경우 0.75m 도 가능갓길 설치시 폭은 노상시설, 식재, 적설량 등을 고려하여 결정2) 폭원 및 높이 : 폭 3m 이상. 다만 부득이하다고 인정하는 경우 1.5미터 이상※ 도시계획결정은 폭 1.1m 이상 가능자전거도로의 높이(통과고)는 2.5미터 이상3) 설계속도 : 자전거 주행속도는 5－30km/h 범위, 평균 17－18km/h4) 회전반경 : 급격히 회전하는 도로폭은 직선도로의 폭보다 넓어야 함공식 R=0.24V+0.43 (R: 회전반경, V: 자전거의 시속)5) 교차지점 횡단시설－ 교차로, 타 교통수단 도로와의 교차지점 또는 자전거통행이 한쪽 도로면에서 건너편으로 옮겨져야 하는 지점 등은 자전거와 타 교통수단간, 자전거와 보행자간에 상충이 일어나지 않도록 함－ 교차지점에서 자전거 교통시설을 설치할 경우 교차지점을 지난 후에도 자전거교통 수준이 계속해서 유지될 수 있도록 하여야 함－ 횡단자전거도로의 폭원은 자전거도로폭의 좌우에 0.5m를 더한 값－ 자전거도로의 시점과 종점에는 자연스러운 선형으로 하여 원활한 진출입 되도록 함－ 교차지점의 처리방법은 교통여건, 지형 및 도로구조에 따라 알맞게 선택 설치

사회과학| 2014.08.10| 7페이지| 1,000원| 조회(229)

