경매에 있어서의 소액임차인의 악용에 따른 문제점과 개선방안 - 주임법 제8조 개정을 중심으로 - (Problems in Auction according to Small Sum Tenants' Abuse and the Improvement Plan - Focused on Article 8 of the revised Housing Lease Protection Act -)

서지정보

· 발행기관 : 강원대학교 비교법학연구소
· 수록지 정보 : 강원법학 / 47권 / 237 ~ 263페이지
· 저자명 : 서해용

초록

민법의 특례를 인정해 주택임대차보호법이 시행되면서 임차인은 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 취득하고 다음날부터 제3자에 대항할 수 있다. 대항요건과 계약서상의 확정일자를 구비하면 보증금에 대한 우선변제권도 행사할 수 있다. 또한 사회정책적인 약자인 소액임차인을 보호하기 위해서 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 있다.
그러나 이러한 소액임차인 보호조항이 법 시행 당시의 취지에 부합하지 않게 경매나 공매에 있어서 이러한 사실을 잘 알고 있는 임대인이나 중개업자가 주택임대차보호법 제8조 제1항의 경매신청의 등기 전의 조항을 악용하여 친·인척이나 지인들을 이용하여 가장임차인을 양산하고 있다. 이유는 소액임차인의 보증금 중 일정액의 최우선변제의 요건이 경매신청 등기 전에 대항요건만 갖추면 되고 계약서상의 확정일자를 필요로 하지 않기 때문에 임의적인 임대차계약서를 작성해서 제출하고 있다. 이러한 경우 경매나 공매에 있어서 채권자나 다른 권리자의 이익을 해하는 결과로 나타나 사회적인 문제가 되고 있다.
이 조항은 신설할 당시 소액임차인이 법적으로 무지하다보니 임대차계약만 맺고 대항요건을 갖추지 않은 경우가 많아 경매에 있어서 임차인의 주거 안정을 침해하고 임차인의 전재산이라고 볼 수 있는 보증금이 전혀 보호되지 않은 사회적인 문제점이 있어서 신설된 조항이었다. 그러나 지금은 임대차보호법이 시행된 지가 30여년 이상 되었고 소액임차인일지라도 임대차계약과 더불어 대항요건을 갖추는 경우가 일반적이다. 오히려 이 조항을 임대인이나 중개업자가 악용하는 경우가 오히려 많아지고 있는 것이 현실이다.
따라서 본연의 소액임차인 보호 취지에 부합할 수 있고 임대인이나 중개업자의 악용을 방지하기 위해서 주택임대차보호법 제8조 제1항을 다음과 같이 개정해야 한다. 동법 조항 중 ‘주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 조항을 삭제하고 ‘임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다’로 개정하여야 한다고 본다.

영어초록

The Housing Lease Protection Act is enacted and implemented for residential stability of tenants and recollection of deposit money approving the special case of Civil Law in housing lease. The main contents include the countervailing requirement that the tenant, when finished delivery and resident registration, can countervail against the 3rd party from the next day though with no registration. In addition, the residential stability of tenants and recollection of deposit money are guaranteed by allowing even implementation of seniority in case of the fixed date prepared on the Lease Agreement.
Also to protect small sum tenants, the social disadvantaged, a systematical device of small sum guaranty money was prepared to allow collecting a fixed money within the fixed range of guaranty money earlier than other creditors. Requirements of this small sum guaranty money collection are delivery before auction application and the countervailing requirement of transfer of resident registration. If those requirements are satisfied, a fixed sum of guaranty money is protected.
This small sum tenants protection system was on the purpose of securing the minimum residential space of small sum tenants centering around the guaranty money as the house lease was used mostly as charter at the early stage of implementation. However, many cases of small sum tenants were false that leaseholders or brokers, who are debtors, abuse them rather than protecting small sum tenants, and the value of house lowered. Accordingly, small sum tenants with excessive liabilities appeared a lot and conflicts from fraudulent behavior became a social issue.
This cases of frequent abuse increased the application for dividend exclusion through creditor's or the interested party' dividend profit in auction, and in the end rapidly increased lawsuit case that is not proper for the purpose of small sum tenant system. In reality, this abuse frequently disadvantages the prior rightful claimant, the successful bidder in auction or the interested party.
In spite of these abuse cases, a systematical backup should be to improve the abuse cases appearing so far in maintaining the current small sum tenant system. As a plan of improvement, Article 8, Item 1 of the Housing Lease Protection Act should first be revised.

참고자료

· 없음