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2017년 EBS 공인중개사 기본서 요약(EBS방송교재 자료 정리) - 2차 기본서 - 부동산공시법

1토지의 조사 · 등록(1) 국토교통부장관은 모든 토지를 필지마다 토지의 소재 · 지번 · 지목 · 면적 · 경계 또는 좌표 등을 조사 · 측량하여 지적공부에 등록하여야 함.(2) 지적공부에 등록하는 지번 · 지목 · 면적 · 경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지소유자(법인이 아닌 사단이나 재단의 경우에는 그 대표자 관리인을 말한다. 이하 같다.)의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다. 다만, 신청이 없으면 지적소관청이 직권으로 조사 · 측량하여 결정할 수 있다.공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 및 토지의 등록▶ 목적이 법은 측량 및 수로조사의 기준 및 절차와 지적공부(地籍公簿) · 부동산종합공부의 작성 및 관리등에 관한 사항을 규정함으로써 국토의 효율적 관리와 해상교통의 안전 및 국민의 소유권 보호에 기여함을 목적으로 한다.필지(1) 필지의 성립요건① 지번부여지역이 동일할 것② 소유자가 동일할 것③ 용도가 동일할 것④ 지반이 연속될 것⑤ 도면의 축척이 동일할 것⑥ 등기여부가 동일할 것(2) 양입지(量入地)① 양입지의 요건㉠ 주된 용도의 토지의 편의를 위하여 설치된 도로 · 구거 등의 부지㉡ 주된 용도의 토지에 접속되거나 주된 용도의 토지로 둘러싸인 토지로서 다른 용도로 사용되고 있는 토지② 양입의 제한㉠ 종된 용도의 토지의 지목이 ‘대’인 경우㉡ 종된 용도의 토지면적이 주된 용도의 토지면적의 10%를 초과하는 경우㉢ 종된 용도의 토지면적이 330㎡를 초과하는 경우지번(1) 지번의 정의 : 지번이라 함은 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호(2) 지번의 표기와 구성지번의 표기· 아라비아숫자로 표기· 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 ‘산’자를 붙임지번의 구성· 지번은 본번과 부번으로 구성하되, 본번과 부번 사이에 “-” 표시로 연결· 이 경우 “-” 표시는 “의” 라고 읽음토지이동에 따른 지번부여(1) 기본원칙 : 북서기번법에 따라 지번을 순차적으로 부여(2) 신규등록 및 등록전환 등에 따른 지번부여① 원칙 : 해당 지번부록하는 경우에는 바깥쪽 어깨부분면적▶ 토지대장과 임야대장에 등록(1) 면적의 정의 : 지적공부에 등록한 필지의 수평면상 넓이(2) 면적측정의 대상① 지적공부의 복구 · 신규등록 · 등록전환 · 분할 · 축척변경을 하는 경우② 등록된 면적 또는 경계를 정정하는 경우③ 도시개발사업 등으로 인한 토지이동에 의하여 토지의 표시를 새로이 결정하는 경우④ 경계복원측량 및 지적현황측량에 의하여 면적측정이 수반되는 경우(합병의 경우에는 면적측정 불요)면적의 결정 방법(1) 축척이 분모가 1000인 경우① 최소단위면적 : 1㎡(1필지의 면적이 1㎡미만인 때)② 단수처리(면적에 1㎡미만의 끝수가 있는 때)㉠ 0.5㎡미만 ? 버림, 0.5㎡초과 ? 올림㉡ 0.5㎡인때 ? 구하고자 하는 끝자리 숫자가 ‘0’또는 ‘짝수’이면 버리고 ‘홀수’이면 올림예)) 113.6㎡ = 114㎡, 113.4㎡ = 113㎡,113.5㎡ = 114㎡, 114.5㎡ = 114㎡(2) 축척이 분모가 100일 경우① 최소단위면적 : 0.1㎡(1필지의 면적이 0.1㎡미만인 때)② 단수처리(면적에 0.1㎡미만의 끝수가 있는 때)㉠ 0.05㎡미만 ? 버림, 0.05㎡초과 ? 올림㉡ 0.05㎡인때 ? 구하고자 하는 끝자리 숫자가 ‘0’또는 ‘짝수’이면 버리고 ‘홀수’이면 올림예)) 113.56㎡ = 113.6㎡, 113.44㎡ = 113.4㎡,113.55㎡ = 113.6㎡, 114.45㎡ = 114.4㎡출제논점(1) 지목의 분류 및 표기 방법(2) 경계설정의 원칙 및 지상경계점등록부의 등록사항(3) 면적의 결정방법토지대장과 임야대장의 등록사항(1) 토지의 소재 : 리 · 동단위까지 행정구역을 기재(2) 지번 : 110-10 또는 산110-10(3) 지목 : 03과수원 · 05임야 등의 코드번호와 정식명칭을 기재(4) 면적 : ㎡ 단위로 표시(5) 소유권에 관한 사항① 소유자의 성명 또는 명칭 · 주소 · 주민등록번호② 토지소유자가 변경된 날과 그 원인(6) 고유번호(각 필지를 서로 구별하기 위하여 필지마다 붙이는 요한 때 실시하는 측량을 말한다.(8) 축척변경측량 : 축척변경시 측량이 필요한 때 실시하는 측량을 말한다.(9) 등록사항정정측량 : 지적공부의 등록사항정정시 측량이 필요한 때 실시하는 측량을 말한다.(10) 지적확정측량 : 도시개발사업 등의 공사가 완료된 경우 측량이 필요한 때 실시하는 측량을 말한다.(11) 경계복원측량 : 경계점을 지상에 복원함에 있어 측량이 필요할 때 실시하는 측량을 말한다.(12) 지적현황측량 : 지상건축물 등의 현황을 도면에 등록된 경계와 대비하여 표시하는 데에 필요한 때 실시하는 측량을 말한다.(13) 지적재조사측량 : “지적재조사에 관한 특별법”에 따라 지적재조사 사업을 실시하기 위하여 측량이 필요한 경우 실시하는 측량을 말한다.