공존, 상생을 위한 주택임대차 제도의 검토 - 최근 전월세 대책 및 미국제도를 중심으로 - (Residential Rent Policy for Coexistence and Win-Win between Landlord and Tenant - Focusing on Recent Korean Government Measures and U.S. Rent Control -)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 57권 / 19 ~ 40페이지
· 저자명 : 윤성승

초록

2011년 정부는 이례적으로 전월세 대책을 세 번씩(1.13, 2.11, 8.18 대책 등)이나 발표하면서 전월세 주책임대차 시장을 안정시키려는 시도를 하였다. 정부가 이러한 대책을 발표하게 된 이유는 주택 전세의 급등과 전월세주택의 수급 불안정으로 전세난이 수도권 뿐 아니라 지방에까지 확대되어 전국적인 전세난이 우려되었기 때문이었다. 정부의 전월세 대책은 그 범위와 내용에서 정도의 차이는 있지만, 기본적으로 임대주택의 공급은 늘리면서 주택임대의 수요는 감소시키려는 정책이다. 이러한 목적에서 임대 수요자와 공급자에 대한 세제 및 금융지원 등 각종 유인책을 제공하고 있다. 그러나 수요 및 공급 조절 정책으로는 일시적인 주택임대시장의 불안정의 문제는 해결할 수 있을지 몰라도, 주택소유자 비율은 낮고 주택임차인의 비율은 매우 높은 대도시의 소유ㆍ임차 비율의 불균형에서 발생하는 구조적인 문제는 해결할 수 없다. 미국의 차임통제(rent control) 제도는 낮은 주택소유비율로 인한 차임의 급격한 인상을 막기 위하여 이른바 ‘월세대란’이라고 할 수 있는 시기에 인구 밀집 대도시에 도입된 것으로서, 미국의 대도시 중 주택소유비율이 현저하게 낮은 곳에서 현재까지 계속 이러한 제도를 시행하고 있다. 미국의 차임통제 제도는 임대인에게 당해 도시의 소비자물가 상승률의 일정 부분만 차임 인상을 통하여 임대소득으로 얻을 수 있도록 보장하면서, 임대인에게 추가 부담이 발생하는 자본적 개량이나 공과금 또는 부동산 관련 세금이 상승한 경우에는 그 부담을 임차인에게 전가할 수 있도록 하고 있다. 이와 함께 주택임차인이 차임을 성실히 지급하고 있는 한 임대인이 임대차 갱신을 거부할 수 없도록 하거나 임차인이 차임통제의 범위 내에서 계약 갱신을 거부하지 않는 한 임대인이 일방적으로 임대차계약을 종료할 수 없도록 하는 제도까지 시행하는 곳도 있다. 우리나라에서도 수요․공급 정책만으로는 전월세 급상승을 방지하기는 어렵기 때문에, 수요․공급의 불균형을 해소하기 위한 기존의 대책과 함께 임차인과 임대인의 이익을 직접 조절하기 위한 차임통제 제도의 도입을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 임대인의 합리적인 임대수익은 보장하되 투기적인 차임 인상을 제한할 수 있다는 점에서 차임통제 제도는 임차인과 임대인의 공존 및 상생을 도모할 수 있는 대안 중에 하나가 될 수 있다.

영어초록

In 2011, Korean Government announced residential rent and lease measures three times (on Jan. 13, Feb. 11, Aug.18) to deal with the crisis of the residential housing rental market. Such measures were introduced since the rapid increase of rent and unbalance between supply and demand in rental housing would have brought the rent crisis in the metropolitan cities as well as nation wide. Though the scope and details are not the same among the three measures, the Government tried to increase the supply of the rental housing and to decrease the demand of rental housing. For the purpose, the Government provided incentives of tax and financing to the suppliers and demanders of the rental housing. The supply and demand adjustment measures may be effective for the temporary unbalance in the residental rental housing market, but such measures can not solve the problem caused by the housing ownership structure in the big cities, in which the ownership ratio of the housing is very low while the rental ratio of the housing is very high.
Rent control in the United States was introduced against ‘the rent crisis’, to control rapid increase of rent caused by the low ownership ratio of housing in the heavily populated big cities. It is still used in many big cities, in which ownership ratio is very low compared with other cities. The U.S. rental control allows landlord to increase rent within part of the consumer price index and to charge the capital improvements and increased taxes or utilities of real property to the tenants. Some cities even give right to renew the rental contracts to the tenants and prohibit terminating rental contacts by the landlords if the tenants regularly pay the rent in good faith and do not refuse to renew the contracts within the limit of rent increase in rent control. In Korea, since it is difficult to prevent the rapid increase of rent by supply and demand policy alone, it needs to be considered to introduce rent control as well. Rent control is an alternative to achieve the coexistence and win-win between landlord and tenant by allowing reasonable rental income to the landlord while preventing speculative rental profit.

참고자료

· 없음