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리츠의 운용실태 및 문제점 및 활성화 방안 평가A좋아요

목 차제1장 서 론제1절 연구의 배경 및 목적제2절 연구의 범위와 방법제2장 리츠제도의 이론적 고찰제1절 리츠의 개념과 기능1. 리츠의 개념2. 리츠의 기능제2절 부동산의 증권화와 리츠의 기대효과1. 부동산의 증권화2. 리츠의 기대효과제3장 리츠의 운용 실태분석제1절 국내 리츠제도의 비교1. 일반 부동산투자회사2. 기업구조조정 부동산투자회사제2절 부동산투자회사의 실태분석1. K-리츠의 설립 실패 사례2. CR-리츠의 현황 및 투자실적제3절 최근 국내 리츠 시장 성장 추이와 현황1. 리츠 설립 증가 배경2. 다양해진 리츠 투자 상품3. 초기 공모 리츠 중심에서 현재 사모 리츠가 대세4. 청산된 리츠 배당수익률 연평균 2.7~11.5%대5. 앞으로의 현황 및 개선 방향제4장 리츠제도의 문제점 및 활성화 방안제1절 리츠제도의 문제점1. 안정적 수익률 확보의 문제점2. 투자자 보호 장치의 문제점3. 정보 인프라구축에 따른 문제점4. 전문인력 부족에 따른 문제점제2절 리츠 활성화 방안1. 리츠에 대한 홍보강화2. 안정적 수익률 확보를 위한 개선방안3. 투자자 보호장치 마련(전문인력 양성)4. 정보 인프라구축에 대한 개선방안제5장 결 론제1장 서 론제1절 연구의 배경 및 목적우리 부동산 시장은 공급자 시장으로서 부동산 투자자는 소득수익률보다는 자본수익률을 주목적으로 투자 하였다. 그러던 중 IMF사태가 일어났고, 이로서 부동산가격은 폭락하고 은행금리는 천정부지로 치솟아, 건설업계의 도산이 급증하고 결국경기침체를 가속시키는 결과가 초래되었다. 또한 IMF체제하에서위기극복을 위한 기업 및 금융기관의 부실자산에 대한 구조조정이 불가피하였다. 이러한 과정에서 부실채권이나 기업이 내놓은 매물을 구입할 수 있는 구매력이 실종되어 구조조정을 어렵게 만드는 요인이 되었으며,IMF체제는 자산디플레이션 현상을 초래하여 자본수익률 만을 위한 부동산투자 형태에 제동을 걸었고,또한 공급자 중심의 시장으로만 여겨졌던 부동산 시장이 수요자 중심의 시장이 될 수 있음을 보여준 전기가 된 것이다.이러한다. 이러한 차이로 인해 리츠는 독자적으로 부동산운용 기능을 수행할 수 있다.바. One-Stop식 통합운용 서비스리츠는 부동산을 원스톱식으로 통합 운용하는 반면, 기존 부동산시장에서는 컨설팅, 중개 분양대행 등의 용역서비스를 개별적으로 운용한다. 즉 리츠는 부동산에 관련된 운용업무를 하나의 프로젝트 내에서 모두 통합하여 운용하므로 관련 업무간의 연계성과 프로젝트 본질의 지속성 및 일관성을 유지하여 부동산 운용업무를 기존 부동산 서비스업체보다 효율적으로 수행할 수 있다. 이러한 운용체계의 차이는 부동산 운용의 전문성 및 사업성의 질적 차이를 유발할 수 있는 중요한 요인이 된다.제2절 부동산의 증권화와 리츠의 기대효과1. 부동산의 증권화부동산시장을 활성화하고 부동산의 유동성을 제고하기 위해서는 부동산의 증권화를 적극 추진할 필요가 있었다. 즉, 부동산이나 개발사업을 기초로 증권을 발행하여 유통시킴으로써 부동산의 가장 큰 약점인 저유동성의 문제점을 개선하여 거래의 활성화를 도모하고자 하였다.우선 1998년 4월 신탁업법시행령을 개정하여 은행의 부동산투자신탁을 도입하였다. 이전에는 은행의 금전신탁은 부동산에 투자할 수 없었으나 신탁업법시행령을 개정하여 금전신탁 투자대상에 부동산이 포함되도록 하였다. 이 중 연평균 수탁금액의 100분의 70이상이 부동산의 매입 및 개발, 부동산관련 유동화증권, 개발사업에 대한 대출로 투자 운용하는 경우, 이를 부동산투자신탁이라 부른다.그러나 은행의 부동산투자신탁제도는 부동산투자의 특성인 장기성, 고가성, 저유동성, 전문성, 위험성을 고려하지 않고 도입되어 실질적으로 활성화되기는 어려운 실정이다. 아울러 자산유동화에 관한 법률을 제정하여 금융기관과 일반기업의 자금조달을 원활히 하고 재무구조의 건전성을 높이기 위하여 자산보유자가 보유하고 있는 자산을 효율적으로 매각할 수 있도록 하였다.즉, 자산보유자가 보유하고 있는 채권, 부동산 등을 효율적으로 매각할 수 있도록 유동화전문회사에 이를 양도하고 유동화전문회사는 양도받은 자산을 기초로 자동산투자회사법(안)?상법운용형태- 프로젝트별 개별펀드- 주식회사투자방식- 수익증권 취득- 주식 취득투자자의 지위- 위탁자 및 수익자- 주 주장 점- 펀드별 투자대상 부동산의 사전확정으로 수익률 예측 용이- 관리비용 절감- 펀드 운용기간별 청산 가능- 금융감독기관의 관리?감독용이- 주식의 처분을 통한 유동성 확보- 주식회사에 대한 투자로 투자의지속성 확보- 주주총회를 통해 투자자의 권한행사 가능- 회사 공시를 통한 부동산시장의투명성 제고단 점- 수익증권의 환매불가로 유동성확보 곤란- 투자자의 권한행사 불가- 신탁겸영은행의 부동산관련투자 전문성 부족- 계약기간 만료에 따른 청산으로투자의 지속성 제한- 시장진입의 제한- 투자대상 부동산의 혼재로 인한수익률 예측 불가- 주식회사 형태의 운용으로 관리비용 부담 증가 및 수익률 저하- 회사의 난립으로 인한 부동산투자의 과열 우려제3장 리츠의 운용 실태분석제1절 국내 리츠제도의 비교2001년 4월 부동산투자회사법 제정-부동산투자회사(REITs)제도도입, 일반리츠(소위K-리츠)탄생되었고, 2001년 5월 부동산투자회사법1차개정-기업구조조정용리츠(CR REITs)도입되었다. 