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2015년 경기도 광주시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 경기 광주시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 경기도 광주시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 243. 경기도 광주시 주택 공급 분석 301) 재고 주택 변동 추이 302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 313) 신규 아파트 공급 물량 분석 32(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 32(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획 354) 2014년 경기도 광주시 분양 사례 분석 36(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이 36(2) 경기도 광주시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 375) 미분양 및 아파트 입주량 추이 39(1) 미분양아파트 물량 추이 39(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 404. 경기도 광주시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 411) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 412) 경기도 광주시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 425. 경기도 광주시 발전 계획 446. 종합 및 전략 시사점 531) 경제 및 정책 환경 종합 532) 경기도 광주시 종합 판단 553) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 561. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제 초기 임대료 규제 폐지단기임대 : 2년 단위 계약 기간에 맞춰 4년으로 단축 (기존 : 5년)임대의무기간 중 무단 매각시 과태료 인하 (3천만원 → 1천만원)택지 지원- 대상부지도심내 공공부지 : 장기미집행 도시계획시설용지, 국공유지 등 가용 가능한 공공부지를 현물출자, 장기임대, 할인매각 등을 하여 부지를 공급LH 보유 토지 : 장기 미매각미착공 부지 등을 할인매각할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)하여 택지공급 인하 (`17년까지 3만호 내외)GB 지역 : 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제하여 공급* (촉진지구 내) 공공기관 출자의무비율 한시폐지 (현행 1/3이상 공공기관 출자),(촉진지구 외) 착공 후 공공지분 매각 허용 (`17년 한시)재개발·재건축 부지 : 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권* 부여* 용지분할 / 지분위탁 / 분양분 매각 방식사유지, 건설사 보유 택지 : 용적률 등 건축규제 완화, 기금 심사기준 완화- 기업형 임대주택 공급촉진지구 도입(지정) 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대(시행자) 토지면적의 2/3 보유 → 1/2 보유시로 완화 (+소유자 1/2동의)(절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축(특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략(인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급자금 지원- 주택기금 융자지원 확대8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설상환조건대출이 2015년 1월2일부터 '버팀목 전세대출'로 통합됨대출자의 소득수준과 보증금 규모별로 금리가 차등 적용되며 소득이 적을수록, 보증금 규모가 낮을수록 우대받는 게 특징임특히 연소득 4000만원 이하 기초생활수급자와 차상위계층, 한부모가정은 일반금리보다 1%p 저금리로 이용할 수 있음④ 저소득층 대상 월세대출 시범 실시- 취업준비생, 희망키움통장 가입자, 근로장려금 수급자에 대한 '주거안정 월세대출'이 2015년 1월 2일부터 실시됨부모 소득이 3000만 원 이하이면서 고등학교, 대학교, 대학원을 졸업한 지 3년이 넘지 않은 만 35세 이하의 취업준비생이면 가능함희망키움통장 가입자 중 기초생활수급자도 월세대출을 신청할 수 있음가구원 전원이 무주택자로서 대출 신청일 기준 최근 1년 이내 근로장려금을 수금한 사람도 포함됨주거급여자는 원칙적으로 월세대출을 받을 수 없지만, 가구원이 별도로 거주하는 경우에는 예외적으로 적용됨대상주택은 보증금 1억원 이하, 월세액 60만원 이하의 전용 85㎡ 주택임불법 건물과 고시원은 대출이 불가능하고, 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있으며 3년 만기시 일시에 상환해야 하지만 연장은 최장 6년까지 가능함이 대출은 우리은행에서 받을 수 있고. 내년에 500억원 한도로 시범사업을 추진하고 제도의 성과와 문제점을 분석해 확대 여부를 결정할 방침임⑤ 준공공임대주택 공급 확대- 준공공임대주택의 임대 의무기간이 10년에서 8년으로 단축됨현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연립은 건설이 불가능함앞으로는 다세대 연립주택을 준공공임대주택으로 활용하면 5층까지 지을 수 있게 됨또한 준공공임대주택은 조례와 관계없이 법정상한에 따른 용적률이 적용됨⑥ 주거급여 개편- 소득이 2014년 4인가구 기준 월 173만원 이하이면서 부양의무자 기준을 충족할 경우 주거급여 혜택을 받을 수 있게 됨- 수급대상 가구 중 임차가구에 대해서는 지역별 기준임대료를 상한으로, 실제 임차료에 따라 임차료를 지원하고 자41만 원/32), 32평 자가 소유자가 40평으로 늘려간다고 보면, 평당 916만 원(3억 6,622만 원/40) 등의 분양 가격이 적당함2) 지역내 自家 및 임대 수요 추정- 경기도 광주시는 2001년에 도농복합의 경기도 광주시로 승격되어 인구 30만 명을 바라보는 중소도시로 꾸준히 인구가 증가하는 지역임경기도 광주시 인구는 시로 승격된 후 2003년까지 12%가 넘는 증가율을 