1000만원으로 가능한 성남 재개발 투자

소개

무릇 수도권의 집값은 강남과 가까울수록 비싸다. 그런데 강남과 거의 붙어 있으면서도 집값이 아주 싼 곳이 있다. 바로 성남시 구도심의 은행동 일대다.

이 곳의 방 두개짜리 빌라는 보통 1억원 내외다. 전세끼고 대출받으면 1~2000만원으로 살 수 있는 집들이 수두룩하다. 그것도 향후 재개발 계획이 잡혀 있는 지역인데 말이다.

소액투자로도 누구나 훗날 강남 인근지 아파트의 주인이 될 수 있다. 이러한 꿈을 실현시키기 위해 지금부터 꿈을 쫓아 여행을 떠나 보자. ‘논리 여행’ 을~~~

목차

이야기 순서

ㅇ 성남 구도심 재개발 개요

* 성남시의 유래
* 거주환경 열악한 달동네 형성
* 탁월한 입지와 지리적 위치
* 도시 정비의 필요성 느껴 구도심에 26개 정비예정구역 지정
* 과거에도 고도제한완화(12M->45M)로 구역 늘리고 개발방식 대폭 바꾸다
* 도시 정비사업의 4가지 유형
* 3단계 ‘순환재개발’ 추진계획
* 순환재개발의 장점
* 초기 이주단지 완성
* 은행2구역 철거예정 소유주들은 아예 분양권 얻어
* 부동산 침체로 꼬여가는 재개발 사업
* 원가정산방식의 허와실
* 성남시의 모라토리엄 선언과 LH공사의 사업포기 선언
* 사업 중단 날벼락 맞은 성남 구시가지
* LH공사 2단계 사업 왜 포기했나?
* 성남시의 사업성 개선 약속에 사업재개 합의

ㅇ 새로운 비전 제시할
‘성남시 2020년 도시,주거환경정비 기본계획’(안)

(금번 기본계획에 탑재될 핵폭탄들)

1. 민간 건설사가 참여하는 민영재개발이 도입된다
2. 용적률이 상향 조정된다
3. 토지이용계획합리화가 추진되고 국공유지가 무상으로 양여된다
4. 재개발구역 면적, 확대될 가능성 있다
5. 개발방식이 바뀔 가능성 있다
(주거환경개선->철거재개발)

ㅇ 성남시 2020 도시주거환경정비 기본계획(안) 주민공람 실시

* 정비기본계획(안) 공람공고 내용
* 금번 발표의 특징
* 세부 분석
* 기본계획 수립 절차
* 금번 기본계획(안)의 문제들

ㅇ 성남 재개발 투자전망 (은행동을 중심으로)

1. 현재의 시세가 바닥권이다/ 고점 대비 반토막
2. 1000~2000만원 내외의 소액투자가 가능하다
3. 용적률 상한이 50% (250%->300%) 상향조정되면
수익성(비례율)이 50% 좋아진다
4. 수익성 개선 연구, 신흥2구역
5. 은행2구역, 민영주도로 철거재개발 가능성 높다
6. 은행1구역, 철거대상 빌라들은 아파트 입주권을 받는다
7. 주변 2단계 지역의 철거가 시작되면 은행동의 전월세 가격이 높아지고
이는 곧 집값을 밀어 올린다
8. ‘2020 성남 정비사업 인구계획’이 의미하는 것
9. 잠실 및 강남 접근성이 좋다. (전철과 자동차로 약 10~30분)
10. 위례신도시의 후광효과
11. 부자 동네에 둘러 쌓여 재개발 후 연담화 현상 예상돼
12. 정치권, 내년 4월 총선 이전까지는 현재 진퇴양난에 빠져 있는
수도권 뉴타운과 재개발 문제를 풀어야 한다

