부동산 매매와 임대차 계약의 절차 및 법적 효과

소개

임대차계약의 절차와 효력 부동산매매의 절차와 효력 그리고 두가지 계약의 차이점과 중요점을 비교한 레포트입니다.

목차

1. 임대차계약
가. 임대차계약절차
1) 등기부등본 열람 및 확인서류 검토
2) 전세보증금 회수 가능성 판단
3) 임대인 신원 확인
4) 전세 계약 체결
가) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
나) 계약서 작성 요령
다) 계약체결과 잔금지급 계획수립
5) 잔금처리와 확정일자인
나. 임대차 계약 후의 법적 효과 및 효력
다. <중요 Point> 확정일자란?
1) 확정일자를 받는 방법
2) 확정일자 받는 절차
3) 확정일자의 효력

2. 부동산매매
가. 부동산매매절차
나. 부동산매매효력

3. 부동산매매와 임대차계약의 차이점

본문내용

1.1. 임대차계약 절차

1.1.1. 등기부등본 열람 및 확인 서류 검토
계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래 시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획 확인서를 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용 시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

<중략>

임대차계약서의 확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원, 공증인, 동사무소 등)에서 확정일자인을 찍어주는 것을 의미한다. 임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 주택임대차계약서상에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 된다.
우선변제권을 취득하면, 선순위 담보권자 등이 있는 관계로 경매로 인하여 임차권이 소멸하고 경락인에 대하여 대항할 수 없게 되더라도, 일반 채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다.

<중략>

2) 매수인의 대금지급의무
매수인은 매도인의 재산권이전에 대한 반대급여(反對給與)로서 대금지급의무를 부담한다(563조). 즉, 반대급여로서의 대급지급이 매매의 특질이다. 반대급여로서 금전 이외의 다른 물건이나 권리의 이전을 약정하는 것은 매매가 아니라 교환이다(596조). 다만, 매수인이 일정한 경우에 대금지급을 거절할 수 있는 경우가 있다. 즉, 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다(588조). 원래 매수인은 그가 매수한 권리에 하자가 있는 때에는 매도인에 대하여 담보책임을 물을 수 있는 것이나, 매도인에게 자력(資力)이 없으면 책임을 사실상 질 수 없게 되고, 따라서 매수인은 구제되지 못한다.

참고자료

· http://www.kuri365.com/life/life01_02_n01.html