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양도세비과세 등 절세를 위한 부동산 교환계약서

부동산 교환계약서교환인 “갑”과 “을”(이하 “부동산의 표시”도 같다) 쌍방은 아래 표시 부동산에 관하여 다음 계약 내용과 같이 교환계약을 체결한다.1. 부동산의 표시갑소재지??시 ??구 ??동 ??번지 일대 ?? 아파트 동 호토 지지 목대면 적㎡대지권비율분의건 물구 조용 도(전용)면적㎡평가액금승계채무액순가액금을소재지??시 ??구 ??동 ??번지 일대 ?? 아파트 동 호토 지지 목대면 적㎡대지권비율분의건 물구 조용 도(전용)면적㎡평가액금승계채무액순가액금2. 계약내용제1조 (대금지급) 위 부동산의 교환에 있어 [갑]의 소유자는 [을]의 소유자에게 상기 교환 부동산의 순가액의 차액(이하 “교환대금”)을 아래와 같이 지불하기로 한다.교환대금금 원정( )계 약 금금 원정은 계약 시에 지불하고 영수함. 영수자( )중 도 금금 원정은 년 월 일에 지불하며금 원정은 년 월 일에 지불한다.잔 금금 원정은 년 월 일에 지불한다.제2조 (소유권이전 등) “갑”과 “을”은 교환대금의 잔금 지급 및 수령과 동시에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 상대방에게 넘겨 주고, 저당권 등의 제한물권과 부담금 등을 제거하여 완전한 소유권 객체인 교환 대상 부동산을 각각 상대방에게 인도한다. (쌍방 합의에 따라 잔금 지급 이전에 소유권이전등기를 할 수 있다)제3조 (지방세 등) 위 교환대상 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 정하되 지방세 등 세금의 납세의무 및 납부책임은 세법의 규정에 따른다.제4조 (계약의 해제) “갑”과 “을”은 중도금(중도금이 없는 경우 잔금)을 지급하기 전까지 계약금의 배액상환과 계약금 포기를 하고 본 계약을 해제할 수 있다. 단, 계약금이 없는 경우와 등가교환일 경우 계약해제는 별도 약정에 따른다.제5조 (채무불이행과 손해배상) 계약당사자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며 손해배상에 대한 별도 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 단, 계약금이 없는 경우와 등가교환일 경우 손해배상은 별도 약정에 따른다..제6조 (중개보수 등) 공인중개사는 계약 당사자 간 채무불이행에 대하여는 책임을 지지 않는다. 또한, 중개수수료는 위 부동산의 평가액중 큰 금액(거래가액)을 기준으로 계약당사자 쌍방이 각각 지급하며, 공인중개사의 고의나 과실 없이 본 계약이 무효· 취소·해제 되어도 중개보수는 지급한다. 또한 개업 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제 증서 등) 사본을 첨부하여 계약 체결과 동시에 거래당사자 쌍방에게 교부한다.제7조 (기타) 본 계약서에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 일반 관례에 따른다.[특약사항]1) 교환계약 체결후 잔금납부 전에 관할관청의 검인을 받기로 한다.2) 교환인 쌍방의 합의로 손해배상액은 금 로 하기로 한다.3) 입금계좌 :본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명?날인 후 교환인(“갑”, “을”) 및 중개업자는 매 장마다

각종계약서| 2022.09.05| 1페이지| 2,300원| 조회(1,609)

부동산, 양도소득세, 절세, 교환, 교환계약서, 검인, 교환인, 교환대상, 평가금액, 교..

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재개발 정비사업구역에서 입주권을 받을 수 있는 토지의 최소 면적

