[경매]미국의 부동산 경매 제도와 절차

소개

미국의 부동산 경매 제도와 절차에 대하여 조사해보았습니다 많은 도움 되셨으면 좋겠네요 ^^

목차

서론
본론
결론

본문내용

서론
미국의 법체계는 판례법체계를 형성해 오고 있는 특이한 구조로 미국의 부동산경매절차는 경매제도가 발전된 독일 등 유럽의 경매제도와 비교해 구조나 형식이 다름을 알 수 있다. 미국의 경매제도는 주로 채권자의 입장에서 채권자가 채권회수를 효과적으로 할 수 있도록 제도가 만들어져 있다.
미국의 경매방식은 크게 세가지로 나누어진다. 첫 번째는 정부가 진행하는 정부경매, 두 번째는 민간이 진행하는 민간경매, 세 번째로 은행이 진행하는 은행경매로 나눌 수가 있는데 이중 은행에서 진행하는 은행방식경매가 가장 많은 물건과 함께 활발한 시장이 형성되어 있다. 이는 미국에서 집을 구매할 때 대부분의 사람들이 은행의 장기대출(mortgage)을 이용하기 때문이다.

본론
미국법상 실무담보제도는 부동산에 관한 저당권(mortgage)제도와 동산에 관한 담보거래(secured transactions)제도로 크게 나누어진다.
저당권제도는 영국으로부터 유래된 제도가 미국에도 그대로 계승되어 판례를 통해 발전된 제도이므로, 미국연방법상으로는 제도화된 기관들의 mortgage와 관련하여 단편적으로 규정하고 있는 몇몇 법률 외에 mortgage 전반을 규율하는 통일된 제정법은 없다.
이에 반해 동산에 관한 담보거래는 통일상법전(Uniform Commercial Code: UCC)와 이를 받아들인 각 주의 제정법에 의하여 상세하게 규율되고 있다. 원래 UCC의 담보거래규정은 동산에 관하여만 적용되는 것이고 부동산에 관한 저당권에는 적용되지 않는 것임에도 불구하고, UCC의 규정이 현대의 발전된 법리보다 잘 반영하고 있다는 이유에서 근래의 부동산 mortgage에 관한 법리에는 UCC의 담보거래규정이 현실적으로 많은 영향을 미치고 있다.

(1) 담보권실행 절차
1) 저당권의 실행-매각권에 의한 실행
많은 주에서 정당권자의 매각권의 실행에 의한 비재판상 저당권실행이 허용되고 있는데, 이러한 형태의 저당권실행은 저당권증서상의 매각권 조항에 기초하여 인정되는 것이다. 매각권 조항에서는 저당권계약 및 관할 주법에서 정하고 있는 매각을 위한 광고와 이해관계자에 대한 통지 및 공고 등의 요건이 이행되고 난 후에 비재판상 저당권실행이 가능하도록 규정하고 있으며, 일반적으로 매각처분은 채권자나 채무자가 아닌 제3자에게 신탁하여 그 수탁자가 실행한다.
담보권의 실행을 직접 수행하는 수탁자는 채권자 및 채무자 쌍방의 수탁자이며, 당사자로부터 신탁증서, 채무증서, 목적물에 대한 권리증서 등을 제출받고, 채권자로부터 채무자의 지급불능 및 연체된 채무액에 관한 확인서와 저당권실행신청서 등을 제출받은 후, 토지소유자나 후순위 우선변제권자 등에 대한 통지 및 지급불능의 등기 등의 절차를 거쳐서 공매절차를 진행한다.

참고자료

· 고준석. 「부동산경매 활성화를 위한 법제개선에 관한 연구」2006
· 한문진. 「부동산경매제도에 관한 연구」2000
· 지식월드 「미국부동산 경매절차 및 배당」2008.2