*균* 스토어

*균*

개인

팔로워0 팔로우

소개

등록된 소개글이 없습니다.

전문분야 등록된 전문분야가 없습니다.

판매자 정보

학교정보

입력된 정보가 없습니다.

직장정보

입력된 정보가 없습니다.

자격증

입력된 정보가 없습니다.

판매지수

판매중 자료수

6개
전체 판매량

24개
최근 3개월 판매량

0개
자료후기 점수

-
자료문의 응답률

-

전체자료 6개

해외 첨단바이오산업단지 개발사례 (출장보고서)

One North의 기본 구상1. 개념과 목적 - 생명의학, 정보통신기술, 미디어, 물리학, 엔지니어링 분야의 성장을 촉진할 세계적인 수준의 연구단지이자 비즈니스파크 - 연구시설과 비즈니스 파크를 교육기관, 주거단지, 레크리에이션과 결합하여 업무-주거-교육에 최상의 환경을 조성2. 개발상의 특징 - 산업 클러스터별로 개발을 유형화(바이오, 디지털미디어, 퓨전 등) - 20년에 걸친 단계별 개발 . phase zero: 지원시설 : One North 추진본부, IT업체 인큐베이터 입주 . 1단계: Biopolis, Fusionopolis 건설로 산업발전의 기반 구축, 성장 촉진3. 사업개요 - 부지 면적: 450 acre(182.8ha, 54만평) - 총건축연상면적: 3,833,200㎡ . 1 단계(61%) 2,350,200㎡ . 2&3 단계(39%) 1,277,900㎡

시장조사| 2011.06.03| 30페이지| 3,500원| 조회(500)

