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부동산/시행 사업성검토(수지분석) 항목 및 산출방식(간단정리) 평가A+최고예요

투자수익률투자수익률 = {(월임대료×12)÷(매매가-보증금)} × 100단지 내 상가 7~10%, 상가/빌딩 6~8%대출금이 있는 경우투자수익률 = {[(월임대료×12)-이자]÷(매매가-보증금-대출금)} × 100레버리지효과층별분양가 요율오피스1층 100% 2층 59% 3층 47% 4층 43%지하 1층 38% 지하 2층 32%상가 (매장용)1층 100% 2층 50% 3층 37% 4층 33%지하 1층 38% 지하 2층 34%분양가책정면적공급면적 : 전용면적 + 주거공용면적 (아파트)분양면적 : 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적 (주상복합)계약면적 : 분양면적 + 주차장면적 (상가, 빌라, 오피스, 오피스텔)*주거공용면적 : 복도, 계단, 현관 (공동주택의 지상층에 있는 공용면적)*기타공용면적 : 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적분양보증대상공동주택주상복합 : 사업승인이나 건축허가를 받은 주상복합건물로 주택연면적비율이 건축물 전체 연면적의 80%이상인 건축물의 주택, 오피스텔 및 복리시설의 분양계약자유휴부지활용 및 수지표적용제2차 사업부지로 활용사업부지 입구를 유도하여, 상가 등을 지어 수익을 올리는 방법 (단지 외 상가)투자자 등에게 수익으로 나누어 주는 방법동네 부동산사무소에 재판매 : 사업승인 후, 바로 판매할 경우 할인률 50~70% 적용 (사업기간 후에 팔 경우는 도로에 연접하여 가격이 상승하고 주변환경이 좋아져 가격상승요인이 된다.)전용률 = 전용면적 ÷ 분양면적 = 25.7평÷32평 = 80.3%중도금 무이자 비율 : 보통 40~50% 선, 이자율 7%, 기준 1.5년PFPF율 : 제1 금융권 100%, 제2 금융권 120% (토지비 대비)PF이자율 : 제1 금융권 7~9%, 제2 금융권 10~14%(12%), 기준 1.5년PF수수료 : 제1 금융권 3%, 제2 금융권 5~12% (대부분 7~8%)층별 차등가감 : 1층 기준층의 7%, 2층 5%알박이 규정90%이상 사용권을 확보하여 사업승인을 받은 경우지구단위계획구역를 부담하기 때문에 그 임대료 안에 관리비용 일체가 포함 됨 (행사기간 중 도우미, 주차요원은 별도)시행사는 임대료, 관리비용(전화, 전기, 수도요금), 인건비(야방,청소)분양대행사는 행사기간 동안의 도우미요원, 주차요원, 상담요원, 텔레마케터 등의 인건비상기 사항을 기본으로 분양수수료를 책정 함분양보증수수료분양대금×보증요율×공기÷12예) 총분양수입이 100억원 신용등급 C+ 공기28개월일 경우100억원×0.36%×28÷12=84,000천원신용등급A+, AB+B, C+, CD+D, E보증요율0.34%/년0.35%/년0.36%/년0.41%/년0.44%/년보증기간 : 보증서 발급일로부터 사용검사(승인)예정월의 익월광고홍보비통산 매출의 1~2%, 2%적용쇼핑몰 : 3~5%보통 2%정도 들어간다고 하는데 광고비와 모델하우스 그리고 분양대행을 시공사에 한꺼번에 맡겨버리는 경우가 많음광고선전비는 광고비, 판촉비, 사업계획상 통상 2%적용분양수수료아파트 1%, 쇼핑몰 5%, 상가 5% 광고비는 시행사 부담-아파트 세대당 수도권 100~150만원 (분양성 양호 80만원대 까지)오피스 5%, 광고비 일정부분 시공사 부담주상복합, 아파텔 2~2.5%, 덤핑치면 1%대로 내려감상가는 보통 10%, 택지지구 상가 6~8%(덤핑칠 때)분양대행료는 계약에 의함 (1~3%, 상가 5~10% 등)공탁을 거느냐 마느냐에 따라서 수수료율이 조금 차이가 있음사례-분양보증금 또는 공탁금 대신 의무이행보증서로 대체-수지분석 시 아파트 1%, 실 계약 시 분양률로 정함-상가 6%, 10%까지 가는 것은 2~3차례 분양팀이 바뀌는 경우관리신탁수수료토지신탁-시행사가 신탁사, 시행자는 위탁자-시행 노하우가 많이 부족할 때, 토지소유권을 100% 확보 하였을 때-신탁사 : 한국토지신탁, 대한토지신탁-신탁수수료 : 매출애 3~5%, 성과보수 일부 징구을종관리신탁-토지에 대한 소유권보전을 위해 토지에 대해 설정하는 신탁등기-토지에 대해 공시지가 대비하여 산정, 건물에 대해서는 과세표준액 적용 일반적으로 0.2 보는 경우와 4층을 기준가로 보는 경우가 있다.-분양가격차는 1층을 100%으로 한 경우, 2층 53%, 지하층 및 3층 이상의 경우는 37정도가 보통이다.수요계층산정-수요계층은 일괄분양인가 층별분양인가에 따라, 그리고 분양의 시점에 따라 차별화 전략을 수립-오피스의 수요층은 타 부동산(상가 및 오피스텔)과 같은 투자자에 의한 수요는 거의 없다. 오피스는 분양 후 전매가 어려우며, 임대수익성이 상가나 오피스텔에 비해 고수익의 가능성이 적다. 상가는 상가 자체의 활성도 여하에 따라 임대가 및 매매가의 변동이 많으나 일반적으로 오피스는 그러한 변동성이 적다.