토지(도로)와 입주권2021년 6월目次1. 토지소유자의 조합원 자격2. 입주권을 받을 수 있는 토지의 조건3. 90제곱미터 미만의 토지와 입주권4. 토지입주권의 장점과 단점5. 첨부토지(도로)와 입주권1. 토지소유자의 조합원 자격1) 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 한다.(법 제39조 제1항)2) 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호에 따라 토지등소유자는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 법 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자3) 상기와 같이 토지만 소유한 경우 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호에 따라 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에 입주권(이를 편의상 ‘토지 입주권’이라하자)을 받을 수 있으나, 재건축사업의 경우에는 조합원 자격이 없기 때문에 입주권을 받을 수 없다.■도시 및 주거환경정비법 제39조제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 권을 받을 수 있는 토지의 조건재개발 정비사업구역에서 조합원 자격이 인정되어 입주권을 받으려면 그 토지가 아래의 조건을 충족하여야 한다.① 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상일 것.- 서울특별시의 경우 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자에게만 입주권을 주고 있다.(서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제36조 제1항 제2호) (부산은 60제곱미터)② 종전토지는 1필지일 필요는 없다.- 정비사업구역내에 총 소유하는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상이면 된다.③ 공유로 소유한 경우 권리산정기준일 이전부터 지분이 90제곱미터 이상일 것.■ 권리산정기준일① 재개발 재건축 정비사업에서 기존 부동산 소유자들이 새로운 신축아파트(입주권)을 받을 수 있게 되는 기준이 되는 날짜를 말한다.② 도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항은 “권리산정기준일은 정비구역지정고시가 있은 날 또는 시·도지사가 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따라 정하는 날(이하 ‘기준일’이라 한다)의 다음 날을 기준으로 한다” 라고 규정하고 있다.③ 권리산정기준일은 정비구역지정고시문(또는 권리산정기준일고시문)을 통해 정확한 일자를 확인할 수 있다.※ 토지지분이 지분쪼개기를 통해 조합원이 증가하면서 재개발 사업의 수익성이 악화됨에 따라 재개발 사업의 원활한 진행이 불가하게 되므로 이런 문제점을 해소하기 위해 각 시·도 조례에서 ‘지분쪼개기’를 금지하는 규정들이 신설되었음.④ 소유한 토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 경우 지목이 도로여도 상관없다.- 지목이 도로인 경우 대지에 비해 상대적으로 매매가격이 저렴하기 때문에 소액 투자로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권을 확보하는 매우 확실한 수단으로 이용되고 있다.3. 90제곱미터 미만의 토지와 입주권1) 90제곱미터 미만의 토지를 가지고 있다면 원칙적으로는 입주권 분양대상자에 해당하지 않는다.■ 90제곱미터 미만의 토지로도 입주권을 받을 수 있는 경우① 2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획을 수립 투자처이다.- 주택수에 포함되지 않기 때문에 취득세 중과, 보유세 중과 및 양도세 중과 등 각종 세금의 중과를 면할 수 있다.② 관리처분인가를 득하기 전까지는 주택이 아니기 때문에 취득시 자금조달계획서 작성 의무가 없다.- 취득 자금에 대한 자금출처 증빙으로부터 자유롭다.- 관리처분인가를 득한 후에는 입주권으로 취급을 받으므로 조정대상지역에 있다면 자금조달계획서를 작성하여야 한다. 다만, 이 경우에는 조합원 지위양도에 제한이 있는지 여부를 검토하여야 한다.③ 일반주택 매물에 비해 투자금액이 적다.- 상대적으로 소액으로 투자가 가능하며, 투자금액이 적기 때문에 투자수익률이 상대적으로 높다.- 서울시의 경우 주택가격이 지속적으로 상승하고 있어 주택가격안정화 차원에서 재개발재건축 정비사업 구역으로 매수세가 유입되는 것을 방지하기 위하여 국토교통부와 협조하여 ‘정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화’를 발표 (2021년 6월, 상세 내용 별첨) 하였다.2) “토지 입주권”의 단점① 임대수익이 발생하지 않는다- 주택의 경우 월세 등의 임대를 통해 임대수익이 발생하나 토지의 경우 대체로 임대수익이 발생하지 않는다.② 세입자 이주비 대출을 못 받을 수도 있다.- 각 조합마다 사정에 따라 다를 수 있으나 대체로 세입자 이주비 대출을 못 받는 경우가 많다.- 실제로 이러한 토지의 경우 임차인이 없기 때문에 세입자 이주비 대출이 문제가 되는 경우는 거의 없다.③ 감정평가시 주택에 비해 낮은 평가를 받는다.- 감정평가 금액이 낮으면 권리가액이 낮아져서 조합원 분양계약 체결시 부담금이 주택에 비해 많아지게 된다.5. 