일본, 싱가폴, 바이오, 첨단산업, 해외사례, 산업단지, 원노스, 사이토사이언스파크, 고베바이오메디컬연구

미리보기

닫기
지방공기업(지방개발공사) 설립현황, 사업영역, 경영실태

지방개발공사 설립현황과 사업영역, 경영실태1. 설립현황지방개발공사의 시작은 1998년부터 추진되기 시작한 지방공영개발사업을 통해 지방정부가 직접 지역개발사업을 운영하고, 그 개발이익을 환수하여 지역발전을 위해 활용하는 방안을 강구하기 시작하면서 부터이다. 이에 따라 전국의 시?도와 주요 시?군에 공영개발사업단 또는 공영개발사업소가 설치?운영되면서 지방자치단체가 주도적으로 공영개발사업을 추진하게 되었으며, 사업의 확대 및 성장과 더불어 공영개발사업단 또는 공영개발사업소는 지방개발공사로 발전하게 되었다. 2008년 현재 전국 지방자치단체의 지방개발공사는 모두 26개에 이르고 있다. 광역자치단체의 지방개발공사의 설립현황을 살펴보면 다음과 같다.) 광역자치단체 지방개발공사 설립현황자치단체설립일자본금(억원)현원(명)당기순이익(백만원)주요 사업 내용서울1989. 02.19,82867191,745택지개발, 주택건설, 재개발, 도시계획부산1991. 01.3,78216510,247택지개발, 주택건설, 재개발, 공단조성인천2003. 05.11,97930647,057택지개발, 주택건설, 재개발, 관광단지대구1988. 08.2,62718322,116택지개발, 주택건설, 재개발, 공단조성광주1993. 09.1,0542277,774주택건설, 체육시설관리, 매장 및 묘지대전1993. 021,5127275,756주택건설, 공단조성, 동물원, 도시환경울산2007. 04.78039-23주택건설, 임대, 유통단지, 역세권개발경기1997. 127,30647686,213택지개발, 주택건설, 해외무역, 외자유치강원1997. 011,657138816주택건설, 공단조성, 농산물유통, 관광충남2007. 022,10861-10택지조성, 주택건설, 관광단지, 공단조성충북2006. 03530351,118택지조성, 주택건설, 재개발, 관광개발전남2004. 063,7591044,078택지개발, 주택건설, 농어촌, 섬?해안선전북1998. 12846431,515택지개발, 주택건설, 재개발, 시설관리경남1996. 1295615612,393택지개발, 주택건설, 해외투자, 공단조성경북1997. 076396311,316주택건설, 임대, 휴게소 건설 및 관리제주1995. 0331131911,623삼다수생산, 감귤복합처리가공단지 조성자료 : 행정안전부, 2008, 「2008 지방공사?공단현황」2. 지방개발공사 사업영역지방공기업법에 의한 사업영역은 지방공기업법 제정 당시 수도, 공업용수도, 궤도, 자동차운송, 가스 등의 5개 당연적용사업과 병원, 주택, 시장, 도축, 공익전당포, 택지조성, 기타 기업으로 경영하는 것이 적당한 사업으로 적당한 사업 등 7개 임의적용사업에서 시작하여 현재는 8개 당연적용사업과 3개 임의적용사업으로 변화되었으나,) 지방공기업법은 1999년 개정 이후 임의적용사업을 민간인의 경영참여가 어려운 사업으로서 주민복리의 증진에 기여할 수 있고, 지역경제의 활성화나 지역개발의 촉진에 이바지할 수 있다고 인정되는 사업으로 경상경비의 5할 이상을 경상수입으로 충당할 수 있는 사업을 지방직영기업·지방공사 또는 지방공단이 경영하는 경우에는 조례가 정하는 바에 의하여 이 법을 적용할 수 있다고 명시함으로써 사업영역의 측면에서 본다면 공기업이나 사기업의 영역에 국한하지 않고 거의 모든 사업의 수행이 가능할 수 있도록 되었다고 할 수 있다. 다음은 지방개발공사의 사업실태를 검토하기 위해 광역자치단체 16개 지방개발공사에서 운영 중인 사업을 53개 사업영역으로 구분하여 지방개발공사의 사업영역을 검토한 결과이다. 지방개발공사 주요사업 참여현황사업영역서울부산인천대구광주대전울산경기강원충남충북전남전북경남경북제주토지개발사업○○○○○○○○○○○○○○○○주택건설사업○○○○○○○○○○○○○○○○산업단지조성사업○○○○○○○○○○○○○○○도시개발사업○○○○○○○○○○도시계획시설사업○○○임대아파트건설사업○○○○○○○○○○○○○임대주택관리○○○○○○○○○○○○○○○주거환경정비사업○○○○○○○○○○○○재개발?재건축사업○○○○○○○○○도시재생사업○○○○○○○○○도시재정비사업○○○○○○○○○도시재정비촉진사업○○○○○○○○○관광단지조성사업○○○○○○○○○○관광시설건립사업○○○문화예술시설건립○○○○체육시설건립사업○○○○궤도사업○○○○○○자동차운송사업○○○○○○지방도로사업(유료)○○○○○○상하수도사업○○○○○○의료사업○○○○○○수도사업(공업용)○○○○○○청소및자원재생사업○○○○공원,지하상가시설물○○○○유통단지건립사업○○○○○○수출입지원및대행○○○○○주차장건설운영사업○○○○역세권개발사업○○○○공유수면매립사업○○○○매장및묘지,화장장○○○SOC건설및투자사업○○건설자재생산및판매○○○해외(투자)개발사업○○○○○집단취락지정비사업○○공영차고지건설사업○아파트형공장건설○○벤처집적시설건립○○공공임대다가구매입○○○○장기전세주택건립○민자투자사업및출자○○○리모델링사업○집단에너지공급사업○○자동차견인사업○혁신도시조성및개발○○○○○○이전적지개발사업○○첨단산업단지조성○○휴양림조성및운영○레저위락시설건립○○○○○○○○○○신청사등공공청사○○○○○○○농산어촌개발사업○경제자유구역조성○○○지역특산물가공판매○수력및대체에너지○주 : 현재 진행되고 있는 주요사업을 중심으로 정리되었기 때문에 해당 지방개발공사에서 실제 추진되는 사업의 경우에도 일부 누락이 있을 수 있음.