2004년 10월 부동산투자회사법 2차개정 (2005년 4월시행)-위탁관리 REITs도입되었다. 2007년 10월15일 부동산투자회사법 3차개정시행-자산운용관련 규제완화(최저자본금요건,개발사업관련등)되었다.우리나라의 리츠 제도는 K-리츠와 CR-리츠 제도로 구성되어 있다. 자기관리리츠는 세제혜택의 불이익으로 현재 사문화되어 있다. K-리츠는 부동산 전반에 투자하는 실체가 있는 상법상의 주식회사이며, CR-리츠는 기업구조조정용 부동산에 전문적으로 투자하는 실체가 없는 한시적인 주식회사 형태를 지니고 있다.부동산투자회사법’의 일반적인 규정은 K-리츠와 CR-리츠 모두에 적용되나, CR-리츠에 대해서는 설립 및 자산운용상의 특례를 부여하고 있다. CR-리츠의 경우, 기업구조조정을 촉진하기 위한 목적으로 K-리츠보다 자산운용상의 제약이 완화되고, 취득세, 등록세,미분양아파트(월성, 각산, 아산 등)유엠씨펨코리테일('09.10.16)퍼시픽자산관리930015애경백화점 구로점합계(32개사)31,72666,757CR리츠위탁리츠자기관리개발전문계위탁자기22■ 7● 1▲ 1▼ 132※ 청산완료: 6개사, 청산 진행중: 4개사제3절 최근 국내 리츠 시장 성장 추이와 현황올해 들어 13개의 리츠(REITs)가 신규 설립되면서 리츠에 대한 기관과 개인의 관심이 높아지고 있음을 알 수 있다.리츠 시장은 2002년 첫 설립 이후 괄목할 만한 성장세를 보이고 있고 호텔, 골프장까지 투자 영역을 확대해가고 있으며 또한 최근 운용 중인 리츠의 배당수익률도 평균 8%대 이상을 기록하고 있다. 그러나 여전히 문제점을 남기고 있는 것으로 평가된다. 국내 리츠 시장이 활성화되기 위해서는 주식이나 채권 발행을 통한 재무활동, 기업활동으로서 투자활동이 상시적으로 행해지는 실체회사로서 리츠가 졲재할 수 있도록 세제 규정 등의 여건 변화가 필요하다.2004년 부동산펀드 출현 이후, 잠시 주춤했던 리츠 시장은 올해 13개의 리츠, 2개의 자산관리회사가 신규 설립(3개사 예비인가 신청 중)되는 등 활기를 띠고 있으며 리츠를 통해 부동산 상품 공급자는 새로운 방식의 자금조달이 가능하고 수요자들은 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 투자 상품으로의 접근이 가능해졌다. (국토해양부)위 표에서 알 수 있듯이 2002년 국내에 처음 설립된 리츠는 현재까지 꾸준한 성장세 보이고 있으며 지난해 금융위기로 설립이 주춤했던 리츠 시장은 올해 10월까지 13개 부동산투자회사(REITs)가 신규 인가를 받았고 현재 국내에서 32개 리츠가 운영되고 있다.총 자산규모는 6조6,309억원으로 2008년에 전년 대비 자산규모가 423억원 줄었던 것과 비교하면 올해 자산규모 1조8,106억원 증가는 의미있는 수치라고 판단되어 진다.1. 리츠 설립 증가 배경올해 상반기부터 금융위기로 경색됐던 경기가 풀리면서 상업용 부동산에 대한 투자심리가 살아나 리츠 설립이 가능한 분위기가 조성되어 부동산간접자할 수 있고,유동성이 높은 주식의 형태로 투자함으로써 언제 든지 증권거래소에서 매각하여 투자자금을 즉시 회수할 수 있는 특징을 가지고 있다. 또한 실물자산인 부동산에 투자함으로써 인플레이션 상황 하에서도 자산가치의 하락위험을 헷지 할 수 있으며, 수익의 원천이 매입한 부동산의 임대료로써 안정성이 뛰어나다. 그러나 상기와 같은 장점을 보유하고 있음에도 불구하고 현 부동산투자회사법에서는 취득가로 평가되어 있는 투자 부동산에 대하여 정기적인 자산가치 재평가에 대한 규정이 없어 현재 상장되어 있는 상품은 설립 당시의 장부가격에 의해서만 평가가 이루어지고 있는 실정이다.부동산투자회사법에 투자 부동산의 정기적 자산가치 재평가 의무를 부여하지 않음에 따라, 편입 부동산의 현재 자산 가치를 파악할 수 없으며, 이는 주가의 저평가에 따른 투자자 손실발생과 연계될 수 있으며,효율적 의사결정지원을 할 수 없으며, 청산 시 부동산가치의 변화에 대한 사전 대책모색의 어려움 등 많은 문제점을 노출시키고 있다 하겠다.2. 투자자 보호 장치의 문제점가. 부동산간접투자기구 등 유사 부동산투자회사의 난립문제제도권 내의 부동산투자회사가 여러 가지 기준을 지키려다 보니 그 설립도 어렵고, 높은 수익을 내기가 쉽지 않은 반면, 유사 부동산 투자회사는 관리감독 기관의 관리감독 회피의 용이성 및 공신력 없는 투자수익률의 제시 등을 통한 난립이 우려되는 상황으로투자자들의 손실로 이어질 가능성이 높아지고 있다.나. 내부자 거래에 따른 문제점현행 부동산투자회사 법에서 부동산투자회사의 설립을 위해 자본금은 100억원 이상으로 규정하고 있다. 이는 제도의 보완을 통해 250억원에서 낮춘 금액이다. 그러나 현재의 100억원 정도의 자본금으로도 부동산투자회사를설립하기 위해서는 중소업체간 컨소시움을 형성하거나 일부 대기업 또는 기관투자자들이 중심이 되어야 할 가능성이 많다.경우에 따라 대기업의 많은 자산 중에 부실자산을 현물출자하거나 또는 자사의 부실자산을 투자하게 하여 투자자의 손실로 이어질 가능성도 배제할 수 간