첨부1) ‘정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화’ 관련 서울특별시 보도자료■ 참고자료1. 네이버, 다음 등 인터넷 사이트2. 서울특별시 보도자료‘정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화’ 관련□ 지난 6. 9. 서울시(시장 오세훈)는 국토교통부(장관 노형욱)와 함께 부동산 시장안정화를 위해 ‘정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화’를 발표하였습니다.○ 이와 관 일괄 적용되지 않습니다.- 법령이 개정되더라도 시?도지사가 해당지역에 기준일을 정할 경우에만 적용 되는 것으로 법령 개정이 되었다고 모든 정비구역에 무조건 조합원 지위양도 제한시기가 앞당겨지는 것은 아님③ 합리적 가격 수준으로 거래되는 지역은 현행 규정이 유지됩니다.- 법령 개정 이후 시?도지사가 해당지역에 기준일을 정할 경우에만 적용되는 것으로, 합리적 가격수준으로 거래되는 재개발구역은 현행 규정이 유지됨- 현재 조합설립 이전단계인 일부 재건축단지 중심으로 시장불안이 재연되는 여건을 고려할 때, 강북재개발에 일률적으로 규제가 되는 일은 없을 것임- 또한, 1주택자로서 장기 보유(10년이상) 및 거주(5년이상) 하는 경우, 생업상 이주 등 불가피한 경우 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능 토록 되어 있어, 실거주 조합원의 권익을 침해하는 것은 크지 않을 것임□ 기타 법령의 구체적인 내용, 적용 예외사유, 기준일 지정 절차 등에 대하여는 붙임자료를 참고하시기 바랍니다붙임 : 재건축?재개발 조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A 1부재건축?재개발조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A1. 추진배경 및 기대효과?42. 구체적인 내용은?43. 안전진단 통과일부터 기준일로 지정되면 장기간 거래 제한 등 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌지? 예외사유는 있는지?54. 법 통과시 안전진단 통과된 재건축, 구역지정된 재개발 모두 즉시 적용되는지?75. 법령개정 전 안전진단 받은 단지까지 제한하면 소급적용 아닌지?76. 강남 재건축이 아닌 강북 재개발을 옥죄는 것은 아닌지?87. 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 단지 중 이미 토지거래 허가구역으로 지정된 단지는 개정법령 시행시 즉시 제한되는지?88. 기준일 지정 전 건축물 또는 토지를 양수한 경우에도 조합원 자격취득이 제한되는지?99. 공공재개발?재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한 강화가 적용되는지?910. 조합원 지위양도 제한 기준일을 지정하는 기준 및 절차는?9Q1. 추진배경 및 기대효과A. 우리시는 서민주거 및지정 ~ 관리처분 전 시?도지사가 지정투자수요(갭투자)가 몰리면서 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고, 실거주 조합원 권익을 보호하므로, 빠른 재건축 진행을 유도하고자 하는 것임Q2. 구체적인 내용은?A. 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시?도지사가 기준일을 지정하고, 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산 되는 사항임재건축안전진단통과정비구역 지정추진위설립조합설립인가사업시행계획인가관리처분계획인가(현행)? 조합설립인가 이후 지위취득X(개정)기준일 별도 고시?기준일 이후 지위취득X재개발정비구역 지정추진위설립조합설립 인가사업시행계획인가관리처분계획인가(현행)투기과열지구(개정)기준일 별도 고시? 관리처분 이후 X?기준일 이후 지위취득XQ3. 안전진단 통과일부터 기준일로 지정되면 장기간 거래제한 등 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌지? 예외사유는 없는지?A. 조합원 지위양도 제한 조기화 대책은 투기수요 유입 방지라는 공익적인 목적을 위해 불가피한 측면이 있으며, 모든 재개발?재건축에 적용하는 것이 아니라, 시?도지사가 투기우려지역을 선별하여 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 지정하는 것이며, 기준일 지정 이전에 정상거래는 조합원 지위양도를 인정함다만, 예외규정을 두어 기준일 지정 후라도 다음의 경우처럼 장기 소유하거나 불가피한 이주?매매가 이루어지는 경우에는 매매가 이루어져도 조합원 지위양도가 가능① 1주택자로서 장기 소유자(5년 거주, 10년 소유)인 경우② 상속?이혼으로 인한 양도?양수, 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 대원 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우③ 공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등또한, 사업이 장기 정체될 경우 매물잠김을 막기 위해 다음의 경우에도 조합원 지위 양도를 허용하고 있어, 과도한 재산권 침해로 보기 어려움향후 기준일을 지정하는 경우 재산권 침해가 최소화되도록 신중을 기하겠음재건축재개발? 안전진단 통과(안전진단 통과일 을 방지