자료 : 행정안전부, 2008.8.31, 「2008 지방공사?공단현황」; 지방개발공사의 주요기능 및 2007년 주요사업실적, 2008년 사업계획을 참고로 정리하였음.3. 지방개발공사 경영실태지방개발공사의 경영실태를 분석하면, 2005년 지방공기업법의 개정에 따라 사채발행한도가 순자산의 4배에서 10배로 확대되고, 택지개발사업 등 사업이 활발히 추진되어, 부채 및 자산이 급격히 증가하였으며, 이러한 사업 확대에 따라 매출액이 증가한 결과, 당기순이익이 증가하고 있으나,) 전체 지방개발공사에 대한 수도권(SH공사, 인천, 경기)의 비중은 점차 높아져 2007년의 경우 전체 부채 및 자산의 약 80%, 당기순이익의 71.7%(2005년 38.1%)로 증가하여 수도권 지방개발공사의 사업영역이나 사업규모가 지속적으로 확대되고 있음을 알 수 있다. 또한 최근 4년간 당기순이익 증가율은 45.2%이나 매출액 증가율은 35.2% 이어서 수익성(매출액순이익률)이 지속적으로 개선되고 있는데, 이는 경영개선에 따라 영업이익률이 증가(‘04년 9.1% → ’07년 14.1%)하였기 때문인 것으로 분석되고 있다.) 수도권 지방개발공사의 경우 정부의 각종 신도시개발사업과 지역 내 도시재개발사업 등의 수요가 많아져 사업의 참여기회가 많은 반면, 수도권 이외 지역의 지방개발공사는 미분양 등에 따른 택지개발사업이나 주택건립사업의 수익성이 낮음과 동시에 수요 또한 높지 않아 주로 도시재생사업이나 산업단지, 관광?레저?위락단지 개발 사업에 참여하고 있기 때문에 수도권과 비수도권 지방개발공사와의 격차가 지속적으로 확대되고 있는 것으로 분석할 수 있다. 지방개발공사 순이익률 추이현황자료 : 행정안전부, 2008.9, “2007년도 지방공기업 결산 및 경영분석”, p.38하지만 문제는 이러한 경영실적이 수익성이 높은 택지개발사업 등의 용지매출수익과 주택건립사업의 주택판매수익에 집중된 결과라는 것이다.) 용지매출수익이나 주택판매사업 내에 산업단지나 임대주택의 판매수익이 포함될 수 있겠지만, 대부분의 사업은 지역 주민들의 복리향상이나 지역사회발전 등 공공성 확보를 위한 것이라기보다는 수익성 확보를 위한 사업의 성과로 분석할 수 있다. 물론 이러한 성과가 수익성의 극대화를 통해 결과적으로 사회경제적 가치의 창출과 증대를 통해 사회구성원 전체가 더 잘 살게 되는 공공성의 구현을 추구하고 있다고 할 수 있지만, 다음의 에서도 나타나듯이 임대사업수익과 관리사업 수익의 합계가 2.8% 수준에 그치고 있다는 것은 지방개발공사의 설립목적이나 롤즈의 정의론 속에서의 공공성이라는 관점에서 볼 때, 과도하게 수익성에 치우쳐 있다고 할 수 있다.) 지방개발공사 항목별 영업수익 현황구분(단위:억원)계용지매출수익주택판매수익임대사업수익관리사업수익대행사업수익기타영업수익계54,65930,01214,2458506936,5962,262서 울12,9032,8156,1545402783,08333부 산3,*************72,138대 구2,4008901,3829037--인 천9,6226,1213,48219---광 주1,055-4542510145421대 전3,45258689034801,861-울 산15-113---경 기17,67616,1011,3599-205-강 원444--15934971충 북101101-----충 남-------전 북5843-8-7-전 남1,091955-1-136-경 북*************25-경 남1,154678-8112354-제 주800785-1-15-자료 : 행정안전부, 2008.9, “2007년도 지방공기업 결산 및 경영분석: 도시개발공사 결산 세부내역”) 지방개발공사는 2008년 현재 광역자치단체 16개, 기초자치단체 10개 등 총 26개가 운영 중이나, 본 연구에서는 광역자치단체의 지방개발공사만을 연구의 범위로 한다. 이하 같다.) 지방공기업법에 의한 사업영역은 지방개발공사 이외에 지방자치단체에서 설립하는 모든 지방공기업에 해당하는 사항이나, 지방자치단체의 여건에 따라 지방개발공사에서 모든 사업의 수행이 가능하므로 지방개발공사의 사업영역이라고 할 수 있다.) 택지개발의 경우 2005년 45지구 42,975㎡에서 2007년 56지구 88,361㎡로 증가하였고, 부채의 경우 2005년 대비 244.6% 증가하였고, 매출액의 경우 2005년 15,058억원에서 2007년 36,562억원으로 증가하였다. 또한 최근 5년간 매출액순이익률은 평균 8.9%에 달하고 있다.