지적측량의 방법(1) 평판측량 및 전자평판측량 : 평판을 사용하여 측량하는 방법(2) 경위의측량방법 : 경위의라는 측량기재를 가지고 측량하는 방법(3) 전파기 또는 광파기측량 : 전파기나 광파기를 사용하여 측량하는 방법(4) 사진측량방법 : 항공기 등을 통하여 지적측량을 영상화하는 측량방법(5) 위성측량방법 : 위성을 통한 측량방법지적측량의 의뢰(1) 지적측량 의뢰권자 : 토지소유자, 이해관계인, 사업시행자, 대위신청인 등(2) 지적측량 의뢰절차① 의뢰방법 : 지적측량수행자에게 의뢰② 지적측량 수행자 : 의뢰를 받은 다음 날까지 지적측량 수행계획서를 지적소관청에 제출③ 수수료의 납부측량성과의 결정 및 측량기간(1) 지적측량기간① 지적측량 기간 : 지적측량의 측량기간은 5일, 검사기간은 4일② 지적측량 기준점 설치지적기준점을 설치하여 측량 또는 측량검사를 하는 경우- 15점 이하인 경우에는 4일을- 15점을 초과하는 경우에는 4일에 15점을 초과하는 4점마다 1일을 가산한다.③ 합의 : 지적측량 의뢰인과 지적측량 수행자가 서로 합의하여 따로 기간을 정하는 경우에는 그 기간에 따르되, 전체 기간의 4분의 3은 측량기간으로, 전체 기간의 4분의 1은 측량검사기간으로 본다.측량성과의 검사 및 교부(1) 측량성과의우㉢ 도시 · 군관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우(3) 신청의무 : 토지소유자가 60일 이내에 신청분할(1) 의의 : 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것(2) 분할의 대상① 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 때② 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우③ 토지이용 상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 때④ 개발행위허가시 토지분할이 포함이 된 경우(3) 신청절차① 신청인 : 토지소유자② 신청기간 : 원칙적으로 토지소유자의 임의사항이나, 1필지의 일부가 용도가 다르게 된 때에는 의무적으로 60일 내에 지적소관청에 분할신청을 하여야 함합병(1) 의의 : 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 등록하는 것(2) 신청절차① 원칙 : 합병은 원칙적으로 토지소유자의 임의신청에 의함(신청기간의 제한 없음)② 예외 : 다만, 주택법에 의한 공동주택의 부지와 도로 · 하천 · 제방 · 구거 · 유지와 공장용지 · 학교용지 · 철도용지 · 수도용지 · 공원 · 체육용지 등의 토지인 때에는 토지소유자가 그 합병사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 신청하여야 함(3) 합병의 요건 : 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 토지를 합병할 수 없다.① 합병하고자 하는 각 필지의 지번부여지역이 다른 경우② 합병하고자 하는 각 필지의 지목이 다른 경우③ 합병하고자 하는 각 필지의 소유자가 다른 경우④ 합병하고자 하는 토지에 다음의 등기 이외의 등기가 있는 경우㉠ 소유권, 지상권, 전세권, 임차권㉡ 승역지에 관하여 하는 지역권등기㉢ 합병하고자 하는 토지 전부에 관하여 등기원인 및 그 연원일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기⑤ 합병하고자 하는 각 필지의 지적도 및 임야도의 축척이 서로 다른 경우⑥ 합병하고자 하는 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우지목변경(1) 의의 : 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것(2) 지목변경의 대상① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 토지, 재단① 등기명의인 : 권리능력 없는 사단 · 재단② 등기신청 : 그 대표자나 관리인이 이를 신청등기신청적격이 부정되는 경우(1) 태아 : 출생 후 상속등기를 경정(2) 학교 : 국립학교 = 국가, 공립학교 = 지자체, 사립학교 = 법인(3) 민법상조합 : 조합원 전원의 합유로 등기(4) 읍, 면판결에 의한 등기(단독신청)(1) 판결에 의한 등기① 원칙 : 이행판결② 예외 : 형성판결(예)) 공유물 분할판결, 사해행위 취소판결)(2) 판결은 확정판결을 의미확정판결과 동일한 효력이 있는 화해조서, 조정조서, 인낙조서 등도 포함※ 공정증서나 가집행선고에 의해서는 등기를 단독신청 할 수 없다.(3) 등기신청기간 : 10년이 경과하여도 등기는 각하하지 않음(4) 신청인① 이행판결 : 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자만 의미※ 패소한 등기의무자는 등기신청 할 수 없다.② 형성판결 : 승소한 원고이든 패소한 피고이든 불문하고 등기신청이 가능상속인 등 포괄승계인에 의한 등기(1) 의의 : 등기원인은 이미 발생하였으나 등기신청을 하지 않고 있는 동안 당사자 중 일방이 사망 그밖에 포괄승계가 발생한 경우 그 상속인이나 포괄승계인이 등기신청 하는 것(2) 신청인① 등기의무자가 사망한 경우 : 등기의무자의 상속인과 등기권리자가 공동신청② 등기권리자가 사망한 경우 : 등기권리자의 상속인과 등기의무자가 공동신청(3) 상속등기의 실행 유무등기의무자가 사망한 경우 상속등기 없이 직접등기신청이 가능(4) 각하사유의 예외 : 법 제29조 7항 조항의 예외신청정보 작성내용(1) 부동산의 표시에 관한 사항가. 토지 : 소재 · 지번 · 지목 · 면적나. 건물 : 소재 · 지번 · 종류 · 구조 · 면적, 부속건물의 종류 · 구조 · 면적,1필지 또는 수필지상에 수 개의 건물이 있는 때에는 건물의 번호(2) 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용 등록번호)(3) 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 성명과 주소(4) 대리인에 의하여 등기청