사회과학| 2021.06.29| 17페이지| 2,500원| 조회(568)

재개발, 입주권, 조합원 자격, 조합원 지위 양도, 재개발정비사업, 토지와 입주권

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재개발 투자의 기술 지분쪼개기를 통한 입주권 확보

지분쪼개기와 입주권2021년 6월目次1. 지분쪼개기의 개념2. 지분쪼개기의 문제점3. 지분쪼개기 금지 현황4. 재개발구역 다세대주택 투자시 주의사항5. 첨부지분쪼개기와 입주권1. 지분쪼개기의 개념1) 개념 :① 재개발구역에서 다주택소유 조합원이 토지나 건축물의 소유권 및 지상권을 여러 명에게 처분함으로써 여러 명이 소유자로서 입주권을 받게 하는 방법이다.② 1명의 소유자가 1개의 입주권을 받을 상태에서 여러 명이 각각 1개의 입주권을 받을 수 있는 상태로 되는 것이다.2) 현상 :- 재개발 구역의 입주권은 세대별로 주어지기 때문에 입주권을 확보하기 위해 지분을 분할하여 세대수를 늘리는 지분쪼개기가 빈번하게 일어나고 있다.3) 지분쪼개기의 다양한 방법① 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할하여 각 필지별로 소유자를 다르게하는 방법② 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 각 세대별로 소유자를 다르게하는 방법③ 단독주택(또는 다가구주택)을 철거하고 다세대주택(또는 공동주택)을 건축하여 각 세대별로 소유자를 다르게하는 방법④ 나대지에 다세대주택(또는 공동주택)을 건축하여 각 세대별로 소유자를 다르게하는 방법⑤ 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을토지 소유자와 주택 등 건축물 소유자로 각각 분리하여 소유하는 방법■ 다가구주택과 다세대주택① 다가구주택 :- 여러 가구가 거주하지만 등기상 소유권은 1개만 인정되는 단독주택의 한 형태.- 다가구주택은 일반적으로 여러 가구가 거주해도 원칙적으로 1개의 입주권만 받을 수 있다.- 다가구주택도 예외적으로 1개를 초과하는 입주권을 받을 수 있는 경우가 있다② 다세대주택 :- 각 가구별로 소유권을 개별 등기할 수 있는 공동주택의 한 형태.- 일반적으로 각 세대별로 입주권을 받을 수다.2. 지분쪼개기의 문제점① 조합원의 수가 증가함에 따라 일반분양 물량이 감소한다.- 재개발 사업의 용적률은 정해져 있어서 새로 건축하는 아파트 단지 세대수는 확정되어 있는데 조합원 수가 증가하면 일반에게 분양하 걸쳐 ‘지분쪼개기’ 규제를 정비하고 있다.■ (서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 36조)① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철다세대주택’은 비숫하므로 매수 검토시 등기부등본 표제부의 건물내역란을 통해 ‘다세대주택’ 여부를 확인한다.2) 원다세대주택인지 전환다세대주택인지 확인① 건축물대장의 ‘변동사항’란에서 확인한다.② 변동사항에 ‘신축으로 신규작성(사용승인으로 신규작성)’이라고 되어 있으면 원래부터 다세대주택으로 허가받은 원다세대주택이다.③ 변동사항에 ‘단독 또는 다가구주택에서 다세대주택으로 전환’이라고 되어 있으면 전환다세대주택이다.■ 원다세대주택과 전환다세대주택① 원다세대주택 : 최초 신축시부터 다세대주택으로 허가 받은 다세대주택② 전환다세대주택 : 최초 신축시에는 단독주택 또는 다가구주택이었지만 세대별로 입주권을 받기 위해 다세대주택으로 변경하여 등기한 다세대주택.3) 신축일자 또는 변동일자 확인① 매수하고자 하는 다세대주택이 원다세대주택이면 ‘신축일자’가 재개발 사업의 권리산정기준일 이전인지 확인해야 한다. (원다세대주택은 재개발 사업의 권리산정기준일 이전에 신축된 다세대주택만 입주권을 받을 수 있다)② 매수하고자 하는 다세대주택이 전환다세대주택이면 ‘변동일자’가 재개발 사업의 권리산정기준일 이전인지 확인해야 한다. (전환다세대주택은 재개발 사업의 권리산정기준일 이전에 변동(전환)된 다세대주택만 입주권을 받을 수 있다)■ 권리산정기준일① 재개발 재건축 정비사업에서 기존 부동산 소유자들이 새로운 신축아파트(입주권)를 받을 수 있게 되는 기준이 되는 날짜를 말한다.② 도시 및 주거환경정비법 제77조 제1항은 “권리산정기준일은 정비구역지정고시가 있은 날 또는 시·도지사가 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 ‘기준일’이라 한다)의 다음 날을 기준으로 한다” 라고 규정하고 있다.③ 권리산정기준일은 정비구역지정고시문(또는 권리산정기준일고시문)을 통해 정확한 일자를 확인할 수 있다.5. 첨부1) ‘정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화’ 관련 서울특별시 보도자료■ 참고자료1. 네이버, 다음 등 인터넷 사이트2. 