오피스 시장의 이해와 수요예측 및 특성

소개

오피스 시장의 이해와 수요예측 및 특성

목차

Ⅰ.서론

Ⅱ. 오피스 시장
제1절 오피스시장의 일반적 개념
1. 오피스의 정의
2. 오피스의 분류
제2절 입지이론
1. 입지의 개념
2. 입지이론

Ⅲ. 오피스 현황
제1절 서울시 오피스 시장변화의 특성
1. 오피스 시장변화의 특성
제2절 서울시 오피스 시장 환경 및 공간분포
1. 오피스 시장환경
2. 오피스 공간분포

Ⅳ.오피스 수요 예측
제1절 선행연구 고찰
1. 오피스 시장관련 연구
2. 오피스 수요예측에 관항 연구
제2절 영향요소 분석
1. 분석의 범위
2. 거시경제 및 핵심지역 연면적의 분석
3. 오피스 소요종사자 규모
제3절 수요예측 방법
1. 원단위를 이용한 수요예측
2. 오피스 수요량 결정요인에 따른 수요예측

Ⅴ.미래 오피스 시장 특성
1.오피스 시장의 수요와 가격
2.투자 가치로서의 오피스텔

Ⅵ. 결론

참고 문헌

본문내용

3) 권역별 하위시장간 특성
서울시 오피스 공급의 순환적 특성을 분석함에 있어 주목할 만 한 점은 이들 공급순환이 각각 도심, 여의도, 강남으로 이어지는 권역별 하위시장간 주 오피스 공급원의 변천과정과 매우 밀접한 관계를 맺고 있다는 사실로서, 이는 기존 하위시장의 개발가능지가 줄어듦에 따라 이곳에서 충족되지 못한 수요가 새로운 오피스 공급가능지를 찾아 확산하는 일련의 과정이라 볼 수 있다. 즉, 60년대 후반의 오피스 공급정점은 전적으로 도심권역, 특히 중구에서의 물량 증가에 기인한 것이었으며, 80년대 중반의 공급정점은 종로구를 포함한 도심권역과 특히 새로운 오피스 시장으로 등장한 여의도권역에서의 공급 확대에 힘입은 것이다. 이에 반해 90년대 초반의 공급정점은 대부분 강남권역과 부분적으로 기존의 3대 권역 외의 기타 권역에서의 공급물량에 의존한 것이었다.
이에 따라 도심권역은 70년대 중 후반까지 서울시 전체 오피스 공급물량의 90%이상을 점유하는 지배적인 오피스 시장이었으나, 70년대 중 후반부터 여의도권역의 오피스개발과 함께 시장점유율이 50%이하로 떨어지게 되었다. 여의도권역은 70년대 중 후반부터 서울의 주요 오피스 시장으로 성장하기 시작하여 80년대 중 후반에는 최고 23.6%의 시장점유율(대형 23.7%)을 기록하기도 하였으나, 이후 강남권역의 오피스 개발과 함께 시장점유율이 감소하였다. 강남권역은 80년대 들어 비로소 서울시 오피스 시장에 영향을 미치기 시장하여 이후 6층 이상 오피스 건물의 사장점유율에 있어서는 80년대 말과 90년대 초에 여의도권역과 도심권역을 각각 추월하는 지속적인 성장세를 보이고 있다. 기타권역에서의 오피스 공급은 90년대 들어 비로소 가속화되기 시작했는데, 이는 서울시 오피스 시장의 수요 및 공급의 방향이 상기 3개 지역에서 다른 지역으로 분산되려는 현상으로 추정할 수 있다.

4) 건물규모의 대형화 고층화 추세
서울시 오피스 시장규모의 추세를 살펴보면 지난 35년 건물 수의 증가율보다 연상면적의 증가율이 높았다는 사실, 그리고 6층 이상의 중 대형 오피스 건물의 증가율보다 10층 이상의 대형 오피스 건물의 증가율이 높았다는 사실은 곧 서울의 오피스 건물 규모가 시간의 흐름에 따라 점차 대형화, 고층화되는 추세에 있음을 알려준다. 그러나 특기할 만 한 점은 오피스 건물규모가 1980년대 중 후반 이후에는 도리어 상대적으로 작아지는 현상을 보이는 것인데, 개별 오피스 건물의 규모를 나타내는 지표로서 건물당 평균 연상면적은 1960넌대 최저 3,652㎡에서 1987년 8,812㎡까지 증가하였으나, 그 이후로는 감소하였고, 마찬가지로 평균 층수도 1960년대 초 6.9층에서 1986년 9.3층까지 증가 하였다가 이후 감소하고 있다.
이러한 현상은 1980년대 중 후반 이후 강남권역의 오피스 시장점유율이 증가하면서 나타난 것으로, 앞서 지적한 바와 같이 강남권역의 개별 오피스 건물규모는 평균적으로 작은 편에 속하는 바, 이 지역은 본래 주거지역으로 개발되었고 더욱이 필지규모가 이미 70년대에 구획되어 오피스 건무의 대형화, 고층화 추세를 수용하기 힘든 조건을 갖고 있었기 때문이다. 또한 이러한 현상은 90년대부터 강남 및 기타권역에 의해 주도된 오피스 공급이 토지초과이득세의 영향으로 비교적 작은 규모의 오피스 건물을 중심으로 이루어졌다는 사실과도 관련을 맺고 있다.

