상업용부동산의 증권화에 관한 연구 - CMBS 도관체를 중심으로 - (A Study on Real Estate Asset Liquidity and CMBS)

서지정보

· 발행기관 : 한국전산회계학회
· 수록지 정보 : 전산회계연구 / 4권 / 1호 / 97 ~ 127페이지
· 저자명 : 김종민, 차한영

초록

현재 우리나라에서 부동산관련 증권을 발행하는데 필요한 정보의 제공은 주로 아파트나 토지를 중심으로 한 자료에 국한되어있고 이로 인해 증권화에 상당한 애로를 겪고 있다. MBS의 경우에는 아파트 이외에 단독주택 등 다양한 주택유형에 따른 데이터가 구축되어야 하고, 지수나 전망모델도 개선되거나 새로이 개발되어야 한다. CMBS도 방법론과 구조적인 면에서 MBS와 아주 비슷하다. 그러나 CMBS는 기존의 MBS보다 위험성이 높다. 그 이유는 첫째, 주택저당대출보다 저당보험이 많이 부족하다. 둘째, 여러 가지 유형의 부동산에 대한 저당들의 혼합이므로 각각의 부동산 위험에 대한 완전한 분석을 하기가 어렵다. 셋째, 개별 부동산에 대한 CMBS일지라도 그 부동산의 위험에 관하여 일반 투자자들에게 확신시키기가 어렵다.
CMBS의 경우에는 오피스나 상가와 같은 상업용 건물은 많은 경우 정보가 미공개 상태에 있기 때문에 이 정보의 공개문제도 심각한 과제 중에 하나라고 할 수 있다. 또한 기본지표라고 할 수 있는 NOI나 수익률 자료를 제공받기 위해서는 경비지출 자료의 정비와 공개가 반드시 필요하다. 릿츠 정보의 경우는 MBS나 CMBS에서 필요한 정보뿐 아니라 좀 더 폭넓고 깊이 있는 정보가 필요하다. 특히 우리나라의 경우에는 개발형 사업의 투자정보화를 위한 방안이 마련되어야 한다. 릿츠가 단순히 부동산 처분의 수단이라는 관점만으로는 활성화되기 어렵다는 점을 고려할 때 개발사업의 릿츠화는 불가피한 측면이 있다. 이러한 릿츠를 활성화하기 위해 회계정비, 시계열 자료 구축, 펀드간 비교자료를 조속히 구축해야 할 것이다.

영어초록

The commercial mortgage-backed security(CMBS) is one of the great financial success stories of the 2000s.
Combining features of two other very successful innovations - the residential MBS- the CMBS has evolved rapidly in the face of changing market conditions.
This article has considered the efficiency trade-offs associated with the development of the conduit-CMBS market. On balance, there are several factors that favor its continued growth, including liquidity provision, cost reduction through loan product specialization, and value creation archived through cash flow splitting.
Hence if market conditions become even more favorable for the security, look for the conduits to begin to compete aggressively for institutional grade products as well.

참고자료

· 없음