사회과학| 2010.06.07| 30페이지| 2,000원| 조회(483)

구조조정, 리츠, 소득 재분배, 부동산 간접투자기구, 경기활성화

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골프장 사업계획서 평가A좋아요

000 Country Club ProjectC ontents II. 시장환경분석 1. 골프장 유형 분석 2 . 국내 골프산업 현황 3 . 국내 골프장 경영실적 분석 4 . 골프산업의 향후전망 5 . 골프빌리지 검토 분석 6 . 시장환경 종합 Ⅰ.PROJECT 개요 1 . 사업개요 2. 위치 및 입지 3. 사업추진 일정 III. 사업성 분석 1. 사업리스크 분석 2 . 골프빌리지 회원권 분양 계획 3 . 추정 투자비 분석 4 . 추정 자금수지 5 . 자금조달계획 6 . 추정 운영수지 분석 7 . 사업성 종합Ⅰ.PROJECT 개요 1 . 사업개요 2. 위치 및 입지 3. 사업 추진 일정4 1. 사업 개요 용인시 처인구 이동면 묘봉 / 화산리 산 69-1 번지 일원 계획부지를 골프장 및 부대시설로 개발하는데 있어 , 관련된 제반여건을 객관적 , 사실적으로 조사 / 분석하여 사업성의 유무 즉 , 개발의 경쟁력을 제고하여 사업의 안정적인 운영 및 수익의 극대화함을 목적으로 함 . 목 적 대상지 개요 사 업 명 용인시 처인구 이동면 묘봉 / 화산리 DKU C.C ( 퍼블릭 18 홀 ) 입지타당성 검토 및 사업계획 위 치 경기도 용인시 처인구 이동면 묘봉 / 화산리 산 69-1 번지 일원 면 적 약 1,557,919㎡ (471,271 평 ) 시행사 ㈜ 금융 5 조 예상 사업기간 2007.07~2011.05 ( 약 45 개월 ) 총사업비 총 1,795 억 [ 금융비용 포함 ] I. PROJECT 개 요 대상지5 2. 대상지 위치 및 입지 서울 및 수도권 1 시간 이내 접근가능 서울 ( 강남기준 ) : ① 1 번 경부고속국도 수원 I.C → 42 번국도 → 45 번 국도 → 사업대상지 ② 1 번 경부고속국도 오산 I.C → 82 번지방도 → 사업대상지 위치 및 입지 I. PROJECT 개 요6 旣 추 진 일 정 2008.01 2008.03 2008.05 2008.06 2008.08 200811 2008.12 3. 사업추진 일정 도시관리계획 ( 체육시설 ) 입안 용인시 관리계획) 119 억 8400 147 억 3300 230 억 4200 160 억 8500 영업이익 19 억 2600 24 억 1300 56 억 3100 31 억 7100 영업이익률 16.1 16.4 24.4 19.7 예수보증금 533 억 6200 579 억 1900 863 억 1800 645 억 400 회원제 골프장 수 경기도 82 개소 분포 ( 전체 회원제 골프장 36% 비중 ) 3. 골프산업 현황 나 . 골프장 수 현황 2007 년 전국 회원제골프장 경영실적 ( 단위 : 만원 ,%) 전국 골프장 현황 – 지역별 현황 II. 시장 환경 분석2000 년에서 2005 년말 이용객수 48.7% 증가 동기간 회원제 골프장 이용객수 33.6% 증가 향후 2010 년에는 이용객수가 2,520 만명에 달해 2005 년보다 41.5% 증가될 것으로 전망됨 회원제골프장 2003 년에서 2007 년말 이용객수 26% 증가 회원제골프장 내장객수 2007 년 3 월 대비 2008 년 3 월 0.9% 증가 골프인구 확대 요인 : 소득수준향상 , 골프에 대한 사회적 저항감 감소 , 건강에 대한 관심 제고 ⇒ 접대문화 변화 ( 술접대→골프비지니스 ), 여성골프인구 증가 3. 골프산업 현황 다 . 골프장 이용객수 현황 구분 강원 경기 경북 경남 전북 전남 충북 충남 제주 계 골프장수 19 81 16 18 5 8 10 10 21 188 홀수 414 1,881 369 450 90 171 225 198 468 4,266 내장객수 2007 56,075 642,606 90,395 167,716 16,496 61,136 65,943 52,183 84,163 1,236,713 2008 68,777 649,023 121,389 177,697 21,971 56,521 74,974 67,134 101,150 1,338,636 주 : 한국골프장경영협회 자료 , 2008 년 1 월 기준 II. 시장 환경 분석4. 골프산업 전망 가 . 골프장 이용객수 전망 우리나라보다 20 년 정도 앞선 일본 골프통계를 활용해 국내영 실적 분석  매출액 - 88 개 회원제 골프장의 평균 매출액 : 150 억 2,300 만원 ( 2004 년보다 2.3%↓) 홀별 평균매출액 : 36 홀 219 억원 ( 전년비 3.5%↓),27 홀 142 억원 (6.2%↓), 18 홀 114 억원 (3.7%↑) - 매출액 중 그린피 수입이 차지하는 비중 : 70.7%  영업이익률 - 88 개 회원제 골프장의 평균 영업이익률 : 21.8% (2004 년 24.7% 보다 2.9 %↓ ) 2005 년의 영업이익률이 낮아진 것은 그린피 인상에도 불구하고 , 세금증가 , 인건비 상승 등에 기인한 것으로 분석됨 . - 1 인당 객단가 ( 세금 및 캐디피 제외 ) : 129,500 원 / 인 ( 전년대비 3.6%↑) 퍼블릭 골프장 - 퍼블릭 골프장 (15 개소기준 ) 의 영업이익률 : 49.2% - 홀별 영업이익률 : 9 홀 42.1%, 18 홀 42.6%, 27/36 홀 61.2 % II. 