과세당국의 주택재개발·재건축사업 청산금 귀속시기결정에 대한 비판적 고찰 (A Study on the Taxable Year of the Capital Gains Tax in the Housing Redevelopment and Reconstruction Projects)

서지정보

· 발행기관 : 서울대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 서울대학교 법학 / 50권 / 1호 / 265 ~ 286페이지
· 저자명 : 김재승

초록

주택재개발⋅재건축조합원(분양자)이 출자한 종전 토지 또는 건물의 가격이 사업 완료 후 분양받은 토지 또는 건물의 가격보다 큰 경우에 주택조합(사업시행자)은 그 차액을 청산금으로 지급하여야 하는데 특히 분할하여 지급하는 경우 관련 양도소득세의 귀속시기가 문제된다. 이와 관련하여 과세당국은 조합원이 분할 지급받은 청산금을 장기할부조건부양도로 보아 양도소득세를 과세하고 있어 분할 지급받은 청산금과 관련된 양도소득세의 성립시기를 명확히 하여야 할 필요가 있다.
우선 청산금과 관련된 양도소득세의 성립시기를 결정하기 위한 전제로서 청산금수령이 양도소득세 과세대상인지를 살펴보면, 현행 소득세법상 과세대상이 되는 자산은 ①토지⋅건물 ②부동산에 관한 권리 ③주식 또는 출자지분 ④기타자산이다. 청산금은 주식이나 출자지분 혹은 기타자산의 범주에 속하지 않는 것이 명백하므로 청산금수령이 양도소득세 과세대상이 되려면 적어도 (i)토지⋅건물의 유상이전이거나 (ii)부동산에 관한 권리의 유상이전이어야 한다. 따라서 청산금(수령)의 법적성질을 규명하는 것이 중요하다.
청산금수령이 과세대상 거래인 경우에 청산금 특히 분할 수령한 경우 양도소득의 귀속시기를 결정하여야 한다. 과세당국의 주장대로 청산금의 분할수령이 장기할부조건부양도인지를 살펴보면, 소득세법상 장기할부조건부양도가 성립하기 위해서는 (i)대금납부기간(할부기간) 1년 이상 (ii)2회 이상 분할 지급 (iii)대금완제 전에 양수인이 당해자산의 사용⋅수익 혹은 양도인이 양도자산의 법률상 소유권이전 혹은 인도의 요건을 갖추어야 하나 조합원이 수령한 청산금은 상기의 할부조건부양도의 개념 요소를 충족하지 못하므로 할부조건부양도가 아니다.
한편, 청산금을 과세대상 거래로 보는 경우에 청산금 수령은 환지처분으로 발생한 것으로서 관련 양도시기 결정은 분할수령여부에 상관없이 소득세법 시행령 제162조 제3항 단서에 의해야 한다.

영어초록

Under the Urban and Residential Environment Improvement Law, a housing reconstruction and redevelopment association must be organized and the members of the association must transfer their lands to the association. And then in exchange for the land transferred, upon the completion of the projects, they receive new residential unit(s). If there is difference between the price of the lands transferred(“A”) and that of the new residential units(“B”) received, the association collects cash from its members (in case where A is lesser than B), or refunds cash to them (in case where A is greater than B). Also the cash may be paid or collected in advance before the completion of the projects. When the refundable amount of cash is paid in installments in advance, the Korean tax authorities have imposed capital gains tax on the whole refundable cash at certain time prior to the full payment, provided some conditions prescribed in the tax laws are met. However, this tax practice of the Korean tax authorities is not based on the legitimate interpretation of the tax laws.
First of all, according to the Korean Income Tax Law, taxable capital gains income shall be derived from (i) the transfer of land or buildings; (ii) the transfer of rights related to real estate; (iii) transfer of shares in a company listed on the Korean Stock Exchange or the Korean Securities Dealers Automated Quotation (“KOSDAQ”) sold by large shareholders and sold not via securities markets; and (iv) transfer of shares in a company not listed on the Korean Stock Exchange or the KOSDAQ. However, whether the refundable cash amount is within the list above is not clear.
Next, even though it is admissible that the refundable amount is taxable income, which is the tax authorities’ position, the amount must not be taxed in installment sales because that refundable amount does not satisfy the installment sales defined in the relevant tax laws, and moreover the taxable period has not arrived yet. Under the Income Tax Law, to be taxed in installment method, the following conditions must be satisfied: (i) more than one year period of payment; (ii) at least two installments; and (iii) before full payment, a buyer must acquire legal title of or control over or use exclusively the object. In this case, however, refundable cash amount does not meet the definition of the installment method defined above.
Furthermore, whether which provision is relevant in §162 ③ or ① of the Presidential Decree of the Income Tax Law is at issue. When the all relevant tax laws are considered together, the application of the provision of §162 ③ is more reasonable, which means that there is no ground for taxation on the entire refundable amount in installment method.

참고자료

· 없음