기타| 2017.07.17| 31페이지| 5,000원| 조회(227)

공인중개사, EBS, 자격시험, 2017

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2017년 EBS 공인중개사 기본서 요약(EBS방송교재 자료 정리) - 2차 기본서 - 공인중개사법령 및 중개실무 평가A+최고예요

공인중개사법령의 구성 및 목적(1) 공인중개사법령의 구성① 공인중개사법률(법)② 대통령령(시행령)③ 국토교통부령(시행규칙)(2) 공인중개사법의 목적이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.용어의 정의(1) 중개① 정의 : 중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 · 교환 · 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.② 중개의 성립요건· 제3조에 규정된 중개대상물을 알선의 대상으로 할 것 : 토지, 건축물 그밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단, 광업재단· 거래당사자가 존재할 것· 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선할 것(2) 공인중개사① 정의 : 공인중개사라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다.② 공인중개사의 구별 : ㉠ 공인중개사인 개업공인중개사㉡ 소속공인중개사㉢ 일반공인중개사(3) 중개업① 정의 : 중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.② 종류 : ㉠ 등록한 중개업㉡ 무등록 중개업(4) 개업공인중개사① 정의 : 개업공인중개사라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.※ 법적지위 : 중개상인② 이 법상 개업공인중개사의 종별㉠ 법인인 개업공인중개사㉡ 공인중개사인 개업공인중개사㉢ 법 부칙 제6조 제2항에 규정된 개업공인중개사※ 참고 : 다른 법률의 규정에 의하여 중개업을 할 수 있는 법인(지역농업협동조합 등)(5) 소속공인중개사① 정의 : 소속공인중개사라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다.)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.② 종류 : ㉠ 고용인인 소속공인중개사㉡ 임원 · 사원인 소속공인중개사(6) 중개보조원· 정의 : 중개보조원이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 의 결격사유의 효과① 중개업무 종사 전에 결격사유에 해당 ? 중개업계 X② 중개업무 종사 후에 결격사유에 해당㉠ 개업공인중개사 ? 절대적 등록취소㉡ 임원 · 사원 ? 절대적 등록취소(2월내 해소 X 경우)㉢ 소속공인중개사 · 중개보조원 ? 업무정지(2월내 해소 X 경우)등록 등의 결격사유 유형(1) 미성년자 ? 성년이 될 때까지(2) 금치산자 · 한정치산자 ? 취소선고를 받을때까지(3) 파산선고를 받고 복권 X자 ? 복권될 때까지※ 참고 : 신용불량자, 개인회생인가를 받은 자 ? 결격사유 X(4) 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자※ 금고 이상 형 : 사형, 징역형, 금고형① 집행이 종료된 자 ? 집행종료 후 3년② 가석방된 자 ? 집행이 종료된 것으로 보는 날부터 3년③ 집행면제를 받은 자 ? 집행면제를 받은 후 3년(5) 금고 이상형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자 ? 집행유예기간 동안※ 선고유예 : 결격사유 X(6) 공인중개사자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자 ? 자격취소 후 3년※ 참고 : 자격취소처분을 받은 자는 3년간 공인중개사 X(7) 공인중개사자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자 ? 자격정지기간 동안(8) 등록취소처분을 받은 자① 원칙 : 등록취소 후 3년② 예외 : 등록취소 후 3년 적용 X㉠ 사망 또는 해산 ? 결격사유 적용 X㉡ 등록기준미달 ? 결격사유 적용 X㉢ 독점규제법외 다른 법 위반 ? 결격사유 적용 X㉣ 등록 등의 결격사유에 해당 ? 먼저의 결격사유 해결할 때까지㉤ 폐업신고 후 재등록한 자가 폐업신고 전의 위반행위로 등록취소 ? 등록취소 후 3년에서 폐업기간을 공제한 기간이 만료될 때까지(9) 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자 ? 업무정지기간 만료시까지(10) 업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 임원 또는 사원이었던 자: 지정취소 + 1년/1천만② 개업공인중개사의 의무거짓정보 공개 X, 거래완성시 지체 없이 통보- 위반 : 업무정지개업공인중개사의 의무 개관공적 의무보증설정 및 신고, 휴업 및 폐업신고 등사적 의무O작위기본윤리의무(공정중개수행, 비밀준수 등)· 중개대상물 확인 · 설멍· 확인 · 설명서 작성, 교부· 거래계약서 작성, 교부X부작위개업공인중개사 등의 금지행위기본윤리의무(1) 공정한 중개업무수행의무· 의무자 : 개업공인중개사 및 소속공인중개사- 중개보조원 X(2) 비밀준수· 의무자 : 개업공인중개사 등· 준수기한 : 업무를 떠난 후에도· 누설자 : 1년/1천만원(반의사불벌)(3) 선량한 관리자의 주의의무· 의무자 : 개업공인중개사 등(판례)중개대상물 확인 · 설명의무(1) 확인 · 설명의무 일반① 의무자 : 개업공인중개사(법인은 대표자, 분사무소는 책임자)- 소속공인중개사 : 의무 X (설명 가능)② 상대방 : 매수인 등 권리취득 중개의뢰인③ 