민사집행법 리포트

소개

사례와 권리분석

목차

Ⅰ. 사례
1. 사례의 구성
2. 소멸기준 권리





Ⅱ. 권리 분석
1. 권리 분석
2. 주택임차권과 관련된 고려사항
(1) 임차인의 권리
(2) 대항력
(3) 우선 변제권
(4) 최우선 변제권
(5) 선 순위 근저당권이 있을 경우 임차인의 지위
(6) 임차인의 전입신고와 확정일자를 전후하여 선순위 근저당권자와 후순위 근저당권자가 존재할 경우 임차권의 권리관계



Ⅲ. 임차인 분석

본문내용

2) 소멸기준권리
- 1순위 채권자인 우리은행에서 경매신청한 사건이다.
- 등기부상의 권리들 중에서 2008. 7.7일의 우리은행의 근저당이 가장 앞서 있다.
- 이 사건의 경매는 가장 선순위인 우리은행의 2008.7.7 근저당이 소멸기준권리가 되는 것이다.
- 이후의 근저당, 가압류, 임의경매등기, 압류 등의 등기부상의 각종 권리들은 낙찰 후 소멸기준권리와 함께 말소촉탁등기에 의하여 등기부에서 소멸된다.
- 기타 지상권, 지역권, 전세권 등 인수할 수 있는 권리는 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 권리는 없다.


Ⅱ. 권리분석
1) 권리분석
- 채권자 우리은행은 근저당이 다른 채권자보다. 따라서 채권자인 우리은행 낙찰이 되면 낙찰자에게 대항 할 수 있는 대항력 있는 채권자로 매각대금은 낙찰자가 인수해야 한다.
- 다만, 후 순위 채권자들이 계약서에 확정일자를 받았고, 그 확정일자 부여일이 소멸기준권리보다 앞서 있고, 법원에 배당요구를 했다면 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있다.
- 이 사건의 입찰에 참여하고자 하면 선순위의 대항력 있는 후 순위 채권자들의 채권금액을 파악하는 것이 중요하고 그 다음 대항력 있는 채권자들의 확정일자 유무, 배당요구 유무 등을 파악하여 매각대금 인수 여부를 결정해야 할 것이다.

2) 주택임차권과 관련된 고려사항
(1) 임차인의 권리
임차인은 주택의 인도와 전입신고, 확정일자를 받아야 주택임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있다. 즉, 임차권이라는 채권이 위 요건을 갖춤으로서 물권화되어 담보물권등 다른 물권과의 우선순위에 따라 보호를 받게 되는 것이다. 또한 최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위해 일정기준에 해당하면 경매시 무조건 최우선적으로 배당을 해주는 정책적으로 제도화된 권리이다. 주택임대차보호법이 정하는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권에 대해 살펴보면 다음과 같다.
(2) 대항력
- 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."
- 대항력은 약정된 임대차기간동안 임차주택을 계속사용, 수익할 수 있고 임대차기간이 만료되면 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리
(3) 우선변제권
- 대항요건(즉, 주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임대주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있다.
- 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 들어가는 경우에 발생하는 임차권의 효력으로서 그 환가대금에서 후순위물권자나 일반채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리
(4) 최우선변제권
- 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
- 대통령령 제3조와 4조에서 소액보증금과 보장받을 수 있는 액수를 법정
- 최우선변제권은 다른 어떤 물권자보다 최우선적으로 법정금액을 변제받을 수 있는 권리로서 소액임차인을 보호하기 위한 정책적인 규정
(5) 선 순위 근저당권이 있을 경우 임차인의 지위
- 근저당이 설정된 주택에 임차인이 임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받은 후 거주를 하고 있는데 근저당권자의 근저당권 실행으로 경매가 개시되었을 때의 임차인의 권리관계가 어떤 지의 문제
- 후 순위자인 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다면 임차인은 대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 가지게 되며, 이때 임차권보다 선순위 근저당권자가 있으면 이 임차인의 권리 중에서 우선변제권은 인정되지 않으므로 대항력과 최우선변제권이 문제

참고자료

· 없음