-오피스는 실수요자에 의한 수요라고 볼 수 있으며, 이는 크게 기업의 확장수요와 사옥확보수요의 2가지 형태로 분류일괄분양의 경우 수요계층-1차 타깃*제1 금융권과 제2 금융권관련 업종 : 은행, 투신사, 릿츠, 부동산펀드*통신관련업종 : 이동통신사업자, 부가통신망사업자, 케이블TV사업자,방송국 등*광고관련업종*보험, 증권관련업종-2차 타깃*일반투자자 : 분양 후에 임대업을 영위하고자 하는 일반투자자*지역의 특성상 가능한 수요계층으로 정부기관이나 정부투자기관, 재투투자기관 등*외국계 기관 및 기업 : 도심적 입지 특성을 갖는 외국계은행, 무역회사, 정보통신 및 컴퓨터관련업종, 서비스업종 등층별분양의 경우 수요계층-1차적으로 일관분양 주 수요계층이 전부 해당될 수 있다.-중소기업체 : 반도체, 가전, 컴퓨터 등 고부가가치산업을 영위하고 있는 중소기업체, 외국계기업으로 한국에 지점을 설치하고자 하는 기업-층별분양의 경우, 건물 전체 이미지를 설정하고 가능한 유사업종이 집적할 수 있도록 유도하는 방안도 가능하지만, 수요계층이 일정부분으로 한정된다는 문제점도 갖고 있다. 가능한 아이템으로는 외국계관련기업이나 관공서관련 기능을 고려할 수 있다.-금융사의 입주는 전체적인 분양에 큰 영향을 미치므로 층별분양 초기에 접촉이 필요하다. 이 경우 금융기관을 제외하고 일괄분양이 될 경우라도 임대전환이 가능하도록 해야 하며, 일괄 그 중 10% 또는 30~50% 정도를 보증금으로 나머지는 월 1~1.5% 정도의 전환이율을 적용해 환산한 월세)-100% 월세투자수익률 산출 예제-조건 : 임대면적(연면적과 유사) 1,000평, 보증금 500천원/평, 월임대료 50천원/평-총 보증금 : 500천원×1,000평 = 500,000천원-임대료 : 50천원×1,000평 = 50,000천원,년임대료 50,000천원×12 = 600,000천원이 빌딩을 80억원에 매입할 경우, 매입자는 보증금 인수조건으로 75억원에 매입-투자수익률 : 600,000천원(수익) ÷ 75,000,000천원(투자비용) = 8%(수익률)-고려할 부분*공실률(서울 평균 3%, 지역별로 차이 있음)*관리비 및 빌딩운영경비 : 보통 관리비를 임대료처럼 평당 얼마씩 임차인에게 부과하고, 이 중에 실제운영경비(실비)를 쓰고 남는 부분이 있는 게 보통, 즉 (관리비 – 실비) 해당부분은 추가 수익* 그 밖의 가능수익으로 주차수입, 자판기수입 (대형 빌딩의 경우 무시 못함)*대출-자기자본수익률*가정 : 임대면적 1,000평,보증금 5억원, 임대료 5천만원/월, 공실률 5%, 관리비 2만원, 실비평당 1만원, 대출금 40억원, 대출이자율 연6%, 주차수입 등 기타수입 무시*가능총수익 : 임대료 5천만원+관리비수입(실비제외) 1천만원/월=6천만원/월*유효총수익(공실률감안) = 공실률 5%×가능총수익 6천만원/월 = 5천7백만원/월*제세공과금 등 운영경비는 실비에 고려 했으므로 순 영업소득은 5천7백만원/월*대출이자 : (40억원×6%)÷12개월 = 2천만원/월*지분소득 : 5천7백만원 - 2천만원 = 3천7백만원/월 (연 4억4천4백만원)*지분투자액 : 80억원 - 5억원(보증금인수)-40억원(대출금) = 35억원*지분수익률 : 4억4천4백만원 ÷ 35억원 = 12.7%/년종합수익률 (대출이 없을 경우)*순영업소득 : 5천7백만원×12개월 = 6억8천4백만원/년*총 투자액 : 75억원*종합수익률 : 6억8천4백만원 ÷ 75억원 = 9.12%)하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우에는 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.대지가 녹지지역과 그 밖의 지역, 지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역, 지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 미관지구, 고도지구 또는 방화지구에 걸치는 경우에는 제1항의 단서 또는 제2항의 규정에 의한다. (신설 2001.1.16)제1항의 규정에 불구하고 당해 대지의 규모와 당해 대지가 속한 용도지역, 지구 또는 구역의 성격 등 당해 대지에 관한 주변 여건상 필요하다고 인정하여 당해 지방자치단체의 조례에서 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 의한다. (신설 1995.1.5)방화지구도시계획구역 안에서 토지의 경제적이며 효율적인 이용과 공공의 복리증진을 도모하고, 도시의 화재 및 기타의 위험을 예방하기 위하여 필요한 때 정하는 지구방화지구 내에서는 건축물의 주요 구조부 및 외벽은 내화구조로 하여야 한다.방화지구 내에서는 특히 연소의 우려가 많은 지붕, 외벽, 개구부 등에 대하여 구조, 재료, 방화문 기타의 방화설비에 대하여 규정하는 건축법 제36조가 있으며, 이 지역 내에서는 건축물구조, 재료사용, 방화설비 등을 강화하여 규정하였기 때문에 타 지역에 비하여 방화상 안전성이 크므로, 건폐율 및 건축물의 높이의 제한을 완화하고 있다.용적률상한(1+0.3α) ÷ (1- α) × 허용용적률α : 공공요지제고비율(기부체납)주차대수 : 업무시설 100㎡당 1대대지와 도로와의 관계 : 연면적합이 2천㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.건축물의 높이제한법 제51조 제3항의 규정에 의하여 최고 높이가 정하여 지지 아니한 가로구역의 경우로써 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대편 경계선까지의 수평거44

