상가건물임대차보호법상 근대민법 3대원칙의 수정원리의 적정성에 관한 검토 (A Study on the Appropriateness of the Three Principles of Modern Civil Law under the Commercial Building Lease Protection Act)

서지정보

· 발행기관 : 홍익대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 홍익법학 / 19권 / 3호 / 161 ~ 185페이지
· 저자명 : 사동천

초록

현시대의 입법과정은 정책적 연구에 기초하지 않고 이해관계자들의 여론에 의하여 좌우되는 경향도 보이고 있다. 상가건물임대차보호법이 농지임대차나 주택임대차에 비하여 그 보호의 사회적 인식 정도가 낮다고 여겨지고 있음에도 불구하고, 오히려 상가임차인을 더 강하게 보호하는 경향을 보이고 있다. 상가임대인도 결코 사회적․경제적 강자라고만 할 수 없듯이, 상가임차인도 사회적․경제적 약자만이 존재하는 것은 아니다. 상가건물을 둘러싼 이해관계는 획일적으로 임차인은 사회적․경제적 약자라는 관점에서 사적자치의 제한으로 입법화되는 경향이지만, 상가임차인은 상가임대인과 마찬가지로 자유시장경제 원리에 충실한 투자자라는 측면도 있다. 그렇다면 임대인과 임차인 간에 정당한 이익배분을 도모하는 측면도 고려되어야 한다. 이러한 측면에서 상가건물임대차보호법상 권리금에 관한 규정은 임차인보호를 고려하더라도 대단히 부적절하다. 상호 이익을 형량 하는 선에서 임대차기간을 늘림으로써 임차인보호와 동시에 임대인의 희생을 줄이고, 나아가 업종전환을 자유롭게 하여 경제규모를 배가시키고, 그 한도에서는 사적자치를 지나치게 희생시켜서는 안 될 것이다. 이러한 시각에서 계약갱신요구권은 10년으로 늘리되, 논란이 많은 권리금에 관한 규정은 폐기하는 것이 바람직하다.
임대인 지위승계 규정은 입법과정에서 임대인지위 승계규정에 포섭되는 사안들의 개별특성을 무시하고 하나의 틀에 끼워둠으로써, 임차인 보호라는 규정취지와는 반대로 임차인보호에 반하는 경우가 있음을 간과하고 있다. 따라서 임차인 보호에 반하는 경우에 적용되는 임차인 보호규정들은 더 이상 임차인을 보호하기 위한 규정이 아니므로, 그러한 한도에서는 임차인이 임의로 그 적용을 배제할 수 있다고 해석하여야 할 것이다.
법 제9조 제1항에 의하여 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 1년으로 보지만, 법 제9조는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과한 임대차에는 그 적용이 없다. 계약기간의 약정이 없는 경우에는 이러한 조항이 적용될 여지가 없고, 제9조의 적용을 배제시킨 데서 오는 입법적 흠결로 보인다.
권리금이란 동종영업의 새로운 임차인을 주선할 때에나 그나마 인정될 여지가 있는 것이지, 이종영업의 새로운 임차인을 주선하는 경우에 이론상 권리금이 발생할 여지가 없다. 굳이 고려한다면 법 제10조의3에 기술된 권리금의 내용 중 ‘상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점’을 들 수 있으나, 이러한 이익은 임대인에게 귀속되어야 한다. 영업직종은 자유시장의 변화에 맞추어 수시로 변할 수 있는 것인데, 권리금회수에 관한 제10조의4 규정은 업종전환을 원천적으로 봉쇄하는 작용을 한다고 볼 수 있다. 제10조의4 제2항 제4호에 의하여 임대인이 선택한 신규임차인이 이종영업을 하고자 하는 경우에도 임차인과 권리금계약을 체결한 후 권리금을 지급하지 않으면 동조 제1항 제4호에 의하여 보증금 회수의 방해행위가 될 수 있다. 이러한 규정은 임대인의 상대방선택의 자유나 계약체결의 자유를 부당하게 침해하는 규정일 수 있다. 근본적으로 상가건물이 존재하는 정책적 이유, 즉 영업을 통한 이익창출을 극대화하는 방향으로 입법화되어야 한다는 점을 망각한 것이라 하겠다.

영어초록

The current legislative process is not based on policy research, but on the opinion of stakeholders. Although the House Lease Protection Act is considered to have a low level of social recognition of its protection compared to the lease of land or the lease of housing, it tends to protect the tenant more strongly. As the landlord cannot always claim to be a social or economic stronghold, there is no absolute social or economic weakness for the tenants. Although the interests surrounding the commercial building tend to be legislated by the restriction of private autonomy from the viewpoint that the tenant is a social and economic weak, the tenant is also an investor who is faithful to the principle of free market economy like the mall owner. If so, it should be considered that the landlord and the tenant should distribute a fair profit. In this respect, the regulations on the premium in the Commercial Building Lease Protection Act are very inappropriate even considering the tenant protection. By extending the lease period on the line that balances mutual benefits, it protects the tenant, and at the same time reduces the sacrifice of the landlord; further it frees the conversion of the industry which would double the size of the economy. From this point of view, the right to renew the contract should be increased to 10 years, and it is desirable to discard the regulations concerning the premium.
The ruling of the succession of the landlord is ignoring the fact that, contrary to the purpose of protection of the tenant, there are some cases that it stands against to protect the tenants, by ignoring the individual characteristics of the matters involved in the inheritance of the status of the landlord during the legislative process. Therefore, the Tenant Protection Regulations that does not apply and rather go against to tenant protection is no longer be required to protect the tenant, and in such limitations, it should be interpreted that the lessee can arbitrarily exclude the application of the rule.
If the time period is not defined by Article 9, Paragraph 1 of the Act or if the period is set to be less than one year, it shall be considered as one year, but Article 9 of the Act shall not apply to leases exceeding the guarantee amount set forth in the Presidential Decree. In the absence of a contractual term agreement, this provision shall not apply; it appears to be a legislative defect from the exclusion of the application of Article 9.
Even if it can be said that there is room for recognition when arranging for new tenants of the same type of sales as those of the foregift, theoretically there is no room for the foregift to be required when a new tenant of heterogeneous business is arrested. If you particularly consider it, you can say "Advantages of business according to the location of a commercial building" among the contents of the right described in Article 10-3 of the Act, but such profit should belong to the landlord. Sales jobs can change from time to time in accordance with changes in the free market, and Article 10-4 of the collection of the premium can be seen to act as a source of blockade of industry conversion. When a new tenant selected by the landlord pursuant to Article 10-4, paragraph 2, item 4 is desirous of heterogeneous operation, after entering the rights contract with the lessee, unless the lessee pays the same it may be an act of obstructing withdrawal of deposits pursuant to Article 1, item 4 of Article. This provision may be a regulation that unfairly infringes on the landlord's freedom of choice or contractual freedom of contract. It can be told that it is basically forgotten that it should be legislated in the direction of maximizing the profit generation through the business for the policy reason of the existence of commercial building.

참고자료

· 없음