보였음2004-2013년 사이 10년간 인구 연평균 증가율은 3.77%, 세대수는 연평균 4.67% 증가율을 보였음 경기도 광주시 인구 및 세대수 변동자료: 통계청- 경기도 광주시 인구 이동은 전입이 전출보다 많아 인구 순유입이 꾸준한 지역으로, 2013년에는 9,268명의 순유입이 있었음2001년에서 2004년까지는 1-2만 명 정도 인구 유입이 지속되었으나, 이후 2009년까지 인구 유입량이 점차 줄어들다가 2010년부터 인구 유입량이 크게 증가하였음 경기도 광주시 인구 이동 추이전입전출증감200446,912(명)33,83013,082200545,73238,1937,539200648,65542,3636,292200746,69041,2515,439200842,39538,7153,680200941,53739,2202,317201047,09339,1987,895201154,17440,37613,798201247,59839,0138,585201347,86638,5989,268자료: 통계청- 경기도 광주시 연령대별 인구 추이 중 34세 이하의 인구는 소폭이나마 증가세를 유지하고 있고 35-54세, 55세 이상 인구는 꾸준히 증가하고 있음34세 이하의 인구는 2001년 8만 4,937명에서 2004년 10만 7,917명으로 증가했고, 2013년 12만 3,301명으로 다시 증가함이에 비해서 주택 주요 구매력 계층이라고 볼 수 있는 35~54세 인구는 2001년 4만 6,090명에서 2004년 6만 6,444명으로 증가했다가 2013년 10만 1,449명으로 다시 증가함55세 이상 연령층은 1,7803월광주태전5지구(현대건설)경기도 광주시 태전동-1,4631,4639월경기광주영화블렌하임(영화건설)경기도 광주시 경안동 38-3-420420상반기태전동효성헤링턴플레이스(효성)경기도 광주시 태전동 274-3-709709미정합계7,3906,110자료: 닥터아파트4) 2014년 경기도 광주시 분양 사례 분석(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이- 민간 아파트 분양가는 전국 기준으로 2013년 12월 평당 805.6만 원에서 2014년 12월 858.4만 원으로 5.58%가 상승했음경기도 아파트 분양가는 2014년 1월 1,085.5만 원에서 2014년 12월 1,037.9만 원으로 4.39%가 하락했음 지역별 평당 분양가 추이자료: 대한주택보증, 민간아파트분양가격 동향, 2014.12(2) 경기도 광주시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석- 2014년 하반기 경기도 광주시 8개 분양 사업장을 분석하면 분양가는 평당 1,086.2만 원이었고, 평균 청약 경쟁률은 282.8%로 높았음8개 사업장 모두 미달된 평형 없이 청약률이 유사했음 2014년 하반기 경기도 광주시 분양 사례분양월사업장명전용전용+공용평당분양가청약률7월ｅ편한세상 광주역 １블록59.744982.01731,034.1356.9073.1383A96.88671,036.5230.2073.2292B97.18831,036.3173.2073.2808C97.38561,036.6326.7084.9099A110.00941,037.9363.0084.9788B110.4671,038.1304.4평균1,036.6315.7ｅ편한세상 광주역 2블록084.9099A109.77811,040.1255.9084.9788B110.23551,040.3300.0084.7072C110.03111,040.1190.3평균1,040.2259.9ｅ편한세상 광주역 3블록59.744981.22651,044.1760.3073.1383A97.40321,031.0708.8073.2292B97.70541,030.8248.6073.2808C97.903도

경영/경제| 2015.05.23| 61페이지| 15,000원| 조회(514)

주택시장, 아파트 가격 전망, 분양 전략

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2015년 고양시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 고양시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망12) 국내 경제 전망23) 2015년 부동산 정책 변화62. 고양시 주택 수요 분석221) 지역 적정 분양가 산정222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정243. 고양시 주택 공급 분석301) 재고 주택 변동 추이302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이313) 신규 아파트 공급 물량 분석32(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 32(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획354) 2014년 고양시 분양 사례 분석36(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이 36(2) 고양시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 375) 미분양 및 아파트 입주량 추이 37(1) 미분양아파트 물량 추이 37(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 384. 고양시 부동산 가격 동향 및 시장 전망401) 아파트 매매 및 전세 가격 동향402) 고양시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 415. 고양시 발전 계획 446. 종합 및 전략 시사점541) 경제 및 정책 환경 종합542) 고양시 종합 판단563) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략571. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨?미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 등으로 민간소비도 호전되는 등 완만하게나마 회복세를 보일 전망임?다만, 그리스 관련역 : 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제하여 공급* (촉진지구 내) 공공기관 출자의무비율 한시폐지 (현행 1/3이상 공공기관 출자),(촉진지구 외) 착공 후 공공지분 매각 허용 (`17년 한시)?재개발·재건축 부지 : 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권* 부여* 용지분할 / 지분위탁 / 분양분 매각 방식?