서울특별시 보도자료‘정비사업 조합원 지위양도 제원 자격을 기준일 지정이 되었다고 사후 박탈하는 것은 아니므로 소급입법이라 볼 수 없음② 조합원 지위취득 제한은 모든 정비구역에 일괄 적용되지 않습니다.- 법령이 개정되더라도 시?도지사가 해당지역에 기준일을 정할 경우에만 적용 되는 것으로 법령 개정이 되었다고 모든 정비구역에 무조건 조합원 지위양도 제한시기가 앞당겨지는 것은 아님③ 합리적 가격 수준으로 거래되는 지역은 현행 규정이 유지됩니다.- 법령 개정 이후 시?도지사가 해당지역에 기준일을 정할 경우에만 적용되는 것으로, 합리적 가격수준으로 거래되는 재개발구역은 현행 규정이 유지됨- 현재 조합설립 이전단계인 일부 재건축단지 중심으로 시장불안이 재연되는 여건을 고려할 때, 강북재개발에 일률적으로 규제가 되는 일은 없을 것임- 또한, 1주택자로서 장기 보유(10년이상) 및 거주(5년이상) 하는 경우, 생업상 이주 등 불가피한 경우 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능 토록 되어 있어, 실거주 조합원의 권익을 침해하는 것은 크지 않을 것임□ 기타 법령의 구체적인 내용, 적용 예외사유, 기준일 지정 절차 등에 대하여는 붙임자료를 참고하시기 바랍니다붙임 : 재건축?재개발 조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A 1부재건축?재개발조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A1. 추진배경 및 기대효과?42. 구체적인 내용은?43. 안전진단 통과일부터 기준일로 지정되면 장기간 거래 제한 등 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌지? 예외사유는 있는지?54. 법 통과시 안전진단 통과된 재건축, 구역지정된 재개발 모두 즉시 적용되는지?75. 법령개정 전 안전진단 받은 단지까지 제한하면 소급적용 아닌지?76. 강남 재건축이 아닌 강북 재개발을 옥죄는 것은 아닌지?87. 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 단지 중 이미 토지거래 허가구역으로 지정된 단지는 개정법령 시행시 즉시 제한되는지?88. 기준일 지정 전 건축물 또는 토지를 양수한 경우에도 조합원 자격취득이 제한되는지?99. 공공재개발?재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한 강화가 적 전 시?도지사가 지정* (재개발) 관리처분 이후 → 정비구역 지정 ~ 관리처분 전 시?도지사가 지정투자수요(갭투자)가 몰리면서 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고, 실거주 조합원 권익을 보호하므로, 빠른 재건축 진행을 유도하고자 하는 것임Q2. 구체적인 내용은?A. 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시?도지사가 기준일을 지정하고, 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산 되는 사항임재건축안전진단통과정비구역 지정추진위설립조합설립인가사업시행계획인가관리처분계획인가(현행)? 조합설립인가 이후 지위취득X(개정)기준일 별도 고시?기준일 이후 지위취득X재개발정비구역 지정추진위설립조합설립 인가사업시행계획인가관리처분계획인가(현행)투기과열지구(개정)기준일 별도 고시? 관리처분 이후 X?기준일 이후 지위취득XQ3. 안전진단 통과일부터 기준일로 지정되면 장기간 거래제한 등 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌지? 예외사유는 없는지?A. 조합원 지위양도 제한 조기화 대책은 투기수요 유입 방지라는 공익적인 목적을 위해 불가피한 측면이 있으며, 모든 재개발?재건축에 적용하는 것이 아니라, 시?도지사가 투기우려지역을 선별하여 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 지정하는 것이며, 기준일 지정 이전에 정상거래는 조합원 지위양도를 인정함다만, 예외규정을 두어 기준일 지정 후라도 다음의 경우처럼 장기 소유하거나 불가피한 이주?매매가 이루어지는 경우에는 매매가 이루어져도 조합원 지위양도가 가능① 1주택자로서 장기 소유자(5년 거주, 10년 소유)인 경우② 상속?이혼으로 인한 양도?양수, 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 대원 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우③ 공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등또한, 사업이 장기 정체될 경우 매물잠김을 막기 위해 다음의 경우에도 조합원 지위 양도를 허용하고 있어, 과도한 재산권 침해로 보기 어려움향후 기준일을 지정하는 경우 재산권 침해가 최소화되도 방지