도로, 교통계획, 도로계획, 차로, 교통계획 수립과정

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부동산감정평가론-원가방식

REPORT< 원가방식 >Ⅰ. 가격의 3면성과 감정평가 3방식1. 가격의 3면성- 일반적으로 재화의 경제가치를 판정함에 있어서는 대상물건의 비용성ㆍ수익성ㆍ시장성의 3측면을 고찰하며, 이를 가격의 3면성이라 한다.2. 가격의 3면성과 평가 3방식의 성립1) 가격의 3면성은 평가 3방식의 성립근거를 제공한다.2) 어느 정도의 비용이 투입되어 형성된 재화인가(비용성) : 원가방식이용함으로써 어느 정도의 수익 또는 편익을 얻을 수 있는가(수익성) : 수익방식시장에서 어느 정도의 가격으로 거래되고 있는 재화인가(시장성) : 비교방식3. 평가 3방식과 3가격의 특징1) 감정평가에서 구하는 정상가격은 수요와 공급의 상호작용에 의해 형성되는 균형가격의 역 할을 수행한다.2) 수요자 측면에서는 수익성 또는 편익성과 가격과의 상관관계를 파악하는 수익방식이, 공급 자 측면에서는 비용성과 가격과의 상관관계를 파악하는 원가방식이, 수요ㆍ공급의 상호작용의 균형 측면에서는 시장성과 가격과의 상관관계를 파악하는 비교방식이 각각 성립된다.3) 위의 평가 3방식의 성립과 관련하여 평가 3방식의 적용을 통해 구한 3가격은 가치추계의 측면에 따라 각각의 특징을 가진다.(1) 원가방식 : 공급자가격의 성격(2) 수익방식 : 수요자가격의 성격(3) 비교방식 : 수요가격내지 균형가격(수요공급가격)의 성격이 나타난다.4. 평가 3방식의 병용- 평가 3방식은 서로 다른 특징과 장단점을 가지므로, 원칙적으로 3방식을 병용하고 이를 상호 검증함으로써 적정한 가격을 판정할 수 있으나, 감정평가에 있어서 과연 3방식의 병용과 3방식 적용으로 도축된 시산가격의 조정이 필요 하느냐의 논의가 필요하다.5. 시산가격의 조정1) 의의(1) 시산가격- 시산가격이란 감정평가의 실천적 작업의 하나의 과정이며 감정평가의 각 방식을 적용함으로써 도출한 대상 부동산의 추계치(가격)를 말한다. 이들 가격은 감정평가의 최종결론인 감정평가액을 산출하는 중간과정으로서 시산적 의미를 갖는 것이므로 이들을 조정하여 적합한 감정평가액을 결정해측면)3) 시산가격조정기준 및 방법(1) 조정기준① 적절성 : 평가방법의 적절성은 부동산의 유형과 시장의 성격 등과 직접적인 관련성이 있으며, 적절성의 기준은 또한 자용된 자료에도 적용된다.② 정확성 : 시산가치의 정확성은 자료의 정확성에 크게 좌우된다. 감정평가사는 각 방법에 사용된 비용자료, 시장자료 그리고 소득자료 중 어느 것이 가장 정확성이 있는가를 판단한다,③ 증거의 양 : 질적인 기준인 적절성과 정확성은 증거자료의 양과 밀접한 관련이 있다. 적절성과 정확성 기준이 풍부한 자료에 의해 입증되고 있다고 하면, 그것은 신뢰성이 있는 것으로 판단된다. 하지만 이를 입증할 증거의 양이 충분하지 못할 경우 그것의 신뢰성에 의문의 여지가 발생한다.4) 시산가격 조정 시 유의사항(1) 자료의 선택?검토와 활용의 적부(2) 부동산 가격에 관한 제 원칙의 적절한 활용의 적부(3) 일반적 요인의 분석, 기역분석, 개별분석의 적부(4) 단가와 총액과의 적부Ⅱ. 원가방식1. 원가법1) 정의- 원가방식중 대상물건의 가격을 구하는 방법- 대상물건에 대하여 가격시점에 있어서의 재조달원가를 구하고 이 재조달원가에 감가수정을 가하여 적산가격을 구하는 방법- 적산가격을 구하는 방법은 재조달원가를 구하는 것과 감가수정을 하는 2단계로 구분- 원가법은 재생산이 불가능한 일반 토지에 대해서는 적용할 수 없음.- 토지와 건물을 원가법으로 감정하는 경우에는 토지는 다른 방법에 의해 구하고 건물의 적한 가격을 가산하여 구함.2) 성립근거- 이론적 근거는 가격의 3면성 중 비용성과 가격의 제원칙중 대체의 원리와 관련이 있음.- 부동산의 가격은 그것과 동일한 유용성을 가지는 부동산의 재조달원가를 상한으로 하여 여기에 감가수정을 가하면 대상부동산의 적산가격을 구할 수 있음.3) 장단점과 적용상의 유의점- 감정평가자의 주관이 개재될 여지가 적고 객관성이 있음.- 재조달원가와 감가누계액을 파악하는데 기술적인 애로가 따름. 그리고 재생산이 불가능한 토지에는 적용될 수 없음.- 재조달원가를 기준으로 산출되 상환기금법, 관찰감가법), 분해법, 시장추출법, 임대료선실환원법2. 재조달원가1) 정의- 가격시점에서 대상물건을 신품으로 그리고 최유효이용의 상태로 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 적정원가의 총액- 재생산원가 : 대상물건을 가격시점 현재 동일한 형태로 새로 조달하는데 소요되는 원가의 총액- 대치원가 : 가격시점에서 대상물건과 자재공법 등이 유사하여 기능적으로 동일성을 가지는 취득하는데 소요되는 비용2) 재조달원가를 구하는 요령(건물)- 재조달원가 = 표준적 건설비 + 통상부대비용- 표준적 건설비 : 일반적 도급방식에 의하여 소요되는 표준적인 건설비를 말하며 직영일지라도 도급건설한 경우에 의하여 처리- 표준적 건설비 = 직접공사비 + 간접공사비 + 도급업자의 적정이윤- 통상적 부대비용 : 소요자금이자, 지대상당액, 감독비용, 제세공과, 등기비 등- 특정가격으로 결정할 경우에는 평가보고서에 그 내용을 상술해야 함.