사유지, 건설사 보유 택지 : 용적률 등 건축규제 완화, 기금 심사기준 완화- 기업형 임대주택 공급촉진지구 도입?(지정) 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대?(시행자) 토지면적의 2/3 보유 → 1/2 보유시로 완화 (+소유자 1/2동의)? (절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축? (특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략? (인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선?택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)?LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급ⓒ 자금 지원- 주택기금 융자지원 확대?8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)?85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설?상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할?융자금리 인하 : 8년 장기 건설임대는 금리를 약 70bp 인하현행▶개선안규모기간60㎡이하60∼85㎡규모기간60㎡이하60∼85㎡85∼135㎡5/10년민간공임2.7%3.7%(‘15년 3.3%)4년(건설,매입)3.0%3.5%4.0%10년 준공공매입2.7%(‘15년 한시 2.0%)8년(건설, 매입)2.0%2.5%3.0%- 기업형 임대리츠 지원 확대?기업형 임대리츠 단년 이내 근로장려금을 수금한 사람도 포함됨?주거급여자는 원칙적으로 월세대출을 받을 수 없지만, 가구원이 별도로 거주하는 경우에는 예외적으로 적용됨?대상주택은 보증금 1억원 이하, 월세액 60만원 이하의 전용 85㎡ 주택임?불법 건물과 고시원은 대출이 불가능하고, 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있으며 3년 만기시 일시에 상환해야 하지만 연장은 최장 6년까지 가능함?이 대출은 우리은행에서 받을 수 있고. 내년에 500억원 한도로 시범사업을 추진하고 제도의 성과와 문제점을 분석해 확대 여부를 결정할 방침임⑤ 준공공임대주택 공급 확대- 준공공임대주택의 임대 의무기간이 10년에서 8년으로 단축됨?현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연립은 건설이 불가능함?앞으로는 다세대 연립주택을 준공공임대주택으로 활용하면 5층까지 지을 수 있게 됨?또한 준공공임대주택은 조례와 관계없이 법정상한에 따른 용적률이 적용됨⑥ 주거급여 개편- 소득이 2014년 4인가구 기준 월 173만원 이하이면서 부양의무자 기준을 충족할 경우 주거급여 혜택을 받을 수 있게 됨- 수급대상 가구 중 임차가구에 대해서는 지역별 기준임대료를 상한으로, 실제 임차료에 따라 임차료를 지원하고 자가 가구는 주택 노후도에 따라 주택개량을 지원함?2015년 6월부터 개편되고 월 평균 급여는 9만원에서 11만원으로 늘어남⑦ 국민주택기금, 주택도시기금으로 재편- 지난 33년간 무주택 서민들의 주택마련을 지원하던 국민주택기금이 '주택도시기금'으로 변화함- 주택건설자금, 서민전세자금, 중산`저소득층 주택구입자금 등 주택자금만 공급해 온 주택기금을 경제발전단계 및 주택시장 변화에 맞춰 도시재생사업으로 확대하고 기존 단순 융자방식 이외에 사업성격에 맞게 출자, 투융자, 보증 등으로 맞춤형 지원을 하게 됨?또 기금 관리의 공공성, 책임성 강화를 위해 공기업인 대한주택보증을 전담기관으로 지정하고 명칭을 '주택도시보증공사'로 변경함⑧ 도시 내 융·복합개발 위해 규제 완화- 도시 구는 2000년 24만 8,423명에서 2005년 31만 7,841명으로 증가했고, 2013년에는 36만 6,706명으로 꾸준히 증가함?55세 이상 연령 인구층은 2000년 9만 8,011명에서 2005년 12만 5,159명으로 증가했고, 2013년에는 19만 4,223명으로 꾸준히 증가했음 고양시 연령대별 전년대비 인구 추이- 이러한 인구 연령 계층별 전년대비 변동을 살펴보면, 34세 이하의 인구 계층은 2005년 이후 감소세로 전환되었으나 2013년에 4천 명 정도 다시 증가했고, 35~54세 인구 연령 계층 및 55세 이상 인구 연령층은 지속적으로 증가하고 있음?35~54세 인구 계층은 증가폭이 점진적으로 둔화되었으나 2013년에는 2,443명으로 크게 늘어남?55세 이상 인구는 점차 증가폭이 늘어나 2013년에는 1만 3,605명이나 늘어났음연령대별 자가 및 임대 수요 추정 산식① 연령대별 인구/연령대별 평균 가구원수= 가구수② 연령대별 가구수 x 연령대별 전국 평균 과거 주택 점유율= 연령대별 자가 및 임대 수요(연령대별 전국 평균 주택 점유율, 2010년 인구센서스 기준)- 34세 이하 가구 : 자가 21%, 임차 79%- 35∼54세 가구 : 자가 52%, 임차 48%- 55세 이상 가구 : 자가 73%, 임차 27% 고양시 주택 수요 추이- 고양시 주택 수요(needs)는 자가 수요와 임대 수요 모두 꾸준히 증가함?2001년∼2010년 사이에 자가 수요는 연평균 3,482가구가 증가하고, 임대 수요는 1,618가구가 증가해 전체적으로 주택 수요는 5,100가구 정도 증가함- 2013년 자가 수요는 4,362가구가 증가하고, 임대 수요도 2,896가구가 증가해 종합 주택 수요는 7,258가구가 증가함3. 고양시 주택 공급 분석1) 재고 주택 변동 추이- 고양시 지역의 주택 재고는 꾸준히 증가해 2012년 30만 68호에 이름?2012년은 아파트와 다세대 주택 증가량이 컸으며, 단독과 연립 주택은 소폭 증가했음?단독 주택은 2008년 5만 960호에고, 2012년에는 5,064호였으나 2013년에는 1만 1,993호로 크게 증가했다가 2014년에는 5,849호, 2015년에 5,964호로 줄어듦 고양시 아파트 입주량 추이자료: 2013년 국토교통부, 2014-5년 닥터아파트4. 고양시 부동산 가격 동향 및 시장 전망1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향- 고양시 아파트 가격은 2009년 이후 지속적인 하락세를 기록하고 있고, 2010년 6.8% 하락에 이어 2012년도 4.8%의 높은 하락세를 보였음?