2010년 부동산시장 분석

소개

2009년 신규 아파트 분양 시장의 인기를 2010년에는 어떤 부동산 투자상품이 넘겨받을까? 경기회복 기대감과 풍부한 유동성, 대형 개발호재 등이 겹치며 2010년에는 토지시장이 부동산 시장을 주도할 것이란 분석이 제기됐다. 2010년에는 토지시대가 도래할 확률이 가장 높다고 분석한다. 경기회복뿐만 아니라 유동성, 세금 등 정책변수가 토지시장에 우호적이기 때문이다. 부재지주에 대한 양도세중과(60%)유예 조치에다, 2010년말 까지 토지를 매수할 경우 외지인이라도 장래 매도 시 양도세 중과 대상에서 제외된다. 게다가 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 주택시장에 집중된 금융규제로 인해 규제가 덜한 토지시장에 대한 투자자의 관심이 증폭되고 있다. 

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본문내용

먼저, 토지투자의 목적은 크게 개발형과 이용자형으로 구분할 수 있다. 개발형 투자는 투자목적으로 정해진 개발용도의 건축을 통해 분양, 임대 등 개발이익의 극대화를 추구한다. 반면에 이용자형은 실수요자가 분양이나 임대수익목적보다는 전원주택, 주말농장 등 실제 이용을 통한 효용극대화가 주된 목적이다. 물론 플러스알파로 자산가치 증가도 함께 노리는 경우가 대부분이다. 둘째, 토지투자는 건축물을 쉽게 지을 수 있거나 개발이 손쉬운 대지를 선호하는 경우도 있으나 자본이득과 소득수익을 동시에 추구하는 투자자의 속성상 경제적 이윤관점에서 땅값이 저렴한 농지나 산지를 선택하는 경우가 많다.
토지의 주된 거래대상은 도시계획상 관리지역이나 농림지역인 농지, 산지가 된다. 셋째, 지역적으로는 주택투자와 마찬가지로 수요가 풍부하고 도로 등 인프라가 잘 정비된 수도권을 주된 투자처로 삼는 경우가 많다.
그리고 개발 및 이용목적으로는 전원주택단지 혹은 전원형 단독주택지, 공장부지, 창고부지, 물류단지, 산업단지, 리조트단지 등이 대표적이다.

한편, 토지투자와 관련된 행정부처는 10개가 넘고 약 120여개의 법령과 이 법령에서 규정한 400개 지역ㆍ지구ㆍ구역의 규제가 존재한다.
그만큼 인허가 절차와 법률체계가 복잡하고 일반인은 투자 혹은 사업계획을 세우기 힘들다.
그런데다 토지는 투자범위가 다양하고 세법, 공법 등 법령까지 자주 바뀐다.
토지거래허가제 등 투자단계에 있어서 걸림돌도 많은 편이라서 토지투자는 주택에 비해 매우 까다롭다는 얘기다. 결론적으로 2010년 토지투자는 미래의 자산관점에서 매우 효과적인 투자라고 말 할 수 있다.
하지만 토지이용계획 확인서, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등 공적서류(소위 4대문서)의 철저한 검증과 여유로운 마음으로 장기투자를 할 때가 성공확률도 가장 높다고 하겠다.

참고자료

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