주거에 대해 배우면서 직접 집을 구입하는 방법에 대해 생각을 해보게 되었다.대부분 졸업을 하고 내 소유의 집에 대해서 고민을 하고 계획을 세워야하기 때문에 지금부터 주택을 구입하는 방법에 대해 자세히 알아보고 현재 시행되고 있는 주택에 관한 경제 정책을 알아 볼 필요가 있다고 생각한다. 한국에서 주택은 현재 가치와 미래의 가치가 큰 비율로 달라지고 있으므로 반드시 이것을 염두에 두고 주택을 구입해야한다. 즉, 투자의 개념도 반드시 가지고 있어야한다는 것이다. 하지만 여기에서는 재테크 혹은 투자 목적만이 아닌 거주+투자의 형태, 즉 실수요자의 입장에서 구입을 생각 하고 주택 구입의 방법 -금융 상품의 활용- 을 소개하고자 한다. 그리고 거주의 형태에는 여러 가지가 있겠지만 현재 가장 선호되고 있는 아파트 거주형태를 기준으로 활용할 수 있는 금융 상품의 활용을 설명하고자 한다.먼저 모기지 론 (Mortgage loan)에 대해서 알아보자.모기지 론이란 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed Securities)을 발행하여 장기주택자금을 대출해 주는 제도이다.★ MBS 란 Mortgage Backed Securities (주택저당증권)의 약자이다..일반 고객이 은행에서 주택담보대출을 받을 때 주택에 대한 근저당을 설정하게 된다. 은행의 입장에서 볼 때는 그 주택을 담보로 대출금을 회수할 권리 즉, 대출채권을 가지게 되는데 이를 주택저당채권이라 합니다. 이 주택저당채권을 기초로 하여 발행하는 증권을 MBS라고 한다.모기지 운영흐름1) 은행, 보험회사, 할부금융사 등 금융회사들이주택구입자에게 주택을 담보로 구입자금을 대출해주고 금융회사들은 주택저당채권(주택에 근저당이 설정된 대출채권)을 보유하게 된다.2) 은행 등 금융회사들은 그 주택저당채권을 주택금융공사에 팔게 되는데, 주택금융공사는 이를 담보로 하여 MBS라는 상품을 발행하여, 자본시장의 투자자들에 의해 이 MBS 상품이 판매가 되고 현금화됨으로써 금융회사에게 그 돈을 지급한다.3) 금융회사들은 장기간에 걸쳐 고객(채무자)들로부터 상환 받아야 할 돈을 한번에 회수하여 목돈을 마련하는 셈이 되므로 그 돈으로 다시 주택 구입자들을 위한 대출 재원으로 사용할 수 있게 된다.?◆대출조건 개요-대출만기20년15년 또는 10년 선택 가능(단, DTI 기준비율 충족 전제)-대출금리고정금리취급 금융기관에서 동일한 기준 대출금리 적용(공사 결정)차입자가 근저당권설정비 부담(동일 금융기관 대환으로 설정비 미발생의 경우포함) 시 대출금리를 0.1% 할인차입자가 이자율할인옵션을 선택하여 대출원금의 0.5%를취급시점에 지급 시 대출금리를 0.1% 할인-상환조건매월 원리금균등분할상환 (1년의 거치기간 선택 가능)만기일 지정상환옵션(대출원금의 20% 한도) 선택 가능-조기상환수수료1년이내 2.0%, 3년이내 1.5%, 5년이내 1.0◆대출조건 개요-장기고정분할상환 조건 적용으로 상환부담 경감고정금리 조건으로 시장금리 상승 시 상환부담이 증가하지 않으며 향후 시장금리가 하락하는 경우에는 중도상환도 가능장기간에 걸쳐 대출원금을 분할상환함에 따라 일시상환 부담 제거-집값의 최대 70%까지 대출 가능-소득공제 가능-기존 단기주택대출 및 중도금대출도 모기지론으로 전환 가능-근저당권 설정비 면제-이자율할인옵션 선택 가능-거치기간(1년) 설정 또는 만기일 지정상환옵션 선택 가능◆자금용도 확인기준-구입용도 소유권이전(보존)등기 후 3개월 이내 취급-보전용도 소유권이전(보전)등기 후 3년 이내 취급차입자가 대출신청 시 보전용도임을 확인한 경우에 한함기존에 전세주었던 주택에 차입자가 입주 하는 경우임대차계약 종료일로부터 3개월 이내 취급 및 전입 필요-상환용도 2004.2.29 이전 취급된 주택대출의 상환 법2004.3.1 이후 취급된 구입 보전용도 주택대출의 상환◆대출한도 산정기준-최대 최소 대출금액최대 대출금액 : 2억원 (공사법 규정사항)최소 대출금액 : 2천만원-대출한도 산정 일반기준대출취급시점 현재 주택의 담보가치에 근거하여 산정매매계약서 상 매매가액 등을 적용하지 않음LTV 비율 기준에 의하여 산정한 최대 대출금액 내에서 결정 (1백만원 단위)최대 70% (주택형태 및 DTI 기준비율 