전세 가격은 2011년 15%의 높은 상승세를 보였으나, 2012년 0.5% 상승에 그쳤음- 2013년 아파트 매매 가격은 2.9% 추가 하락한 반면 전세 가격은 상승폭이 더욱 늘어나 11.1%가 상승하였음 고양시 최근 아파트 매매 및 전세 가격 상승률 추이자료 : 국민은행, 주택가격 동향- 2014년 고양시 아파트 매매 가격은 1.89% 상승으로 전환되었고, 전세 가격은 상승폭이 줄어 6.05% 상승함2) 고양시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)- 고양시 주택순환국면은 2010년에 이어 2011년에도 가격은 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면 양상이 이어지다가, 2012년 세계 경제 및 국내 경제 침체로 거래량이 줄면서 다시 제4국면 양상으로 전환되었음 고양시 주택 시장 국면 진단자료: 주택가격지수(국민은행), 아파트 거래량(한국토지주택공사)- 2011년까지 가격이 보합세로 거래량이 증가하는 제6국면 양상이 나타났으나, 2012년은 국내 거시 경제 침체, 가계 부채 증가 등으로 주택 수요가 위축되 다시 가격이 하락하면서 거래량이 감소하는 제4국면이 나타났고, 하반기에는 가격이 하락하면서 거래량이 증가하는 제5국면이 나타남- 고양시는 2010년 이후 가격이 하락하면서 거래량이 줄어드는 제4국면과 가격이 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면이 반복적으로 나타나고 있고, 2013년은 제5국면 양상을 나타내고 있음- 2014년은 아파트 입주량이 줄어들었지만 여전히 많고 지역내 악성 미분양이 남아있어 가격 있음

경영/경제| 2015.05.23| 62페이지| 15,000원| 조회(253)

주택시장, 아파트 가격 전망, 분양 전략

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2015년 김포시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 김포시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 김포시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 243. 김포시 주택 공급 분석 301) 재고 주택 변동 추이 302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 313) 신규 아파트 공급 물량 분석 32(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 33(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획 354) 2014년 김포시 분양 사례 분석 36(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이 36(2) 김포시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 375) 미분양 및 아파트 입주량 추이 38(1) 미분양아파트 물량 추이 38(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 394. 김포시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 411) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 412) 김포시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 425. 김포시 발전 계획 446. 종합 및 전략 시사점 581) 경제 및 정책 환경 종합 582) 김포시 종합 판단 603) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 611. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 등으로 민간소비도 호`17년까지 3만호 내외)GB 지역 : 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제하여 공급* (촉진지구 내) 공공기관 출자의무비율 한시폐지 (현행 1/3이상 공공기관 출자),(촉진지구 외) 착공 후 공공지분 매각 허용 (`17년 한시)재개발·재건축 부지 : 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권* 부여* 용지분할 / 지분위탁 / 분양분 매각 방식사유지, 건설사 보유 택지 : 용적률 등 건축규제 완화, 기금 심사기준 완화- 기업형 임대주택 공급촉진지구 도입(지정) 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대(시행자) 토지면적의 2/3 보유 → 1/2 보유시로 완화 (+소유자 1/2동의)(절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축(특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략(인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급자금 지원- 주택기금 융자지원 확대8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할융자금리 인하 : 8년 장기 건설임대는 금리를 약 70bp 인하현행▶개선안규모기간60㎡이하60∼85㎡규모기간60㎡이하60∼85㎡85∼135㎡5/10년민간공임2.7%3.7%(‘15년 3.3%)4년(건설,매입)3.0%3.5%4.0%10년 준공공매입2.7%(‘15년 한시 2.0%)8년(건설, 매입)2.0%2.5%3.0%- 기업형 임대리츠 지원 확대기업형 임대리츠 단일도로 거주하는 경우에는 예외적으로 적용됨대상주택은 보증금 1억원 이하, 월세액 60만원 이하의 전용 85㎡ 주택임불법 건물과 고시원은 대출이 불가능하고, 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있으며 3년 만기시 일시에 상환해야 하지만 연장은 최장 6년까지 가능함이 대출은 우리은행에서 받을 수 있고. 