- 대상물건에 대한 가격자료가 없거나 재조달원가를 구하는 것이 불합리한 경우 : 가격의 구성요건이 유사한 건물의 재조달원가를 선택, 비교, 수정하여 대상물건의 재조달원가로 결정하는데, 이를 대치원가라고 함.- 외국에서 수입된 경우 : 수입가격에 적정한 부대비용을 포함한 금액을 시점수정하여 재조달원가를 구함.3) 재조달원가를 구하는 요령(토지)- 토지는 부증성으로 재생산이 불가능하므로 원칙적으로 재조달원가를 구하지 않고, 거래사례비교법에 의한 비준가격으로 결정함.- 조성지, 매립지 등의 토지 : 가격시점에서 소지(조성 또는 매립전의 토지)의 표준적인 취득원가에 조성 또는 매립에 소요되는 표준적 건설비와 통상부대비용을 합하여 원가법에 의한 적산가격을 적용.- 기타수익을 목적으로 하는 토지의 경우는 수익환원법에 의한 수익가격으로 결정할 수 있음.4) 재조달원가를 구하는 방법- 대상물건으로부터 직접 구하는 직접법과 유사사례로부터 구하는 간접법으로 구별.- 직접법 : 대상물건이 소재하는 지역의 가격시접에 있어서의 단위를 기초로 직접공사비를 적산하고, 여기에 간확한 결과를 얻을 수 있고, 신품일 경우 유용한 방법임.- 단점 : 시간과 노력이 많이 소요됨.6) 부문별 단가적용법- 대상물건의 구성부분에 따르는 표준단가를 먼저 구한 후, 이 단가를 해당 면적이나 수량별로 곱하여 총공사비를 구하고 이에 간접공사비, 적정이윤 등의 부대비용을 가산하여 재조달원가를 구하는 방법.- 재조달원가 = (지붕단가 * 지붕총량) + (벽단가 * 벽총량) + .... + 부대비용- 장점 : 특정수리부문에 대한 공사비 파악 용이- 단점 : 건출물 특성에 따라 단가가 달라짐.7) 단위비교법- 단가를 정해놓고 면적과 같은 총량적 단위를 기준으로 비용을 산출하는 방법- 다소 부정확하나 일반인들이 이해하기 쉬운 장점이 있음.8) 변동률적용법- 과거 대상물건의 건설에 지불한 공사비, 이윤, 부대비용 등의 명세가 정확한 경우에 이 명세를 분석하여 적정하게 보정하고, 시점수정을 가하여 대상물건의 재조달원가를 구하는 방법.- 재조달원가 = 투입시점의 투하비용 * 시점수정- 장점 : 계산이 비교적 간편함.- 단점 : 표준공사비로 사정보정 및 시점수정을 요하므로 가격변동률 자료의 신뢰성이 문제됨.9) 간접법- 대상물건과 동일성이나 유사성이 있는 부동산의 재조달원가를 대상부동산과 비교하여 간접적으로 구하는 방법- 재조달원가 = 수집된 사례 재조달원가 * 시점수정 * 사정보정 * 지역요인 * 개별요인 비교- 토지와는 달리 건물은 지역적 차이가 크지 않으므로 지역요인분석은 대체로 하지 않음.3. 감가수정1) 감가수정의 의의와 감가요인- 의의 : 대상물건의 재조달원가에서 여러 측면의 감가요인을 고려하여 감가를 한 다음, 감정평가시점에서 대상물건의 경제적 가치를 적정화 하는 것을 말함.- 감가요인 : 물리적요인, 기능적요인, 경제적요인 등이 있음.- 감가요인들은 각각 독립적으로 작용하는 것이 아니라 상호 관련하여 복합적으로 작용(1) 물리적 감가요인- 시간의 경과나 자연작용에 의한 노후화, 사용으로 인한 소멸, 파손, 마모나 재해 및 우발적 사고로 인산 손상, 기타 에서 발생하는 것으로 인근지역의 쇠퇴, 대상부동산과 주위환경과의 부적합 등이 있음.- 유의사항?대상물건의 부근 환경에 대한 적응성?대상물건의 수급상황?임대료의 동향 등(4) 법률적 감가요인- 소유권 등의 하자- 소유권 등기의 불완전- 공법과 사법상의 규제 위반- 물리적, 기능적 요인이 내부적 요인이라면 경제적, 법률적 요인은 외부적 요인임.2) 내용년수(1) 의의- 감가수정자산의 수명으로 물리적 내용년수와 경제적 내용년수가 있음.- 감정평가에 관한 규칙에서는 경제적 내용년수를 규정하고 있으며 감정평가에 있어서 내용년수는 물리적 내용년수 범위내에서 경제적 내용년수로 함.(2) 부동산 개별성으로 인해 감가의 개별성이 작용하므로 부동산의 내용년수를 일률적으로 처리하는 것은 현실적 타당성을 결여함. 따라서 내용년수의 조정은 필요함.3) 내용년수의 종류- 물리적 내용년수 : 부동산을 정상적으로 관리한 경우에 물리적으로 존속 가능할 것으로 예측되는 기간을 말함. 너무 장기간이라 감가수정의 기준으로 삼기에는 부적합함.- 경제적 내용년수 : 부동산의 유용성이 지속되어 경제적 수익의 발생이 예산되는 사용가능한 기간을 말함. 일반적으로 내용년수는 경제적 내용년수를 말하며 감정평가규칙에서도 그렇게 규정하고 있음. 경제적 내용년수에 의하더라도 경과년수 보다 잔존 내용년수에 중점을 두어야 함.4) 실제경과년수와 유효경과년수- 실제경과년수 : 실제로 경과된 내용년수- 유효경과년수 : 건물의 상태에 따라 조정된 내용년수로 가격시점에서의 상태와 효용에 따라 판정되어짐.- 실제경과년수 > 유효경과년수 : 건물이 잘 유지된 경우나 리모델링된 경우- 실제경과년수 = 유효경과년수 : 표준적 유지상태- 잔존년수도 실제잔존년수와 유효잔존년수로 구분- 실제잔존년수 : 실제로 남은 내용년수- 유효잔존년수 : 조정된 내용년수5) 내용년수에 의한 감가수정방법- 감정평가칙 제 11조에 의해 감가수정을 할 경우 내용년수를 표준으로 한 정액법, 정률법, 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라 하여야 함 않음.