사회과학| 2009.04.17| 5페이지| 1,000원| 조회(423)

지방공기업, 사업영역, 도시개발공사, 설립현황, 지방개발공사, 경영실태, 도시공사

미리보기

닫기
[부동산] 양도소득세 주요 변천과정 연구 (1가구1주택비과세제도중심)

양도소득세 주요 변천과정 연구 |양도소득세 주요 변천과정 연구-1세대 1주택 비과세 제도를 중심으로-1. 서언참여정부에서는 현재 실거래가(투기지역, 투기적거래 등), 공시지가(토지), 기준시가(건물) 등으로 혼용되어 적용되고 있는 부동산에 대한 과표기준을 2007년부터 모두 실거래가로 통일하여 적용하겠다는 방침을 지난 4일 발표하였음.)이에 따라 관련 전문가 및 직접적인 영향을 받게 되는 일반 국민들은 급격한 세부담의 영향에 따른 반발이 나타나고 있으며, 부동산 및 주택시장에서는 거래시장의 위축에 따른 경기하락을 우려하고 있지만, 부동산에 대한 모든 과표기준을 실거래가로 적용하게 된다면 조세의 형편성과 효율성, 그리고 조세정책의 선진화와 경쟁력강화라는 측면에서 전문가집단 및 사회단체 등에서 긍정적인 의견 또한 많이 있어 정책에 대한 공감대는 형성되고 있음을 알 수 있음.부동산세제에 대한 실거래가의 완전한 적용을 위해서는 실제 정확한 실거래가를 확보하는 것이 관건으로 이에 대해 정부에서는 부동산중개업자의 실거래가 신고의무화), 실거래가의 등기부등본 명시, 1세대 1주택 비과세 제도의 개선), 제반 시스템의 정비 등을 정책을 추진하고 있음.2007년 실거래가 과표 적용은 물론 이에 따르는 조세저항을 줄이기 위해서라도 실거래가의 확보는 필수적이기 때문에 앞서 언급된 정책들은 차질 없이 추진되어야 하며, 본 보고서에서는 가장 문제가 되는 1세대 1주택 비과세제도의 개선을 위한 정책적 해법을 도출하기 위해 이에 대한 제도의 변천과정을 고찰하여 보기로 함.2. 제도의 변천과정저소득 서민층을 대상으로 한 내 집 마련의 기회를 제공하고 재산형성을 지원한다는 목적 하에 시행되는 1세대 1주택 비과세 제도의 변천과정에 대한 논의를 하기 위해서는 제도의 운영을 규정하고 있는 법령인 소득세법과 양도소득세의 변천과정을 먼저 확인하여야 할 것이므로 본 보고서에서는 먼저 소득세법과 양도소득세의 주요 변천 내용에 대해 살펴본 후 1세대 1주택 비과세 제도의 변천과정에 대해 살펴보기로 함.고 종합과세제도로 전환1978. 12. 05?비과세소득의 범위 확대 ?근로소득에 대한 제소득 공제 확대?배당소득에 대한 과세합리화 ?중소기업에 대한 지원확대1978. 12. 21?종합소득세율 인하 (최고세율 60% -> 55%)?비과세 근로소득의 범위 확대?무기명?가명 금융자산소득에 대한 차등과세?부동산임대업에 대한 총수입금액 계산방법 개선1985. 12. 23?지상배당과세제도의 폐지?보완1988. 12. 26?종합소득세율체계의 간소화 (16단계 -> 8단계)?비실명 금융자산 차등세율 폭 확대?자동부과율 과세대상 범위 확대1989. 12. 30?근로소득세액공제제도 신설1990. 12. 31?세율체계 조정 (8단계 -> 5단계)?사업소득에 대한 원천징수대상범위 확대1992. 12. 08?소득세 신고 및 결정체계의 개선1994. 12. 22?금융소득 종합과세제 도입?신고납부제 도입?종합소득세율 구조개편 및 각종 공제 조정1998. 01. 01?금융소득 종합과세제도 유보1999. 12. 31?금융소득 종합과세제도 2001년 귀속분부터 재실시?양도소득세 신고납부제도로 전환2000. 12. 29?각종 연금의 불입액, 장애인을 위한 보장성 보험료 소득공제제도 신설?비과세 연금소득을 점진적으로 과세대상으로 전환하여 과세기반 확충2001. 12. 31?근로자 및 사업자 세부담 경감을 위해 종합소득세율을 평균 10% 인하?종합소득세율의 인하에 따라 양도소득세율을 조정2002. 12. 18?헌법재판소 위헌결정에 따른 자산소득부부합산제도의 폐지?생활기초경비?일용근로자에 대한 소득공제금액한도 상향조정?고가주택 및 투기지역 실거래가 과세강화?투기지역에 대한 양도소득세의 탄력세율 적용 (15% 범위 가감)2002. 12. 30?재개발?재건축사업과 주거환경개선사업의 관련 제도의 단일?통합화2003. 05. 29?주택건설촉진법과 관련 주거복지?주택관리 등의 부분을 보완2003. 07. 30?근로소득자에 대한 소득공제율?세액공제율?공제한도 조정2003. 12. 30?국민생활 관련 조세지원제4. 12.?‘양도소득세’ 제도 신설 (토지?건물)-종합소득세 도입하여 소득세법에편입(양도소득 : 분리과세)?재산소득에 대한 적정 과세?소득 재분배 기능 강화1978. 02.?투기지역 고시-1981.7.1 전면 해지-1983.2 부활 (특정지역고시)?투기 및 개발이익 환수?국민 경제질서 정상화1978. 04.?‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 과세대상에추가?부동산 거래의 현실 고려1978. 12.?세율 조정-보유기간에 따라 차등과세?‘부동산에 관한 권리’를 과세 대상에 추가?단기 보유자산 및 미등기 전매에대한 중과?경제 거래현실 고려1980. 12.?탄력세율 제도 도입?‘점포임차권, 영업권’을 과세대상에 추가?장기 보유자산과 서민주택 양도에대한 세부담 경감?경제 거래현실 고려1983. 07.?기준시가 결정원칙으로 전환?납세편의 도모1989. 08.?단기 양도 미등기전매 등투기거래유형에 대해 실가 과세?부동산 투기 억제1996. 01.?부동산양도신고제 도입 (2002.7. 폐지)?양도소득특별공제 폐지?미공제 인적공제 폐지?납세행정 개선?과세체계의 정리1999. 01.?양도소득에 대한 국내와 국외분 세율 차등?형평성 차원2002. 03.?투기지역 탄력세율 적용?부동산 투기 억제2002. 