독일의 감정평가제도에 관한 연구 (Ein Studium der Grundstückswertermittlung in Deutschland)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 26권 / 1호 / 301 ~ 340페이지
· 저자명 : 문병효

초록

가격조사는 임의의 경제재에 대한 신뢰할 만한 시장가치, 거래가치 또는 담보가치를 조사하는 과정으로 표현된다. 가치는 2인의 시장참가자 사이에 구체적인 거래행위의 결과인 가격과 구별하여 시장참가자 집단의 집합적인 가격관념이다. 따라서 가치는 객관적인 가격으로도 이해할 수 있으며 물건의 가격은 그의 가치와 반드시 일치할 필요는 없다.
가격조사에서는 보통 표준화된 절차에 의해 물건의 가치에 대하여 가능한 한 객관적인 진술을 하도록 시도한다. 이 경우 주관적이고 특수한 영향은 가급적 배제되어야 한다. 이를 위해 독일에서는 건축법전 제192조에 따라 각 주에 독립적인 감정평가위원회가 구성된다.
본 논문은 독일의 토지가격조사절차에 관하여 다루고 있다. 독일에서의 동 절차는 우리의 토지가격평가절차에도 일정한 시사점을 준다. 독일의 가격조사명령(WertV)은 가격비교절차, 수익가치절차, 원가절차 등 세 가지 절차를 규정하고 있다.
그러나 이 가운데 어느 절차를 적용하여야 할지에 대해서는 규정되어 있지 않다. 가격조사명령 제7조 2항에 의하면 결국은 개별사례에 결정적으로 좌우된다. 가격조사명령에 대한 종국적 효력의 부인 및 평가방법 선택에 있어서 사실심 판사의 자유를 언급하는 판례에 의하면 가격조사명령이 반드시 적용되어야 할 필요는 없다는 점, 가격이 왜곡되지 않는 것이 중요할 뿐이라는 점, 거래가격은 합리적이고 토지시장에 상응하여 납득이 가도록 수긍할 만한 방법을 토대로 하여 조사되어야 한다는 점이 중요하다.
그러므로 어떻게 대응하여야 하는가는 사례에 따라 상이하다. 그 때문에 가격조사명령 제7조 2항은 절차선택에 이유가 제시되어야 한다고 규정하고 있다. 이것은 거래가격이 가격조사명령에 규정된 절차 가운데 어느 하나에 의해 조사되지 않을 경우에 특히 필요하다.

영어초록

Man bezeichnet mit Wertermittlung den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Marktwerts, Verkehrswerts oder Beleihungswerts eines beliebigen Wirtschaftsguts. Unter Wert versteht man im Unterschied zum Preis, der das Ergebnis einer konkreten Tauschaktion zwischen zwei konkreten Marktteilnehmern ist, die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher kann man den Wert auch als objektivierten Preis verstehen und der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen.
Bei der Wertermittlung versucht man nun in der Regel durch Anwendung standardisierter Verfahren eine möglichst objektive Aussage über den Wert einer Sache zu machen. Dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden. Hierfür werden von den Ländern nach § 192 BauGB selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.
Der Aufsatz befasst sich mit Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts in Detuschland. In der Wertverordnung(WertV) sind drei Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts vorgesehen, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche dieser Methoden angewendet werden sollen, ist jedoch nicht vorgeschrieben. § 7 Abs. 2 WertV bestimmt, dass die Verfahren nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen sind. Es kommt also entscheidend auf den Einzelfall an. Im Zusammenhang mit der Rechtsprechung zur nicht abschließenden Wirkung der WertV und zur Freiheit des Tatrichters in der Auswahl der Bewertungsmethode an der der Sachverständige teil hat, ist davon auszugehen, dass die WertV nicht angewendet werden muss, dass es nur wichtig ist, dass das Wertbild nicht verzerrt wird und dass der Verkehrswert aufgrund rationaler, dem Grundstücksmarkt entsprechenden plausibel nachvollziehbarer Methoden dargelegt wird. Wie vorzugehen ist, ist von Fall zu Fall verschieden. Deshalb sieht § 7 Abs. 2 WertV vor, dass die Verfahrenswahl zu begründen ist. Es ist insbesondere notwendig, wenn der Verkehrswert nicht nach einem der Verfahren der WertV ermittelt werden soll.

참고자료

· 없음