경영/경제| 2011.01.12| 25페이지| 1,000원| 조회(2,748)

사업, 부동산, 시행, 부동산/시행/사업성/, 분양계약자, 복리시설 분양

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[마케팅] 창업계획 전과정 총정리 평가A+최고예요

- 목 차 -Ⅰ. 창업준비 HYPERLINK "http://www.yesform.com/z_n/content/?menu=&mode=&cont_keyc=0A0101&TITD=%BC%BA%B0%F8%C0%FB%C0%CE+%C3%A2%BE%F7%C0%BB+%C0%A7%C7%D1+%BC%D2%C0%DA%BA%BB+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%C7+%B8%B6%C0%BD%C0%DA%BC%BC+%BF%B9%BD%BA%C6%FB%3A%3A+%C1%F6%BD%C4+%C4%C1%C5%D9%C3%F7+%3E+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%CC%B5%E5+%3E+%C3%A2%BE%F7%C1%D8%BA%F1+%3E+%BC%BA%B0%F8%C0%FB%C0%CE+%C3%A2%BE%F7%C0%BB+%C0%A7%C7%D1+%BC%D2%C0%DA%BA%BB+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%C7+%B8%B6%C0%BD%C0%DA%BC%BC" 성공적인 창업을 위한 소자본 창업가의 마음자세 HYPERLINK "http://www.yesform.com/z_n/content/?menu=&mode=&cont_keyc=0A0102&TITD=%BC%BA%B0%F8%C0%FB%C0%CE+%C3%A2%BE%F7%C0%BB+%C0%A7%C7%D1+%BC%D2%C0%DA%BA%BB+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%C7+%B8%B6%C0%BD%C0%DA%BC%BC+%BF%B9%BD%BA%C6%FB%3A%3A+%C1%F6%BD%C4+%C4%C1%C5%D9%C3%F7+%3E+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%CC%B5%E5+%3E+%C3%A2%BE%F7%C1%D8%BA%F1+%3E+%BC%BA%B0%F8%C0%FB%C0%CE+%C3%A2%BE%F7%C0%BB+%C0%A7%C7%D1+%BC%D2%C0%DA%BA%BB+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%C7+%B8%B6%C0%BD%C0%DA%BC%BC" 소자본 창업가가 거쳐야할 7단계 창업과정 HYPERLINK "http://_keyc=0A0701&TITD=100%C0%FC+100%BD%C2%C0%C7+%B8%B6%C4%C9%C6%C3%C0%FC%B7%AB%C0%BB+%BC%BC%BF%EC%B4%C2+%B9%FD+%BF%B9%BD%BA%C6%FB%3A%3A+%C1%F6%BD%C4+%C4%C1%C5%D9%C3%F7+%3E+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%CC%B5%E5+%3E+%BF%C0%C7%C2+%3E+100%C0%FC+100%BD%C2%C0%C7+%B8%B6%C4%C9%C6%C3%C0%FC%B7%AB%C0%BB+%BC%BC%BF%EC%B4%C2+%B9%FD" 100전 100승의 마케팅전략을 세우는 법2. HYPERLINK "http://www.yesform.com/z_n/content/?menu=&mode=&cont_keyc=0A0702&TITD=100%C0%FC+100%BD%C2%C0%C7+%B8%B6%C4%C9%C6%C3%C0%FC%B7%AB%C0%BB+%BC%BC%BF%EC%B4%C2+%B9%FD+%BF%B9%BD%BA%C6%FB%3A%3A+%C1%F6%BD%C4+%C4%C1%C5%D9%C3%F7+%3E+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%CC%B5%E5+%3E+%BF%C0%C7%C2+%3E+100%C0%FC+100%BD%C2%C0%C7+%B8%B6%C4%C9%C6%C3%C0%FC%B7%AB%C0%BB+%BC%BC%BF%EC%B4%C2+%B9%FD" 매출을 2배로 올리는 점포운영전략3. HYPERLINK "http://www.yesform.com/z_n/content/?menu=&mode=&cont_keyc=0A0703&TITD=100%C0%FC+100%BD%C2%C0%C7+%B8%B6%C4%C9%C6%C3%C0%FC%B7%AB%C0%BB+%BC%BC%BF%EC%B4%C2+%B9%FD+%BF%B9%BD%BA%C6%FB%3A%3A+%C1%F6%BD%C4+%C4%C1%C5%D9%C3%F7+%3E+%C3%A2%BE%F7%B0%A1%C0%CC%B5%E5+%3E+%BF% 창업자의 계획사업 수행능력- 창업자가 해당 업종에 얼마나 적합한가를 분석.[2] 시장성분석시장성분석이란 시장조사를 통해 시장을 발견하고 그 시장에 대해 자료를 수치화하여 판매계획을 세우고 가능성을 검토하는 것이다.- 사업 아이템의 국내 시장 동향 및 전망- 경쟁점포의 판매실적 파악- 시장 규모 추정 및 침투 가능성 분석- 시장 점유 확보 가능성 및 확보전략의 타당성[3] 제품성 분석제품성 분석이란 판매하고자 하는 주요 제품과 서비스의 특성을 파악하는 것이다.