내년에 500억원 한도로 시범사업을 추진하고 제도의 성과와 문제점을 분석해 확대 여부를 결정할 방침임⑤ 준공공임대주택 공급 확대- 준공공임대주택의 임대 의무기간이 10년에서 8년으로 단축됨현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연립은 건설이 불가능함앞으로는 다세대 연립주택을 준공공임대주택으로 활용하면 5층까지 지을 수 있게 됨또한 준공공임대주택은 조례와 관계없이 법정상한에 따른 용적률이 적용됨⑥ 주거급여 개편- 소득이 2014년 4인가구 기준 월 173만원 이하이면서 부양의무자 기준을 충족할 경우 주거급여 혜택을 받을 수 있게 됨- 수급대상 가구 중 임차가구에 대해서는 지역별 기준임대료를 상한으로, 실제 임차료에 따라 임차료를 지원하고 자가 가구는 주택 노후도에 따라 주택개량을 지원함2015년 6월부터 개편되고 월 평균 급여는 9만원에서 11만원으로 늘어남⑦ 국민주택기금, 주택도시기금으로 재편- 지난 33년간 무주택 서민들의 주택마련을 지원하던 국민주택기금이 '주택도시기금'으로 변화함- 주택건설자금, 서민전세자금, 중산`저소득층 주택구입자금 등 주택자금만 공급해 온 주택기금을 경제발전단계 및 주택시장 변화에 맞춰 도시재생사업으로 확대하고 기존 단순 융자방식 이외에 사업성격에 맞게 출자, 투융자, 보증 등으로 맞춤형 지원을 하게 됨또 기금 관리의 공공성, 책임성 강화를 위해 공기업인 대한주택보증을 전담기관으로 지정하고 명칭을 '주택도시보증공사'로 변경함⑧ 도시 내 융·복합개발 위해 규제 완화- 도시 내 융·복합 개발 촉진을 위해 입지규제 최소 구역을 신설해 2015년 1월부터 시행할 예정임일률적인 입지규제에 구애받지 김포시 연령대별 인구 계층 가운데 34세 이하의 인구는 2000년 9만 1,156명에서 2003년 10만 6,427명으로 크게 증가했다가 이후 감소 추세를 보이며 2007년에 9만 5,406명으로 감소했으나 다시 증가세로 전환되어 2013년에는 13만 5,774명으로 증가함이에 비하여 주택 주요 구매력 계층이라고 볼 수 있는 35-54세 인구는 2000년 4만 8,149명에서 2005년 7만 746명으로 증가했고, 2013년에는 11만 802명으로 증가했음55세 이상 연령 인구는 2000년 2만 3,692명에서 2005년 3만 4,640명으로 증가했고, 2013년에는 6만 5,567명으로 증가했음 김포시 연령대별 인구 추이자료: 통계청 김포시 연령대별 전년대비 인구 추이- 인구 연령 계층별 전년대비 변동을 살펴보면, 전연령 계층에서 모두 증가세를 보이고 있는데, 34세 이하 연령층에서 큰 폭의 증가세가 나타나고 있음2013년에 증가폭이 둔화되기는 했으나 34세 이하는 지난해에 비해 1만 277명, 35-54세는 7,780명, 55세 이상은 6,654명이 증가함연령대별 자가 및 임대 수요 추정 산식① 연령대별 인구/연령대별 평균 가구원수= 가구수② 연령대별 가구수 x 연령대별 전국 평균 과거 주택 점유율= 연령대별 자가 및 임대 수요(연령대별 전국 평균 주택 점유율, 2010년 인구센서스 기준)- 34세 이하 가구 : 자가 21%, 임차 79%- 35∼54세 가구 : 자가 52%, 임차 48%- 55세 이상 가구 : 자가 73%, 임차 27%- 김포시 주택 수요(needs)는 2005년과 2007년에 감소했으나, 2008년 이후 다시 증가함김포시 주택 수요는 2001~2010년 동안 자가 수요는 연평균 1,428가구가 증가하고, 임대 수요도 1,083가구가 증가해 연간 2,510가구가 증가했음- 2013년 김포시 주택 수요는 자가 수요가 4,008가구 증가했고, 임대 수요도 4,946가구가 증가해 종합 주택 수요는 8,953가구가 증가함 김포시 주택 수요 추이3187.5084.6387E111.0571969.3371.4084.3015F110.8308957.6666.7평균981.7218.012월한강신도시３차 푸르지오１회059.5390A81.9742993.5111.9059.4950B82.5461986.617.4059.5167D82.6431997.5196.5평균992.6108.8한강신도시３차 푸르지오2회059.5390A81.9742993.5159.9059.4950B82.5461986.6129.5059.6964C82.3872988.654.0평균989.6129.8총평균988152자료: 아파트투유5) 미분양 및 입주량 추이(1) 미분양 아파트 물량 추이- 김포시 미분양 물량은 2009년 분양 물량이 크게 증가하면서 2,351호로 증가했다가 2011년 1천여 호로 줄었으나 2011년 이후 분양 물량이 대거 늘어나 2012년 12월까지 3,584호로 다시 크게 늘어남- 2013년 들어 4.1 부동산 대책과 건설사들의 적극적인 분양으로 미분양이 1,000여 호 이상 줄어 2013년 6월 2,405호까지 줄었다가 이후 다시 늘어나 12월까지 3,530호였고, 2014년 6월까지 3,856호로 소폭 늘어났으나 12월까지 1,074호로 대폭 줄어들었음 김포시 미분양 물량 추이자료: 국토교통부, 월별 미분양 현황(2) 향후 아파트 입주량 추이- 김포시 2009년 아파트 입주 물량 1,543호 정도였으나, 2010년부터 김포신도시 입주로 인하여 아파트 입주 물량이 증가하기 시작했음2010년 아파트 입주물량 9,217호에서 2011년 7,934호, 2012년 8,522호, 2013년 7,032호, 2014년 6,966호로 점차 줄어들기는 하나 절대량 자체가 많음- 2015년에는 그동안의 입주량보다는 적은 820호가 입주할 것으로 예상됨 김포시 아파트 입주 물량 추이자료: 2013년 국토교통부, 2014-5년 닥터아파트4. 김포시 부동산 가격 동향 및 시장 전망1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향- 김포시 아파트 가격은 2010년 아파트 입주 물

경영/경제| 2015.05.23| 66페이지| 15,000원| 조회(534)

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2015년 화성시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 화성시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 화성시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 243. 화성시 주택 공급 분석 301) 재고 주택 변동 추이 302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 313) 신규 아파트 공급 물량 분석 32(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 32(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획 354) 2014년 화성시 분양 사례 분석 36(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이 36(2) 화성시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 375) 미분양 및 아파트 입주량 추이 38(1) 미분양아파트 물량 추이 38(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 394. 