시기 : 중개가 완성되기 전④ 방법 : 성실 · 정확하게 설명하고 근거자료 제시(무보수도 적용)- 위반 : 개업공인중개사(500만원 이하 과태료)소속공인중개사(자격정지처분)(2) 확인 · 설명 사항① 중개대상물의 종류, 소재지 · 면적 등② 상태(벽면 및 도배, 시설물의 상태)③ 입지조건과 환경조건④ 권리관계(등기된 권리 + 미등기 권리)⑤ 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한⑥ 거래예정금액⑦ 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역⑧ 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율(3) 상태자료요구 및 증표제시요구① 상태자료요구(설명 목적)· 요구대상자 : 매도의뢰인 등에게· 요구자료 : 내 · 외부시설, 벽면 · 도배, 환경조건· 불응한 경우 : 불응한 사실을 매수의뢰인 등에게 설명하고 확인 · 설명서에 기재② 증표제시요구(소유자 확인등 목적)· 개업공인중개사 ? 중개의뢰인(4) 중개대상물 확인 · 설명서 작성① 작성시기 : 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때② 작성 · 교부(쌍방) · 보존(3년) 의무설치신고필증의 재교부를 신청하는 자협회설립 일반(1) 협회설립의 임의성· 개인인 개업공인중개사 : 협회를 설립할 수 있다.(2) 협회의 법적성격① 협회는 법인으로 한다.② 비영리 · 사단법인· 공인중개사법에 규정 X 사항 : 민법중 사단법인에 관한 규정 적용(3) 협회의 설립절차① 정관작성 : 회원 300인 이상 - 발기인② 정관동의 : 회원 600인 이상 ? 창립총회 ? 과반수동의· 창립총회 : 서울(100인 이상), 광역시 · 도 · 특별자치도(각 20인 이상)③ 설립인가(국토교통부장관)④ 설립등기 : 주된 사무소 소재지에서 설립등기 = 협회성립협회의 조직 및 총회(1) 협회의 조직① 시 · 도 : 지부 ? 둘 수 있다. ? 설치 후 시 · 도지사에게 신고② 시 · 군 · 구 : 지회 ? 둘 수 있다. ? 설치 후 등록관청에 신고(2) 총회· 총회의 의결내용 : 지체 없이 국토교통부장관에게 보고협회의 업무(1) 고유업무① 회원의 품위유지② 부동산중개제도의 연구 · 개선③ 회원의 자질향상을 위한 지도 · 교육 · 연수④ 회원의 윤리헌장 제정 및 실천⑤ 부동산 정보제공⑥ 공제사업(비영리사업)⑦ 그밖에 협회설립 목적달성에 필요한 업무(2) 수탁업무 : 실무 · 직무 · 연수교육 및 시험시행협회의 공제사업(1) 공제사업의 임의성 : 공제사업을 할 수 있다.(2) 공제사업의 범위① 공제기금의 조성 및 공제금 지급에 관한 사업② 공제사업의 부대업무로서 공제규정으로 정하는 사업(3) 공제규정① 공제규정의 제정 및 승인② 공제규정에 정할 내용㉠ 공제계약의 내용 : 협회의 공제책임, 공제금, 공제료등㉡ 회계기준 : 손해배상기금과 복지기금으로 구분㉢ 책임준비금의 적립비율 : 공제료 수입액의 100분의 10이상(4) 공제사업의 관리공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리(5) 책임준비금의 전용국토교통부장관의 사전승인(6) 운용실적의 공시매 회계연도 종료 후 3개월 이내 - 일간신문 · 협회보등에 공시 + 협회 홈페이지에 게시(7) 공제사업의 운영위원회① 설치 : 협 중 다음 내용이 변경된 경우㉠ 거래 지분 비율㉡ 거래 지분㉢ 거래대상 부동산등의 면적㉣ 거래의 조건 또는 기한㉤ 거래가격㉥ 중도금 및 지급일㉦ 공동매수의 경우 일부 매수인의 변경(매수인 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다.)㉧ 거래대상 부동산등이 다수인 경우 일부 부동산등의 변경(거래대상 부동산등 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다.)② 신고방법 : 변경신고서 제출(전자문서 가능)? 신고관청 : 지체없이 신고필증 재발급외국인등의 토지취득등에 대한 특례(1) 외국인등의 부동산 취득 · 보유 신고① 계약(매매 · 공급계약 제외)으로 인한 취득 신고· 신고기한 : 계약체결일부터 60일 이내- 위반 : 300만원 이하 과태료② 계약 외로 인한 취득 신고· 신고기한 : 취득한 날부터 6개월 이내- 위반 : 100만원 이하 과태료③ 국적변경으로 인한 계속보유 신고· 신고기한 : 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내- 위반 : 100만원 이하 과태료※ 신고방법 : 신고서 + 증명서류 ? 신고관청에 제출(전자문서포함)※ 대리인의 신고서 제출 대행 : 위임자의 자필서명이 있는 위임장과 신분증명서 사본 제출(2) 외국인등의 토지취득허가① 취득허가대상토지㉠ 군사기지 및 군사시설 보호구역㉡ 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역㉢ 생태 · 경관보전지역㉣ 야생생물 특별보호구역※ 토지거래허가구역의 토지로서 토지거래허가를 받은 경우는 적용 X② 미허가 계약 및 부정허가 계약의 효력 및 제재- 무효 + 2년/2천만※ 신청방법 : 허가신청서 + 당사자간의 합의서? 신고관청에 제출 : 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분※ 대리인의 신청서 제출 대행 : 위임자의 자필서명이 있는 위임장과 신분증명서 사본 제출토지거래허가제(1) 개념토지거래허가구역 안의 토지에 대하여 유상으로 기준 면적을 초과하여 소유권 및 지상권의 설정 및 이전(예약 포함)에 대한 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장 · 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 함.(2) 토지거래허가구역 지정① 대상지역 : 토지의 내