10.?1세대 3주택 이상자의 양도주택 실가 과세?부동산 투기 억제2002. 12.?6억원 초과 고가주택 실가 과세?투기지역 내 부동산의 실가 과세?부동산 투기 억제2003. 07.?투기지역 지정 기준 변경- 2월 평균 -> 매월 주택매매가격상승률?부동산 투기 억제시 기양 도 소 득 세배 경2003. 12.?부동산 세제 개선-1세대 3주택 양도세율 60% 상향?투기지역 양도세 탄력세율 적용 (15%p 가감)?부동산 투기 억제2004. 03.?주택거래신고제 시행?토지거래허가요건 강화?부동산 투기 억제2004. 08.?투기지역지정 등 지정 확대- 대규모개발사업이 예정된 지역?부동산 투기 억제자료 : 이인실, 「자본이득과세연구」, 한국경제연구원, 2003.9, p.75~76국세청?법제트만 적용)시 기주 요 내 용비 고1978. 12. 30?1개의 주택 소유하고 6월 이상 거주한 것 (모든 주택)- 거주기간산정 : 주민등록표상 전입일자~전출일자 월수- 단독주택을 신축하여 양도하는 경우에는 제외- 재무부령이 정하는 부득이한 사유인 경우에는 인정?배우자가 없는 경우에의 1세대 인정범위- 거주자의 연령이 30세 이상인 경우- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우- 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우?거주조건 확대(모든 주택 적용)?거주기간 산정기준의 마련?1세대 기준 조정1979. 12. 31?거주자와 그 배우자의 직계존비속?거주자와 그 배우자의 형제자매?가족의 범위 마련1980. 12. 31?당해 주택의 보유기간이 2년 이상으로서 거주자가1세대 1주택임을 입증하는 경우 거주기간 요건 인정?거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득이 있는 경우1세대로 인정?상속에 의해 주택을 취득하는 경우 먼저 양도하는 주택을1세대 1주택으로 인정?거주기간 제한요건 완화?1세대 기준 조정?상속인 경우인정범위 조정1983. 07. 01?1개의 주택을 소유하고 1년 이상 거주한 것- 단, 당해 주택의 보유기간이 3년 이상으로서 거주자가1세대 1주택임을 입증하는 경우 거주기간 요건 인정?거주기간 제한요건 강화1988. 08. 25?1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주한 것- 단, 당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가1세대 1주택임을 입증하는 경우 거주기간 요건 인정?거주기간 제한요건 강화1988. 12. 31?주택에 정착되는 부수 토지의 면적을 조정함- 도시계획구역 안의 토지 : 5배- 도시계획구역 밖의 토지 : 10배?부수 토지의면적 조정1989. 08. 01?단독주택을 신축하여 양도하는 경우에도 적용 (조항 폐지)?지방세법상의 과세시가표준액이 2,000만원 이상인 단독주택- 주택 연면적이 264제곱미터 이상(지하실 1/2도 포함)이고,부수토지와의 양도가액의 합계액이 1억8천만원 이상- 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고,양도가액의 합계액이 1억8천세법 제15조 (1세대 1주택의 범위)-> 소득세법 제154조 (1세대 1주택의 범위)-> 소득세법 제155조 (1세대 1주택의 특례)-> 소득세법 제156조 (고급주택의 범위)?주거 이전을 목적으로 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택(도시계획사업으로 기존 주택이 철거되는 경우 철거 후잔존주택)을 취득한 날로부터 1년 이내에 양도하는 경우1세대 1주택으로 인정?농어촌주택 등 읍?면 지역의 일반주택을 양도하는 경우1세대 1주택으로 인정- 읍?면 지역의 인정범위.수도권외의 지역 중 읍지역(도시계획구역 안을 제외).면지역에 소재하는 주택 (농어촌주택)과 일반주택- 상속받은 주택 (피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 것)- 이농주택 (이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 것)- 영농 또는 영어(어업)의 목적으로 취득한 귀농주택?전문 개정?일시적인1세대 2주택 특례?농어촌 주택 특례(이농주택 및귀농주택의 세부기준은 법조항참조)1995. 07. 06?엘리베이터?에스컬레이터 또는 66제곱미터 이상의수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택?고급주택의 범위1995. 12. 30?다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택(공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우)을취득한 날(수용일)로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는경우 1세대 1주택으로 인정?다가구주택을 1인에게 취득, 양도하는 경우 단독주택 인정?일시적인1세대 2주택 특례?다가구주택기준1996. 12. 31?상속에 의하여 하나의 주택을 취득하는 경우 당해 상속받은 주택은 보유기간의 제한없이 1세대 1주택으로 인정?고급주택을 산정함에 있어 지하실 면적 중 주거전용 면적은 모두 연면적에 포함함 (단독 및 공동주택 동일)?공동주택 중 단독주택으로 보는 다가구주택은 제외?일시적인1세대 2주택 특례?고급주택의 기준1997. 12. 31?상속개시 당시 2이상의 주택을 소유하고 있는 경우1세대 1주택의 비과세 주택의 순위 지정?일시적인1세대 2주택 특례시 기주 요 내 용비 고1998. 04. 01?거주기간년