ㅇ 경기도와 정치권, 재개발 살리기에 발벗고 나서다

본문내용

무릇 수도권의 집값은 강남과 가까울수록 비싸다. 그런데 강남과 거의 붙어 있으
면서도 집값이 아주 싼 곳이 있다. 바로 성남시 구도심의 은행동 일대다.
이 곳의 방 두개짜리 빌라는 보통 1억원 내외다. 전세끼고 대출받으면 1~2000만
원으로 살 수 있는 집들이 수두룩하다. 그것도 향후 재개발 계획이 잡혀 있는 지
역인데 말이다.
소액투자로도 누구나 훗날 강남 인근지 아파트의 주인이 될 수 있다. 이러한 꿈
을 실현시키기 위해 지금부터 꿈을 쫓아 여행을 떠나 보자. ‘논리 여행’ 을~~~

1부. 성남 구도심 재개발 개요
* 성남시의 유래
6․25전쟁의 잿더미에서 맨손으로 시작한 1950년대 한국은 아프리카 나라들과 별
차이가 없는 극빈국이었다. 아니 그보다도 못하였다. 전쟁이 끝난 1953년의 1인
당 소득은 67달러로 세계 최빈국의 하나였다.
그 뒤 8년이 지난 1961년에조차 1인당 국민소득은 82달러로, 179달러였던 아프
리카 가나의 절반에도 못 미쳤다. 그러나 그마저도 미국 원조 덕분이었다. 전쟁
복구가 시작된 1953년부터 1961년까지 원조액은 무려 23억 달러였다. 당시 우리
의 수출액과 비교해 보면 미국 원조가 얼마나 큰 금액이었는지 알 수 있다. 1962
년 무렵 우리 수출실적은 5천만 달러였다. 그 해 정부 주도로 처음으로 경제개발
계획이 시작되었다. 그때는 너나 나나 다 힘든 시기였다.
(청계천변 판자촌)
1966년 서울인구는 약 380만 명이었다. 그 가
운데 1/3가량이 무허가 판자촌에 살았다. 특
히 청계천변과 중랑천변에 많이 몰려 살았다.
정부는 1966~68년 도시 미화와 정비라는 명
목으로 청개천 복개공사를 결정하고 무허가
판자촌 일소 대책을 밀어부쳤다. 서울 전역
판자촌을 대책없이 강제 철거했다. 무려 4만3
천동이나.
그리고 철거민 50만명(후에 35만명으로 변경)
을 수용해 정착시킬 대규모 주택단지 개발계
획을 세웠다. 그 후보지로 서울 중심부에서 반경 20Km에 위치한 경기도 광주군
중부면을 선정하여 이를 ‘광주대단지’라 명명하였다. 이 지역에 경기도 광주군 성남
출장소를 설치했다.

광주대단지 조성계획의 경우도 발표 당시에는 집없는 빈민들에게 커다란 희망을
안겨주었다. 1968년 당시 서울시장이었던 김현옥의 서울시내 무허가 판자집 정리
사업의 일환으로 계획된 이 사업은 "시내 18만 채의 무허가 건물 중 우선 5만채
를 헐어 수도 근교로 옮겨 새로운 위성도시로 개발을 촉진해 나가겠다"는 구상이
었다.
1970년까지 3년 동안에 경기도 광주군의 약 200만평의 땅에 50만명의 인구를 수
용할 수 있는 신도시를 개발하여 이곳에 불량주택 주민 약 55,650 세대 278,000
명을 이주시킬 예정이었다. 그러나 신도시 개발 계획과는 달리 그 곳 산기슭 구
릉지에 대충 나무만 베어내고 토지도 다듬지 않은 채 택지를 조성하기 시작했다.
(초기 천막촌)
성남의 역사는 우리나라 도시
빈민의 역사다. 1968년까지 원
주민 인구는 2600명이었다. 농
사꾼이 90% 이상이었다. 그러
던 이곳 산등성이에 1969년 5
월 2일 첫 철거민 48세대
154명이 트럭으로 실려 왔다.
이를 시발로 정부는 광주대단지에 연이어 철거민들을 이주시켰다. 이렇게 무모한
‘선입주 후건설’ 이주계획을 단행하며 허허벌판에 냉동이쳐진 철거민들에게 정부
는 임시로 천막을 나누어 주었다.
그 뒤 정부는 청계천변과
영등포, 용산 등지의 철거민
들을 연이어 대규모로 성남
에 이주시켰다. 당시 1971년
8월까지 2년 남짓 동안 성
남으로 강제 이주당해 온