기타| 2017.07.17| 58페이지| 8,000원| 조회(398)

공인중개사, EBS, 자격시험, 2017

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2017년 EBS 공인중개사 기본서 요약(EBS방송교재 자료 정리) - 2차 기본서 - 부동산공법

부동산공법 서론(1) 부동산공법의 개념부동산공법이란 부동산에 대하여 규제와 조정을 가하는 법을 말한다.(2) 부동산공법의 법적성질① 규제법적 성질 : 행위제한, 규제를 하는 법② 계획법적 성질 : 행정계획을 수립하는 법③ 공용부담법적 성질 : 개인 또는 재산권에 부담을 주는 법국토의 계획 및 이용에 관한 법률 총설(1) 도시의 지속가능성 및 생활인프라 수준 평가① 국토교통부장관은 도시의 지속가능하고 균형 있는 발전과 주민의 편리하고 쾌적한 삶을 위하여 도시의 지속가능성 및 생활인프라(교육시설, 문화 · 체육시설, 교통시설 등의 시설로서 국토교통부장관이 정하는 것을 말한다.) 수준을 평가할 수 있다.② 국가와 지방자치단체는 평가 결과를 도시 · 군계획의 수립 및 집행에 반영하여야 한다.(2) 도시 · 군계획의 구분도시 · 군계획이란 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시 · 군기본계획과 도시 · 군관리계획으로 구분한다.(3) 다른 계획의 기본도시 · 군계획은 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 관할 구역에서 수립되는 다른 법률에 따른 토지의 이용 · 개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다.(4) 국토의 용도구분① 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발 · 정비 · 관리 · 보전 등이 필요한 지역② 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역③ 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역④ 자연환경보전지역 : 자연환경 · 수자원 · 해안 · 생태계 · 상수원 및 문) 용도지구의 지정국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장용도지구의 종류① 경관지구자연경관지구④ 방화지구수변경관지구시가지경관지구② 미관지구중심지미관지구⑤ 방재지구시가지방재지구역사문화미관지구일반미관지구자연방재지구③ 고도지구최고고도지구⑥ 보존지구역사문화환경보존지구최저고도지구중요시설물보존지구생태계보존지구⑦ 시설보호 지구학교시설보호지구⑨ 개발진흥지구주거개발진흥지구공용시설보호지구산업 · 유통개발진흥지구항만시설보호지구관광 · 휴양개발진흥지구공항시설보호지구복합개발진흥지구⑧ 취락지구자연취락지구특정개발진흥지구집단취락지구⑩ 특정용도제한지구용도구역(1) 개발제한구역국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되념 개발제한 구역의 지정 또는 변경을 도시 · 군관리계획으로 결정할 수 있다.(2) 시가화조정구역시 · 도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적 · 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시 · 군관리계획으로 결정할 수 있다. 다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시 · 군관리계획으로 결정할 수 있다.▶ 실효시가화조정구역의 지정에 관한 도시 · 군관리계획의 결정은 시가화유보기간이 끝난 날의 다음날부터 그 효력을 잃는다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시 · 도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 고시하여야 한다.(3) 수산자원보호구역해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호 · 육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시· 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 또는 군수는 단계별 집행계획을 수립하거나 받은 때에는 지체 없이 그 사실을 공고하여야 한다.도시 · 군계획시설사업의 시행자(1) 원칙적 시행자특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 또는 군수(2) 예외적 시행자① 협의로 지정도시 · 군계획시설사업이 둘 이상의 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 관할구역에 걸쳐 시행되게 되는 경우에는 관계 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 · 시장 또는 군수가 서로 협의하여 시행자를 정한다.② 협의가 성립되지 아니하는 경우협의가 성립되지 아니하는 경우 도시 · 군계획시설사업을 시행하려는 구역이 같은 도의 관할 구역에 속하는 경우에는 관할 도지사가 시행자를 지정하고, 둘 이상의 시 · 도의 관할 구역에 걸치는 경우에는 국토교통부장관이 시행자를 지정한다.(3) 국토교통부장관 · 도지사의 직접 시행① 국토교통부장관 : 국가계획과 관련되거나 그 밖에 특히 필요하다고 인정되는 경우② 도지사 : 광역도시계획과 관련되거나 특히 필요하다고 인정되는 경우(4) 지정받은 자의 시행① 행정청이 아닌 자는 국토교통부장관, 시 · 도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지정을 받아 도시 · 군계획시설사업을 시행할 수 있다.② 공공기관이 아닌 자가 도시 · 군계획시설사업의 시행자로 지정을 받으려면 도시 · 군계획시설사업의 대상인 토지(국 · 공유지는 제외한다)면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 하는 요건을 갖추어야 한다.실시계획의 작성 및 인가(1) 실시계획의 작성도시 · 군계획시설사업의 시행자는 그 도시 · 군계획시설사업에 관한 실시계획을 작성하여야 한다. 또한 실시계획에는 사업시행에 필요한 설계도서, 자금계획, 시행기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 자세히 밝히거나 첨부하여야 한다.(2) 실시계획의 인가① 원칙 : 시 · 도지사 또는 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.(4) 환지 제외 토지의 사용 · 수익의 정지시행자는 환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지 소유자나 임차권자등에게 날짜를 정하여 그날부터 해당 토지 또는 해당 부분의 사용 또는 수익을 정지시킬 수 있다. 시행자가 사용 또는 수익을 정지하게 하려면 30일 이상의 기간을 두고 미리 해당 토지소유자 또는 임차권자등에게 알려야 한다.(5) 토지면적을 고려한 환지시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.(6) 입체환지① 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.② 입체 환지의 신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이하로 하여야 한다. 다만, 시행자는 환지 계획의 작성에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 20일의 범위에서 그 신청기간을 연장할 수 있다.(7) 조성토지의 가격평가시행자는 환지방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지 등의 가격을 평가하고자 할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 공인평가기관인 감정평가업자로 하여금 평가하게 하여야 한다.(8) 환지계획의 인가행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성할 때에는 특별자치도지사 · 시장 · 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 하며, 인가받은 내용을 변경하려는 경우에 준용한다.(9) 환지예정지 지정① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자 등이 있으면 해당 환지예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다.② 시행자가 환지예정지를 지정하는 방법과 절차에 따라 시장 · 군수의 승인을 받아야 한다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니한다.(3) 정비사업전문관리업자의 선정방법추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 경우에는 시장 · 군수의 추진위원회 승인을 얻은 후 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.조합의 법인격 등(1) 조합의 법인격① 조합은 법인으로 한다.② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기함으로써 성립한다.(2) 조합임원의 직무 등① 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 된다.② 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.③ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.사업시행인가(1) 인가신청사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장 · 군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.(2) 정비구역의 범죄예방시장 · 군수는 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야 하며, 사업시행인가 후 정비구역 내 주민 안전 등을 위하여 다음의 사항을 관할 지방경찰청장 또는 경찰서장에게 요청할 수 있다.① 순찰 강화② 순찰초소의 설치 등 범죄 예방을 위하여 필요한 시설의 설치 및 관리③ 그 밖에 주민의 안전을 위하여 필요하다고 인정하는 사항(3) 법률위반사항에 대한 사업시행인가사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가의 신청을 할 수 있다. 존치 또는 리모델링되는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 주택법 및 건축법상의 건축관련 기준에 적합하지 아니하더라도 사업시행인가를 할 수 있다.정비사업의 시행을 위한 조치 등(1) 임시수용시설의 설치사업시행자는 주거환경개선사업 및 주택재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대하여 당해 정있다.