사회과학| 2014.08.10| 9페이지| 1,000원| 조회(572)

감가수정, 원가방식, 원가법, 가격의 3면성과 감정평가 3방식, 재조달원가

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REPORT< 등기의 추정력 >Ⅰ. 등기의 추정력1. 의의어떠한 등기가 있으면 그 등기의 유·무효와 관계없이 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력을 등기의 추정력이라 한다. 즉 등기가 있으면 등기부상의 법률관계가 실제상으로도 존재하는 것으로 추측케 하는 효력이 인정된다. 그러나 가옥대장에 다른 사람 소유명의로 등재되었다는 사실만으로 그 다른 사람이 소유권 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력은 인정되지 아니한다.2. 인정근거우리 민법에서는 점유의 추정력에 관한 규정만 있을 뿐, 등기의 추정력을 인정함에는 학설·판례상 이론이 없다. 그러나 등기의 추정력은 학설, 판례상 인정되며, 그 근거에 관하여 1)등기제도가 국가기관에 의하여 관리되고 절차상 그것이 진실한 권리관계에 합치될 개연성이 크다는 점과 2)민법 제200조가 점유에 대하여 권리의 추정적 효력을 인정한다면 그 보다 한층 더 우수한 공시방법인 등기에 관하여도 그 유추해석 내지 물론해석상 추정력을 인정할 수 있다고 한다.3. 추정력의 성질당해 추정이 법률상의 추정인가 사실상의 추정인가가 문제된다. 전자로 보는 경우에는 입증책임이 전환되어 상대방이 반대사실에 대한 입증책임(본증)을 부담하게 되고, 후자로 보는 경우에는 이를 다투는 자의 반증만으로 쉽게 깨지므로 입증책임은 여전히 등기명의자에게 남게 된다는 점에서 차이가 있다. 이에 대하여 통설과 판례(대판 79다741)는 등기의 공신력이 인정되지 않는 우리 법제하에서, 실체상의 권리자일 개연성이 높은 등기명의자에게 소송상 유리한 지위를 부여하는 것이 거래의 안전에 도움이 되는 점을 고려하며, 점유의 추정력에 관한 제200조와의 균형 등을 이유로 ‘법률상의 추정’으로 보고 있다.4. 추정력이 있는 등기(1) 추정력이 인정되는 등기부동산물권의 발생 ? 변경 ? 소멸 등 권리의 변동을 직접 발생케 하는 등기로서 소유권이전등기, 말소등기 등에는 등기의 추정력이 인정된다. 등기가 말소된 경우에는 그 권리는 실체법상 소멸되어 그 권리가 존재하지 않는 것으로 추정되며, 말소 전의 기간 동안에도 그 권리가 존재하였던 것으로 추정되지 않는다.(2) 추정력이 인정되지 않는 등기? 표제부의 등기부동산표시의 등기, 즉 토지의 지적, 건물의 면적 등 등기의 대상인 부동산의 물리적 성상의 기재에는 추정력이 미치지 않는다. 이 경우에는 토지대장이 우선하기 때문이다.? 가등기가등기는 물권변동의 공시를 목적으로 하는 것이 아니고 단순히 본등기의 순위보전의 확보만을 목적으로 하는 일시적·가정적 성격을 갖는데 불과한 것이기 때문에 가등기원인의 존재에 관한 추정력이 인정되지 않는다(대판 79다239).? 예고등기 및 예고등기 이후에 경료된 등기예고등기가 있다고 해서 소제기의 이유가 되는 등기원인의 무효나 취소의 사실이 진정으로 존재한다는 추정이 생기는 것이 아니고 이러한 사실에 관한 제3자의 악의나 과실이 추정되는 것도 아니다(대판 4289민상895).? 말소된 등기 및 이중보존등기 등원인없이 부적법하게 말소된 등기에는 권리의 소멸 ? 부존재에 대한 추정력이 인정되지 않으며, 동일인 명의의 이중보존등기의 경우에는 선등기용지에만 추정력이 인정되고 후등기에는 추정력이 인정되지 아니하고, 사자 명의의 등기, 허무인명의의 등기에도 추정력이 인정되지 아니한다.5. 추정력의 범위(1) 물적 범위(객관적 범위)① 절차의 적법추정등기가 있을 때에는 그 등기가 절차상으로 유효요건을 갖추어서 적법하게 이루어진 것으로 추정된다. 농지매매에 있어서 소재지관서의 증명, 중간생략등기에 있어서 당사자 사이에 중간생략의 합의가 있는 것으로, 매각허가결정에 의한 소유권이전등기는 법원의 적법한 매각허가결정에 의한 것으로 추정된다.판례는‘부동산에 관하여 등기부상 소유권이전등기가 있는 이상 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있는 것이다(대판 4290민상251)’라고 판시한 바 있다. 또한 ‘어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정된다. 따라서 전 등기명의인이 미성년자이고 당해 부동산을 친권자에게 증여하는 행위가 이해상반행위라 하더라도 일단 친권자에게 이전등기가 경료된 이상, 특별한 사정이 없는 한, 그 이전등기에 관하여 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정된다(대판 2002.2.5 2001다72029)’고 판시하였다.② 등기권리의 적법추정등기된 부동산 물권·임차권의 적법성이 추정되고 또한 담보물권의 등기의 경우 그 담보물권 자체뿐만 아니라 그에 상응하는 피담보채권도 존재하는 것으로 추정된다(대판 68다2329). 예를 들면 저당권 등기가 있으면 피담보채권의 존재도 추정되며, 부동산임차권 등기가 있으면 임차권의 존재도 추정된다.③ 등기원인의 적법추정등기권리는 적법한 것으로 추정되며 그 권리는 등기원인으로부터 연유하는 것이므로 등기의 추정력은 등기원인에도 미친다. 판례도 등기원인에도 추정력이 미친다는 입장이나(대판 66다864), 등기부상의 등기원인이 실제와 다르게 등기되는 일이 빈번하므로 등기의 추정력이 등기원인에는 미치지 않는다고 봄이 타당하다(다수설).④ 대리권의 존재 추정소유권이전등기에 의하여 대리권의 존재도 추정되는가 하는 것이 문제되는데, 판례는 이를 긍정하는 것으로 보인다. 따라서 무권대리인에 의해 등기가 경료되었음 즉, 대리인에게 대리권이 없다는 점에 대해서 등기의 무효를 주장하는 자에게 입증책임이 있다고 한다.(2) 인적범위(주관적 범위)① 추정의 효과를 원용할 수 있는 자는 등기명의인에 한하지 않고 제3자도 원용할 수 있으며, 등기명의인의 이익을 위하여서만 인정되는 것이 아니라 불이익을 위해서도 추정이 인정된다.② 권리변동의 당사자간에도 추정력이 미치는가에 관하여 판례는 ‘소유권이전등기’에 관하여는 긍정하는 입장이나(대판 76다3010), ‘소유권보존등기’의 경우 매매 등에 의한 소유권이전이 있었음에도 불구하고 편의상 보존등기를 하는 등 진실성 보장이 약하다는 이유로 부정하는 입장을 취하고 있다(대판 82다카707). 따라서 소유권보존등기의 경우에는 그 명의자가 보존등기전의 소유자로부터 소유권을 양도받은 것이라는 주장을 하였지만 전소유자가 명의자에게 양도한 사실을 부인하는 경우 그 명의자는 소유자로 추정되지 않는다. 한편 점유의 추정력(제200조)에서는 전점유자에게는 추정력을 원용할 수 없다는 것이 통설과 판례인 점에서 차이가 있다는 점을 주의해야 한다.6. 추정력이 깨지는 경우(1) 소유권이전등기의 경우매매를 원인으로 소유권이전등기가 거쳐진 경우 전소유명의인이 이를 부인하고, 그 등기원인의 무효를 주장하여 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구하려면, 그 무효사실을 주장하고 이를 입증하여야 할 책임이 있다. 그러나 기타 전소유자의 사망 후에 이루어진 등기 원인무효의 등기이므로(대판 1997.11.28 95다51991), 전소유명의자가 허무인인 경우 원인무효의 등기이므로(대판 1985.11.12 84다카2494), 등기명의자가 매수인이 아님이 판명된 경우, 등기절차에 이상이 있음이 판명된 경우, 전소유자가 아닌 자의 행위로 등기되었음이 명백한 경우, 등기의 기재 자체에 의하여 부실한 등기임이 명백한 경우(대판 1982.9.14. 82다카134))에는 추정력이 깨진다. 그러나 전소유자의 사망 후에 전소유자의 신청에 의해 등기가 이루어진 경우, 등기의무자의 사망 전에 그 등기원인이 이미 존재하고 있었던 경우에는 그 등기는 부동산등기법 제47조에 따라 적법하게 경료된 것으로 추정된다.(2) 소유권보존등기의 경우소유권이 진실하게 보존되어 있다는 사실에 관하여만 추정력이 있고 소유권보존 이외의 권리변동이 진실하다는 점에 관하여는 추정력이 없다. 따라서 소유권보존등기 명의인이 원시취득자가 아니라는 점이 증명되면 보존등기의 추정력은 깨진다. 보존등기 명의자가 보존등기하기 이전의 소유자로부터 부동산을 양수한 것이라고 주장하고 오히려 전소유자는 양도사실을 부인하는 경우에는 그 보존등기의 추정력은 깨어지고 그 보존등기 명의자 측에서 스스로 그 양수사실을 입증할 책임이 있다.(3) 특별조치법에 의한 등기의 경우일반농지의 소유권이전등기등에관한특별조치법, 임야소유권이전등기등에관한특별조치법에 의한 이전등기·보존등기에도 추정력이 인정된다. 그러나 이러한 등기는 특별한 절차에 따라 엄격하게 이루어진 것이므로 판례는 일반등기의 추정력보다 강한 추정력을 인정하고 있다. 따라서 그 추정을 깨뜨리기 위하여는 등기절차상 소요되는 보증서 및 확인서가 허위 또는 위조되었다거나 기타 사유로 등기가 적법하게 이루어진 것이 아니라는 주장·입증이 있어야 한다는 것을 기본입장으로 하면서, 소유권보존등기 이전에 다른 소유자가 있었던 것이 밝혀진 경우에도(대판 전합 86다카2928), 동법에 따라 등기를 마친 자가 보증서나 확인서에 기재된 취득원인이 사실과 다름을 인정한 경우라도(대판 전합 2000다71388) 각각 그 등기의 추정력은 깨지지 않는다고 한다.7. 추정력의 효력추정력의 본질을 ‘법률상의 추정’으로 보는 이상 입증책임의 전환을 가져오므로 다투는 상대방이 본증으로 그 권리의 부존재를 입증해야 한다. 또한 등기에 추정력이 인정되므로 등기를 신뢰하고 거래한 제3자에게는 선의 무과실이 추정되며(80다2881), 선의라도 등기를 조사하지 아니한 경우에는 과실이 있는 것으로 추정된다(대판 64다445). 또한 부동산물권을 취득하려는 자는 등기부를 조사하는 것이 상례이므로 등기내용을 알고 있었던 것으로 추정된다.Ⅱ. 등기의 추정력 관련판례1. 대판 2001다78416구 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(1977.12.31. 법률 제3094호, 실효)에 따라 등기를 마친 사람이 보증서나 확인서에 기재된 취득원인과 다른 취득원인에 따라 권리를 취득하였다고 주장하는 때에도, 그 주장 자체에서 위 특별조치법에 따른 등기를 마칠 수 없음이 명백하거나 그 주장하는 내용이 구체성이 전혀 없다든지 그 자체로서 허구임이 명백한 경우 등과 같은 특별한 사정이 없는 한, 그 등기의 추정력이 깨어지지 아니한다.