- 제품과 서비스의 수요층의 폭은 어느 정도인가- 제품과 서비스의 차별성- 제품과 서비스의 계절성- 제품과 서비스의 라이프사이클의 현재 위치[4] 수익성 분석수익성 분석이란 얼마의 자금을 투자해서 얼마나 많은 이익을 창출할 수 있는지를 파악하는 것이다.- 총투자비에 대한 순이익률은 어느 정도인가?- 손익분기점 매출액은 얼마이며, 실현가능한 시기는?- 계획사업의 경제성[5] 재무성 분석사업운영에 필요한 자금의 규모와 현금흐름을 파악하여 종합적인 경제성을 평가하는 활동이다.- 총 소요자금 추정- 추정 손익계산서 작성(일정기간의 영업성과를 나타내는 보고서)- 추정 대차대조표 작성(일정 시점에서 재무상태를 나타내는 보고서)- 추정 현금흐름표 작성(현금유입과 현금유출을 나타내는 표)3. 사업성분석의 절차와 평가방법평가항목평가방법업종 A업종 B업종 C가중치점 수창업자 경영능력- 관련지식과 경험이 풍부한가?- 창업가로서의 자질과 경영능력은?시장성- 시장은 형성되어 있는가?- 경쟁상황은 어떤가?- 수요층은 다양한가?제품성- 제품과 서비스의 차별성은?- 제품과 서비스의 계절성은?- 라이프스타일의 현재 위치는?수익성- 투자수익률은 높은가?- 손익분기점은?- 성장성은?재무성- 소요자금의 조달능력은?- 현금흐름은 좋은가?종합평가사업성분석은 다음과 같은 수순으로 진행된다.[1] 후보 아이템을 선정한다시대의 흐름과 자신에게 맞는 것으로 2-3개의 후보 아이템을 선정한다.[2] 평가항목별 세부 검토를 열거한다창업자의 경영능력, 시장률적, 경제적인 3가지 측면에 대한 접근이 이루어져야 한다. 점포의 크기,구조,형상등 물리적측면, 소유권,저당권등과 같은 법률적측면 그리고 입지,수익성등과 같은 경제적측면을 모두 보고 판단하여야한다.점포구하기는 권리금이 있는 기존점포의 경우 단순히 점포를 임차한다는 차원보다는 소사업의 양수도 성격으로 능력있고 신뢰할 수 있는 전문가의 도움이 필요한 영역으로 보여진다.점포임차시 가장 큰 난제인 권리금 산정은 신중히 접근해야한다.('권리금가이드' 참조) 그리고 상권내 좋은 점포는 상인간 직거래로 거래되는 경우가 많다. 점포전문 부동산중개업자도 주택등 다른 분야의 부동산업자보다는 배타적 거래를 하는 경우가 일반적이며 점포사업주들도 거래했던 부동산업자와의 은밀한 거래를 선호하는 등 점포거래는 전반적으로 폐쇄적거래 형태를 보이고 있다.상권내 점포전문가들은 예비창업자가 점포를 구할 때 절대로 3군데 이상의 중개업소에 부탁하지 말 것을 권유한다. 부탁을 받은 중개업자는 의뢰자의 요구에 맞는 점포를 물색해 가격 작업을 하게되는데, 한 의뢰자가 여러 중개업소에 의뢰한 경우 여러 중개업자가 해당 점포사업주와 접촉하게 되고 결과적으로는 경쟁과 매도호가의 상승을 초래해 대개의 경우 계약 성사가 어렵게 된다고 한다.그리고 자신의 자금규모에 맞고, 마음에 드는 점포가 포착되면 조속히 결정할 것을 권한다. 내가 마음에 들면 다른 구입자도 대개는 마음에 들게 마련이고 그러한 점포는 조속히 주인을 찾는다. 판단은 신중히 하되, 결정은 신속하게 이루어져야 한다.이상을 종합해 볼 때 점포구하기는 능력있고 신뢰할 수 있는 중개업소나 점포전문가를 찾아 의뢰하는 것이 현실적인 대안이 될 것이다. 그러나 이러한 업소를 찾기는 좋은 점포를 얻는 것 만큼 어려운 현실이다. 믿을만한 중개업소는 다음과같은 조건을 갖춘 업소일 것이다.(1) 한 장소에서 오랜동안 영업하고 있는 업소로서 지역사정에 밝고 신용이 좋으며 고객과 매물을 많이 보유하고있는 업소.(2) 부동산컨설팅이 가능할 정도로 관련법규, 상권 및 입입구는 고객의 동선과 편의성을 충분히 배려한 위치에 만들어야 한다.입구 부근에 편의시설도 설치해야 한다. 비오는 날에는 우산꽂이를 준비하고 출입문 앞에 발판을 깔아놓는 것이 좋다. 그리고 해당점포의 정기휴일과 영업시간을 게시하여 고객이 헛걸음하지 않도록 하고, 사용할 수 있는 카드의 종류를 명시할 필요가 있다.[2] 점포외부 장식을 너무 호화롭거나 화려하게 꾸미는 것은 금물이다.화려한 점포라면 고객은 점포의 상품이 고가품일 것으로 생각하여 부담을 느끼게 될 것이다.따라서 신규고객을 많이 확보하려면 부담없이 자연스럽게 방문할 수 있는 외관을 꾸미는 게 좋다.[3] 인테리어 색상은 신중하게 선택하라인테리어에서 가장 중요한 것이 색상이다.업종과 주고객층이 누구냐에 따라 가장 적합한 색상을 골라야 하고 점포이미지를 통일하여야 한다. 일반적으로 서로 다른 색상보다는 같은 계열의 색상으로 강약을 대비시키는 방법이 무난하게 많이 쓰이고 있다.[4] 상품은 매장밖에서 보이도록 레이아웃하라밖에서 보이는 상품이 고객을 점내로 유도하는 매우 중요한 포인트가 된다. '한번 들어가 볼까'라는 흥미를 유발할 수 있는 레이아웃을 하는 것이 중요하다.[5] 점포의 조명상태가 매출액을 좌우한다.일반적으로 번창하는 점포는 밝고 청결하고 활기차다.이러한 이미지는 점포 내부와 외부에 설치되어 있는 조명에 의하여 연출이 가능하다. 매장 내의 조명은 취급하는 상품에 따라 다소 다르지만 밝게 하는 것이 바람직하다. 특히 주력 상품이나 유인상품의 경우 눈에 잘 띄도록 조명을 밝게 하여 차별화 할 필요가 있다.4. 점포공사를 시행하는 절차와 방법[점포공사 진행 흐름도]점포를 구하고 나면 점포만들기 작업에 들어가게 된다. 점포창업은 단계마다 초보창업자가 풀어가기에는 벅찬 과제들이 산적해 있다. 업종과 주고객의 컨셉트에 맞는 경쟁력있는 점포만들기 위해서는 능력있고 신뢰할 수 있는 전문가의 도움이 필요하다.그렇다고 전문가에게 마냥 의존해서는 자신이 원하는 점포를 만들기 어렵다. 점포공사의 절차와 체크포인트를