기타| 2017.07.17| 65페이지| 8,000원| 조회(275)

공인중개사, EBS, 자격시험, 2017

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2017년 EBS 공인중개사 기본서 요약(EBS방송교재 자료 정리) - 1차 기본서 - 부동산학개론

부동산학의 성격(1) 종합과학 : 경제학, 법학, 건축학 등의 지원 받음(2) 순수과학(X) ? 응용과학 : 부동산문제를 해결(3) 자연과학(X) ? 사회과학 : 사회활동의 일종(4) 구체적인 경험과학 : 현실의 부동산활동을 대상(5) 규범과학 : 인간의 부동산활동에 대한 기준부동산활동의 속성(1) 원리(이론) ? 과학성, 실무에 응용 ? 기술성(2) 사회성 · 공공성 및 사익성(3) 전문성 : ① 1차수준의 활동② 2차수준의 활동③ 3차수준의 활동(4) 윤리성 : ① 서비스윤리② 조직윤리③ 고용윤리④ 공중윤리(5) 부동산이라는 물건을 대상 ? 대물활동부동산활동의 주체인 인간을 상대 ? 대인활동(6) 정보활동 : 통제 불가능한 요인 많음 ? 부동성(7) 임장활동 : 현장을 직업 방문하여 수행 ? 부동성(8) 배려의 장기성 ? 영속성(9) 공간활동 : 3차원적인 공간개념 ? 영속성복합개념의 부동산(부동산학적 개념)복합개념의 부동산유형적 측면기술적 측면(물리 · 기술 · 공학 등)무형적 측면경제적 측면(경제 · 경영 등)법률적 측면(사법 · 공법 · 행정 등)▶ 복합부동산(부동산활동상의 개념) : 토지 + 정착물(예 건물, 입목 등) ? 결합토지소유권의 공간적 범위(민법 제212조)토지소유권의 공간적 범위(1) 지표권(2) 지하권 : 미채굴의 광물 ? 소유권의 효력(X)(3) 공중권① 사적 공중권 : 일조권, 조망권② 공적 공중권 : 항공기의 통행, 전파의 발착절대적 위치와 상대적 위치(1) 절대적 위치 : 지리적 좌표로 결정되는 토지의 위치 ? 불변(2) 상대적 위치 : 주변의 토지이용상황에 따라 결정되는 위치 ? 가변적(3) 토지이용 : 절대적 위치보다 상대적 위치를 더 중시접근성의 특징(1) 접근의 대상물 : 위험이나 혐오의 대상물건 ? 감가요인(2) 접근의 정도 : 예)) 시장내의 주택(3) 거리와 접근성 : 예)) 근거리이나 일방통행관계로 우회(4) 용도에 따라 접근성의 중요성과 평가기준이 다름경제적 개념의 부동산(1) 자산 : 부동산의 실물자산 ? 인플· 선행지표 : 건축허가량 ? 자재별, 용도별, 연면적별로 파악· 동행지표 : 건축착공량· 후행지표 : 건축완공량② 수요지표· 거래량 : 등기실적, 취득세납부실적· 택지의 분양실적(2) 명목변수(보조지표) : 부동산가격부동산경기변동의 특징(1) 변동주기 : 일반경기보다 약 2배정도 길다.(2) 변동진폭 : 일반경기보다 크다. ? 타성의 작용 때문(3) 변동의 대칭성 : 우경사비대칭 구조(4) 주기의 순환국면 : 명백하거나 일정치가 않다.(5) 변동의 시차적 관계① 상업용 및 공업용 부동산의 건축경기는 일반경제의 변동패턴과 대체로 일치② 주거용 부동산의 건축경기는 일반경기와 반대되는 역순환적 현상(6) 부동산경기는 일반경기에 시간적으로 뒤지는 경향(후순환적 경향)(7) 부동산경기변동은 타성기간이 길다.(8) 부동산경기 : 지역적, 국지적 ? 광역적, 전국적(9) 부동산 경기변동의 크기와 진폭은 도시와 지역마다 각각 다르다.부동산경기의 순환국면거미집이론(1) 의의 : 특정재화시장이 불균형상태에서 균형상태로 조정되는 과정 ? 동태적 분석(2) 가정 : ① 금기의 수요량은 금기가격의 함수이다.② 금기의 공급량은 전기가격의 함수이다.(3) 유형① 수렴형(안정적인 균형)수요곡선의 기울기의 절대값 < 공급곡선의 기울기의 절대값수요곡선의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성② 발산형(불안정적인 균형)수요곡선의 기울기의 절대값 > 공급곡선의 기울기의 절대값수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성③ 순환형수요곡선의 기울기의 절대값 = 공급곡선의 기울기의 절대값부동산시장의 기능(1) 자원배분 기능(2) 교환 기능 : 소유와 임대 등의 교환(3) 정보제공기능(4) 가격창조로서의 기능(가격형성기능)(5) 양과 질의 조정 기능 ? 토지이용의 전환(6) 계속적인 부지경쟁의 기능 : 최유효이용의 원리(7) 토지이용의 유형을 결정 ? 경제활동주체의 지대지불능력부동산시장의 특성(1) 부동성, 개별성 ? 추상적 시장 : 정보활동화(2) 부동성, 지역성 ? 국지적 시장 : 임장활동화① 용도별, 지역별 에게 의도하지 않은 손해를 입히고도 이에 대한 대가를 지불하지 않는 것(2) 소비과정 : 사회적 편익 < 사적편익 ? 과다 소비 ? 세금부과(3) 생산과정 : 사회적 비용(사적비용 + 외부비용) > 사적비용 ? 과다 생산 ? 세금부과(4) 님비(NIMBY) 현상을 야기부(-)의 외부효과의 예목재공장에 대한 규제 ? 생산비 상승 ? 공급곡선 좌측이동 ? 목재가격 상승, 균형거래량 감소? 주택생산비용 상승 ? 공급곡선 좌측이동 ? 주택임대료 상승, 주택거래량 감소외부효과에 대한 해결책(1) 사적인 해결방안① 합병② 코즈정리 : 재산권을 부여, 정부의 개입(X), 거래비용 = 0(2) 시장적 접근을 통한 간접적 규제 : 세금부과, 보조금 지급(3) 직접적 규제 : ① 배출금지② 의무화③ 허용기준 설정④ 용도지정공공재(1) 공공재의 특성① 소비의 비경합성(공동소비) : 예)) TV방송서비스② 소비의 비배제성(예)) 국방) ? 