법학| 2014.08.10| 6페이지| 1,000원| 조회(583)

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부동산권리분석

REPORT< 권리분석 >목 차Ⅰ. 서론1. 권리분석의 위험사례Ⅱ. 본론1. 부동산 권리분석의 개념2. 권리분석의 성격3. 권리분석의 일반원칙4. 권리분석의 특별원칙5. 부동산 권리분석의 유형 및 분류Ⅲ. 결론Ⅳ. 출처Ⅰ. 서론1. 권리분석의 위험사례가. 사기성 위험사례타인의 부동산소유권 등을 불법수단으로 편취하는 사례이다. 일반적으로 부동산 사기사건이라고 부르며 범죄를 구성하는 수가 많다.불법수단의 예로는 타인의 인장ㆍ주민등록증ㆍ호적등본ㆍ등기부등본ㆍ인감증명ㆍ매도증서 등을 위조ㆍ변조하는 것이다.나. 조작성 위험사례부동산의 매매라든가 저당권 설정 등의 거래활동을 합법적으로 한 후 그 후의 사정변경으로 원인 무효, 유치권행사 기타 여러 가지 구실을 조작하여 상대방을 괴롭히는 사례이다.다. 선의의 위험사례소유권등기 또는 기타의 권리에 하자가 있는데 그것을 알지 못하고 취득하는 경우가 있다. 이런 선의의 위험사례는 상당한 사회의 지위에 있거나 교육수준이 높은 사람들도 종종 범한다.Ⅱ. 본론1. 부동산 권리분석의 개념가. 권리분석의 의의권리분석이란 부동산 소유권의 내용이 어떻게 이루어지고 있는가를 판정하는 것을 말하며, 그 판정은 특정한 부동산을 대상으로 한다. 부동산 소유권은 누구에게 있고 어떠한 내용을 지니는가 하는 것을 알기위한 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 작업이다. 이 작업은 부동산에 대한 권리의 하자유무를 조사ㆍ확인ㆍ판단하는 것에 불과한 것이지 발견된 하자를 제거하기 위한 조치를 취하는 것까지 의미하는 것은 아니다.나. 권리분석의 권리 : 권리분석에서 권리의 의미는 영어로 Title이라고 함.1) 부동산의 소유권 및 그에 관계된 기타 권리2) 권원3) 권리의 적법성4) 부동산활동상 공법상의 규제 관계2. 권리분석의 성격가. 비권력적 행위나. 사후확인행위다. 주관?객관성라. 사회?공공성3. 권리분석의 일반원칙가. 능률성의 원칙능률성의 원칙은 효율성을 뜻하며, 효율성을 추구하는 것은 모든 생명의 공통된 생활법칙이며, 등기능력 있는 권리를 분석하는 것을 말한동이 능률적으로 이루어져야 하고 균형적인 활동이 되어야 한다는 원칙이다. 이 원칙은 부동산 권리분석이 자칫 비능률화가 되기 쉽고 다른 분야의 부동산활동에도 영향을 미치기 때문에 강조하는 원칙이다.다. 경제성의 원칙최소의 희생으로 최대의 효과를 얻어내려는 원칙을 말하며, 부동산 투자의 효율성을 강조한다.4. 권리분석의 특별원칙가. 안전성의 원칙부동산의 권리분석에 있어서 안전성을 기하여야 한다는 원칙으로서, 법률적ㆍ경제적ㆍ기술적 특성과 결부된 사고의 안전성을 확보하여야 한다는 원칙이다. 권리분석의 원칙 중 가장 중요한 원칙이며 안전성을 추구하기 위해서는 다음 사항을 주의하여야 한다.1) 하자전제의 원칙모든 권리는 일단 하자가 있는 것으로 가정하는 원칙으로 어떤 권리도 충분히 확인하지 않고는 안전할 수가 없다는 것이다.2) 완전심증의 원칙의심나면 완전성에 따라야 한다는 원칙으로 실제 권리분석은 의심스러우면 충분히 확인해야 하는 것이다.3) 범위확대의 원칙분석과 판단에는 범위를 넓혀서 보도록 노력을 해야 한다는 원칙으로 범위를 넓히는 만큼 안전성이 확보된다.4) 차단의 원칙분석과정에서 판단에 혼동을 초래할 위험이 있는 모든 원인은 미리 분리시켜야 한다는 원칙으로 의심나면 다수의 증인을 심문하도록 하며 어떤 권리에 선입견은 버려야 한다.5) 유동성대비의 원칙권리분석사의 결론에 영향을 주는 수많은 요인은 유동적이기 때문에 사태의 유동성에 충분한 배려와 준비를 해야 한다는 원칙으로 증인의 경우는 증언 후에 사망 혹은 변심하는 수가 있다는 가정이다.나. 증거주의의 원칙증거주의의 원칙은 권리분석사가 한 일련의 조사ㆍ확인ㆍ판단은 반드시 증거로 뒷받침되어야 한다는 원칙이다.다. 탐문주의의 원칙탐문활동이란 권리분석활동에 필요한 여러 가지 자료와 정보를 권리분석사가 직접 탐문하여 얻는 것으로 증인이나 증언 탐문이 중요하다.5. 부동산 권리분석의 유형 및 분류가. 대상 부동산의 광·협의에 따른 분류부동산권리분석은 협의의 부동산(토지 및 정착물)과 광의의 부동산(협의의 부동산에 준부동산대부분이고 역사적으로 보아도 토지의 소유권을 분석하는 작업이 가장 큰 비중을 점하여 왔다.나. 주체에 따른 분류부동산권리분석은 권리분석을 행하는 주체에 따라서 단독·공동, 독립·참모,기관, 분석수준에 따라 분류할 수 있다.1) 단독·공동 권리분석부동산권리분석활동을 행하는 사람이 단독이냐 공동이냐에 따른 구분이다. 단독권리분석은 분석대상인 권리관계가 단순한 경우에 주로 행한다. 물론 활동해야할 분량이 많지 않을 때에도 행해진다. 단독권리분석은 분석자가 개인이기 때문에 활동의 흐름이 일관성이 있고 활동결과의 책임이 명확한 장점이 있다. 그러나 권리관계가 복잡하고 많을 경우에는 비능률성이 일어날 수 있고 정확한 분석이 행해지기 어려운 단점이 있다.공동권리분석은 여러 사람이 행하는 권리분석이므로 주로 분석대상인 권리관계가 복잡하거나 그 활동 폭이 넓고 분석대상물의 규모가 큰 경우에 행하여진다. 