경영/경제| 2004.12.29| 83페이지| 3,000원| 조회(950)

마케팅, 창업, 사업계획, 타당성, 입지분석

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[경영학, 마케팅, 분석론] 시장성분석 평가C아쉬워요

- 목 차 -Ⅰ. 시장성분석의 의의Ⅱ. 시장성분석의 절차개요분석대상의 명확화분석의 설계자료의 수집자료의 분석,해석,정보도출보고서의 작성Ⅲ. 시장성분석의 평가요소개요세부항목Ⅰ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&colname=&keyword=&page=3&rowid=1345&cp_id=&type=" 시장성분석의 의의기업이 존재할 수 있는 가장 원초적인 조건은 기업이 제공하는 제품이나 용역을 필요로 하는 소비자가 존재해야 한다는 것이다. 풍부하고 안정적인 소비자가 존재할 때 기업은 성장할 수 있고 건강한 생명을 유지할 수 있는 것이다.만약 소비자의 층이 얇거나 점차 감소하는 추세에 있다면, 그러한 기업은 발전할 수 없고 머지않아 생명을 유지할 수 없는 상태에 빠지게 될 것이다.이렇듯 사업에 있어서 시장성 분석은 사업 성패의 기초가 되며 사업타당성 분석의 핵심요소임에 틀림없다. 시장성 분석을 추상적으로, 객관적 근거 내지는 실제 조사에 의하지 않고 막연히 '잘 될 것이다' 라는 안일한 생각으로 사업을 시작한다면 십중팔구 곧 곤경에 봉착하게 될 것이다.따라서 다소 귀찮고, 복잡한 절차가 뒤따르더라도 최소한의 시장성 검토는 창업자 스스로가 해보아야 하고, 좀더 여유가 있다면 전문 조사기관, 컨설팅 회사와 상담하는 것도 필요한 사항으로 생각된다.시장성 분석의 기본목적은 조사된 정보를 수요예측, 시설투자계획, 판매 및 생산 계획, 판매촉진전략, 구조조정전략 등에 활용함으로써 기업가치를 증대시키는 데 있다. 따라서 시장성분석은 다음과 같은 중요성을 갖고 있다.가. 창업 및 신규사업의 경우 시장성 분석을 통해 판매 가능한 수요를 예측하고, 측된 수요에 따라 시설을 계획하며 생산 및 판매 계획을 세워 평가해 봄으로써 계획사업의 경제성이 어느 정도인지에 대한 분석을 가능하게 해 준다. 따라서 만약 시장조사가 잘못되어 사실과 다른 과대 평가된업의 경우 수시로 시장성 분석을 행하고, 이를 통해 입수한 판매경로,거래처 또는 고객, 가격, 품질 등에 관한 정보를 판매전략을 세우는데 활용할 수있다. 이러한 노력 없이는 현대와 같이 급변하는 환경변동에 효과적으로 대처할수 없게 되어 생존과 발전을 지속할 수 없게 된다.다. 광고 등 판매촉진비용, 유통과정상의 비용, 판매가격, 할인 및 신용정책 등에 관한 정보를 입수하고 그 원인과 효과를 분석하여 비용관리, 유통방법, 광고정책,판매가격정책, 신용정책 등을 수정하고 보완하는 데 활용할 수 있다.Ⅱ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=2&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1346" 시장성분석 절차개요시장성 분석은 그 목적 또는 분석의 수준에 따라서 다양한 수준의 절차가 있을 수 있지만 일반적인 절차를 소개하면 다음과 같다. 시장성분석에 앞서 보다 철저한 계획을 세우고 정해진 순서에 따라서 진행해야만 시간 절약과 더불어 효율적인 시장성 분석을 할 수 있다.< 시장성 분석의 일반적 순서 >창업가능성 분석창업자 여건자기적성에 맞아야 하고 사업에 대한 전문지식을 필히 습득해야 한다.소요자본순수 자기자본과 타인자본의 비율은 7:3 이 적당하다.사업장 입지조건유동인구, 주변상권, 고객층, 경쟁점, 접근의 용이성 등을 감안하여 결정한다.사업타당성 검토분석사업가능성업종선택은 1개만 하지말고 3~5개로 범위를 넓혀 비교 분석하고 독립자영업인지 프랜차이즈 체인점인지 먼저 결정해야 한다.사업안정성선정한 업종의 분포현황과 개별점포의 매출이 긍정적인가 확인한다.사업발전성업종의 발전단계가 쇠퇴기가 아닌 도입기나 성장기 업종을 선택한다.수익성분석현금흐름창업초기 투자금액이 2년 이내로 회수가 가능해야 한다.대차대조경상비(월고정지출비)가 너무 과다해서는 안되고 인건비를 최소화하고 가능한 점주가 직접 경영해야 한다 분석하려는 목표을 분명하게 규정하는 단계를 말한다. 따라서 이 단계에서는 조사대상, 조사범위, 조사내용이 구체적으로 규정되어야 한다. 예를 들어 창업을 위한 시장성 분석을 하는 경우 조사목표로 다음의 사항을 설정하는 것이 보통이다.가. 전반적 시장동향의 분석전체 시장규모, 경쟁제품과 유사제품에 대한 시장 분석, 소비자 구성 분포 및 변화 추세나. 제품성 및 제품의 경쟁적 지위 분석품질수준, 경쟁제품과의 비교, 특성 파악, 경쟁회사 재무상태 및 영업실적다. 수요예측경쟁사의 시장점유율 현황, 제품별 판매가능량 추정, 시장(제품)환경 분석, 판매 전략 수립3. 분석의 설계(분석 계획 수립)조사를 수행하고 통제하는 구체적인 틀을 만드는 단계이다. 이 단계에서는 조사내용 검토, 조사방법 결정, 조사일정 작성, 예산의 편성 등에 관한 구체적인 골격을 만들어야 한다.