화성시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 411) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 412) 화성시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 425. 화성시 발전 계획 456. 종합 및 전략 시사점 691) 경제 및 정책 환경 종합 692) 화성시 종합 판단 713) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 721. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 등으로 민간소비도 호시로 완화 (+소유자 1/2동의)(절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축(특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략(인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급자금 지원- 주택기금 융자지원 확대8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할융자금리 인하 : 8년 장기 건설임대는 금리를 약 70bp 인하현행▶개선안규모기간60㎡이하60∼85㎡규모기간60㎡이하60∼85㎡85∼135㎡5/10년민간공임2.7%3.7%(‘15년 3.3%)4년(건설,매입)3.0%3.5%4.0%10년 준공공매입2.7%(‘15년 한시 2.0%)8년(건설, 매입)2.0%2.5%3.0%- 기업형 임대리츠 지원 확대기업형 임대리츠 단일화 : 민간제안+수급조절리츠, 사업대상 확대(개발사업 추가)주택기금 : 보통주 출자(리스크 분담), 준공 전 참여(초기자금 조달 지원)기금 출자확대 : 지원대상 확대(소형→중형), 출자호수 확대(4천호→1만호)기업형 임대리츠에 융자 신규지원 (현재는 융자 없음)주택기금 투자 협약풀 : 현재 40개 금융기관, 14.1조원 약정을 더욱 확대- 기업형 건설 임대사업에 종합금융보증 도입총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 보증(현재 분양 PF는 50%까지 보증)임대보증금은 LTV의 최대 90%까지 반환보증 실시- 기관 투자자 출구전략 마련기업형 임대주택이 일정조건(60㎡이하 + 2억원 이하) 충족시 LH 매입확약임대의무기간 종료 후 건설업체기금 동순위 잔여재산 분배, 유동화 증권 발행시업으로 확대하고 기존 단순 융자방식 이외에 사업성격에 맞게 출자, 투융자, 보증 등으로 맞춤형 지원을 하게 됨또 기금 관리의 공공성, 책임성 강화를 위해 공기업인 대한주택보증을 전담기관으로 지정하고 명칭을 '주택도시보증공사'로 변경함⑧ 도시 내 융·복합개발 위해 규제 완화- 도시 내 융·복합 개발 촉진을 위해 입지규제 최소 구역을 신설해 2015년 1월부터 시행할 예정임일률적인 입지규제에 구애받지 않고 건축물의 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등 제한사항을 완화해 지역 맞춤형 도시개발이 가능토록 했음매점이나 편의점, 구내식당으로 제한됐던 도시기반시설 내 편의시설을 어린이집, 공연장, 전시관, 소형 판매점 등으로 확대해 주민들이 터미널, 도서관, 공공청사 등 기반시설 내에서 다양한 서비스를 이용할 수 있게 했음오피스텔 등 분양 건축물의 분양제도를 개선, 투자규제를 완화했음오피스텔 전용면적 산정방법을 안목치수로 일원화하고 분양신고대상을 20실 이상에서 30실 이상으로 완화했음미분양 발생 시에도 바로 수의계약이 가능토록 했음(4) 정책변화의 부동산 시장 시사점- 저금리에 따른 전세 가격 상승세가 2015년에도 지속될 것으로 보이고, 그동안 분양 물량이 적어 입주 물량이 저조하고 재건축 이주 수요가 많은 수도권의 전세 가격이 더욱 상승할 가능성이 큼- 이에 따라 정부에서는 중산층 전세 수요를 내집마련 수요로 전환하는 정책을 2015년에도 지속할 것으로 보임이러한 정책의 일환으로 대체적으로 중산층 임대 수요인 전세 수요를 흡수하기 위하여 수익공유형 은행 모기지 정책과 뉴스테이 정책을 발표하였음- 수익공유형 모기지 정책은 중산층 전세 수요를 매매 수요로 전환하여 전세 수요 상승 압력을 줄이고, 뉴스테이 정책으로 중산층 임대 주택 공급을 확대하여 2015년 전세 가격 상승 압력에 대응하고 있음- 향후에도 저금리가 지속되는 한 전세 선호 현상은 지속될 것으로 보이고, 임대 주택 산업 육성을 위한 정부의 정책은 지속될 것으로 보임- 다만, 유럽 경기 회복 지연, 일본 경기 불확수요는 1,636가구가 증가했음 화성시 주택 수요 추이2. 화성시 주택 공급 분석1) 재고 주택 변동 추이- 화성시 재고 주택수는 2000년 5만 6,880호에서 2007년 11만 6,095호로 증가했으며, 2012년에는 16만 9,014호로 증가했음주택수가 2008년에 크게 증가한 것은 2008년에 단독주택에 분류되어 있던 다가구 주택수를 동단위에서 호단위로 변경하면서 주택수가 크게 증가한 것이고 실질적으로 단독주택이 증가한 것이 아님2012년 아파트와 단독, 다세대 주택은 크게 증가했으나, 연립 주택은 소폭 감소했음 화성시 주택 재고 현황 변화연도단독아파트연립다세대합계200331,15426,5068,1432,74768.550200431,37233,6208,1952,85676,043200530,13447,2436,7374,39788,511200628,88252,5116,7374,46492,594200729,16975,5586,7544,614116,095200837,901100,4647,0554,876150,296200939,700108,8637,0384,982160,583201037,971110,8313,8597,696160,357201141,161111,9433,7647,850164,718201243,537113,2443,7318,502169,014(단위: 호)자료: 화성시 통계연보 2013주 : 2008년부터 다가구주택은 동단위에서 호단위로 변경됨2) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이- 화성시는 2009년과 2010년에는 재고 주택 증가보다 세대수 증가량이 많았으나, 2011년과 2012년에는 세대수 증가보다 재고 주택 증가량이 더 많았음- 점차 세대수와 주택수 증가폭이 줄어들고 있으며, 2012년에는 세대수가 2,926세대 증가한 반면 재고 주택은 4,296호가 늘어났음 화성시 세대수 및 주택수 증가 추이- 주택보급률은 타 지역에 비해 상당히 높은 편으로 2005년 122.9%에서 2006년 118.8%까지 하락했으나 2007년 134.8%로 다시10년 8.9%, 2011년 