시장 환경 분석국내 골프장 개발 현황 Development Trends ◆ 1 단계 회원제 골프장 단독개발 ◆ 2 단계 회원제 골프장 내 숙박시설 도입을 통한 리조트형 개발 ◆ 3 단계 대중골프장 내 숙박시설 및 콘도미니엄 + 차별화 시설 ( 수영장 , 승마장 등 ) - 2 단계 ( 골프장과 숙박시설이 있는 경우 ) ( 예 ) 오크밸리 , 나인브릿지 , 청우리조트 등 - 1 단계 ( 골프장만 있는 경우 ) ( 예 ) 제이드 팰리스 , 버드우드 , 록인 , 소피아그린 등 II. 시장 환경 분석 6. 국내 골프장 개발 현황국내 골프장 개발 현황 Development Trends ◆ 1 단계 회원제 골프장 단독개발 ◆ 2 단계 회원제 골프장 내 숙박시설 도입을 통한 리조트형 개발 ◆ 3 단계 대중골프장 내 숙박시설 및 콘도미니엄 + 차별화 시설 ( 수영장 , 승마장 등 ) - 3 단계 ( 대중 골프장과 숙박시설은 물론 차별화 시설이 있는 경우 ) ( 예 ) 설악썬밸리 II. 시장 환경 분석 6. 국내 골프장 개발 현황7 . 골프 빌리 사업성 분석 1. 사업리스크 분석 2 . 골프빌리지 회원권 분양 계획 3 . 추정 투자비 분석 4 . 추정 자금수지 5 . 자금조달계획 6 . 추정 운영수지 분석 7 . 사업성 종합1. 사업리스크 분석 분양 ㆍ주 5 일 근무제 시행에 따른 관광수요의 다양화 , 개성화 추세 ㆍ레저활동 고급화 추세에 따른 골프 수요의 폭발적 증가 기대 시공 안전성 ㆍ시공사의 책임준공 ㆍ철저한 기성관리 및 PM 시행자 부도 ㆍ소유권의 강제이전 ㆍ시공사 금융기관의 채권 , 채무 이전 ㆍ분양수입금 채권 양도 준공 ㆍ시공사 사업인허가 후 책임준공으로 전환 ㆍ기한의 이익 상실시 시공사 채무승계 대출금 상환 ㆍ차입금에 대해서 임의상환 ㆍ대출원리금 최우선 상환 ㆍ대출금융기관에 Escrow-Account 개설 ㆍ미상환금액에 대해서 본 물건에 대한 임대 및 할인 분양 법률적 위험 ㆍ설계변경 : 시행사 책임 ㆍ민원의 처리 - 공사민원 : 시공사 책임 - 기타민원 : 시행사 책임 III. 사업성 분석 1. 사업리스크 분석2 . 골프빌리지 회원권 분양 계획 ○ 주요 골프빌리지 분양 사례 골프장 지역 형태 평형 평당 평균 분양가 비고 객실수 / 부지 주택형평 대우 그린카운티 경기 용인 골프 빌리지 112 38-70 780~1,100 만원 빌라형 , 테라스형 , 타운형 , 단독형의 다양한 건축 유형 sk 아펠바움 경기 용인 골프 빌리지 77 47-87 1600~2900 만원 전용률 86% 의 골프장 내 골프 빌리지 골프장 조망의 특화 및 디자이너 이타미준의 설계 참여로 고가의 분양가격 런칭 III. 사업성 분석 2. 골프빌리지 회원권 분양 계획2. 골프빌리지 회원권 분양 계획 ○ 골프빌리지 회원권 차별화 전략 요인 대상사업지 비고 접근성 경부고속도로 수원 IC, 오산 IC 경우 지방도 수도권에서 1 시간 이내 진입가능 수요 서울 및 수도권 / 충청권 전체 수도권 인근 대도시 , 지방도시민 선호 경형 보임 인근시설 퍼브릭 18 홀 골프장 , 클럽하우스 , 부대시설 주변경관과 조화 ( 조망권 확보 ), 골액 비고 토공사 8,960,300,000 G.T.B. 조성공사 1,225,200,000 배수공사 4,038,100,000 2,8240900,000 포장공사 1,424,600,000 연못조성공사 1,959,200,000 조형공사 774,700,000 배수지공사 466,800,000 2,689,900,000 7,513,800,000 교량공사 56,800,000 총 공사비 계 구분 금액 비고 통로박스공사 183,000,000 토목공사비 21,286,200,000 홀 당 16 억 파형강판교 150,100,000 조경공사비 7,513,800,000 스프링롤러외 설비 2,689,900,000 건축공사비 6,450,000,000 평당 430 만원 오수처리장 860,800,000 기타공사비 1,260,000,000 전기 / 통신공사 기타 부대공사 528,800,000 총 공사비 계 36,510,000,000 지하수 공사 269,000,000 ※ 18 홀 기준 홀당 약 20.28 억 소요 추정 소계 21,286,200,000 ○ 공사비 상세내역 III. 사업성 분석 3. 추정 투자비 분석4. 추정 자금수지 ○ 사업수지 구분 투자비 골프빌리지 회원권 분양매출 매출 부가세 (-) 사업수지 금액 ( 백만원 ) 181,894 백만원 110,487 백만원 7,734 백만원 (-)79,142 백만원 5. 자금조달계획 ○ 개발기간 현금흐름 ( 단위 : 백만원 ) 구분 내역 2008 2009 2010 2011 2012 계 CASH IN 총 분양매출액 0 0 15,413 76,037 11,303 102,753 회원권 분양 0 0 16,573 81,760 12,154 110,487 매출 부가세 (-) 0 0 -1,160 -5,723 -851 -7,734 CASH OUT 지금지출계 12,276 27,976 59,958 56,267 8,486 164,963 투 자 비 토지매입 11,424 22,849 22,849 0 0 57,121 토목 / 건설공사비 0 0 24,813 49,782 3,515 7w}