시장조사 및 시장성 분석 계획 수립시 고려해야할 사항 중 중요한 것 몇 가지만 살펴보면 다음과 같다.가. 분석 항목의 범위와 수준 결정조사자의 능력과 분석 계획기간에 맞춰 적절한 항목을 선별, 창업자 자신에 의한 약식 분석이냐 전문기관에 의한 정식 분석이냐를 결정나. 자료수집 범위, 수집처 및 자료수집 방법의 결정정부·업계 통계자료, 학계 연구자료, 자체 설문조사 등. 단, 자료의 타당성, 공평성, 신뢰성을 충분히 고려하여야 함.다. 소요인력, 분석기간 및 소요예산 계획 수립라. 수요 예측방법 결정자가 판단법, 설문조사에 의한 예측법, 과거 통계자료에 의한 시계열 분석법 등마. 시장성 분석의 일정 계획사업개시 시점을 고려하여 수립4. 자료의 수집분석 계획 수립 단계에서 설계된 내용에 따라 수집하면 된다.- 기존자료 : 정부기관 및 단체, 업계의 협회(조합), 금융기관, 대학, 연구기관 등의 발간 자료- 자체생산자료 : 경쟁자, 정부기관, 협회, 소비자 대상의 설문조사, 전화면담, 방문면담5. 자료의 분석·해석·정보도출수집된 자료는 편집, 통계적 처리 등의 분석과정을 통해 목적에 맞게 재상산되며, 재생산된 자료 창업자가 창업과정에서 흔히 실수하기 쉬운 부분이 바로 자신의 사업계획과 제품에 대해 너무 긍정적으로 유리하게 해석하고 판단하는 경향이 있는 점이다.6. 보고서의 작성(시장성 유무 평가 및 판매전략 수립)가. 시장성 유무 평가시장성 유무에 대한 객관적 기준이 없기 때문에 평가 기준을 정형화하는 데는 한계가 있다. 그러나 일반적으로 시장성이 있다는 것은 경쟁업체수와 대비하여 향후 점진적인 시장 점유율 확보 가능하고, 계획한 기간 내에(운영자금 소요기간 내) 손익분기점에 도달하 수 있는 경우를 말한다.나. 판매계획 및 전략 수립시장성 분석 범주에서 언급하는 데는 다소 무리가 있는 사항이나 판매전략을 생각하지 않은 시장성 분석은 무의미하다고 할 수 있다. 즉 시장성 분석은 적정한 판매전략과 연계될 때 가치가 있는 것이다.- 마케팅 계획(영업계획) : 제품별, 지역별 판매계획을 수량 또는 금액으로 표시- 광고와 판촉 계획 : 판촉 및 판매방법, 광고매체 및 시기, 광고선전 비용- 판매비용 계획 : 고객과의 접촉, 제품의 인도, 수금 등에 소요되는 비용Ⅲ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=2&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1347" 시장성분석의 평가요소1. 개요시장성 분석의 최종목표는 계획사업에 대한 판매예측, 즉 앞으로 생산할 제품이 시장에서 얼마나 팔릴 것이냐로 집약할 수 있다. 이와 같은 최종목표를 달성하기 위해 평가기준이 되는 시장조사 범위를 결정해야 하며 조사자는 그 목표와 수준에 맞게 조사항목을 선정하여 활용하여야 한다.가능하면 광범위하게 시장분석 범위를 정하는 것도 필요하겠지만, 그 범위가 넓으면 비전문가에게는 한계가 있고, 많은 시간이 소요되기 때문에 조사자가 적정한 범위를 정하여 수행 할 수밖에 없다.2. 세부항목시장성 분석 항목을 예시하면 다음과 같다.가. 전체적인 수집하여 관련 시장에 대한 시장규모, 시장의 특징 및 구조, 소비자 행태 등에 대해 분석하여야 한다.나. 제품 분석시장성 분석 자체는 어떤 특정제품에 대한 시장의 내용·특성·수요 등에 대한 분석이지만, 제품 자체를 염두에 두지 않은 시장성 분석은 의미가 없다. 따라서 제품성은 기술성 분석 차원에서도 검토되어야 하지만 제품 자체의 강점과 약점 분석, 제품의 라이프 사이클, 보급률 등에 대해 분석하여야 한다.다. 경쟁적 요소 분석시장성 분석 중 가장 중요한 요소로 반드시 행해야 하는 항목이라 할 수 있다. 경쟁기업의 범위는 동일한 제품을 생산하는 회사는 물론 유사제품 또는 대체품을 만드는 회사까지 포함하여 분석하는 것이 좋다. 그 다음 경쟁회사가 선정되면 기본적인 재무상태, 생산능력과 생산실적, 시장점유율 등 기타 주요 경쟁요소를 비교해 보아야 한다.라. 채산성분석제품에 대한채산성 분석은 사업의 수익성을 측정하는 중요한 항목으로 아무리 높은 매출을 실현하더라도 채산성이 없다면 시작하지 말아야 한다. 오해려 매출액은 적더라도 수익성이 좋은 사업이 더 좋은사업이라 할 수 있다. 채산성 분석은 제품원가 및 영업비용 분석, 도매가/소매가 및 마진율 분석을 포함하는 것이 일반적이다.마. 수요 예측시장성 분석의 최종적인 주된 내용은 판매되는 상품의 수량(또는 매출액) 측정에 있다고 하겠다. 수요 예측이 사업성 분석과정에서 중시되는 이유는 판매계획, 생산계획, 자금조달계획 등이 바로 이 수요 예측의 추정에서부터 출발하기 때문이다.아래와 같은 방법은 제품의 성격과 시장구조에 따라 조사방법이 결정되어야 한다.직접자료법 : 국내외, 지역별 자료를 통해 파악한 시장현황자료를 수요예측의 기초로 삼는 방법계열수지법 : 계획제품과 일정한 관련성이 있는 제품의 시장현황(매출액)을 기준으로 수요를 예측하는 방법. (예) PC의 판매수량을 기준으로 키보드의 수요를 예측지수법 : 상품 판매에 가장 영향이 깊은 요인을 찾아 그 변화를 지수화하고 그 정도에 따른 상품판매 변화를 발견하여 수요를 예측는 방법