29.5% 상승으로 상승률이 매우 높았으나, 2012년 1.6%에 그쳤음 화성시 최근 아파트 매매 및 전세 가격 상승률 추이자료: 국민은행, 주택가격 동향- 화성시 아파트 전세가격은 2009년 하반기 이후 지속적으로 상승하고 있는데, 매매가격 상승률보다 상승률이 높아 전세비율이 지속적으로 상승하고 있음아파트 입주물량이 저조하고 전세비율도 지속적으로 상승하고 있어 당분간 주택시장 내에서는 가격 하락 압력이 크지 않을 것임- 2013년 아파트 매매 가격은 1.5%가 하락했고, 전세 가격은 5%가 상승하여 아파트 매매 가격 하락률은 다소 둔화되었고 전세 가격은 상승폭이 늘어남- 2014년 아파트 매매 가격은 0.8% 상승했고, 전세 가격은 7.9% 상승함2) 화성시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)- 화성시 주택 순환 국면은 2006년 하반기 가격과 거래량이 증가하는 제1국면을 보였고, 2007년 상반기까지 제1국면이 이어졌으나 2007년 하반기 이후 조정 국면으로 들어감- 2007년 하반기 이후 2009년 상반기까지 가격이 하락하면서 거래량이 줄어드는 제4국면과 가격 하락이 지속되면서 거래량이 증가하는 제5국면이 나타났음2008년말 전 세계적인 금융 위기와 국내 실물 경기 침체로 가격이 큰 폭으로 하락했음- 2011년은 가격은 상승하나 거래량이 줄어들어 제2국면 양상이 나타났고, 2012년 상반기에 가격이 다소 하락하면서 거래량이 지속적으로 감소하며 제3국면 양상을 보이고 있음입주물량이 그다지 많지 않지만 경기 침체가 지속되면서 가격이 약보합세를 보이고 있음 화성시 주택 시장 국면 진단자료: 아파트 거래량(LH공사), 아파트 가격지수(국민은행)- 2012년 하반기에 가격이 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면 양상이 나타났고, 2013년도 조정 국면이 이어졌음- 2014년도 화성시 아파트 입주물량이 많지 않고, 화성시 전세비율도 70%가 넘어 가격 보합 상태에서 거래량이 증가하는 제6국면이 나타났음- 2015년은 아파트 입주됨

경영/경제| 2015.05.23| 77페이지| 15,000원| 조회(399)

주택시장, 아파트 가격 전망, 분양 전략

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2015년 용인시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 용인시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망12) 국내 경제 전망23) 2015년 부동산 정책 변화62. 용인시 주택 수요 분석221) 지역 적정 분양가 산정222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정243. 용인시 주택 공급 분석301) 재고 주택 변동 추이302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이313) 신규 아파트 공급 물량 분석33(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 33(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획354) 2014년 용인시 분양 사례 분석38(1) 민간 사업장 전국 및 충북 월별 분양가 추이 38(2) 용인시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 395) 미분양 및 아파트 입주량 추이 40(1) 미분양아파트 물량 추이 40(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 414. 용인시 부동산 가격 동향 및 시장 전망421) 아파트 매매 및 전세 가격 동향422) 용인시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 435. 용인시 발전 계획 476. 종합 및 전략 시사점561) 경제 및 정책 환경 종합562) 용인시 종합 판단583) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략591. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨?미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 등으로 민간소비도 호전되는 등 완만하게나마 회복세를 보일 전망임?다만, 그리스 률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선?택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)?LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급ⓒ 자금 지원- 주택기금 융자지원 확대?8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)?85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설?상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할?융자금리 인하 : 8년 장기 건설임대는 금리를 약 70bp 인하현행▶개선안규모기간60㎡이하60∼85㎡규모기간60㎡이하60∼85㎡85∼135㎡5/10년민간공임2.7%3.7%(‘15년 3.3%)4년(건설,매입)3.0%3.5%4.0%10년 준공공매입2.7%(‘15년 한시 2.0%)8년(건설, 매입)2.0%2.5%3.0%- 기업형 임대리츠 지원 확대?기업형 임대리츠 단일화 : 민간제안+수급조절리츠, 사업대상 확대(개발사업 추가)?주택기금 : 보통주 출자(리스크 분담), 준공 전 참여(초기자금 조달 지원)?기금 출자확대 : 지원대상 확대(소형→중형), 출자호수 확대(4천호→1만호)?기업형 임대리츠에 융자 신규지원 (현재는 융자 없음)?주택기금 투자 협약풀 : 현재 40개 금융기관, 14.1조원 약정을 더욱 확대- 기업형 건설 임대사업에 종합금융보증 도입?총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 보증(현재 분양 PF는 50%까지 보증)?임대보증금은 LTV의 최대 90%까지 반환보증 실시- 기관 투자자 출구전략 마련?기업형 임대주택이 일정조건(60㎡이하 + 2억원 이하) 충족시 LH 매입확약?임대의무기간 종료 후 건설업체?기금 동순위 잔여재산 분배, 유동화 증권 발행시 원리금 지급 보증(대주보) 등ⓓ 세제 지원- 기존 세제 틀 개편 및 감면 폭 확대?취득세 : 8년 장기임대 60～85㎡는 취득세 감면폭 25%→50%로 확대?