사회과학| 2010.06.07| 36페이지| 2,000원| 조회(1,699)

골프장, 부동산금융, 사업성 분석, 수지분석

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제출일 2009년 12월 03일 목요일REPORT노량진 뉴타운의 법률 조성 적용에 관한 보고서과목명국토 및 도시계획법담당교수조명래 교수님조원32011043 윤 현32080644 이다희32077231 이동헌32027268 이상진목 차Ⅰ. 계획의 개요1.대상지 개요2.추진경위Ⅱ. 개발여건 및 현황분석1.도시공간구조상 입지여건2.지역적 입지여건3.뉴타운지구의 현황여건4.개발사업 추진현황5.잠재력 및 개발전망 분석Ⅲ. 노량진 뉴타운 적용 법률1. 사업 적용 법령2. 사업시행의 주요지원 내용Ⅳ. 노량진 뉴타운재정비 촉진계획의 주요내용1. 촉진계획의 개요2. 토지이용에 관한 계획3. 인구?주택 수용계획4. 촉진사업별 용도지역5. 촉진사업별 용적률?건폐율 및 높이계획 등 건축계획6. 기반시설의 비용분담계획7. 단계적 사업추진에 관한 사항8. 도시관리계획 결정도서Ⅴ. 정비사업의 시행1. 정비사업의 시행2. 조합설립추진위원회 및 조합의 설립3. 사업시행계획4. 정비사업시행을 위한조치5. 관리처분계획6. 공사완료에 따른 조치7. 비용의 부담Ⅵ. 결론Ⅰ. 계획의 개요1.대상지 개요1) 배경 및 목적노량진 뉴타운은 개별적으로 일어나는 도심 난개발 방지하고, 구도심인 노량진의 도시재생으로 21C형 도심형주거의 새로운 주거모델제시하기 위한 목적으로 계획되었다.2) 대상구역위치는 서울시 동작구 노량진동 270-2 일대로 노량진 1?2동, 대방동 일원을 포함한 면적은 약 762,160㎡(약 230,550평)의 규모이다. 대상구역은 도시계획에서 일반주거지역, 일반상업지역에 속한다.3) 인구 및 가구인구는 약 30,230명이고, 가구는 약 12,160가구 로 세입가구는 9,985세대로 전체 가구 중에 82%를 차지한다. 단독, 다가구?다세대 밀집인 거주형태를 보이고 있다.2.추진경위2003.11.18노량진뉴타운사업지구 지정·고시2003. 11.20ㆍ건축허가제한 공고-제한근거: 건축법 제12조제2항 및 동법시행령제13조-제한기간: 2003.11.20~2005.11.19 〔2년간〕-제한대상: 건건총 주택수는 2,674동으로 그 중 단독 및 다가구 주택이 74.4%를 차지하고 있다. 건축물의 현황은 2층이하의 건축물이 약 78%를 차지하고 있으며, 평균 용적률은 약 110%의 정도이다.4.개발사업 추진현황? 인구 및 가구 : 30,230인, 12,160세대- 세입가구 : 9,985세대(82%)? 순인구밀도 478인/ha로 과밀- 서울시 평균 316인/ha? 주택재개발사업 : 6개소, 74,906㎡구 분개수면적(㎡)비 고완료2개소12,240신동아,삼성사업승인1개소9.666노량진1구역정비예정구역3개소53,000? 주택재건축사업 : 2개소, 9,517㎡구 분개수면적(㎡)비 고완료1개소6,370신한추진중1개소3,147은하개발에 대한 주민요구가 많은 지역으로생활권단위의 계획적인 도시관리 필요? 세입가구중 1인가구 비율 40%로상대적으로 높음- 서울시 평균 16%- 고시원거주 및 도심출퇴근을 위한단기체류 가구 많음? 시장재개발사업 : 1개소, 3,596㎡구 분개수면적(㎡)비 고추진중1개소3,596신노량진시장? 주민개발요구지역 : 5개소, 308,450㎡구 분개수면적(㎡)비 고주민개발요구지역5개소308,4505.잠재력 및 개발전망 분석1)잠재력여의도의 지역적 한계로 국제금융업무 등 부도심의 지원기능분이 필요가 대두되었고, 민자역사 개발 및 지하철 9호선의 건설로 동작구의 중심 지역으로서의 개발여건이 성숙되었다. 또 배후생활권 인구가 약 20만명으로 노량진, 상도동 등의 주변개발에 따른 중생활권의 편의시설 지원의 필요성이 대두되었다. 한강, 여의도, 남산 조망경관이 양호한 것도 하나의 잠재력으로 꼽히며, 학원 및 고시원 밀집된 곳의 제도 및 여건변화에 따른 정비가 필요하다.2)개발전망부도심 지원업무기능과 배후 거주주민 편의시설의 확충으로 동작구의 새로운 거점기능 육성을 목표로 하며 도시기반시설 확충 및 자연지형 경관을 활용한 주거단지를 건설할 수 있다. 또한 학원 및 고시원 기능의 고급화와 시설정비에 따른 도시미관정화도 기대되어진다.3)도입기능 및 시설검토부도심분담비 촉진계획의 주요내용1. 촉진계획의 개요명 칭위 치면 적(㎡)개발기간기정증감변경기준년도목표년도노량진재정비촉진지구동작구 노량진동270-2번지 일대762,160감소27,121735,039200720152. 토지이용에 관한 계획구 분면적(㎡)비율(%)합 계735,039100.0획지소 계498,19267.8단 독 주 택29,6734.0공 동 주 택305,44541.5복 합 시 설148,24820.2근린 생활 시설7,9071.1종 교 시 설6,9191.0기반시설소 계236,84732.2공 원 녹 지53,3467.3공 공 시 설17,3682.4공 공 공 지15,6162.1학 교55,5737.5도 로94,94412.93. 