많은 분량을 단숨에 처리할 수 있는 장점이 있는 반면 경우에 따라서는 분석결과의 책임소재가 불분명해질 우려가 있다. 공동권리분석의 경우는 분석대상인 권리관계가 명백히 나누어질 경우 일정한 지휘아래 역할을 분담, 업무가 수행될 수 있으나 역할분담이 명료하지 못한 경우에는 분석 활동원들 사이의 유기적인 협조체제가 유지되어야 한다. 만약, 이러한 협조체계가 유지되지 못하면 오히려 비능률성을 드러낼 수도 있다.2) 독립·참모 권리분석권리분석활동의 주체가 스스로의 영업으로 권리분석활동을 행하는 것을 독립권리분석이라고 하는 반면 주로 그들의 고용주나 고용기관의 업무를 위하여 행하는 권리분석을 참모권리분석이라 한다. 리츠회사, 보험회사, 금융기관 등에서 그 자격을 갖춘 자를 고용하여 동시의 자체업무를 수행하게 하는 경우를 참모권리분석이라 한다.3) 기관에 따른 분류부동산권리분석기관에 사적기관에 속하는가 또는 공공기관에 속하는가에 따른 분류이다. 사적기관으로서는 개인 또는 일반법인체를 말한다. 그리고 공공기관의 예로는 정부, 지방자치단체 또는 공공투자기관 등을 들 수 있다.4) 분석수준에 따 권리분석1차 수준의 권리분석은 대상부동산의 소유자·이용자·관리자 및 거래인 등이 자기 스스로 행하는 권리분석활동이다. 흔히 행해지고 있는 활동이지만 분석의 전문성이 없으므로 정밀도가 떨어진다.나) 2차 수준의 권리분석2차 수준의 권리분석은 부동산권리분석전문가는 아니지만 부동산 권리분석 이외의 부동산활동을 일상 업무로 삼으므로 자신의 주 업무에 권리분석이 필요하기 때문에 행하여지는 권리분석활동이 이에 해당된다. 감정평가사, 부동산중개업자, 금융기관의 부동산업무담당자, 등기공무원, 토지수용을 위한 공무원 등이 이에 속한다.다) 3차 수준의 권리분석3차 수준의 권리분석은 부동산권리분석사에 의한 권리분석을 말한다. 미국의 경우에는 부동산거래과정에 중개업자 이외의 변호사, escrow agent, 부동산권원보험회사 등이 참여한다. 특히 부동산권원보험회사는 부동산권리분석사나 권리분석전문변호사들로 구성된 전문가에 의하여 권리분석활동을 담당하고 있다.다. 시점에 따른 분류1) 현황·소급분석현황분석은 주어진 시점에서 등기부 등 공부상에 등록된 권리관계를 분석하는 것을 말한다. 소급분석은 대상부동산의 연쇄성을 확인하는 작업을 중심으로 한다. 소유권의 연쇄성이란 대상부동산의 소유권이 보존등기의 시점에서 권리관계의 시점에 이르기까지 진정성 등을 차단하는 어떤 요인이 없는 것을 말한다.2) 제한·무제한의 소급분석제한적인 소급분석은 부동산권리분석사의 소급활동의 범위가 제한되어 있는 경우를 말한다. 무제한적인 소급분석은 현실적으로는 소급분석이 가능한 과거의 시점까지 분석하도록 요구되는 경우로 무제한이란 시간적으로 무한대의 뜻은 아니다. 미국에서는 대체로 30년 내지 40년을 소급범위로 보고 있는데 우리나라에서는 특별한 사정이 없는 한, 20년 내지 30년은 소급하는 것이 안전할 것으로 생각된다.라. 분석내용에 따른 분류1) 거래유형에 의한 분류부동산거래의 유형에 따라서 권리분석의 내용은 차이가 있기 때문에 부동산거래에 해당하는 매매, 교환, 임대차, 전세권의 설정, 저당권의 설정에 수전, 부동산임대차는 부동산소유권 및 그의 일부 또는 전부의 사용관계에 따른 권리분석이 필요하다. 또한 저당권 설정을 수반하는 부동산거래의 경우 부동산소유권은 물론 그의 담보가치의 파악도 권리분석의 대상이 되는 것이다.2) 권리관계에 따른 분류가) 협의의 권리관계부동산 등기법에 의해서 등기할 수 있는 권리관계를 협의의 권리관계라 하는데 협의의 권리분석 시 주로 다루는 것은 등기능력이 있는 권리관계 중에서 이미 등기되어 있는 부동산권리관계이다. 이에 등기능력이 있는 권리에 해당하는 것은 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸 등은 물론 환매권에도 등기능력이 있다.협의의 권리분석은 소유권 등 등기능력이 있는 권리관계가 권리의 중심적인 것들인데서 중심적인 권리분석으로 중요시되어 왔다. 일반적으로 권리분석이라 할 때 이것을 지칭하고 있으며 등기제도에 공신력이 없는 곳일수록 이에 중점을 둔다.협의의 권리분석은 등기능력이 있는 권리관계를 분석의 대상으로 삼는 탓으로 물건 취득 시 등기를 요하지 아니하는 상속·공용징수·판결·경매·기타 법률의 규정에 의한 부동산의 권리분석 시 유의하여야 한다. 협의의 권리분석 시 등기부의 기재사항에만 의존한다면 분석의 목적을 그르칠 수도 있다. 따라서 법률의 규정에 의하여 어떤 사항이 있으면 물권변동이 일어나는 미등기의 권리관계도 협의의 권리분석의 대상으로 포함된다.나) 광의의 권리관계광의의 권리관계는 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득에 관한 것을 포함하여 부동산 이용에 관한 공법상의 규제 및 조장관계의 내용을 말한다. 이는 토지에 대한 공익우선이라는 생각이 지배적이기 때문에 토지이용에는 허다한 규제가 가하여지는 동시에 그에 대한 법률적 근거가 되는 법률의 수는 무려 100개를 넘는 실정이다. 그에 따라 토지의 이용은 항상 다양한 규제대상 때문에 전문가가 아니면 규제내용을 정확하게 파악하기가 매우 어렵게 되었다. 그러므로 권리분석의 목적물에 대하여 가하여지

