목포시 아파트 투자 분석과 전략

목차

1. 목포시 아파트 가격 변동

2. 목포시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
2) 레버리지 모델상 현재 위치

3. 투자 수익률 고려 요인

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
3) 투자 기간별 자기자본 수익률 변화
4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화

5. 요약 및 분야별 전략 시사점
1) 목포시 가격 변화 및 투자 수익률 요약
2) 2012년 부동산 투자 환경 변화
3) 목포시 주택시장 변동 사이클 상의 현재 위치
4) 부문별 전략
(1) 수요자
(2) 건설사

본문내용

- 부동산 시장의 가격 변동은 전세가격 상승률이 매매가격 상승률보다 지속적으로 높아지는 ‘전세선행기’를 지나 매매가격과 전세가격이 동시에 상승하는 ‘동반상승기’가 나타나고 전세가격이 하락하는 동안 매매가격이 하락하는 ‘조정기’가 나타남
․매매가격 상승은 전세선행기를 지나야 나타나는데, 전세선행기는 전세비율(또는 매매전세비율)이 높아지고 자기자본(아파트 가격-전세금) 수익률이 높아지고, 동반상승기에는 자기자본 수익률이 둔화되고 조정기에는 자기자본 수익률이 마이너스가 되면서 투자가 줄고 주택시장에서 자본이 유출되어 가격이 하락함
․전세 선행기는 전세가격 상승률이 매매 가격 상승률보다 높게 나타나며, 동반상승기는 매매 가격 상승률이 전세 가격 상승률과 유사하거나 더 높게 나오며, 조정기는 전세 가격이 먼저 하락하고 6개월에서 1년 정도 지나면 매매 가격도 하락함
․목포시는 2009년 말부터 매매가격과 전세가격 상승률이 동시에 높아지는 동반상승기가 진행되고 있고, 매매가격 상승률이 높아 위의 <그림 2>의 전세비율의 미미한 하락으로 나타남

<중 략>

4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화
- 1주택 실수요 투자의 경우 주택담보대출을 아파트 가격의 60%를 받는다는 가정 하에 나머지 40%인 자기자본 투자 수익률을 계산하면, 전세를 끼고 투자하는 경우보다 자기자본 투자 수익률이 다소 낮게 나옴
․2007년 이후 은행 가중평균 주택담보대출 금리를 적용하여 매월 이자액을 계산하고, 매입 당시의 취득세와 아파트 가격의 40%인 자기자본 투자를 가정함
- 2007년 1월 투자의 경우 자기자본 대비 수익률은 55.7%이고, 2008년 1월 경우는 57%, 2009년 1월은 58%, 2010년 1월은 55.8%, 2011년 1월 투자는 41.37%가 나옴
․전세를 끼고 투자하는 경우보다 투자 수익률이 낮은 것은 주택담보대출에 대한 이자를 내야하고, 1주택 실수요 투자의 경우 주택담보대출을 아파트 가격의 60%를 받는다는 가정 하에 나머지 40%를 투자하여 전세를 끼고 투자하는 경우(전세 비율이 69.1%)보다 투자금이 더 크기 때문임

참고자료

· 없음