경영/경제| 2021.06.29| 17페이지| 2,500원| 조회(221)

다세대주택, 재개발, 입주권, 지분쪼개기, 재개발 투자, 조합원 지위 양도, 권리산..

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재개발 투자의 정석 무허가건축물과 입주권

무허가건축물과 입주권2021년 6월目次1. 무허가건축물 소유자의 분양자격2. 무허가건축물이 조합원 입주권을 인정받기 위한 요건3. 무허가건축물 매수시 주의사항4. 무허가건축물이 조합원 입주권을 받지 못할 경우 권리 구제 방법5. 첨부무허가건축물과 입주권1. 무허가건축물 소유자의 분양 자격■ 무허가 건축물에 조합원 자격을 부여하지 않는 이유① 정책적 이유 :- 무허가 건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데, 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하는 것은 결과적으로 재개발 사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 되는 바, 이것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 부당하다② 현실적 이유 :- 무분별한 무허가 주택의 난립을 규제할 현실적인 필요성이 있기 때문에 무허가 건축물에 조합원 자격을 부여해선 안된다.1) 원칙 :조합원의 자격이 부여되는 건축물이란 적법한 건축물의 의미하고 무허가 건축물은 이에 포함되지 않는 것이 원칙이다. 따라서 무허가건축물만 소유한 자는 조합원 자격이 인정되지 않아 일반적으로 분양대상에서 제외된다.2) 예외 :시·도 조례에서 정한 경우 또는 재개발 조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정한 경우에는 그 예외가 인정되어 조합원 자격을 인정받아 분양대상에 포함될 수 있다.실무상 이러한 조합원 입주권이 인정되는 무허가 건축물을 “뚜껑”이라고 하며, 재개발정비사업구역에서 투자수단으로 많이 이용된다.3) 무허가건축물의 장점① 소액으로 투자가 가능하다- 무허가 건축물이기 때문에 다른 허가받은 건축물에 비해 가격이 매우 저렴하다.② 프리미엄은 허가받은 건축물 수준이다- 조합원 입주권을 받을 수 있기 때문에 거래시장에서 형성되는 프리미엄은 허가받은 건축물과 비숫하다.※ 상대적으로 소액의 투자금액으로 큰 수익을 기대할 수 있다.2. 무허가건축물이 조합원 입주권을 인정받기 위한 요건무허가건축물은 원칙적으로 조합원 분양대상에서 제외되기에 입주권을 인정받기 위해서는 그 요건이 까다롭다.1) 조합 정관에 근거 규정이 있을 것① 조합 정관에 무허가 건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 근거 규정이 있어야 한다.② 도시정비법에서 조합원의 자격에 관한 사항을 조합 정관에 포함하도록 명문으로 규정(제40조 제1항 제2호)하고 있기 때문이다.2) 조례 규정에 부합하는 특정무허가 건축물 소유자일 것① (서울특별시) 조례에서는 ‘1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물’을 ‘특정무허가 건축물’로 규정함(조례 제2조 제1호)과 아울러 특정무허가 건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 정관으로 규정할 수 있도록 하고 있다(조례 제22조 제2호)② 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물의 소유자에 해당하여야 한다.