무임승차자 문제가 발생(2) 공공재는 아무런 가격을 지불하지 않는 사람들에게도 효용가치를 주기 때문에 외부효과와 같은 효과가 발생함(3) 공공재의 생산을 사적시장기구에 맡기면 과소생산지역지구제의 목적(1) 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소(2) 어울리지 않는 토지이용을 규제 ? 자원배분을 보다 효율적으로 함(3) 개발과 보전의 조화를 기하기 위함(4) 세대 간 토지활용면에서 형평성을 기하기 위함(5) 용도지역 + 용도지역 : 중복지정 불가능용도지구 + 용도지구 : 중복지정 가능용도구역 + 용도구역 : 중복지정 가능지역지구제와 독점의 문제(1) 특정지역에 독점정 위치를 부여자원의 부적정할당의 문제를 발생(2) 사전적 독점어떤 사건이 일어나기 전에 미리 토지를 점거함으로써 생기는 독점 ? 초과이윤의 문제가 발생(3) 사후적 독점어떤 사건이 일어난 후에 토지를 점거함으로써 생기는 독점 ? 초과이윤의 문제가 발생(X)지역지구제를 보완하는 제도(1) 성과주의 지역지구제 : 총량규제(2) 계획단위개발(PUD)개발업자는 전체적인 개발계=100×(1+0.1)²=121원100×(1+0.1)ⁿFV r, n = PV×(1+r)ⁿ(3) 일시불의 미래가치(내가)계수 = (1+r)ⁿ현재 1원을 이지율 r로 저금했을 때 n년 후에 찾게 되는 금액을 구해주는 계수일시불의 현재가치(1) 개념 : n년 후의 1원이 현재 얼마가 되는가를 알고자 할 때 사용FV`r,n`=`PV TIMES (1+r) ^{n}에서PV`=`FV TIMES {1} over {(1+r) ^{n}}(2)일시불의`현재가치계수(현가계수)`=` {1} over {(1+r) ^{n}} (할인율은`r%)n년 후의 1원이 현재 얼마만한 가치가 있는가를 구해주는 계수(3) 일시불의 내가계수 × 일시불의 현가계수 = 1(역수관계)출제포인트(1) 조세의 전가와 귀착(2) 주택공급의 동결효과(3) 토지보유세의 효과(4) 헨리조지의 토지단일세(5) 지렛대 효과, 지분수익률 계산문제(6) 일시불의 내가계수와 일시불의 현가계수 ? 역수관계연금의 미래가치현재1년말…(n-1)년말n년말A…AAAA×(1+r)¹A×(1+r)n-1(1)연금의`미래가치`=`A TIMES [(1+r) ^{n-1} +(1+r) ^{n-2} + CDOTS CDOTS +1]#`````````````````````````````````````````````````````````=A TIMES {(1+r) ^{n} -1} over {r} =A TIMES 연금의`내가계수(2)연금의`내가계수`=` {(1+r) ^{n} -1} over {r}매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 r%로 계속해서 적립했을 때 n년 후에 달성되는 금액을 구하는 계수감채기금계수(1) 연금의 미래가치 = 매기간 연금 불입액 × 연금의 내가계수매기간`연금불입액(적립금)`=`연금의`미래가치 TIMES {1} over {연금의`내가계수}(2)감채기금계수`=` {1} over {연금의`내가계수}n년 후에 1원을 만들기 위해서 매년 불입해야 할 액수(적립금)를 구하는 계수(3) 감채기금계수와 연금의 내가계수는 역수관계연금의 현재가치현재1년 장래 예상되는 기대수익률② 현금유입의 현가(PV)와 현금유출의 현가(I)를 일치시키는 할인율③ 순현가(NPV) = PV ? I = 0(내부수익률 = 요구수익률)으로 만드는 할인율④수익성지수(PI)`=` {현금유입의`현가(PV)} over {현금유출의`현가(I)} `=`1로 만드는 할인율(2) 의사결정기준① 독립적 투자안 : 내부수익률 > 요구수익률 : 투자 (O)내부수익률 < 요구수익률 : 투자 (X)② 상호 배타적 투자안 : 내부수익률 > 요구수익률인 투자안 중에서 내부수익률이 가장 높은 투자안을 선택(3) 내부수익률법의 특징① 할인율 ? 내부수익률을 사용② IRR(A) + IRR(B) ≠ NPV(A+B)가치의 가산원리가 적용 (X) ? 항상 부(富)의 극대화 (X)③ 비전통적 투자사업복수의 내부수익률 또는 허수의 내부수익률이 존재할 수도 있다.수익성지수법(PI법)(1)수익성지수(P`I)`=` {현금유입의`현가(PV)} over {현금유출의`현가(I)}(2) 투자안의 상대적 수익성을 나타냄(3) 의사결정기준① 독립적 투자안 : 수익성지수 > 1 : 투자 (O)수익성지수 < 1 : 투자 (X)② 상호 배타적 투자안 : PI > 1인 투자안 중에서 PI가 가장 큰 투자안을 선택(4) 수익성지수법 특징① 순현가 기타 모든 투자의 판단지표가 동일한 경우 : 초기투자금액 ? ? 수익성지수 ?② 순현가가 같은 두 개 이상의 사업을 비교 검토할 때 유효한 지표로 사용어림셈법(1)승수`=` {투자액} over {수익} : 승수는 작을수록 유리(2)수익률`=` {수익} over {투자액} : 수익률은 클루록 유리(3) 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법(4) 투자 첫해의 소득을 기준, 처분시의 자본이득을 고려 (X)(5) 승수와 수익률은 역수관계승수법(1)조소득승수`=` {총투자액} over {조소득} : 총자산회전율의 역수(2)순소득승수`=` {총투자액} over {순영업소득} : 자본회수기간(3)세전현금수지승수`=` {지분투자액} over {세전현금수지}(4)세디케이션