인구?주택 수용계획26,340인 / 8,742가구4. 촉진사업별 용도지역구 분면 적(㎡)1구역2구역3구역4구역5구역6구역계131,18416,34362,58039,38436,91872,484주거지역소 계131,18416,34362,58039,38436,91872,484제1종일반주거지역17,467-3,2452,3431,55811,079제2종일반주거지역(7층)2,971-5,9033,937-5,536제2종일반주거지역(12층)---33,104--제3종일반주거지역110,74616,34353,432-35,36055,869일반상업지역------5. 촉진사업별 용적률?건폐율 및 높이계획 등 건축계획구역명주 용 도상한용적률(%)건폐율(%)높이계획(평균층수/최고층수)노량진1공동주택, 주거복합250%이하50-/30층노량진2주거복합250%이하50-/30층노량진3공동주택, 주거복합250%이하50-/30층노량진4공동주택237%이하6019층/30층노량진5공동주택250%이하50-/30층노량진6공동주택250%이하50-/30층6. 기반시설의 비용분담계획구역명구역면적(㎡)기 반 시 설 면 적 (㎡)계획기반시설①계획기반시설내국공유지②기존기반시설내국공유지③유상매입시설④순부담(①-②-③-④)면적비율(%)계358,89394,07620,58616,364-57,12615.92노량진1131,18430의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때시장·군수는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 하고 의뢰 받은 안전진단기관은 국토해양부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 안전진단 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다. 시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행을 결정한 경우에는 지체 없이 시·도지사에게 결정내용과 해당 안전진단결과보고서를 제출하여야 한다.안전진단결과보고서를 제출 받은 시·도지사는 필요한 경우 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다. 검토결과에 따라 시장·군수에게 정비계획 수립결정 또는 주택재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며, 시장·군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.2. 조합설립추진위원회 및 조합의 설립(1) 조합의 설립 및 추진위원회의 구성조합의 설립 및 추진위원회의 구성은 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. 즉, "조합"은 "추진위원회"로, "임원"은 "위원"으로, "조합원"은 "토지등소유자"로 본다.(2) 추진위원회의 업무추진위원회는 아래의 업무를 수행한다. 첫째, 안전진단 신청에 관한정하는 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다. 이 경우 그 사용료 또는 대부료는 이를 면제한다. 사업시행자는 정비사업의 공사를 완료한 때에는 그 완료한 날부터 30일 이내에 임시수용시설을 철거하고, 그 건축물이나 토지를 원상회복하여야 한다.(2) 손실보상공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용함으로써 손실을 받은 자가 있는 경우에는 사업시행자는 그 손실을 보상하여야 하며, 손실을 보상함에 있어서는 손실을 받은 자와 협의하여야 하고 사업시행자 또는 손실을 받은 자는 제1항의 규정에 의한 손실보상의 협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우에는 설치되는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청 할 수 있다.(3) 토지 등의 수용 또는 사용사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.(4) 매도청구사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 중 어느 하나에 해당하는 자의 토지는 건축물에 대하여는 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.5. 관리처분계획(1) 분양공고 및 분양신청사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.(2) 관리처분계획의 인가사업시행자는 분양신청.