충족 여부에 따라 차등적용)-대출한도 산정 예외사항상환용도의 경우 기존 주택대출의 잔액 이내로 제한구입 및 보전용도의 경우는 일반기준 적용-담보주택 관련 주요사항고 가 주 택 6억원 초과(주택의 담보가치 기준)시 대출 제한소유권이전과 동시에 취급되는 구입용도 대출은 매매가액 과주택의 담보가치 중 큰 금액 적용주 택 유 형 아파트, 단독주택(공부 상 다가구용 제외), 연립 및 다세대 주택공부 상 주택으로 실제 주거용으로 한정복합용도의 주택(상가주택 등)은 대출 제한등기완료여부 건물 및 토지 등기가 완료된 주택아파트에 한하여 토지 미등기상태에서 취급 가능제3자 담보제공 배우자 또는 주택매도인으로 한정공동명의 주택 부부 공동명의 주택으로 한정기타 제한 재건축 또는 재개발 진행 시 대출 제한-저당권 설정 관련 주요사항설정금액 대출원금의 120%설정대상 당해 주택의 건물과 토지에 동시 설정 원칙단, 토지가 미등기 상태인 아파트의 경우 건물에 대한 저당 권을 우선 설정 후 대출취급 가능(토지는 후취담보취득 조건)설정시점 대출 실행 시 설정설정순위 1순위 원칙2순위 대출취급이 가능한 경우1순위가 국민주택기금대출, 채무인수한 대출, 전세권,국가유공자 및 장애인에 대한 정부 또는 지방자치단체 취급대출인 경우로 한정-차입자 자격요건개인신용평가 신용불량정보등록자 또는 신용회복지원등록자의 경우 대출 제한CB등급 9등급 이내 차입자에 대하여만 대출 가능금융거래정보 부재로 등급판정 불가의 경우 대출 가능한국신용정보(NICE) 또는 한국신용평가정보(KIS) CB등 급 기준주택보유수 무주택자 또는 1주택자만 대출 가능 (동일 세대 기준)대체취득을 위한 일시적 2주택은 허용1년 이내 기존 주택 매각을 서약연 령 만 20세 이상소득 증빙 소득증빙 가능자만 대출 가능소득증빙이 가능한 배우자를 연대보증인으로 하여 대출 가능세대주 여부 세대주가 차주가 되는 것이 원칙세대주가 주택 미보유시 세대원을 차주로 대출 가능(동 세대원은 주택의 소유자이어야 하며 소득증빙 필요)다음은 은행 주택 담보 대출이 있다.은행권 주택담보대출은 상환방법이 다양하다는 점이 강점이다. 모기지론은 1억 원을 20년 만기로 빌릴 경우, 매월 75만7394원을 갚아야 한다. 봉급생활자에게 는 부담이다. 그러나 시중은행이 취급하는 대출상품은 이자만 내다가 대출원금을 일시에 상환하는 방식을 선택할 수 있다. 대출자격과 대상 주택도 제한이 없다. 대출금 금리 역시 모기지론보다 저렴하다. 대출상품은 시중금리에 연동되는데 신한은행 장기 모기지론의 경우 6개월 CD연동금리(5.58%)를 적용한다. 다만 시중금리에 따라 수시로 조정되기 때문에 금리변동 위험성은 남아 있다. 다만 대출비율이 낮은 것은 약점이다. 보통 집값의 60%까지 대출받을 수 있지만, 주택투기 지역에서 10년 이내로 대출을 받는다면 대출비율은 40%로 크게 줄어든다. 또 15년 이상 돈을 빌리지 않으면 소득공제 혜택을 받을 수 없다. 이 경우에도 전용면적 25.7평 이하에 1가구 1주택자만 연 1000만원 한도의 소득공제를 받을 수 있다.그리고 근로자 서민 주택구입자금대출이 있다.근로자ㆍ서민 주택구입자금대출은 금리가 낮고 중도상환 수수료는 없다는 장점 이 있다. 대출금리는 변동금리지만 정부가 1년에 한 번 정도 변경해 사실상 고 정금리나 다름이 없다는 평가다. 현재 대출금리는 6.0%다. 중간에 돈을 갚아도 별도의 벌금(수수료)도 없다. 모기지론의 경우 5년 내에 상환하면 상환액의 1~2%를 수수료로 내야 한다. 다만 대출자격과 대상 주택은 까다로운 편이다. 대출자격은 대출 신청일 현재 6개월 이상 무주택자로 연간소득(상여금 제외)이 3000만원을 넘지 않아야 한다 . 근로소득자가 아닌 서민은 소득금액증명원상 종합소득으로 3000만원 기준을 따진다. 또 최고 대출한도는 1억원으로 모기지론(2억원)보다 낮은 편이다. 대상주택도 전용면적이 85㎡ 이하의 주택이나 아파트로 한정된다. 이 상품은 건설교통부가 국민주택기금을 사용해 빌려주는 상품으로 국민ㆍ우리은행, 농협 등 3곳에서만 이용할 수 있다.
![[부동산/금융] 모기지론](https://image4.happycampus.com/Production/thumbnail/2004/04/05/data2795384-0001.jpg)
