상가건물 투자의 첫 걸음(상가건물 어떻게 가격을 결정하나)

소개

부동산 투자, 우리나라의 대세는 역시 아파트 이다. 그러나 진정 부자들은 틀리다.
자기 사업을 하고 오로지 투자만을 위한 투기를 하는것이 아니라. 여유로운 삶을 지탱하기 위해 꼬박꼬박 월새가 나오는 상가를 마련하고 기본을 다진후 소득을 분배하여 진정 투자를 해나아간다. 이에 기초인 상가투자를 알아본다.

목차

상가건물은 어떻게 가격을 결정하나?
- 첫째, 건물의 신축년도에 따른 가격 산정(A)이다.
- 둘째, 보증금과 월세에 의한 임대료에 따른 건물가격 산정(B)이다.
- 셋째, 투자 상수 K를 인정하는 건물가격 산정(C)이다.
- 넷째, 도로변에 따른 건물가격 산정(D)이다.
- 상가건물 가격 결정하기(산술식)

본문내용

상가건물은 어떻게 가격을 결정하나?

우리가 거리를 걷다보면 각양각색의 건물을 많이 볼 수 가 있다. 우리의 사람 얼굴들이 다 제각각이 듯이 건물들도 다 용도나 구조에 따라 다르게 평가 된다. 그런데 이러한 건물을 가격 산정 한다는 것이 여간 쉬운 것은 아니다. 각 건물가격은 건물위치, 건물연수, 규모, 구조, 건축재료, 임대료에 따라서 천차만별이기 때문이다.
이러함에도 불구하고 우리의 현실은 확실한 건물가격 결정 기준이 정해져 있지 않아 각 지역 공인중개사나 주변의 건물주나 유지들에 의해 건물가격이 정해지는 애매모호한 경우가 한두 번이 아니다.

그렇다면 주변에 산재되어 있는 적정 건물의 가격을 어떻게 매겨야 할까?

우리는 보통 토지가격에 임대료를 더해서 계산을 한다. 그러나 이러한 가격 결정은 너무 임대료에 의존하는 폭이 크기 때문에 신뢰성이 떨어지게 된다. 왜냐하면 임대료, 다시 말해서 월세부분을 대폭 가중하여 올려놓는다면 임대료에 따라 건물가격도 현실보다 더 평가되는 기현상이 나게 되어 신뢰성을 가질 수가 없다.

그렇다면 어떻게 하여야 적정 건물가격을 산정할 수 있을까?

필자는 다년간 부동산을 공부하고 현장실습하면서 누구나 공감할 수 있는 상가건물 판별하는 방법이 없을까 하고 고민을 했다.

이를 위해 나대지 토지나 건축 중인 건물 그리고 상권이 형성 과정 중에 있는 현장과 네온이 반짝이는 특급상권지역의 업종과 권리금, 그리고 건물가격을 둘러보고 나름대로 아래와 같이 몇 가지 요소를 중심으로 건물가격을 산정하여 시세와 대비해 보면 우리의 궁금증이 많이 풀리는 것을 알 수 있었다.

따라서 여기서 기준으로 하는 방식을 택하여 건물을 계산해 보면 대략적으로 상가건물의 적정가격을 알 수 있었다. 다만 여기서 적용되는 방식은 10층 이하의 근생 상가건물을 기준으로 함을 미리 밝혀둔다.

참고자료

· - 각종 인터넷 자료.