사회과학| 2014.08.10| 8페이지| 1,000원| 조회(451)

일반원칙, 특별원칙, 부동산권리분석, 권리분석론, 위험사례

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부동산투자회사의 의의와 현황

REPORT< 부동산투자회사의 의의와 현황 >목 차1. 부동산투자회사(REITs)1) 개념2) 연혁3) 도입배경4) 부동산투자회사의 업무5) 부동산투자회사의 특징6) 부동산투자회사의 투자대상7) 부동산투자회사의 종류8) 부동산투자회사의 장점2. 우리나라 리츠제도의 현황1) 도입 및 추진현황2) 리츠시장의 규모3. 활성화를 위한 시사점1. 부동산투자회사(REITs)1) 개념- 부동산투자회사(리츠)는 일반투자자로부터 자금을 모아 회사의 경영능력으로 수익을 내서 이를 투자자의 출자 비율에 따라서 배당하며 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤츄얼 펀드임.- 리츠는 발행주식을 상장하기 때문에 투자자들은 투자자금의 현금화가 용이함.- 부동산투자회사의 주식에 투자한 자는 투자원금의 손실이 발생할 수도 있고, 배당에 따른 이익과 주식매매차익을 향유할 수 있음- 리츠는 금융기관의 성격과 부동산회사의 성격을 결합한 형태임.- 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자, 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사로서 부동산투자회사법의 규율을 받음.* 다수의 투자자 : 최저 자본금 준비기간(영업인가 후 6월 이내)까지 발생주식 총수의 20% 이상을 일반인의 청약에 제공* 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용* 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당의무* 주식회사 : 부동산투자회사법령에 정한 사항 외에는 상법 적용2) 연혁- 부동산 간접투자기회 제공 및 부동산 시장의 활성화를 위해 2001. 4. 7. 부동산투자회사법 제정- 기업구조조정부동산투자회사 도입을 위해 부동산투자회사법 개정 2001. 5월- 위탁관리부동산투자회사 도입 등 부동산투자회사 활성화를 위해 법 개정 2004. 10월- 영업인가제로 전환, 최저자본금인하(250억원→100억원), 개발전문리츠 도입 등 규제완화를 내용으로 하는 법 개정 2007. 7월- 최저자본금 완화, 부동산투자회사의 차입제한 완화 2010. 4월3) 도입배경- IMF 경제위기 : 유동화하기 어거래의 활성화 도모(기업 및 금융기관의 구조조정 촉진)- 일반인에게 부동산 간접투자기회 제공 : 일반국민들이 적은 자금으로 부동산에 투자하여 수익을 향유하는 투자구조를 마련하여 일반인의 투자욕구 충족- 부동산 가격안정 : 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정 도모- 건설시장의 활성화 도모 : 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체 필요- 부동산산업의 발전 : 상대적으로 낙후된 부동산 시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력 제고4) 부동산투자회사의 업무① 부동산의 취득·관리·개량 및 처분② 부동산개발사업③ 부동산의 임대차④ 증권의 매매⑤ 금융기관에 예치⑥ 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분⑦ 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리 및 처분5) 부동산투자회사의 특징- 소액투자자들에게 대규모 부동산에 대한 투자기회를 제공- 세제혜택- 투자수익의 안전성- 부동산투자를 통한 위험감호- 부동산관리의 편리성- 투자자금의 환금성- 투자의 수익성6) 부동산투자회사의 투자대상- 주로 부동산, 특히 임대수익이 지속적으로 발생하는 수익성 부동산에 투자하며, 고수익, 고위험 위주의 투자가 아닌 안전성에 바탕을 둠.- 부동산 관련 유가증권, 현금 등에도 투자- 투자대상 부동산 선택시 유의사항* 부동산 종류별 시장규모* 투자대상 물건의 수익성* 부동산의 가치상승 가능성7) 부동산투자회사의 종류- 투자대상에 따른 분류* 지분형 리츠 : 부동산을 매입해서 운용, 유지관리 후 매각하는 부동산 사이클의 전 과정을 통해 사업을 하는 것으로 총 투자자산의 70%이상이 부동산 소유지분으로 구성되며 주 수입원은 임대료 및 시세차익이다. 우리나라가 시행하는 리츠가 바로 이 지분형 리츠이다.* 모지기형 리츠 : 다수의 투자자들로부터 모은 자금을 위탁받아 총 투자자산의 70%이상이기타 채권을 발행하고 관리하여 그 수익을 기반으로 배당하는 리츠로 주 수입원은 이자이다.* 혼합형 리츠 : 지분형 리츠와 모기지형 리츠 이 두 가지 형태를 합친 것으로 총 투자자산이 부동산 소유지분, 부동산 관련 대출, 주택저당증권 등에 골고루 투자되어 부동산의 임대수입, 매각이익, 부동산 담보대출에 의한 이자수입의 모든 측면을 공유한다.- 환매여부에 따른 분류* 개방형 리츠 : 개방형을 리츠회사에서 투자자들이 환매를 요청하면 언제든지 이에 응할 수 있는 리츠를 말한다.* 폐쇄형 리츠 : 폐쇄형은 투자자가 직접 리츠회사에 환매 요청을 할 수 없고 대신 주식시장에서 주식을 처분하여 투자한 자금을 회수하는 리츠를 말한다. 현재 미국의 경우 개방형 리츠는 거의 존재하지 않고 폐쇄형이 주류를 이룬다. 