대구시 아파트 투자 분석과 전략

목차

1. 대구시 아파트 가격 변동

2. 대구시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
2) 레버리지 모델상 현재 위치

3. 투자 수익률 고려 요인

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
3) 투자 기간별 자기자본 수익률 변화
4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화

5. 요약 및 분야별 전략 시사점
1) 대구시 가격 변화 및 투자 수익률 요약
2) 2012년 부동산 투자 환경 변화
3) 대구시 주택시장 변동 사이클 상의 현재 위치
4) 부문별 전략
(1) 수요자
(2) 건설사

본문내용

- 대구시는 매매 가격과 전세가격이 동시에 상승하는 ‘동반 상승기’에 막 들어섰다고 볼 수 있음
․부동산 시장의 가격 변동은 전세가격 상승률이 매매 가격 상승률보다 지속적으로 높아지는 ‘전세 선행기’를 지나 매매가격과 전세가격이 동시에 상승하는 ‘동반 상승기’가 나타나고 전세가격이 하락하는 동안 매매 가격이 하락하는 ‘조정기’가 번갈아 나타나며 순환함
․매매 가격 상승은 전세 선행기를 지나야 나타나는데, 전세 선행기는 전세비율(또는 매매전세비율)이 높아져 자기자본(아파트 가격-전세금)이 수익률이 높아지면서 투자가 이루어지며, 동반 상승기에는 자기자본 수익률이 둔화되고 조정기에는 자기자본 수익률이 마이너스가 되면서 투자가 줄고 주택시장에서 자본이 유출되어 가격이 하락함
․전세 선행기는 전세가격 상승률이 매매 가격 상승률보다 높게 나타나며, 동반상승기는 매매 가격 상승률이 전세가격 상승률과 유사하거나 더 높게 나오며, 조정기는 전세가격이 먼저 하락하고 6개월에서 1년 정도 지나면 매매 가격도 하락함
․대구시는 2010년 말부터 전세가격과 함께 매매가격 상승세도 커져 매매 전세 ‘동반 상승기’에 접어들었고, 2011년 들어 매매가격 상승률이 전세가격 상승률보다 높아 위의 <그림 2>에서 처럼 전세 비율이 하락하고 있음

<중 략>

4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화
- 1주택 실수요 투자의 경우 주택담보대출을 아파트 가격의 60%를 받는다는 가정 하에 나머지 40%인 자기자본 투자 수익률을 계산하면, 전세를 끼고 투자하는 경우보다 자기자본 투자 수익률이 다소 낮게 나옴
․2007년 이후 은행 가중평균 주택담보대출 금리를 적용하여 매월 이자액을 계산하고, 매입 당시의 취득세와 아파트 가격의 40%인 자기자본 투자를 가정함
- 2007년 1월 투자의 경우 자기자본 대비 수익률은 11.1%이고, 2008년 1월 경우는 16.2%, 2009년 1월은 22.3%, 2010년 1월은 25%, 2011년 1월 투자는 22.59%가 나옴

참고자료

· 없음