만약 1989년 1월 24일 이후 지어진 무허가 건축물이라면 ‘신발생 무허가 건축물’로 분류되어 조합원 자격을 인정받지 못하고 현금청산이 이루어진다③ 주거용 건축물이어야 한다.1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물이 주거용 이외의 용도이면 해당사항이 없다.■ 주거용이 아닌 무허가 건축물이 조합원 자격이 인정되는 경우① 2008년 7월 30일 이전에 최초로 정비계획공람공고를 한 구역일 것② 정비구역지정고시일부터 분양신청기간 만료일까지 세대원 전원이 무주택자일 것3) 조례 규정에 부합하는 기존무허가 건축물 소유자일 것(서울특별시 조례)① 1981년 12월 31일 당시 무허가건축물대장에 있는 주거용 건축물일 것- 1981년 제2차 항공사진에 찍힌 주거용 무허가건축물일 것- 재산세 납부대장 등을 통해 1981년 12월 31일 이전에 지어진 것으로 확실히 증명되는 주거용 무허가건축물일 것② 1982년 4월 8일 이전에 지어진 것으로 확실히 증명되는 85㎡ 이하의 주거용 무허가건축물일 것※ 무허가건축물의 사실상 소유자 인지 여부가 문제시 되는 경우- 사안에 따라 해당 무허가건축물의 건축 시점, 조합원 입주권을 요구하는 자가 사실상 소유자에 해당하는지가 문제가 되는 경우가 발생할 수도 있다.- 이러한 경우에는 항공촬영사진, 무허가 건축물대장, 무허가 건축물 확인원, 재산세 과세대장, 주민등록 등의 자료를 확보하여 입증 자료로 제출함으로써 입증을 해야 한다.3. 무허가건축물 매수시 주의사항조합원 입주권을 받기 위한 목적으로 무허가건축물 매수시 주의해야 할 사항은 아래와 같다.1) 시·도 조례와 조합 정관 확인① 무허가 건축물 소유자의 분양 자격에 관하여는 시·도 조례와 조합 정관에 정해져 있으므로 조합원 분양신청 이전에 무허가 건축물 매수시에 시·도 조례와 조합 정관에 따른 분양 자격을 갖춘 물건인지 확인해야 한다.② 분양신청 이후 매수시 분양신청서를 확인한다.③ 관리처분계획인가까지 완료된 이후 매수하는 경우에는 분양예정통지서까지 확인한다.2) 무허가건축물 확인원 체크① 무허가건축물 확인원을 통해 해당 무허가건축물이 1989년 1월 24일 이전에 완공된 것인지 확인한다.② 무허가건축물 확인원이 없는 경우(또는 발급이 안되는 경우)- 구청에서 항공사진을 발급받아 확인하거나- 세무서에서 재산세 납부대장을 발급받아 건축시점을 확인한다.3) 실물 직접 확인① 무허가건축물 대장에는 있지만 실제로는 철거 등으로 멸실된 경우도 있으니 실물이 존재하는 지 확인해야 한다.② 주거용무허가건축물만 입주권이 인정되므로 실제 주거용으로 사용되고 있는지 확인해야 한다.4) 점유사용료 납부영수증 확인① 국유지나 공유지를 점유하고 있는 경우에는 매수 전에 매도인이 점유사용료를 납부했는지 확인해야 한다.② 확인 안하는 경우 거래완료 수개월 후에 많게는 수천만원까지 매수인이 점유사용료를 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있다.5) 국·공유지 불하계약 여부 확인- 매도인이 특별한 이유로 국·공유지 불하계약을 체결한 경우 매수 후에 불하대금을 일시에 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로 매수 거래시국·공유지 불하계약 여부 확인하여야 한다.4. 무허가건축물이 조합원 입주권을 받지 못할 경우 권리 구제 방법1) 무허가건축물 소유자가 상기 요건을 충족하여 조합원 입주권이 인정되어야 함에도, 조합에 의해 분양대상 조합원에서 제외되고 현금청산 대상자로 분류된 경우가 발생할 수 있다.2) 권리구제 방법- 이런 경우에는 조합을 상대로 관리처분계획 중 본인을 현금청산자로 정한 부분이 위법하다는 취지의 소송을 제기하여 권리 구제를 받는 방법이 있다.5. 첨부1) 재개발시업시 기존무허가건축물 소유자 조합원 자격, 분양권 대상 기준 재개발사업시 기존무허가건축물 소유자 조합원 자격, 분양권 대상 기준