왜냐하면 리츠는 자산 운용 대상이 부동산이다 보니 유동성이 부족할 수 있기 때문이다. 만약 부동산 경기의 침체가 예상되면 투자자들은 서로 환매를 요처하게 되고 리츠회사는 부동산을 단기간에 처분해야 투자자들에게 환매할 수 있으나 그것은 말처럼 그리 쉽지 않고 때론 큰 소해를 보고 팔 수 밖에 없으므로 거의 실패를 할 것이 확실하다. 따라서 미국이나 우리나라도 폐쇄형 리츠를 채택하고 있다.- 기한 한정여부에 따른 분류* 무기한부 리츠 : 무기한 리츠란 리츠회사의 존속 기간이 정해져 있지 않은 리츠로서 운영하는 것을 말한다.* 기한부 리츠 : 기한부 리츠는 일정기간 후 보유 부동산을 매각하여 투자자들에게 배분하고 해산하는 리츠를 말한다. 기한부 리츠는 대개 5~10년간이나 3년에 불과한 단기형부터 70년 이상의 장기형 리츠도 있다.8) 부동산투자회사의 장점- 부동산의 환금성 상승- 포트폴리오를 통한 위험분산효과- 조세혜택 : 법인세 비과세, 배당소득세, 주식양도차익 비과세, 투자부동산 감가상각 조세혜택- 높은 기대수익률- 공개된 가치- 효율적 감가2. 우리나라 리츠제도의 현황1) 도입 및 추진현황지금까지의 우리나라의 부동산시장은 부동산신화 에 의해서 지배되어 왔다. 땅값과 집승하기만 했으며, 이로 인하여 부동산을 바라보는 시각은 항상 투자라기보다는 투기였다. 부동산투자는 위험이 거의 없는데도 불구하고 높은 수익을 올릴 수 있는 방법으로 인식되어 대기업들은 앞 다투어 부동산을 확보하였다. 그러나 97년에 발생한 외환위기는 이러한 모든 시각을 바꾸어 놓았다. 98년 중 땅값은 평균 13.6% 하락하였고, 집값도 평균 12.4% 하락하여 부동산신화는 여지없이 깨어졌다. 이로 인하여 부동산시장은 근본적인 변화의 길로 들어서게 된다. 외환위기 이후에 부동산은 위험자산이라는 인식이 확산되게 된다. 대부분의 투자자들이 부동산 투자로 인하여 자본손실을 볼 수도 있다는 인식을 갖게 되었다. 또한, 기업들은 재무구조 개선을 위해서 부동산을 처분할 필요성을 갖게 되었다. 자산 포트폴리오에 대한 심각한 고려 없이 부동산을 많이 보유한 생명보험사 등의 기업들의 포트폴리오 조정을 불가피해졌다. 따라서 외환위기 직후에는 부동산이 일시적으로 매물화되어 가격이 폭락하는 어려움을 겪었고, 주요 1급 빌딩 등 고급부동산의 매수주체가 외국인이 될 수밖에 없는 상황이 도래하였다. 이에 부동산의 증권화라는 화두가 던져지게 되었다. 부동산을 쪼개 팔수 있는 방법이 모색된 것이다.부동산의 증권화는 부동산 또는 부동산관련유가증권을 기초로 한 유가증권의 발행을 통해서 자본시장과 부동산시장을 연결시키는 과정이라고 할 수 있다. 부동산의 증권화는 일반적으로 막대한 자금이 소요되는 부동산 매매과정을 보다 간접화, 소액화하여 처분을 보다 용이하게 하는 역할을 하게 된다.부동산의 증권화는 대표적인 실물시장인 부동산시장에 자본시장의 투자자금이 흐를 수 있는 통로를 만들게 되었다. 자산유동화에관한법률 에 의한 자산유동화증권(ABS) 및 주택저당채권유동화회사법 에 의한 주택저당증권(MBS)은 채권의 형태로 부동산시장과 연결되었다면, 부동산투자회사(REITs)제도는 주식시장과 부동산시장을 연결시키는 역할을 하게 된다. 또한, 부동산증권화라는 개념의 도입으로 인하여 투자대상으로서 부동산에 대한요성이 생기게 되었다.98년부터 도입된 자산유동화증권(ABS)은 현금흐름이 발생하는 유동화자산을 기초로 발행되는 증권을 말한다. 발행 초기에는 구조조정 대상기업의 부실채권을 기초로 발행되었으나, 최근에는 카드매출채권 등 정상적인 영업행위에서 발생하는 현금흐름을 기초로 많이 발행되고 있다. 유동화자산이 부동산인 경우도 있는데, 예를 들어 토지를 유동화자산으로하여 ABS를 발행할 수 있다. 99년부터 도입된 주택저당증권(MBS)는 주택저당채권을 기초자산으로 발행되는 증권이다.MBS는 ABS와 유사한 발행구조를 갖고 발행되나, 발행의 기초가 되는 현금흐름을 갖고 있는 대상 자산이 주택저당채권이라는 점에서 다르다. 주택저당채권은 금융기관 또는 국민주택기금 등이 주택의 구입 또는 건축에 소요되는 자금을 대출하고 보유하는 대출채권과 이를 담보하기 위해서 주택에 설정한 저당권을 합친 개념이다. 즉, 저당권으로 담보된 주택대출채권을 말한다. 우리나라의 경우는 대부분의 MBS는 국민주택기금이 보유한 주택저당채권을기초로 하여 KoMoCo(한국주택저당채권유동화주식회사)가 발행하였다. MBS발행금액은 2조 7,450억원이고, 그중 KoMoCo가 93%인 25,498억원을 발행하였다.ABS와 MBS가 채권형태의 부동산증권화 가 제도화되고 있는 것이라면,REITs는 주식형태로 제도화되면서 부동산증권화의 완성단계에 이르고 있다.비로소 우리나라는 부동산의 증권화를 통하여 기업의 구조조정을 지원하는한편, 자본시장의 여유자금이 부동산시장으로 흐를 수 있는 수단이 채권, 주식형태로 제공되게 된 것이다. 특히, REITs의 경우는 공급자 금융수단으로서의 역할을 본격적으로 할 것으로 기대되고 있다. REITs를 통해서 자본시장의 여유자금이 부동산시장이라는 실물시장에 활발히 투자되어 주택 및 도로등 사회간접자본의 스톡을 확충시킬 것으로 기대된다. 이와 같이 REITs는부동산에 대한 안정적인 간접투자의 수단을 제공하기도 하지만 주택·도로등 국민생활에불가결한 생활터전을 확대시키는 역할을 하는 것에서 M.

경영/경제| 2014.08.10| 8페이지| 1,000원| 조회(489)

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