기타| 2017.07.17| 93페이지| 10,000원| 조회(250)

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2017년 EBS 공인중개사 기본서 요약(EBS방송교재 자료 정리) - 2차 기본서 - 부동산세법

조세의 특징(1) 과세주체 : 국가 또는 지방단체(2) 과세목적 : 재정수입조달(3) 과세근거 : 조세법률주의(4) 무보상성 : 반대급부 없음(5) 납부방법 : (원칙) 현금납부 (예외) 물납조세의 분류구분해당 조세국세의 목적세농어촌특별세 · 교통 · 에너지 · 환경세 · 교육세지방세의 목적세지방교육세 · 지역자원시설세독립세부가세를 제외한 대부분의 조세부가세농어촌특별세 · 교육세 · 지방교육세 등인세소득세 · 법인세 · 상속세 · 증여세 · 재산세(토지분) · 종합부동산세 등물세취득세 · 등록면허세 · 재산세 등주요 조세용어의 정의(1) 납세의무자① 본래의 납세의무자② 보충적인 납세의무자(제2차 납세의무자, 연대 납세의무자 등)(2) 과세물건 : 과세대상 또는 과세객체라고도 함.① 행위 : 취득행위(취득세), 등기 · 등록행위(등록면허세), 소비행위(부가가치세)② 재산 : 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세③ 소득 : (양도)소득세, 법인세(3) 과세표준 : 세법에 의하여 직접적으로 세액 산출의 기초가 되는 과세물건의 수량(종량세) 또는 가액(종가세)(4) 세율 : 세액을 산출하기 위하여 과세표준에 곱하는 비율① 세율의 표시방법에 따른 분류· 정률세율 : 백분율(%)로 표시되는 세율· 정액세율 : 화폐단위(원)로 표시되는 세울② 과세표준의 크기의 변화에 따른 분류· 비례세율 : 과세표준의 크기에 관계없이 일정한 세율· (초과)누진세율 : 과세표준이 커질수록 점차 높아지는 세율(5) 가산세와 가산금구분가산세가산금성격각종 의무의 불이행에 가해지는 벌과금적 성격일종의 연체이자적 성격부과금액세법에 의하여 산출된 세액에 가산하여 징수하는 금액을 말하는데, 가산금은 이에 포함하지 않으며, 신고불성실가산세°와 납부불성실가산세가 있음.(1) 가산금 : 체납조세의 3%(2) 중가산금 : 매 1월 경과시마다 체납조세의 1.2%(60개월 한도). 단, 체납조세가 지방세의 경우에는 30만원(국세의 경우에는 100만원)미만인 경웅에는 중가산금 배제.° 과소신고 또는 초과환급시(납 건축물, 차량, 선박, 항공기, 기계장비, 광업권, 어업권, 회원권(골프 · 콘도 · 종합체육시설 · 승마회원권 · 요트회원권) 입목(과수 · 죽목 · 임목)취득세 비과세(1) 국가 등에 대한 비과세(2) 신탁법에 의한 신탁재산의 취득(3) 법률에 의한 환매권 행사(4) 임시건축물의 취득)(5) 공동주택의 개수로 인한 취득(6) 상속개시 이전에 천재지변 등으로 인한 차량의 취득(2017년 개정)유상승계 취득시기(1) 계약상의 잔금지급일① 일반적인 경우에는 그 계약상의 잔금지급일② 계약서상의 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과되는 날(2) 사실상의 잔금지급일① 국가 · 지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득② 외국으로부터의 수입에 의한 취득③ 공매(경매)방법에 의한 취득④ 판결문(화해 · 포기 · 인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외)⑤ 법인장부(원장 등)의하여 취득가격이 입증되는 취득(3) 연부취득 : 사실상 연부금지급일원시취득의 취득시기(1) 건축물을 건축 또는 개수에 의한 취득사용승인서를 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날(2) 매립 · 간척으로 인한 토지의 원시취득공사준공인가일취득세 무상승계와 간주취득의 취득시기(1) 무상승계의 취득시기- 증여 · 기부에 의한 무상승계취득의 경우그 계약일. 다만, 상속으로 취득하는 경우에는 상속개시일(2) 간주취득의 취득시기- 지목변경, 차량 등의 종류변경에 따른 취득의 경우사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날취득세 과세표준(1) 원칙 : 신고가액(2) 예외 : 시가표준액① 신고가 없는 경우② 신고가액의 표시가 없는 경우③ 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우(3) 특례 : 사실상의 취득가격① 국가 · 지방자치단체 및 지방자치단체조합으로 부터의 취득② 외국으로부터의 수입에 의한 취득③ 공매방법에 의한 취득④ 판결문(화해 · 포기 · 인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외) · 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득⑤ 부동산거래신고에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제상 등기권리자)예)) 저당권설정 : 채권자(2) 납세지① 부동산 등기 : 부동산 소재지② 저작권 · 출판권 등의 등록 : 저작권자 · 출판권자의 주소지(3) 비과세① 국가 등에 대한 비과세② 형식적인 등록에 대한 비과세 : 회사의 정리, 행정구역의 변경, 지적공부상 지목이 묘지인 토지에 관한 등기등록면허세 과세표준(1) 부동산 가액에 의한 과세표준① (원칙) 신고가액② (예외) 시가표준액 : ㉠ 신고가 없는 경우㉡ 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우③ 특례 : 사실상의 취득가액(2) 채권금액에 의한 과세표준저당권, 가압류, 가처분, 경매신청 등(3) 건수에 의한 과세표준말소, 지목변경, 토지의 합병, 건축물의 구조변경 등기 등등록면허세 표준세율과 중과세율(1) 표준세율① 소유권 등기 : ㉠ 보존등기 : 0.8%㉡ 유상이전등기 : 2% 등② 소유권 외의 물건(지상권, 지역권, 전세권 등), 임차권의 설정 및 이전등기 : 0.2%③ 말소, 지목변경, 토지의 합병, 건축물의 구조변경 등기 : 건당 6,000원(2) 중과세율· 대도시 내에서 법인의 설립과 전입에 따른 법인등기를 한 경우 : 표준세율의 3배등록면허세 부과와 징수(1) 신고 및 납부기한 : 등록을 하기 전까지(2) 가산세 단, 신고의제가 적용되는 경우는 제외① 무신고 가산세 20%(부정한 경우 : 40%)과소신고 가산세 10%(부정한 경우 : 40%)② 납부불성실가산세(3/10,000)(3) 부가세① 납부세액이 있는 경우 : 지방교육세(납부세액의 20%)② 감면세액이 있는 경우 : 농어촌특별세(감면세액의 20%)(4) 최저한세 : 부동산에 관한 등기시 세액이 6,000원 미만인 경우에는 6,000원부동산세법1재산세의 특징(1) 시 · 군 · 구세, 응익세, 물세. 다만, 토지에 대한 재산세는 인세(2) 분할납부 및 물납(3) 과세관청에서 결정 · 고시하는 보통징수(4) 소액징수면제(징수할 재산세액이 2,000원 미만인 경우)(5) 대장과세(6) 세부담의 상한재산세 납세의무자(1) 과세기준일 현재(매년 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액으로 징수. 다만, 주택의 경우에는 아래 금액을 당해연도에 징수.구분세부담의 상한공시가격주택(별장 제외)3억원 이하105/1003억원 초과 ~ 6억원 이하110/1006억원 초과130/100(7) 소유권 변동신고재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생된 경우 : 과세기준일부터 10일 이내.(8) 물납과 분할납부① 물납 : 지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우 ? 관할구역 안에 소재하는 부동산(신청 및 허가)② 분할납부· 요건 : 납부세액이 500만원을 초과하는 경우 ? 45일 이내에 분할납부.· 분할납부세액의 기준납부할 세액분할납부 금액1천만원 이하500만원을 초과하는 금액1천만원 초과납부세액의 50% 이하의 금액지방교육세(1) 특별시 · 광역시 · 도세(2) 목적세, 부가세(취득세, 등록면허세, 재산세)(3) 신고납부 및 보통징수지역자원시설세(1) 특별시 · 광역시 · 도세, 병기세(특정부동산), 소액징수면제(2,000원 미만)(2) 특정부동산(건축물, 선박, 토지)에 대한 지역자원시설세 : 보통징수(3) 특정자원(발전용수, 지하수, 지하자원, 컨테이너, 원자력발전, 화력발전)에 대한 지역자원시설세 : 신고납부종합부동산세의 특징(1) 국세, 보통세, 직접세, 보유세, 인세(2) 소유자별 합산과세(3) (원칙) 정부부과 (예외) 신고납부(4) 세부담의 상한, 분할납부(5) 초과누진세율만 적용종합부동산세 과세대상(1) 주택. 단, 별장, 임대주택, 미분양주택, 가정어린이집용주택 등은 제외(2) 토지(종합합산과세토지, 별도합산과세토지) 단, 분리과세 토지는 제외주택에 대한 종합부동산세(1) 납세의무자 : 국내에 있는 주택의 공시가격을 합한 금액이 6억원을 초과하는 자(2) 과세표준 : {(공시가격 합계약 ? 3억원(1세대 1주택자에 한함) - 6억원} × 공정시장가액비율(80%)(3) 세율과세표준세율6억원 이하1천분의 0%(2017년개정)(4) 신고납부제도 : 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지부동산세법1소득세 납세의무자와 과세기간 및 납세지(1) 납세의무자① 거주자 : 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인으로서 국내원천소득과 국외원천소득에 해데 부제한 납세의무.② 비거주조 : 거주자가 아닌 자로서 국내 원천소득이 있는 개인으로서 국내원천소득에 대해 제한적인 납세의무.(2) 과세기간과 납세지① 과세기간 : 1월1일부터 12월 31일까지. 단, 사망과 출국은 예외② 납세지 : 주소지부동산세법1매매업과 건설업(1) 매매업 : 기존부동산을 판매하거나 상가 등을 신축 및 판매하는 경우(2) 건설업 : 주택을 신축 및 판매(주거용 건물개발 및 공급업)하는 경우부동산세법1부동산임대업의 범위(1) 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득(2) 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득(3) 광업권자 · 조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득부동산세법1비과세사업소득(1) 논 · 밭의 임대소득(2) 1주택 소유자의 주택 임대소득. 단, 고가주택 및 국외소재주택은 제외.(3) 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정함)부동산세법1비과세주택 수 계산(1) 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산(2) 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산(3) 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받는 자의 주택으로 계산(4) 본인과 배우자가 각자가 주택을 소유하는 경우 이를 합산하여 계산부동산세법1간주임대료3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 한함. 다만, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당계산

기타| 2017.07.17| 29페이지| 5,000원| 조회(298)

공인중개사, EBS, 자격시험, 2017

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