용익기간 중 전세물의 양도와 傳貰金返還義務의 이전 여부 - 物權 및 物權的請求權 개념에 대한 새로운 이해의 단초 - (La cession de l’immeuble faisant l’objet du bail réel sur dépôt et le transfert de l’obligation de la restitution du dépôt du bail réel)

서지정보

· 발행기관 : 서울대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 서울대학교 법학 / 49권 / 4호 / 373 ~ 412페이지
· 저자명 : 남효순

초록

용익기간 중 전세물의 양도와 그에 따른 傳貰金返還義務의 이전 여부에 대하여는
현재 전세금반환의무불이전설(승계부정설)과 전세금반환의무이전설(승계긍정설)이 대
립하고 있다. 판례는 후자의 입장을 취하고 있다. 판례에 의하면, 용익기간 중 전세물
이 양도되면, 傳貰金返還義務는 전세물의 신소유자에게 이전된다. 그런데 용익기간 중
전세물이 양도되면, 전세물의 소유권을 상실한 구소유자가 전세금을 보유하고 있는
반면, 자신의 소유물에 대하여 사용ㆍ수익권을 제한받고 있는 신소유자는 전세금을
수령한 적이 없다는 변화에 직면하게 된다. 따라서 傳貰金返還義務의 이전 여부는 이
러한 변화를 어떻게 법률적으로 설명할 것인가 하는 문제라고 할 것이다. 이 문제는
민법이 규율하고 있는 전세금에 관한 법률관계에 좇아 해결되어야 할 문제이다. 또
이 문제는 현재 학설과 판례에 의하여 확립된 법리 즉, 전세금은 傳貰權의 요소라는
법리와의 관계에서도 검토되어야 할 문제이다. 한편 전세물의 양도(대표적으로 매매)
시에는 매매의 목적물이 傳貰權의 제한을 받고 있다는 사실을 참작하여, 많은 경우
매매대금에서 전세금상당액의 공제가 이루어진다. 이 경우 전세금상당액의 공제는 전
세물의 신소유자에게 전세금을 교부하는 실질적인 의미를 갖는다. 이처럼 전세물의
양도에 따른 傳貰金返還義務의 이전의 문제는 단순히 물권법상의 문제가 아니라, 매
매라는 계약법(채권법)의 관점에서도 검토되어야 할 문제이다.
용익기간 중 전세물이 양도되면, 누가 傳貰金返還義務의 주체가 되는가 하는 문제
는 그 밖에 아주 어려운 물권법상의 법적 쟁점들과 연계되어 있다. 예를 들면, 전세금
관계를 포함하여 권리의무관계를 내용으로 하는 전세권관계는 채권관계인가 아니면
물권관계인가, 지배권으로서의 傳貰權과 권리의무관계로서의 전세권관계는 어떠한 법
적 관계에 있는가, 전세권관계를 채권관계라고 한다면 어떠한 법리에 의하여 전세권
관계는 신소유자에게 이전이 되는가 하는 것 등과 같은 중요한 법적 쟁점들과 연계
되어 있다. 이러한 쟁점들은 물권 전반에서 제기되고 있는 쟁점들이다. 이 논문에서는
이상의 쟁점들을 논의하면서, 용익기간 중의 傳貰金返還義務의 이전 여부에 대한 쟁
점을 검토하고자 한다.

영어초록

Si l’immeuble grevé du bail réel sur dépôt est cédé pendant la durée du bail
réel, l’obligation de la restitution du dépôt en fin de la période se pose-t-elle sur
l’ancien propriétaire ou le nouveau propriétaire? Le Code civil coréen ne dit pas
d’une manière évidente à l’égard de cette question. Les opinions sont divisées
entres les auteurs. Selon la jurisprudence, c’est le nouveau propriétaire qui est dû
de cette obligation.
Par la cession de l’immeuble il apparaît une situation inattendue selon laquelle
celui qui doit recevoir la contrepartie d’usage et d’jouissance de son immeuble
n’est pas celui qui a reçu le dépôt dont l’intérêt servira du loyer. La question de
savoir si le nouveau propriétaire est dû de l’obligation de la restitution du dépôt
ne peut être résolue, à notre sens, sans savoir si le droit du bail réel peut rester,
même après la cession de l’immeuble, comme le droit réglé par le Code civil.
En d’autres termes, il faut résoudre cette question suivant le principe établi du
bail réel selon lequel le dépôt du bail réel constitue un élément nécessaire du
droit du bail réel.　
Lorsqu’il y a la vente de l’immeuble grevé du bail réel sur dépôt, il est très
souvent que le prix est réduit du montant du dépôt. Cette réduction du prix
constitue la compensation du dépôt à être payé par le nouveau propriétaire à la
fin du bail réel sur dépôt. Cela rend évident que la question du sujet de l’obligation de la restitution du dépôt est d’une part celle de droit réel et d’autre
part celle du droit du contrat.
Pour résoudre la question de savoir si le nouveau propriétaire est dû de
l’obligation de la restitution du dépôt il faut en même temps envisager d’autres
quesitions importantes: l’obligation de la restitution du dépôt est-elle de la nature
de droit réel ou de droit personnel?; quelle est la relation entre le bail réel et
l’obligation de la restitution du dépôt?

참고자료

· 없음