경영/경제| 2004.12.29| 9페이지| 2,000원| 조회(1,176)

마케팅, 분석, 창업, 사업성, 시장성

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[경영학, 마케팅, 창업] 사업계획서 작성방법 및 절차

- 목 차 -Ⅰ. 사업계획서의 의의Ⅱ. 사업계획서의 기능1. 사업계획서의 내적기능2. 사업계획서의 외적기능Ⅲ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=3&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1334" 사업계획서 작성원칙 및 유의사항Ⅳ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=3&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1335" 사업계획서 작성의 기본순서Ⅴ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=3&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1336" 사업계획서의 기본 구성 및 내용Ⅰ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=3&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1332" 사업계획서의 의의창업을 추진함에 있어서 사업계획서는 새로운 건축물을 지을 때 없어서는 안될 설계도면과 건축일정과 같은 창업에 관한 일조의 청사진이다. 즉, 사업계회서는 추진할 구체적인 사업내용과 세부일정계획을 기록해 놓은 서류를 말한다.사업의 타당섬검토가 끝난 단계에서 사업계획서의 작성이 중요한 이유는 아무리 훌륭한 사업아이디어를 가지고 있다 할지라도 그 실행계획이 구체적이지 못하면 성공하기 어려울 뿐만 아니라, 이해관계자들로 부터 그 사업의 중요성과 가치를 인정받지 못할 것이기 때분이다이는 입원한 환자의 심각한보다는 구체적인 기록으로 문서화 해 두어야 한다.Ⅱ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=3&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1333" 사업계획서의 기능사업계획서는 창업과 관련된 많은 이해관계자들에게 다양한 기능을 수행하나, 크게 내적 기능과 외적 기능으로 나누어 볼수 있다. 사업계획서가 수행하는 내적기능은 창업자 자신 또는 기업내부의 관리목적에서 수행하는 기능을 말하며, 외적기능은 창업자본을 제공하는 외부투자자들에게 투자의사결정에 참고할 정보를 제공하는 기능을 말한다.1. 사업계획서의 내적기능사업계획서는 창업의 주체 및 기업의 내부구성원들로 하여금 고려중인 사업을 성공적인 사업으로 키울 수 있도록 하는데 잇어서 다음과 같은 크고 작은 많은 도움을 준다.계획서류로서의 사업계획서이미 계획사업의 사업성에 대한 검토가 끝난 상태라 할지라도 사업계획서를 작성하는 과정에서 마케팅, 재무, 운영업무 등 기업의 모든 측면을 사전에 검토하게 되므로 사업의 성공가능성을 다시 점검할 수 있으며, 계획사업의 강점과 약점을 재인식할 수 있는 기회를 제공한다. 즉, 사업의 성공을 위해서 앞으로 무엇을 어떻게 해야 할 것인지에 대한 각오를 새롭게 해준다.사업계획서를 준비하는 과정에서 판매전략, 고객지원 및 제품가격결정 등과 같은 중요한 문제에 대한 질문을 하게되며 그 답을 준비하게 한다. 사려 깊게 준비된 사업계획서는 사업을 수행하는 과정에서 실행전략을 제공하게 된다. 사업계획서는 어디에서 어떠한 방법으로 누구에게 당신회사의 제품을 광고해야 하는지 알려주며, 고객의 관심사에 대하여 회사가 어떻게 서비스를 제공할것인가를 설정해주고, 당신 회사의 제품이나 서비스에 대한 경쟁적인 가격결정 전략을 제시해 줄 것이다.사업활동 지침으로서의 사업계획서사업계획서는 창업초기의 업쿠추진계획이란 성격을 갖고 있지만, 업무가 의 내용을 통하여 신규로 고용된 조직원은 회사의 목적과 목표를 달성하기 위한 전략, 전체 사업구조 속에서 자신의 역할 등을 이해할 수 있다.또한 사업계획서는 초기 창업과정에서 자신을 평하하는 유용한 도구로서 역할을 한다. " 현재 사업은 계획대로 진행되고 있는가 ? 진행되지 못하고 있다면, 왜 그런가?" 의 질문을 하고 그 답을 찾음으로써 자신의 창업과정을 평가할 수 있다.2. 사업계획서의 외적기능사업계획서는 기업의 외부관계자들로 하여금 계회사업과 관련된 의사결정에 참고할 수 있는 다음과 같은 기능을 수행한다.첫째, 창업의 인·허가업무를 담당하는 기관에게 사업의 목적, 계획 사업의 경제·사회적 기여도, 사업주체의 인정 구성, 사업장의 위치와 환경문제 등에 과한 정보를 제공한다.둘째, 원자재 공급업자, 판매업자 및 납품업체, 예비종업원 등에게 사업내용을 소개해 줌으로써 거래관계를 맺도록 하는 데 기여한다. 즉, 창업계획서는 이들에게 사업의 목적, 제품아이디어 및 제품의 성능,관리 능력 및 방식, 자금조달능력, 성장계획 등에 관한 정보를 제공해 줌으로써 기업에 대한 이해와 거래를 유인하는 기능을 수행한다.셋째, 은행, 창업투자회사, 창업자금지원기과 등에게 자금지원을 휘한 판단근거를 제공한다. 즉, 창업계획서는 이들에게 제품아이디어, 업계동향, 수요추세, 경쟁상태, 소요자금, 경여진의 경영능력 등에 관한 정보를 제공해 줌으로써 투자의사결정에 활용할 수 있도록 한다.대다수의 금융기관 투자자가 대출이나 투자를 검토하기 위하여 요구하는 첫 번째 자료가 사업계획서이며, 이점에서 사업계획서가 자금조달을 위한 첫 걸음이라는 사실을 이해하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있다.Ⅳ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=3&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1335" 사업계획서 작성의 기본순서사업계획서는 준비할 사항과 사업계획서 작성의 기본 순서를 알아두는 것이 필요하다.제1단계는 사업계획서 작성의 목적에 따라 기본 방향을 설정하는 것이다.사업계획서 작성의 목적은 크게 나누어 3가지, 즉 ① 사업타당성 여부 검증을 포함해서 창업자 자신의 창업계획을 구체화하기 위한 수단으로서 작성하는 경우 ② 자금조달을 목적으로 작성하는 경우 ③ 공장설립 및 인허가 등을 위해 작성하는 경우로 구분해 볼 수 있는데, 이들 목적에 따라 기본목표와 방향을 정하지 않으면 안 된다. 기본목표와 방향이 정해지지 않으면 사업계획서가 초점을 잃기 때문이다.제2단계는 사업계획서 작성 목적 및 제출기관에 따라 소정양식이 있는지 미리 알아보아야 한다.자금조달을 위한 경우라도 조달처가 은행이냐, 신기술사업금융회사냐, 창업투자회사냐에 따라서 그 내용이 약간 차이가 있는데 구체적으로 어떤 은행, 어떤 신기술사업금융회사냐에 따라서, 그리고 어느 창업투자회사에 지원요청을 할 것이냐에 따라 다소 차이가 있기 때문이다.제3단계는 사업계획서 작성 계획 수립이다. 대부분의 사업계획서는 사업계획추진 일정상 일정기한 안에 작성해야 할 필요성이 있는 경우가 많다.자금조달을 위한 경우든, 공장입지를 위한 경우든, 공장입지를 위한 경우든 관련 기관에 제출하기 위해서는 빠른 기간 내에 작성하지 않으면 안 되기 때문이다. 사업계획서 작성이 지연되는 이상으로 계획사업 추진에는 더 큰 지연이 따르게 된다. 따라서 각 부분별로 작성일정과 보조를 받아야 할 사람을 확정할 필요가 있다. 주관은 누가 하든지 간에 시장성 및 판매 전망은 영업부문 담당자가, 자금조달 운용계획 및 추정재무제표 작성 등 재무에 관한 사항은 경리담당자가, 그리고 제품 및 기술성 분석에 관한 사항은 생산담당자가 작성하는 것이 여로 모로 합리적이다제4단계는 사업계획서 작성에 직접 필요한 자료와 첨부서류 등을 철저히 준비하는 일이다. 흔히 사업계획서 작성시 이상의 3단계까지의 절차를 거치지 않고 자료 수집부터 하는 경우가 있다.그러나 이것은 불충분한 자료수집 때문에획서를 작성하는 일이다.제출기관에 따라 사업계획서 작성 방법을 간단히 설명하고 있는 경우도 있지만, 그것만으로는 충분하지 못하다. 사업계획서 작성자는 사업계획서 작성요령을 미리 숙지하여 둘 필요가 있다.실제 사업계획서 작성 단계에서는 윈칙도 중요하지만 작성상 많은 기교도 필요하다. 즉 정해진 사업계획서 양식에 따라 순차적으로 작성해 나가는 것보다는 재무적 자료의 기초가 되는 추정 재무제표를 가장 먼저 작성하는 것이 시간절약에 도움이 된다. 사업계획서에 표현될 많은 수치와 계획들이 추정 재무제표와 일치하지 않을 때 그 사업계획서는 신뢰성과 정확성을 상실하기 때문이다.제7단계는 편집 및 제출이다.사업계획서는 내용도 중요하지만 그 내용을 포괄하고 있는 표지 등 편집도 대단히 중요하다. 정성을 다하고, 모양을 새롭게 하여 제출기관으로부터 좋은 인상을 받도록 최후까지 신경 쓸 필요가 있다. 사업계획서 제출시에는 그 내용을 충분히 숙지하여 설명과 응답에 부족함이 없어야 한다. 설령 외부 전문기관에서 작성하였다고 하더라도 마찬가지다. 중소기업의 창업자는 창업기업의 유일한 전문가이기 때문이다.Ⅴ. HYPERLINK "http://yesform.com/bizplan/bizplan_info_view.php?table=ucontents_plan_info&list_num=20&page=3&colname=&keyword=&cp_id=&type=&rowid=1336" 사업계획서의 기본 구성 및 내용정형화되어 있는 표준 사업계획서는 존재하지 않는다. 사업계획서의 용도별, 제출기관별로 각각의 양식에 맞춰 작성해야할 뿐이다. 따라서 각종 사업계획서에 공통으로 포함되는 창업자가 작성해야할 기본 사업계획서를 예시하면 다음과 같다.기업체 현황· 회사 개요 : 회사명, 대표자명, 업종 및 주생산품, 주소, 사업자등록번호 등· 회사 연혁· 창업동기 및 향후 계획조직 및 인력현황· 조직도· 대표자, 경영자 및 종업원현황· 주주현황· 인력 구성상의 강·약점기술현황 및 기술개발 계획· 제품의 내용· 기술서등