제2절 서울시 오피스 시장 환경 및 공간분포

1. 오피스 시장 환경

우리나라에서 본격적인 오피스 빌딩이 들어서게 된 것을 1960년대 후반부터이며, 1970년대까지의 오피스빌딩들은 대부분이 명동을 중심으로 하여 종로와 중구에 밀집되어 있었다.
KBD권역은 83 ～ 86년 기간 동안 연평균 GNP성장률 12.8%를 기록했던 경제적 성장에 힘입어 오피스빌딩 신축이 활발히 이루어지며, 특히 지하철과 격자형 가로망으로 교통여건이 탁월한 테헤란로가 신축오피스빌딩의 집적지가 되면서 새로운 업무공간으로 부상하게 된다. 따라서 1995년을 경계로 오피스의 면적분포에서 가장 높았던 CBD지역이 KBD지역으로 비중이 역전되었고, IMF을 기준으로 기타지역의 분포도가 높아짐을 알 수 있다.

2. 서울시 오피스 공간분포
서울시 오피스 시장은 1960년대부터 꾸준한 성장을 보이다 1990년대 그 증가폭이 커지면서 IMF이후 2000년부터 신규 물량들이 활발히 공급되어지기 시작하면서 다시 급성세의 추세에 있으며, 이의 주요 요인은 세 가지로 나타난다. 첫째, 산업구조의 고도화롤 사무관련 종사자가 늘어나고 있으며, 둘째, 인텔리전트화, 사무자동화의 진전으로 1인당 사용면적이 증가하는 추세이며 회의장, 로비 및 복지시설공간의 수요가 늘어나 건물규모가 점차 확대되는 추세에 있다. 따라서 오피스 규모의 대형화가 경쟁력을 갖기에 이르렀다. 셋째, 오피스건물에 대한 수요가 발생하는 시점으로부터 공급이 충족되는 시기까지는 1년반 이상의 시차가 발생하여 원래의 수요이상 가수요를 발생시켜 수요와 공급의 상승적 관계를 나타내고 있다. 이와 함께 사무자동화기기, 정보통신설비, 빌딩관리 자동설비 등 설비 및 시설에 대한 필요성이 점증하고 있어 거의 모든 업체가 필요성을 인식하고 있으며 특히 1990년대 이후에는 정보통신설비와 빌딩관리 자동화설비의 필요성으로 인텔리전트빌딩에 대한 수요가 크게 증가하고 있다.
사무실 선택이유에 대한 분석을 전문건설공제조합의 자료를 바탕으로 전문건설공제조합의 분석 자료를 재인용해 보면 도심지역 입주업체는 교통의 편리성 보다는 넓은 주차시설, 임대료부담 순으로 분석되고 있다. 즉 강북도심지역은 정통적인 업무중심지로서 잘 발달된 도심기능과 함께 서울의 최고급 오피스 수요에 대응하고 있는 것으로 판단된다.

참고자료

· 동북아시아 4대 도시의 오피스 시장 주기에 대한 비교연구 발행년도
· 저자 : 최창규,조정래 | 출처 : 건축도시연구정보센터
· 특성가격함수를 이용한 서울시 오피스 임대료 결정요인의 변화분석
· 저자 : 김의준,김용환,박승규 | 출처 : 건축도시연구정보센터
· 서울시 규모별 권역별 오피스 임대료 결정요인의 차이에 관한 연구
· 저자 : 윤은경,정창무 | 출처 : 건축도시연구정보센터
· 빌딩규모 구분에 의한 서울 오피스시장 현황과 특성차이 작성년도
· 저자 : 이재우 | 출처 : 한국부동산연구원
· 동경대도시권에서 업무기능의 입지변화와 오피스시장 변화 특성
· 저자 : 이정훈 | 출처 : 한국부동산연구원
· 초고층 주거건물 내 공용공간의 특성 및 이용현황에 관한 연구 발행년도
· 저자 : 전명화,이현주,정상선 외 5명 | 출처 : 건축도시연구정보센터