사회과학| 2021.06.28| 8페이지| 2,500원| 조회(167)

재개발, 부동산 투자, 도시정비법, 입주권, 무허가건축물, 재개발 투자

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절세를 위한 현금 증여계약서 사용전 알아두어야 할 사항

현금 증여계약서증여자(이하 “갑”이라 함)와 수증자(이하 “을”이라 함)는 아래와 같은 내용의 증여계약을 체결한다.【 증여재산의 표시 】1. 현금 : 일금 원 정【 제 1조 】 본 계약은 “갑”이 무상으로 상기 현금을 “을”에게 증여함에 있어 필요한 제반사항을 정함을 그 목적으로 한다.【 제 2조 】위 현금은 “갑”의 소유인 바 이를 “을”에게 증여할 것을 약정하고, “을”은 이를 수락한다.【 제 3조 】“갑”이 제2조에서 정한 의무를 이행함에 있어 발생하는 모든 비용 및 세금(증여세)은 “을”(증여받는 자)의 부담으로 한다.【 제 4조 】“갑” 또는 “을”은 상대방이 본 계약에서 정한 사항을 위반하였을 때에는 언제든지 서면으로 그 이행을 최고하고, 최고서에 적시한 기한이 경과하여도 이를 이행하지 않을 경우에는 본 계약의 전부 또는 일부를 해제할 수 있으며 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.이 계약을 증명하기 위하여 본 증서 2통을 작성, 서명 날인한 다음 각각 1통씩 서로 보관한다.0000년 0월 0일구 분증여자 (주는 분)수증자 (받는 분)성 명○○○ (인)○○○ (인)주민번호--주 소현금 증여계약서 사용전 알아두어야 할 사항1. 증여 및 증여계약의 개념1) 증여한쪽 당사자(증여자(贈與者))가 대가없이 자기의 재산을 상대방(수증자(受贈者))에게 주는 것2) 증여계약본인의 재산을 아무 대가 없이 상대방에게 수여하겠다는 의사표시를 하고 상대방도 이를 승낙함으로써 성립되는 계약2. 공증1) 현금을 증여하기 전에 현금 증여계약서를 작성하여 공증을 받아두면 훗날 세금문제시 증빙으로 사용할 수 있다.2) 부담부 증여는 양도와 증여가 함께 발생함3. 증여세1) 증여세 신고시- 현금이 입금된 통장사본과 가족관계기록부를 첨부- 증여받은 사람의 주소지를 관할하는 세무서에 신고2) 증여세 신고기한- 증여받은 날이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내 신고3) 증여세 공제 한도 (2021년 기준)수증자(증여받는 사람)증여재산 공제 한도(10년 누계)비 고배우자(법적)6억원직계비속(미성년 자녀 및 손자녀)2천만원직계비속(성년 자녀 및 손자녀)5천만원성년 - 만19세 이상직계존손(부모 및 조부모)5천만원기타 친족(며느리, 사위 등 포함)1천만원4) 참고 : 부부간 금전거래 관련 조세심판원 심판결정례(조심 2020인1423)- 부부간의 금전거래는 개개의 거래가 아니라 전체 거래를 종합적으로 판단하여야 하는데, 사회통념상 부부간에는 이자를 정하지 아니하거나 차용증이 없는 금전거래가 충분히 발생할 수 있어 보이므로 쟁점금액은 증여라기보다는 부부의 공동생활과정에서 상호간 자금충당의 편의상 이루어진 금전소비대차로 보는 것이 합리적인 점, 특히 청구인이 쟁점부동산 취득시 부족한 자금을 배우자의 자금으로 일시 융통한 것이라는 청구인의 주장이 일응 수긍이 가고, 단지 배우자로부터 청구인에게 현금 이체된 사실만으로 배우자가 쟁정금액을 증여하였다고 단정하기는 어려워 보인다고 판단했다.

생활서식| 2021.05.18| 3페이지| 1,000원| 조회(529)

절세, 증여세, 차용증, 금전소비대차, 사회통념, 공제한도, 현금 증여계약서

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