경영/경제| 2005.07.20| 9페이지| 1,500원| 조회(1,919)

부동산, 양도소득세, 소득세, 1세대1주택1비과세, 비과세감면

미리보기

닫기
[부동산] 농지의 개념 및 제도의 변화

우리나라 농지정책의 변화에 따른지가상승의 영향에 관한 조사1농지의 개념농지법 제2조에서는 농지를 다음과 같이 정의하고 있음① 전. 답. 과수원 기타 법적 지목 여하에 불구하고 실제 현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물 재배지로 계속하여 3년 이상 이용되는 토지로 지목이 전, 답, 과수원은 실제 상황에 관계없이 농지이나, 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 타 지목도 3년 이상 계속하여 영농을 하면 농지로 보며, 지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하지 아니하고 다년성 식물을 재배하면 농지가 아님② 유지, 농로, 수로 등과 같이 농지의 개량시설의 부지와 온실, 비닐하우스, 버섯재배사 등 농업생산에 필요한 시설은 농지이나 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지가 아님2농지의 구분① 농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역외)으로 구분② 농지법 제30조의 규정에 의거 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정하며 국토의계획및이용에관한법률 제6조의 농림지역에 해당함③ 농업진흥지역은 농지법 시행 전 절대농지와 비슷하나 과거 절대?상대농지를 필지별로 지정할 때와는 달리 농업의 진흥을 도모하기 위하여 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역으로 농지를 권역별로 지정하므로 농지외의 임야?잡종지?묘지 등 비농지 일부도 포함되어 있음④ 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 지정⑤ 국토의계획및이용에관한법률 제76조 제5항 제3호의 규정에 의거 농림지역중 농업진흥 지역인 경우에는 농지법이 정하는 바에 의한다고 하였으므로 농업진흥지역에서는 농지법 제34조(용도구역안에서의 행위제한) 및 농지법시행령 제34조(농업진흥구역안에서할 수 있는 행위)내지 제35조(농업보호구역안에서의 행위제한)의 규정에 위배 되지 않아야 함3농지의 면적우리나라의 농지 면적은 총 1,876,000ha로 전체 국토면적의 18.9%를 점유하고 있음 농지면적의 현황 및 농지의 구성국토면적 9,954천ha농경지 1,876천ha(18.의를 거쳐 농림부장관의 승인을 얻어야했던 한계농지정비지구 지정 절차도 지방자치단체장의 승인만 얻으면 되도록 간소화하였음. 이에 따라 민간사업자가 (한계)농지를 활용하는 개발사업을 추진할 수 있는 기회가 넓어지게 되었음4최근의 농지 규제?완화 정책우리나라는 해방 이후 ‘경자유전(耕者有田)’의 원칙에 따라 농지소유를 엄격하게 규제하는 정책을 고수해 왔으나 농촌인구의 감소와 우루과이라운드(UR), WTO의 농산물 시장개방 압력 등 국내?외의 사회 여건 변화에 따라 2002년부터 농지정책의 기본방향을 바꾸기 시작했음1) 농지법 개정안 (발표 2002.4.3, 개정?시행 2002.12.18)[농지법] 2002.12.18개정◇ 목적농업분야의 대내외적 여건변화에 대응하여 농업의 경쟁력을 강화하고 농촌사회의 활력을 증 진시키기 위하여 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하 는 경우에는 세대별로 1천제곱미터 미만의 농지에 한하여 이를 소유할 수 있도록 하고, 농 업진흥지역밖에서도 농지소유상한제를 폐지하여 농지의 소유 및 거래제한을 완화하는 등 현 행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완함◇ 주요내용① 농업경영체의 경쟁력 제고를 뒷받침하기 위하여 자본조달이나 경영측면에서 효율적인 주 식회사 형태의 농업회사법인도 농지를 소유할 수 있도록 함② 주 5일 근무제의 확산에 따른 국민들의 주말·체험영농 수요의 증가에 부응하기 위하여 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우에는 세대별로 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있도록 함③ 주말·체험농장이 활성화될 수 있도록 소유 농지를 주말·체험영농을 하고자 하는 자 또는 주말·체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 또는 사 용대를 할 수 있도록 함④ 농업진흥지역밖의 농지는 세대별로 5만제곱미터를 초과하여 소유하지 못하도록 하던 농 지소유상한제를 폐지하여 농업진흥지역밖에서도 농업진흥지역안에서와 같이 영농규모의 확대를 통한 농업의 경쟁임하지만 2002년 당시 농지소유상한제의 전면 폐지하면서 농업목적으로만 제한하고 투기가 우려될 경우 토지거래허가 등 사후대책을 준비하였고 이농?상속 등 예외적으로 비농업인의 농지소유가 허용되는 경우에는 예전처럼 소유한도를 계속 두기로 하였음. 