상권 조사 및 분석 방법

소개

상권에 대한 기본적인 개념과 실무에서 어떻게 상권을 분석하고 점포의 입지를 정할것인지를
알기 쉽게 설명/정리 하고 있습니다.

상권에 대한 분석 보고서를 작성 할때 해당 자료의 절차와 점검 항목대로 확인 후
레포트를 작성하면 쉽게 개별 점포나 상권의 분석이 가능 할 것입니다.

특히 이 레포트를 본 후는 길거리를 지나다니더라도 그냥 지나다니지 않고
상권을 분석하면서 다닐 정도로 여러분에게 이해와 응용의 폭을 넓혀 줄것이라 생각합니다.

많은 이용 바랍니다.

목차

1. 상권이란?

2. 상권 세부 구분

3. 상권 조사의 주요 항목

4. 상권 분석 원칙

5. 상권의 거시적 분석 전략

6. 목 좋은 점포 선정 전략

7. 소형 점포 입지 전략

8. 통행량 조사

9. 권리금과 평당 단가 계산법

10. 점포의 부가가치 계산

11. 동네 상권 핵심 기준 점포

12. 아이템별 상권 조사 요령
- 주부 고객 소매업 / 10대를 대상으로 하는 판매업
- 편의점 및 서비스업 / 주점 / 음식점

13. 상권 형태별로 적합한 아이템

14. 점포 손익 계산서 작성

15. 기타

본문내용

▶ 귄리금 분류- 바닥 권리금 : 상권의 잠재된 가치를 평가하는 권리금으로 신축 건물에도 붙어 있다. 이 권리금은 주변 시세를 통해 일부 결정되나 사실상 근거가 없는 권리금이므로 가급적 바닥 권리금은 피해야 한다. 바닥 권리금이 지나치면 향후 점포 매각시 영업과 시설에 대한 권리금을 제대로 평가 받기 힘들어 헛 공을 들이는 경우를 초래한다.- 시설 권리금 : 실내 인테리어 및 장비 기물에 대한 권리 금액으로 시설에 대한 감가 상각은 통상 3년을 기준하여 계산한다. 3년이면 시설을 전면 교체하거나 업종을 바꿔 새로운 시설로 대체해야 하기 때문에 1년 단위로 30%를 제하고, 그 상태 정도에 따라 가감을 해야 한다. - 영업 권리금 : 전 점포주가 그간 영업해 온 결과 형성된 단골 또는 평균적인 순수익을 1년치로 계산한 금액이다. 임대료와 인건비 등 모든 지불금을 제한 순수익(점주 인건비 포함)이 월 200만원 이라면 영업 권리금은 2400만원이지만 이도 점포의 크기에 따라 12개월, 10개월, 혹은 6개월치만 인정할 수 있다. 전 임차인이 운영한 영업 기간도 그래서 중요하다.▶ 권리금의 부가가치권리금은 법률상 인정되는 금액이 아니기 때문에 권리금을 통해 많은 이익을 기대할 수도 있고 또는 손해를 크게 볼 수도 있는 문제다. 때문에 권리금의 적정한 평가를 계산할 수 있어야 참된 조언을 해줄 수 있다.권리금을 정확히 지불하는 일은 초기 투자액을 절감한다는 측면에서 중요하지만 실상 더욱 중요한 것은 나중에 점포를 쉽게 팔기 위함이고 또 더 많이 받아내기 위함이 목적임을 알아야 한다. 예를 들어 현재 시장 권리금 수준이 1억이라 평가했을 때 내가 점포를 인수해 2년간 여업을 잘 해도 권리금으로 1억 이상을 받을 길이 막연하다면(워낙 현재의 권리금 수준이 최고조이기 때문에) 좋은 점포라고 할 수 없다.1억을 권리금으로 지불하지 않고 안전한 신탁에 투자를 한다고 했을 때 2년간의 이자 수익은 넘어야 하기 때문이다. 권리금은 점포의 부가가치다. 매월 5백만원씩 버는 점포도 좋지만 매각시 1년치 수익금인 6천만원을 권리금으로 붙여 팔 수 있는 그런 점포여야 가치가 있는 점포다. 때문에 권리금은 시장 평균 가격보다 낮을 필요가 있다. 그래야 능력 있는 경영을 통해 점포의 가치를 올려 영업 권리금을 많이 받아 낼 수 있기 때문이다. 반대로 최고조의 권리금을 주고 들어 갔지만 자신이 매각할 때 시장의 흐름이 최고조가 아니라면 당연히 권리금은 손해를 볼 수 밖에 없는 일이므로 최고조의 상권은 소자본 창업자에겐 적합하지 않다.▶ 권리금 해결 기간권리금은 일단 버리는 돈으로 생각해야 한다. 그리고 그 권리금을 1년 안에 혹은 1년 반 안에 뺄 수 있는지 점포의 수익성을 따져 보아야 한다. 5천만원의 권리금이라면 월 3백만원 이상은 순수익으로 벌어야 1년 안에 해결이 되어 나중에 얼마의 권리금을 받든 신경을 덜 쓸 수 있다. 장사란 어찌보면 권리금을 벌고자 한다고 해도 과언은 아니다. 권리금을 벌면 성공한 점포가 되는 것이고, 권리금을 기간 내 해결하지 못한다면 실제 자신의 노동력만 혹사한 결과가 된다. 권리금을 뽑아 내지 못할 정도로 수익이 없다면 나중에 매각을 할 때도 좋은 값을 받을 수 없는 단순 논리를 이해해야 한다.

참고자료

· 없음