경영/경제| 2004.12.29| 8페이지| 2,000원| 조회(1,047)

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[부동산] 성남 아파트형공장 분양률 및 성과현황 조사보고서

성남 아파트형 공장 분양률 조사분양률 현황12345678910포스테크노12크란츠테크노3벽산테크노피아24썬텍시티5시콕스타워6금강하이테크밸리7중앙인더스피아28현대 I 밸리9대성MPC명 칭분양률(%)80*************10010010썬텍시티 2분양전1. 분양률 현황1. 분양률 현황포스 테크노296대주차대수47m최고높이철근콘크리트조구조348%용적율58,911.56 ㎡연면적1762 평건축면적11,588㎡대지면적지하3층 ~ 지상8층규모아파트형공장용도성남시 중원구 상대원동 234-1대지위치시행사 : ㈜한독아이씨 입주예정 : 2003년 6월 분양가 : 255만원대 분양현황 : 현재 80% 미만 현재 분양률은 80% 미만으로 5층/1층/지하1층에 위치하는 100평이상의 중대형 평수 위주로 공실이 발생한 상태. 상대적인 위치상의 불리함과 제조,금속업 위주의 하위업종 유치로 인해서 미관과 환경적으로 열악하여 입주예정일로부터 1년이 지난 지금까지 분양마감을 하지 못한 상태.1. 분양률 현황크란츠 테크노시행사 : 크란츠 테크노 입주예정 : 2003년 12월 분양가 : 296~310만원대 분양현황 : 현재 100% 현재 분양률은 100% 분양마감된 상태이나, 실사용 목적의 분양분은 80%이며 매매목적의 분양분은 20%로서 이로 인해 실입주 사무실은 전체 80%에 못미치고 있는 상황. 현재 분양자들이 내놓은 물건의 시세가 평당 350만원대로서 프리미엄이 붙어있기는 하나, 거래가 거의 이루어 지지 않고 있음.850대주차대수60m최고높이철근콘크리트조구조435.24%용적율74,408.13㎡연면적8,873.32㎡건축면적12,695.80 ㎡대지면적지하2층 지상15층규모아파트형공장용도성남시 중원구 상대원동 5442-1대지위치1. 분양률 현황벽산테크노피아 Ⅱ시행사 : 선일기계㈜ 입주예정 : 2003년 6월 분양가 : 260~280만원대 분양현황 : 현재 분양마감 현재 분양률은 100% 분양마감된 상태이나 투자목적으로 분양받은 사람들의 일부가 임대물건을 내놓은 상태이며, 평당 전세가는 180만원정도 형성되어 있으며, 임대거래가 여의치 않은 상황.296대주차대수47m최고높이철근콘크리트조구조348%용적율58,911.56 ㎡연면적1762 평건축면적11,588㎡대지면적지하3층 ~ 지상8층규모아파트형공장용도성남시 중원구 상대원동 234-1대지위치1. 분양률 현황롯데 선텍시티시행사 : ㈜디엠 아이마케팅 입주예정 : 2003년 6월 분양가 : 270~300만원대 분양현황 : 현재 100% 현재 분양률은 100% 분양마감된 상태이며, 전체 층별 드라이브-인 시스템의 도입으로 물류 와 개인차량의 주차편의가 분양성공의 밑거름이었으며 공단지역내에서의 상가 비활성화를 예측하여 전체 연면적 대비 상가비율을 20%대 미만으로 잡은 것이 성공적이었음. 롯데 선텍시티의 분양성공을 발판삼아 현재 롯데 선텍시티2 가 분양을 준비중에 있음. 현재 성남 아파트형 공장 분양대행업체 중에서 가장 전문적이고 유능한 자질을 갖춘 디엠 아이마케팅의 능력이 돋보인 사례라고 보여짐.381대주차대수50 m최고높이철근콘크리트구조구조436%용적율17,886평연면적1,812평건축면적2,843평대지면적지하 2층, 지상 108층규모아파트형공장용도성남시 중원구 상대원동 513-15대지위치1. 분양률 현황시콕스 타워시행사 : 성남산업단지관리공단 입주예정 : 2004년 6월 분양가 : 270~310만원대 분양현황 : 현재 94%(잔여 8실/전체 120실) 현재 분양률은 94%대 이며, 기준층의 평당 분양가는 303만원(9층)으로 현재 미분양된 호실 수는 8실로서 작년말부터 시작된 분양기간에 비해서 상당히 양호한 실적. 주력 평수는 30-45평형대이며, 공단입구와 대로변에 위치하며, 시행사가 공단본부이므로 공단내의 업체들이 주로 분양을 받게된 사례가 많음.439대주차대수35 m최고높이철근콘크리트구조구조62%전용율17,470평연면적1,946평건축면적2,848평대지면적지하 2층, 지상 12층규모아파트형공장용도성남시 중원구 상대원동 513-14대지위치1. 분양률 현황금강하이테크밸리시행사 : 한국토지신탁 입주예정 : 2003년 7월 분양가 : 260~285만원대 분양현황 : 현재 99%(미분양 1개 호실) 현재 분양현황은 분양마감상태이나 지하1층 1개호실이 미분양된 상태이며, 위치적으로 불리한 입지에 해당되고 전면 도로상황의 혼잡함으로 인해서 시기적으로 분양완료가 지연 된 상황이었음.215대주차대수50 m최고높이철근콘크리트구조구조%용적율12,198.85평연면적1,200.90평건축면적2,001.91평대지면적지하 2층, 지상 10층규모아파트형공장용도성남시 중원구 상대원동 133-1대지위치1. 분양률 현황중앙인더스피아 Ⅱ시행사 : ㈜중앙종합건설 입주예정 : 2003년 10월 분양가 : 265~295만원대 분양현황 : 현재 분양마감 현재 분양현황은 분양마감상태이나, 분양자의 일부가 임대 및 매매를 내놓고 있지만 거래가 거의 없는 상황. 높은 지대와 불리한 교통으로 인하여 분양이 어려웠으며, 분양마감후 미분양 호실에 대한 임대를 추진중이나 여의치 않은 상황200대주차대수44 m최고높이철근콘크리트 구조구조463.70%용적율11,149평연면적1,089.02평건축면적1,600.22평대지면적지하 2층, 지상 10층규모아파트형공장용도안성남시 중원구 상대원동 144-5대지위치1. 분양률 현황현대 I 밸리시행사 : 현대산업개발 입주예정 : 2001년 5월 분양가 : 270~310만원대 분양현황 : 현재 분양마감 현재 분양현황은 분양마감상태이며, 성남지역의 아파트형 공장 공급시기에 있어서 초창기 이므로 자체적으로 미미한 임대 물건을 소화하고 있는 실정.주차대수최고높이철근 콘크리트조구조349.84%용적율15,618.27 평연면적1,983.57 평건축면적3,084.28 평대지면적지하2층~지상7층규모아파트형공장용도경기도 성남시 상대원동 223-23대지위치요약2. 요약분양시장 현황분양성공공급과잉토지비용 상승작년 초부터 분양을 시작했던 아파트형 공장의 경우에는 거의 분양 마감이 이루어 졌으며, 나머지도 거의 90%대의 분양률을 보이고 있음. 아파트형 공장내 상가의 경우에는 분양률이 극히 저조하여 20%에서 30%대의 분양률을 나타내고 있는 실정.과거 2-3년내에는 아파트형 공장에 대한 수요의 증가와 지자체와 정부 의 적극적인 장려로 인해서 다수의 기업을 수용할 수 있었으나, 현재 성남지역과 구로 및 분당, 경기도 일대의 과다공급으로 인해서 분양률 증가추세가 점점 낮아지고 있는 실정.성남지역내의 토지원가가 지속적으로 상승하여 과거 200만원 미만의 매매가가 현재 260만원에서 280만원대까지 치솟음으로 인하여 수익률 부분에서 상당히 약점으로 작용하고 있음. 분양가 상승에 대한 압박요인으로서 충분히 고려해야할 사항임.2. 요약결 론차별화상가비율입지추후 아파트형 공장 공급자에게 있어서 명심해야 할 것은, 기존의 아파 트형 공장의 틀에서 벗어나 차별화된 컨셉과 전략으로 분양에 나서야 성공 가능성이 있어며, 반대로 일반적인 형태로 공급시에는 분양시장 에서 성공할 가능성이 희박할 것으로 예상됨.크란츠테크노의 분양사례로서 공단지역내 아파트형 공장에 상가의 비율을 30%이상 공급하여 비효율적인 전략임이 드러났음. 따라서, 추후 공급시에는 상가의 비율을 10-20%대로 낮춤으로서 효과 적이고 단기간에 끝낼 수 있는 분양전략을 모색해야 함.성남지역내의 성공적인 분양을 이룬 아파트형 공장의 공통점을 보면, 대로변에 위치/전층 차량운행/차별화된 내부인테리어/시내진입유리 등과 같은 원인이 발견됨. 따라서 교통과 진입이 유리한 입지를 통하여 분양률을 높일수 있는 기본을 만드는 것이 중요함.{nameOfApplication=Show}

사회과학| 2004.12.17| 14페이지| 3,000원| 조회(1,213)

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