또한, 당시 농민이 아닌 경우엔 주말농장이나 노후 대비용으로 조그만 텃밭조차 살 수 없었던 상황에서 도시 자본의 농촌 유입을 통한 농촌경기 활성화를 위하여 도시민에게 3백평 미만의 주말농장용 농지 소유를 허용하고 주식회사 형태의 영농법인도 농지를 가질 수 있도록 하였음이러한 조치들로 비진흥지역의 80%를 차지하는 밭 농업의 규모화가 촉진될 것으로 전망되었으며, 도시민들의 소규모 농지 취득이 허용되어 우리나라 전체 농지 필지의 절반을 차지하는 소규모 농지의 거래가 활발해질 것으로 기대하였으며, 주 5일 근무제 시행으로 급증할 도시민의 여가 수요를 흡수할 경우 상당한 도시자금이 농촌에 유입될 것으로 전망하였음2) 농어촌정비법 개정안 (개정?시행 2002.12.26)[농어촌정비법] 2002.12.26 개정◇ 목적인구의 급격한 감소와 고령화로 농어촌이 점차 위축되어가고 있는 가운데 도시와 농어촌간 의 인적·물적 교류를 촉진함으로써 농어촌의 활력을 증진시키기 위하여 농업생산성이 낮은 한계농지 등을 정비하고, 농어촌휴양관광사업과 관련한 규제를 완화하는 한편, 농업생산기반 정비사업의 추진상의 일부 미비점을 보완함◇ 주요내용① 농어촌관광휴양단지사업에 휴양콘도미니엄 등 취사 및 요리가 가능한 숙박시설을 설치· 운영하는 사업이 포함되도록 함으로써 가족단위 관광객들을 적극 유치할 수 있도록 함② 농어촌생활환경정비시행계획에 농어촌 경관의 보존·조성과 농어촌관광휴양지원시설의 정 비가 포함되도록 하여 농어촌생활환경정비사업과 농어촌관광휴양자원개발의 상호 연계가 강화될 수 있도록 함③ 농어촌관광휴양사업의 활성화를 통한 농어촌의 소득원 확충을 위하여 농어촌관광휴양단 지의 개발 및 경영자격을 확대하고 관광농원의 개발절차를 간소화하는 한편, 농어촌관광 휴성비를 50～100% 감면해 주고, 초지에 건립하는 농업인주택에 대하여 대체초지조성비를 전액 면제해 주기로 하였음한계농지나 한계농지정비지구로 고시된 지역에서 사업을 할 경우 농지조성비가 전액 면제되나, 무분별한 한계농지개발을 방지하고 개발이 저조한 농촌지역이 우선 개발될 수 있도록 수도권내에서는 면제혜택이 없었음당시 농촌에는 한계농지 21만ha가 산재해 있었으며, 24만호에 달하는 빈집과 583개소의 폐교 등 투자 가능한 유휴자원이 많고, 아름다운 자연경관ㆍ전통문화ㆍ향토음식 등 도시에서는 찾아 볼 수 없는 관광자원을 가지고 있어 이를 적절히 활용하여 농촌을 도시민의 여가ㆍ전원생활 공간으로 개발한다면 주5일 근무제 실시와 완전노령연금 본격지급, 가족단위 체험중심의 관광패턴 변화 등 최근의 여건호전과 더불어 농촌투자와 농촌관광의 붐이 조성될 수 있을 것이라는 기대가 있었음하지만, 한계농지정비사업에 대해 3년이 흐른 지금까지도 자세한 내용을 알지도 못하거나 알아도 그 내용을 명확히 이해하고 있는 사람이 적은 현실인데, 제도적으로는 상당히 의미가 있는 내용임. 예를 들어 전국적으로 한계농지가 약 40%에 이르고 있는데 이를 잘만 활용하면 각종 혜택을 받으며 개발사업을 진행할 수 있음. 수도권에서는 적용이 되지 않기는 하지만 수도권 인근에도 개발메리트를 가진 한계농지가 많으며, 지방에서도 신행정수도개발지역 인근?기업도시개발지역 인근 등 활용잠재력이 큰 제도임앞서 설명한 농지조성비의 감면뿐 만이 아니라 한계농지정비사업으로 개발사업을 신청하면 심의 등을 거쳐 한계농지개발사업지구로 지정이 되는 데 일반적인 택지개발사업이나 아파트지구지정 등에 최소 3개월에서 6개월 이상 소요되는 일정을 모든 관련 법규를 동시에 검토?의제처리하여 1개월 이내에 마치도록 제도화하고 있고 지자체의 지원이 원활하지 않을 경우 업무자체를 농림부에서 대행하다시피 지원해 주고 있음3) 농지제도 개선방안 발표 (2004.1.14)[농지제도 개선방안] 2004.1.14 허상만 농림부장관◇ 목적금년(2004년 면적제한을 철폐하는 한편, 전용허가위임권한을 지방자치단체에 대폭 확대하는 등 각종 제한을 대폭 완화하고,네 번째, 농지조성비의 부과기준을 농지조성원가 기준에서 공시지가 기준으로 변경하고 단가 수준을 인하하는 한편, 경제자유구역?제주자유도시 등 특정지구 내 공공개발 및 농촌투자에 대한 감면폭을 확대하는 등 농지조성비 감면제도를 탄력적으로 운용하고,다섯 번째, 농지시장의 효율적 관리를 위하여 농지유동 정보화 지원 및 신탁기능도입과 농지를 매입 후 전업농에게 매도?임대하는 등 관리기능을 확충함4) 농지법개정안 입법 예고 및 확정 발표 (2004.7.22/2004.10.26)[농지법 개정안 입법 예고 및 확정발표] 2004.7.22/2004.10.26◇ 목적농정 환경의 변화에 대응, 농지이용의 효율성을 높이고 농촌지역의 활력을 증진하기 위하여 지 난해부터 검토해온 농지제도개선방안을 확정하고 이를 반영한 농지법 개정안을 입법예고함◇ 주요내용(1) ① 농지은행을 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년이상 임대하는 경우 농업경영목적 취득 농지의 임대 허용함② 상속받은 농지 및 8년 이상 영농한 후 이농하여 계속 소유하는 농지에 대한 1ha미만의 농지소유제한은 유지하되, 농업기반공사를 통한 장기임대시 예외 허용함③ 지역발전특구안에서 특화사업자의 농지소유를 허용하고 농업회사법인의 농지소유제한을 완화함④ 토양의 침식?유실 등 휴경으로 인한 농지의 피해발생에 대비 원상회복명령 및 대집행을 통해 복구하도록 휴경 농지의 관리를 강화함◇ 주요내용(2) ⑤ 농업진흥지역을 중심으로 우량농지는 최대한 보전하고, 한계농지 등 농업진흥지역 밖 농 지의 전용규제를 완화함⑥ 농촌지역 농지의 농지조성비 부담을 완화하여 농촌투자를 활성화하고 농지의 개발이익이 농촌의 활력 증진에 기여할 수 있도록 농지조성비 제도를 개선함⑦ 농지가격 하락, 농지매도 및 임대수요 급증 등 농지시장의 변화에 적극대응하기 위해 농 지은행 역할을 할 수 있는 제도를 도입함앞서 2004.1월에 발표한 개선방안에 대해 입법화를 추진능