재산세 : 지원 내용은 현행 개발 촉진을 위해 입지규제 최소 구역을 신설해 2015년 1월부터 시행할 예정임?일률적인 입지규제에 구애받지 않고 건축물의 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등 제한사항을 완화해 지역 맞춤형 도시개발이 가능토록 했음?매점이나 편의점, 구내식당으로 제한됐던 도시기반시설 내 편의시설을 어린이집, 공연장, 전시관, 소형 판매점 등으로 확대해 주민들이 터미널, 도서관, 공공청사 등 기반시설 내에서 다양한 서비스를 이용할 수 있게 했음?오피스텔 등 분양 건축물의 분양제도를 개선, 투자규제를 완화했음?오피스텔 전용면적 산정방법을 안목치수로 일원화하고 분양신고대상을 20실 이상에서 30실 이상으로 완화했음?미분양 발생 시에도 바로 수의계약이 가능토록 했음(4) 정책변화의 부동산 시장 시사점- 저금리에 따른 전세 가격 상승세가 2015년에도 지속될 것으로 보이고, 그동안 분양 물량이 적어 입주 물량이 저조하고 재건축 이주 수요가 많은 수도권의 전세 가격이 더욱 상승할 가능성이 큼- 이에 따라 정부에서는 중산층 전세 수요를 내집마련 수요로 전환하는 정책을 2015년에도 지속할 것으로 보임?이러한 정책의 일환으로 대체적으로 중산층 임대 수요인 전세 수요를 흡수하기 위하여 수익공유형 은행 모기지 정책과 뉴스테이 정책을 발표하였음- 수익공유형 모기지 정책은 중산층 전세 수요를 매매 수요로 전환하여 전세 수요 상승 압력을 줄이고, 뉴스테이 정책으로 중산층 임대 주택 공급을 확대하여 2015년 전세 가격 상승 압력에 대응하고 있음- 향후에도 저금리가 지속되는 한 전세 선호 현상은 지속될 것으로 보이고, 임대 주택 산업 육성을 위한 정부의 정책은 지속될 것으로 보임- 다만, 유럽 경기 회복 지연, 일본 경기 불확실성, 유가 하락에 따른 산유국 중 일부 국가의 불확실성 등으로 인한 세계 금융 시장의 변동성이 커질 가능성이 있음- 이러한 미국의 금리인상 가능성과 국제 금융 시장 변동성 확대 가능성에 비추어 국내 신규 분양 사업의 경우에는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함- 분양 이외에3911,954165,965200522,973149,89510,45911,026194,353200624,175165,03610,55311,064210,828200723,060170,33510,65511,154215,204200843,257177,85710,83511,434243,383200944,804189,69611,54111,458257,499201049,661212,24311,15511,775284,834201152,661215,23311,18712,627291,708201254,802220,29511,42515,051301,573자료: 용인시 통계연보 2013주: 2008년부터 다가구주택은 동단위에서 호단위로 변경됨?아파트는 꾸준히 증가하고 있고 2010년에는 2만 2,547호가 증가했음?2012년에는 아파트와 단독, 연립, 다세대 주택이 모두 증가했음2) 세대수 증가 대비 재고 주택 증가 추이- 용인시는 2009년 이후 세대수 증가보다 재고 주택수 증가량이 많았음?2010년 세대수는 1만 2,207세대 증가에 불과한데 재고 주택수는 2만 7,335호가 증가하여 지역내 과잉 공급 현상을 잘 보여 주고 있음?2011년에는 재고 주택 증가폭이 대폭 줄어들었음?2012년에는 세대수가 6,448세대 증가에 불과했으나 재고 주택은 9,865호가 증가해 재고 주택 증가가 많았음 용인시 세대수 및 주택수 증가 추이- 주택보급률은 2005년 108.6%에서 2009년 76.8%로 급격히 감소했으나, 2010년에 주택 공급이 대폭 이루어지면서 106%로 급상승했고 2012년에는 100.4%로 다시 감소했음?주택보급률은 주택수를 가수수로 나누어 계산하나, 과거에는 주택수에는 다가구주택이 동단위로 계산되었고 오피스텔이 빠져 있었으며, 가구수는 1인 가구를 제외한 보통가구를 기준으로 했음?새로운 주택보급률에는 다가구 주택을 동단위에서 호단위로 변경하고, 가구수도 1인 가구를 포함시켜 지역내 실질적인 주거 수요와 공급을 나타내고 있음?과거 주택보급률보다는 새로운 주택보급률을 월에서 10월까지, 2011년 1월에서 3월까지 일시적으로 상승했으나 2011년 4월 이후 다시 약보합세를 보였음?아파트 매매 가격이 약세를 보이는 데에 비해서 전세 가격은 2009년 하반기 이후 지속적인 상승세를 보였고, 특히 2011년 상반기에 큰 폭으로 상승한 이후 가을 이사철에 다시 상승세가 높아졌으나 2011년말 이후 약보합세를 보였음- 2012년 용인시 아파트 매매 가격은 5.3%가 하락하였고, 전세 가격은 2.1% 상승에 그쳤음?2012년 아파트 입주량 감소에도 불구하고 큰 폭의 가격이 하락한 것은 지역내 공급 요인보다는 국내 경기 침체, 가계부채, 하우스푸어 급증 등으로 수요 위축 요인이 커졌기 때문임- 2013년도 2012년의 아파트 매매 가격 하락세가 이어지면서 매매 가격이 1.9%가 하락한 반면에 전세 가격은 2012년보다 상승률이 크게 높아져 11.7%가 상승했음?매매가는 하락폭이 점차 줄어들고 전세가는 상승폭이 늘어나고 있는데 2014년 입주량이 줄어들면서 가격 상승세가 이어질 것으로 보임- 2014년 들어서 매매 가격이 상승세를 보이며 3.7% 상승했고, 전세 가격은 6.4% 상승함 용인시 최근 아파트 매매 및 전세 가격 상승률 추이자료 : 국민은행, 주택가격 동향2) 용인시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)- 용인시 주택 순환 국면은 2008년 이후 지역내 주택 공급 과잉으로 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 제4국면과 가격이 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면을 반복하고 있음- 2008년 가격이 하락하고 거래량이 증가하는 제5국면에서 2009년에서 2012년 상반기까지 가격이 하락하면서 거래량이 완만하게 감소하는 제4국면을 보였음- 2012년 하반기에는 가격이 하락하지만 거래량이 증가하는 제5국면이 진행되었음?2012년 9월 취득세 감면, 미분양아파트 양도소득세 비과세 등 정책 요인에 의해서 거래량이 증가해서 실질적으로는 가격이 하락하면서 거래량이 줄어드는 제5국면 양상인 것으로 보임 용인시 주택 시장 국면 진단자료: 식

경영/경제| 2015.05.23| 64페이지| 15,000원| 조회(328)

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