철거민 수만 해도 약 12만 5천명에 달했다. 토지 분양과 일터를 약속하고 막무가
내로 강제 이주시킨 것이다.
당시 상황은 한마디로 최악이었다. 청계천변에 살던 판차촌 사람들을 하루에 수
천명씩 차에 싣고와 정비도 안된 언덕에 실어다 놓았다. 기반시설은 텐트가 전부
였다. 심지어 당시 상당수의 사람들은 하나의 텐트에서 두 가족 이상이 살 정도
로 주거환경은 열악했다. 이렇다보니 천막촌도 극도로 과밀화되었다.
(집을 짓고 있는 철거민들)
그 뒤 정부는 철거민들에게
천막 부지로 사용했던 20평
씩의 땅을 평당 2000원 가
격에 외상으로 할부분양해
주며 철거민 스스로 집을
짓도록 했다.
그래서 산기슭과 구릉지에
옹기종기 집들이 들어차기 시작했다. 당시 철거민들은 도시계획이나 건축법과 아
무 상관없이 말그대로 아무렇게나 집을 지었다.
* 거주환경 열악한 달동네 형성
(초기철거민들이 지은 집들)
서울 무허가 판잣촌에서 쫓
겨난 사람들이 산등성이 여
기 저기에 집을 짓고 물을
멀리서 길어다 먹으며 고단
한 삶을 이어 오던 곳이 바
로 40년전의 성남이었다. 철

거민들이 늘어나자 산등성이에 판자촌도 우후죽순으로 늘어나기 시작했다.
* 광주 대단지 사태
사정이 이렇다 보니 생활 환경은 열악하기 짝이 없었다. 공동변소의 오물은 넘쳐
흐르고 땅은 배수가 안돼 늘 질퍽거렸다. 마누라 없이는 살아도 장화 없이는 못
살았다. 수도․전기․전화․도로 등 사회기반시설이 계획량의 20% 수준에도 미치지
못하였다. 1970년 봄엔 전염병까지 돌아 수많은 사람이 죽었다.
이러한 상황에서 강제로 이주된 탓에 주민들의 불만은 시간이 갈수록 고조되어
갔다. 우선 일터를 요구하는 주민들의 강한 불만과 교통편을 우선 제공해달라는
요구는 그대로 묵살되었다.
그뒤 서울시 철거 이주민에게 아파트 우선 분양권이 주어진다는 계획이 입소문을
타기 시작했다. 광주대단지에 가면 싼 땅값에 건축허가 없이도 집을 지을 수 있
고, 입주권(딱지) 매입도 얼마든지 가능하다는 소문이 돌았다. 기대에 부푼 서울
판자촌 주민들이 자발적으로 광주단지로 이동하였다. 그러자 이에 곁들여 각지의
젊은이들이 모여들었다. 서울시와는 아무 연고도 없는 사람들이었다. 광주단지 일
대는 개발붐이 일어 땅값이 치솟기 시작했다. 투기도 가세했다.
담당 공무원과 결탁해 부정 추첨으로 좋은 분양지를 차지하거나 부동산업자의 농
간이 늘어났다. 처음에 광주대단지에 입주했던 철거민 중 상당수가 그들에게 입
주권을 팔고 서울로 되돌아 갔다. 이렇게 철거이주민의 분양권이 불법전매되는 사
태가 발생해 당시 불법전매된 분양권으로 이주한 가구가 단지 내 2만 1,372가구의
약 30％에 달하는 6,343가구였다.
이러한 투기바람은 정치권에도 책임이 있었다. 71년에는 대통령 선거(4월 27일),
국회의원 선거(5월 25일)가 있었다. 이 양대 선거에서 남발된 공약세례는 많은 빈
민들을 대단지로 유혹해 들이는 자극제가 되었다. 선거에 나선 후보자들은 광주
대단지를 지상낙원으로 만들겠다는 공약을 서슴지 않았다. 광주대단지뿐 아니라
주변 땅값까지 천정부지로 뛰었다. 그러나 선거가 끝나자마자 땅값은 폭락했다.

참고자료

· 없음