사회과학| 2010.06.07| 21페이지| 2,000원| 조회(1,241)

뉴타운, 공공시설, 생활문화, 노량진

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‘나는 선생님이 좋아요’ 를 읽고

‘나는 선생님이 좋아요’ 를 읽고‘나는 선생님이 좋아요’ 이 책을 어떻게 읽게 됐는지 기억이 없다.한창 책에 몰두해 있던 때라 신간이 나오면 이것저것 가리지 않고 사다보니 운 좋게 이런 보석 같은 책이 내게 온 것 같다. 아니면 이 책을 구입한 2004년도만 해도 내 품안에 있을 것 만 같던 큰 애가 조금씩 반항하고 뛰쳐나가려던 조짐이 보여 불안한 마음에 선생님들은 어떤 가르침으로 애들을 이끌고 있을까 궁금해 해서 이 책이 눈에 띄었던 것도 같다. 또 아니면 어릴 적 꿈이 선생님이었던 기억이 되살아난 걸까...어찌되었든, 어떤 이유이든 간에 ‘보석 같은 책’ 이 내게 온건 엄청난 행운이다. ‘보석 같은 책’ 이보다 더 나은 표현이 있다면 붙이고 싶을 정도로 이 책은 내게 많은 감정들을 일깨워준 책이다.책의 내용은 간단하다.사범대학을 갓 졸업한 젊은 여선생님이 쓰레기처리장이 인접한 초등학교에 부임해 처리장 인부들의 자녀들과 여러 가지 사건들을 같이 겪으며 가르침과 배움에 대한 이해를 새로이 해 나간다는 평범한 내용이다.나는 먼저, 이 책의 주인공인 고다니 선생님에 대해 애기하고 싶다.고다니 선생님은 내가 큰애를 초등학교에 입학시키면서 이런저런 선생님이 큰애 담임이 되면 좋겠다며 그려왔던 그런 선생님이다. 누구나 마음속에 그리는 선생님다운 선생님이다. 선생님다운 선생님이라고 해서 곧고 바르고 엄하며, 항상 바른말만 한다는 걸로 받아들여선 안된다. 내가 말하는 선생님다운 선생님은 순수하고 마음 약하며, 엄마 같은 마음으로 아이들을 바라보면서 아이들이 상처받지 않고 고르게 사랑받으며, 따뜻한 아이들로 만들 줄 아는 그런 선생님을 말하는 것이니까...데쓰조는 부모 없이 할아버지 밑에서 누구와도 소통되지 않고 열리지 않은 채 자기만의 세계에서 외롭고 거칠게 살던 아이였다. 겨우 8살밖에 되지 않았는데도 말이다.미나코는 정신지체아로 주위사람들에게 해만 끼쳐 아무도 받아주지 않던 아이였다.쓰레기처리장에 사는 아이들 모두가 더럽다고, 버릇없다고 따돌림 당하고 무시당하던 그런 아이들이었다. 그렇지만 고다니 선생님은 이 아이등를 아무런 구분 없이, 선입견 없이 바라봤고 사랑했다.주변 사람이나 사물에 고른 시선을 주는 것, 자신의 눈망울에 비쳐지는 현상이 아닌 그 속에 숨어있는 가치를 볼 수 있다는 것이 얼마나 어려운 일이고, 아이들이 갖고 있는 것보다, 아니 아이가 아니더라도 상대방이 갖고 있는 것보다, 할 수 있는 것보다 얼마나 더 많은 것을, 더 큰 것을 원하게 되는지 아는 나에게 고다니 선생님은 닮고 싶은 인물이다.고다니 선생님이 엄마 같은 부드러움으로 아이들을 감싸주엇다면 또 다른 한사람, 아다치 선생님은 삼촌처럼, 형철머 친근하게, 마치 한 식구처럼 아이들을 감싸준 선생님이다. 다소 거친 면은 있지만 처리장 아이들이나 그 외 아이들이나 구분 없이 한결같이 고른 시선으로 아이들의 마음을 얻어냈다.그 외에도 오사선생님, 오리하시선생님, 바쿠할아버지 등등 여러 인물들이 등장 한다. 모두들 내게 한목소리로 애기하는 사람들이다. 아이를 평가하지 말라고, 노란병아리 같은 아이들에게 빨간색, 파란색으로 덧칠하려 들지 말라고! 어른들의 잣대로 함부로 아이들을 위한다고 하지 말라고! 그건 결국 나를 위한 일이지 절대 아이를 위한 건 아니라고...엄마가 되고 학부모가 되면서 참 많이 아이에게 함부로 대한 것 같다.오직 하나의 목적. ‘다 너 잘되라고 하는 거야’ 라는 말 하나로 아이가 하는 행동하나하나에 대해 옳고 그름을 너무 자주 판단해 왔던 것 같다. 아이의 기분, 호기심, 행복은 생각도 않은 채 오로지 이 사회의 요구에 맞는, 틀에 박힌 일꾼으로 성장케 하는 말 안 되는 판단만을...이 책의 평에는 이런 말이 있다.‘이 작품이 이른바 학교 물에 흔한 감상적 사제 애나 교육논란을 배제하고, 루이아라곤이 말하는 ’가르치는 것은 배우는 것‘ 이라는 자세로 교사와 학생이 서로 부딪치는 현실을 극명하게 묘사하고 있기 때문이다. 독자는 이 책 속에서 무엇보다 살아있는 인간을 발견할 수 있기 때문이다. 그리고 꾸며내지 않은 어른과 아이의 모습이야 말로 하이타니씨가 17년 동안의 교사생활 속에서 파악해 온 것이다.’‘가르치는 것은 배우는 것’ 이 말이 무슨 뜻일까? 가르치는 것이 배우는 것이라니... 선생님들이 과연 아이들에게 무언가를 가르치면서 거기서 또 어떤 것들을 배우고 있었단 말인가... 아이에게 늘상 하는 말이 있다. 바른 자세로 앉아라, 누워서 TV보지 말아라, 숙제 먼저 하고 놀아라, 하루에 책 한권만 읽어라, 영어단어 다섯 개만 외워라, 뭐해라, 뭐해라...

독후감/창작| 2007.06.20| 3페이지| 1,000원| 조회(468)