경영/경제| 2005.07.20| 11페이지| 1,000원| 조회(729)

부동산, 농지, 농지제도, 농지정책, 한계농지

미리보기

닫기
[부동산] 컨설턴트시험문제 해설

[제ㅇㅇ기 부동산컨설턴트과정 자격시험]문제1. 재개발, 재건축 사업의 추가부담금 계산방법에 대해 설명하시오.(1) 기존의 아파트와 재건축아파트에 대한 분석을 한다.기존아파트의 경우 평형과 대지지분, 전체대지면적에 대해 분석한다.재건축아파트의 경우 분양평형, 평당분양가(평균평당분양가), 평형별 총분양가에 대해 분석한다. 기존아파트평 형 세대수 대지지분 대지면적 15 500 18 9,000 20 500 24 12,000 계 1,000 - 21,000 재건축아파트배정평형 세대수 조합분양 일반분양 평당분양가 분양가 합계 25 200 - 200 9,000,000 45,000,000,000 32 500 450 50 9,500,000 152,000,000,000 48 400 400 - 10,000,000 192,000,000,000 59 208 150 58 11,000,000 134,992,000,000 계 1,308 1,000 308 9,980,000 523,992,000,000(2) 지출금액을 분석한다.시공비용과 간접비용을 분석하여 전체 지출금액을 분석한다. 시공비 : 200,000,000,000원 간접비용 : 20,000,000,000원합 계 : 220,000,000,000원(3) 사업이익을 계산한다.사업이익 = 신규아파트 분양가 합계 지출금액 합계 523,992,000,000원 220,000,000,000원 = 303,992,000,000원(4) 사업이익에 대한 면적을 환산한다. (사업이익면적은 당초 대지지분 대비 증가된 지분율을 의미)사업이익 환산면적 = 사업이익 / 평균평당분양가 303,992,000,000원 / 9,980,000원 = 30,460(평)(5) 평균지분율을 계산한다.평균지분율 = 사업이익환산면적 / 사업부지 (기존아파트의 전체 대지면적을 의미) 30,460(평) / 21,000(평) = 145 % (당초 소유지분 대비 145%의 지분이 증가함을 의미)(6) 평형별 지분율을 계산한다.평형별 지분율 = (평균평당분양가 / 배정평형 평당분양가) * 평균지분율 25평형 : (9,980,000원 / 9,000,000원) * 145% = 160.79 %32평형 : (9,980,000원 / 9,500,000원) * 145% = 152.32 %48평형 : (9,980,000원 / 10,000,000원) * 145% = 144.71 %59평형 : (9,980,000원 / 11,000,000원) * 145% = 131.55 %(7) 무상지분율을 계산한다.무상지분율 = 배정평형 지분율 * 평형별 대지지분 (기존아파트의 평형별 대지지분을 의미) 기존아파트 15평형에 대한 재건축아파트 25평형의 무상지분율 : 18 * 160.79% = 28.94(평)기존아파트 20평형에 대한 재건축아파트 25평형의 무상지분율 : 24 * 160.79% = 38.50(평)위와 같은 방법으로 모두를 계산하면,기존평형 대지지분 25평형 32평형 48평형 59평형 15 18 28.94 27.41 26.04 23.67 20 24 38.50 36.55 34.73 31.57(8) 추가부담금을 계산한다.추가부담금 = (배정평형 - 무상지분율) * 배정평형 평당분양가 기존아파트 15평형에 대한 재건축아파트 25평형의 추가부담금: (25 - 28.94) * 9,000,000원 = -35,460,000원기존아파트 15평형에 대한 재건축아파트 59평형의 추가부담금: (59 - 23.67) * 11,000,000원 = 388,630,000원위와 같은 방법으로 모두 계산하면,기존평형 대지지분 25평형 32평형 48평형 59평형 15 18 -35,460,000 43,605,000 219,600,000 388,630,000 20 24 -121,500,000 -43,225,000 132,700,000 301,730,000[제ㅇㅇ기 부동산컨설턴트과정 자격시험]문제2. 부동산 개발사업의 세부 프로세스에 대해 설명하시오.1 단 계 기획단계(구상) 토 지 확 보 자체사업, 공동사업, 위탁사업 토 지 분 석(토지분석의 8원칙) 내부환경분석 : 용도, 구조, 가치, 권리외부환경분석 : 법률, 입지, 상권, 시장 개 발 Concept 분석적방법, 발상적방법 ( 최유효이용분석 2 단 계 계획단계(사업상품화) 사 업 아 이 템 결 정 1,2,3단계별 Screen ( 사업아이템 확정 사 업 규 모 결 정 공급측면과 수요측면의 사업규모 결정 사 업 방 법 결 정 사업구조, 지분율(공동시행 경우), 마케팅방법 자 금 조 달 결 정 자기자본 (자본금, 자기금융, 회사채-ABS 등)영업자본 (분양금, 임대보증금 등)타인자본 (Financing, 투자자본, 대여금, 펀드) 사 업 타 당 성 검 토입지측면 (개발최적안, 최유효이용, 입지상권)시장측면 (분양가, 분양시기, 수요분석 등)수익측면 (투입비, 수입, 금융비용 등)재무측면 (IRR/NPV/ROI/ROE/수익성/지렛대) 사 업 계 획 서 수 립 토지주용(공동), 자본주용, 건설사용, 인허가용 3 단 계 실행단계(공사) 사 업 계 획 확 정 사업계획서 확정 (필요용도에 따른) 설 계 / 인 허 가 가설계(규모산정), 기획설계(콘셉설정),기본설계(인허가용), 상세설계(시공도면),설계변경(공사 중 변경사항 반영) 착 공 / 공 사 시공업체, 감리업체 분 양 M/H건립, M/H운영, 홍보, 분양계약 및 상담 4 단 계 완성단계(정산) 준 공 준공검사 ( 보존등기 입 주 하자보수.관리 ( 취득/등록 관리 정 산 개발이익(토지주/시행자), 투자수익(투자자) [제ㅇㅇ기 부동산컨설턴트과정 자격시험]문제3. NPV, IRR에 대해 설명하고, 투자의사 결정의 타당성에 대해 설명하시오.1. NPV (순현재가치법, Net Present Value)정의 : 투자 案에서 발생되는 현금흐름에 대해 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 차감한 값을 기준으로 투자 안의 경제성을 평가하는 기법공식 : n Ct ※ r = 할인율 (1) 기회비용 (Opportunity Cost)∑ ------ - C0 (2) 요구수익율 (Required Rate of Return)(1+r)t (3) 자본비용 (Cost of Capital)투자의사 결정의 타당성독립적인 투자안일 경우 : NPV > 0 이면 채택하고, NPV < 0 이면 기각상호 배타적인 투자안일 경우 : NPV > 0인 투자안들 중 NPV가 가장 높은 투자안 선택2. IRR (내부수익률법, Internal Rate of Return)정의 : 투자의 결과 발생하는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같아지게 하는 할인율로서 평균투자수익률을 의미한다.공식 : n Ct∑ ------ - C0 = 0t=1 (1+r)t투자의사 결정의 타당성독립적인 투자안일 경우 : IRR > r 이면 채택하고, IRR < r 이면 기각상호 배타적인 투자안일 경우 : IRR > r인 투자안들 중에서 IRR이 가장 높은 투자안 선택[제ㅇㅇ기 부동산컨설턴트과정 자격시험]문제4. 국토의 이용 및 계획에 관한 법률체계와 세부 내용을 설명하시오.(1) 법률체계국토종합계획개발행위허가광역도시계획 도시지역 주거지역상업지역도시계획 도시기본계획 공업지역녹지지역도시관리계획 용도,지구,구역 지역 관리지역 보전관리지역 ( 건축생산관리지역 제한계획관리지역농림지역자연환경보전지역지구 경관지구, 미관지구고도지구, 방화지구방재지구, 보존지구 (건축제한의시설보호지구, 취락지구 강화/완화개발진흥지구, 아파트지구특정용도제한지구기 타(대통령령)구역 개발제한구역시가화조정구역 ( 행위제한의 강화수산자원보호구역지구단위계획구역 ( 건축제한의 완화도시계획사업 기반사업도시개발사업

기타| 2003.04.28| 6페이지| 1,500원| 조회(475)

부동산, 컨설턴트, 부동산공법, 추가부담금, 부동산개발프로세스

미리보기

닫기