국내 건설 PF 실패사례

목차

1. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)
1) 프로젝트 파이낸싱의 개념
2) 공모형 PF 개발사업의 개념

2. 국내 건설 PF사업 실패사례
1) 용인 동백 쥬네브
(1) 사업개요
(2) 주요 참여사 및 현황
(3) 문제점 및 실패 원인
2) 화성 동탄 메타 폴리스
(1) 사업개요
(2) 주요 참여사 및 현황
(3) 문제점 및 실패 원인

3. 국내 건설 공모형 PF개발사업의 문제점 및 개선방안 (사례 1, 2)
1) 문제점
(1) 높은 토지가격
(2) 활성화 실패
(3) 유사시설의 과다 공급
(4) 공모의 정확한 심사기준
2) 개선방안
(1) 토지가격에 대한 비중 축소
(2) 사업성 확보
(3) 심사의 공정성과 전문성
(4) 민간제안
(5) 활성화

본문내용

1) 프로젝트 파이낸싱의 개념
프로젝트 파이낸싱이란 건설사업 자금조달 방식 중 하나로서, 사업자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고 사업시행자(project company)의 원리금 상환도 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하는 금융방식이다. 즉, 해당 모기업의 담보나 신용에 근거하여 대출하는 기존의 기업금융(corporate financing)방식과 달리 사업주(sponsor)와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 삼고, 프로젝트의 자산과 이해당사자와의 장기계약 등을 담보로 하여 사업주는 제한된 상환 책임만 부담하면서 프로젝트에 소요되는 대규모 자금을 장기로 조달하는 방식이다. 다시 말해, 자금을 빌리는 사람의 신용도나 다른 담보 대신 사업계획(프로젝트)의 수익성을 보고 금융권이 자금을 제공하는 것이다. 이때 자금을 대출 받는 사업자는 수익성이 높은 사업에 투자한 후 나오는 이익으로 채무를 갚아 나간다. 이러한 맥락에서 프로젝트 파이낸싱이란 프로젝트의 재원을 의미하는 것이 아니라 자금을 동원하는 기법을 의미한다.

<중 략>

(3) 문제점 및 실패 원인
출자자 중 재무적 투자자(Financing Inverstor) 기업이나 사업에 자금이 필요할 경우 기업의 경영이나 사업의 운영에는 참여하지 않고, 수익만을 목적으로 투자자금을 조달해주는 투자자
를 포함하지 않았으며 주거시설 없이 판매시설, 스포츠 시설, 극장 시설 등 상업시설만 공급하였다. 상업시설 과잉공급, 비효율적인 MD구성, 높은 분양가 등으로 공모형 PF사업에서 가장 실패한 프로젝트 사례로 손꼽힌다.
용인 동백 쥬네브 사업의 가장 큰 실책은 신도시 주문들의 생활 패턴에 대한 분석 착오다. 초기 개발시 분석한 자료에 따르면 신도시에 상업 시설을 세우면 공간 측면에서 독점적으로 지배력을 확보할 수 있기 때문에 시장점유율이 높아질 것으로 관측됐다. 하지만 동백 지구에 모든 사람들이 동시에 입주하지 않았고, 생활 기반 시설 역시 한꺼번에 채워지지 않았다.

<중 략>

(2) 사업성 확보
최근 오피스빌딩의 공실률 상가나 건물 등이 얼마만큼 비어 있는지를 나타내는 비율.
지속적 하락으로 오피스빌딩 임대료가 높은 상승을 보여왔다. 오피스 빌딩이 높은 수익성을 보이자 공모형 PF 개발사업에서 오피스 빌딩 개발에 많은 비중을 두는 사업에 크게 늘어났다. 하지만 경기침체로 공실률이 급격히 증가되는 와중에 기존 과잉 시설계획으로 인한 오피스물량의 증대로 오피스 부분의 과잉공급이 예상되고 있다.

참고자료

· 배희원, 「중·소규모 건설개발사업에 있어서 프로젝트 파이낸싱 적용사례와 개선방안에 관한 연구 : 주거와 비주거 민간건설을 중심으로」, 성균관대 과학기술 대학원, 2009
· 경정현, 「공모형 민관합동 PF사업의 현황과 개선방안 연구 : 중심상업용지 복합개발 중심으로」, 건국대학교 부동산대학원, 2010
· 이대진, 「공모형 PF개발사업의 문제점 및 개선방안에 관한 연구」, 홍익대학교 건축도시대학원, 2008
· 중부일보, 「수도권 2기 신도시 재앙된 '랜드마크' 동탄 메타폴리스」김만구 기자, 2013.03.22