[법교육론] 부동산 거래와 임대차 - 소액임차인의 최우선 변제권

소개

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목차

1. 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
2. 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계
3. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
4. 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
5. 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력
6. 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
7. 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우

본문내용

1. 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위 질 문
「주택임대차보호법」상 소액임차인에 대하여는 그 임차주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는지요?
답 변
「주택임대차보호법」은 소액임차인의 최우선변제권에 관하여 제8조 제1항은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록) 을 갖추어야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제3항은 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지 [垈地]의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조 및 제4조는 위 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관하여 규정하고 있습니다

<중 략>

1,700만원 이하의 범위에서 인정 되며, ③그 밖의 지역에서는 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,400만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2008년 8 월 21일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다. 7. 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우 질 문
甲·乙·丙은 서울소재 戊소유 주택을 전세보증금 각 2,500만원, 2,000만원, 1,600만원에 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았고, 그 후 주택소유자 戊는 丁에게 4,000만원의 근저당권을 설정하여 주었습니다. 만일, 위 주택이 경매되어 경매비용 등을 제외하고 실제 배당할 금액이 6,000만원이라면 배당 관계는 어떻게 되는지요?

참고자료

· 없음