독후감, 나는선생님이좋아요

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`황만근은 이렇게 말했다`를 읽고

그 깊은 언어의 심연 속으로< 황만근은 이렇게 말했다>를 읽고뜻이 다 드러나서 말이 그친 것은 천하에 지극한 말이다. 하지만 말은 그쳤으나 아직 뜻이 다하지 않은 것이야말로더욱 지극한 말이다. - 신흠, 아무리 머리를 갸웃거려도 알 수 없는 일이었다. 책을 덮었으나 책은 저 홀로 펼쳐져 있었다. 끝났으나 아직도 끝나지 않은 이야기가 떠돌고 있었다. 꿀단지의 달콤함을 맛본 아이처럼 나는 그 책 속으로 빨려 들어가기 시작했다. 착착 감겨드는 문체, 그리고 우스꽝스럽고 천진스러운 인물들이 가만히 놓아두지 않았다.몰아치듯 하룻밤에 읽어버리고 나서 마치 뭔가에 속은 느낌이 들었다. 단순하고 재미있고 흥미로운 가벼운 소설책이라고 얕잡아본 탓일지도 몰랐다. 마치 범인을 쫓는 수사관처럼 나는 되짚어보며 어떤 실마리를 찾고 있었다. 미궁 속에서 아리아드네의 실타래를 잃어버린 것처럼 나는 당황하고 있었다. 작가가 책 속에 뭔가 중요한 것을 숨겨두었는데 나는 그것을 찾고 싶었다. 그것을 찾기 위해 나는 길을 되짚어가야만 했다. 우선 라는 제목부터 비상했다.니체의 의 심오한 철학은 비꼬는 제목이 우습지 않은가? 하지만 결말로 치댔을수록 비웃음은 숙연함으로 바뀌고 만다. 일자무식인 황만큰의 심오한 철학의 높은 경지가 범인은 따라갈 수 없음을 알 수 있기 때문이다. 어쨌든 이 소설집에 실린 소설들의 인물들은 기막힐 만큼 살아 움직인다. 살아 꿈틀대는 에너지는 신화의 주인공에 버금간다. 겉모양은 과장되고 허황된 것일지 모르나 그 안의 진짜 알맹이를 찾아내어야 이 책을 읽었다 말할 수 있을 것이다. 나는 그 알맹이를 찾고 싶었다. 다시 책을 집어 들며 나는 눈을 부릅뜨고 있었다. 흘려버리고, 웃어버리고, 날려버린 것에 무언가 있을 터였다.성석제의 소설집 를 읽는데, 뜬금없이 청국장 생각이 간절했다. 고약한 냄새가 슬금슬금 집안 가득 베어들면 ‘뭐 저런 고약한 냄새가 다 있지’ 뜨악해 한다. 하지만 일단 그 맛을 보면, 그만 청국장의 마력 속으로 빠져들고 만다. 그 뜨악한 청국장 냄새 같은 황만근이 사라지고 처음엔 웃고 말았다. 바보로 불리며 마을의 온갖 허드렛일을 도맡던 황만근이 사라지고 마을사람들은 허둥대기 시작한 것이다. 그깟 ‘바보 자석’하나 업어졌는데, 마을 이곳저곳은 엉망이 되어버린다는 사실은 사람들은 처음엔 인정할 수 없었다. 잘씻지 않고, 남의 일을 잘 도와주어서 아들에게마저 구박을 받는 그 사람의 존재는 망르 사람 마음의 전부였다.그런 그가 한줌의 뼈로 돌아오는 사실은 가슴 아팠다. 그의 부재를 깨닫고 애닮아 하는 마을 사람들의 마음은 안중에도 없고 하늘로 돌아가 버린 것이다. 신선이 되어 바람결에 묻어가 버린 것처럼, 아니면 부처가 된 오세암처럼 그는 사람들 마음에 아쉬움을 남기고 사라져 버린 것이다. 황만근의 무게감은 바로 마을의 잡일을 맡아하던 그 마음씨에 있었다. 정작 바보가 누구였는지 그가 떠나고 나서야 세상은 깨닫게 되는 것이다.에서 동환이라는 인물 역시 이채롭다. 초등학교 시절 인연부터 현재로 이어지는 동환과의 이상한 얽힘에 주인공은 짜증스럽다. 바보스러울 만큼 착해서 세상에서 많은 좌절을 맛보는 동환을 보면서 주인공은 복합하다. 그를 대하는 주인공의 감정은 분노, 착잡함, 쓸쓸함, 고약함, 불쾌감, 열패감……. 그것은 전면적으로 해당하지 않으면서 그 모든 것의 속성을 갖고 있다는 고백이다. 친구인 주인공을 대하는 동환의 모습에 답답해서 ‘너 사람이냐, 천사냐, 짐숭이냐?’라고 묻는다. 아마도 동환의 성격은 사람이기도, 천사이기도, 잔인한 짐승의 모습이기 때문이리라. 그래서 그를 대한 주인공의 심정은 복잡할 수밖에 없을 것이다. 황당한 동환의 결혼식에서 어이없는 싸움으로 주인공의 심정은 극에 달한다. 그런 그에게 ‘사람들을 자유롭게 해주고 싶었다.’는 말로 동환은 답을 한다. 동환은 자신의 희극성을 통해 움츠려있던 사람들의 욕망을 분출하기를 바랬던 것일지도 모른다. 사람들은 명확성을 원하지만, 삶은 그렇게 분명한 경계가 나눠져 있는 것이 아니다. 동환은 그 경계의 불분명성에서 헤매고 있는 인물이 아닐까 싶다. 이라는 제목이 암시하듯, 이 소설은 당숙의 모습과 이삿짐 직원과 실랑이를 벌이는 지극히 현실적인 주인공의 모습은 상반된다. 그러면서 혼돈 속에 빠져드는 것이다. 대체 책이 무엇인가에 대한 의문이 시작된다. 그러면서 아무 것도 알 수 없다는 사실 앞에 책은 얇고 네모진 심연으로 다가온다는 결말 역시 그런 혼돈을 부풀릴 뿐이다.의 무대는 결코 맑고 아름답다고 할 수 없는 쾌할 냇가이다. 그것도 햇볕이 쨍쨍한 계원들이 모여드는데 그 인물들이 가관이다. 증경회장서부터 바보라는 소리를 듣는 위인인 계철까지 다양한 인물들이 계원이다. 계원들의 묘사도 재미를 더해주지만, 곗날의 정경은 눈앞에 선하게 그려질 정도로 사실적이다. 징글맞고, 권태롭고, 꾀죄죄하기 그지없는 삶에 녹아있는 그런 곗날의 모습인 것이다. 권태로운 곗날의 어이없는 싸움으로 끝이 나고, 다시 일상으로 돌아가며 쾌활냇가는 텅 비어진다. 비어진 자리에 남은건 매미소리뿐…… 그것은 아마도 작가가 그려내는 회화 화된 현실일 것이다.온갖 종류의 도박에 관한 소설 은 어떠한가? 고스톱에서 가위바위보게임까지 도박에 관한 이야기가 주를 이룬다. 주인공이 도박을 하면서 만난 사람과 일화들을 조목조목 적어놓아 읽는 재미를 더한다. ‘정말 이런 식으로 도박을 하면 될까?’라는 착각마저 일게 만들만큼 앙큼스럽게 독자를 현혹시키는 마력을 지니었다고 할 수 있다. 성석제의 소설에는 두 종류의 인물이 교차한다. 지극히 현실적인 인물과 황만근, 동환, 남가이, 서음 까지 빠져본 당숙 같은 황당하고 어눌한 인물이다. 그리고 남자들이 있고 여자들이 있다. 남자들에게 이야기의 무게가 실리지만 여자들은 남자들의 무게감에 힘을 실어주는 존재이다.

독후감/창작| 2007.06.20| 2페이지| 1,000원| 조회(451)

독후감, 황만근

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